وام مسکن ضروری اما ناکافی
اثرگذاری وام مسکن در ایران همواره یکی از مباحث مهم برای متقاضیان خرید خانه بوده، زیرا سهم تسهیلات از قیمت نهایی خانه در کشور یکی از فاکتورهای سنجش سهولت خانه‌دار شدن در کشورهای مختلف است، اما باید توجه داشت که وام های مسکن همگی به یک شکل نبوده و انواع مختلفی دارند که باید پیش از ارزیابی اثربخشی آن در جهت شناسایی انواع تسهیلات مسکن اقدام کنیم.
اگر بخواهیم وام‌های خرید مسکن را دسته‌بندی کنیم، یک گروه تسهیلاتی است که از طریق خرید اوراق پرداخت می‌شود که در بازه ۶۰ تا ۱۰۰ میلیون تومانی طراحی شده یا در ازای داشتن حساب پس‌انداز مدت‌دار است که از طریق فرمول مشخص‌شده توسط رئیس شعبه تعیین و پرداخت می‌شود.
مبلغ اقساطی هم که برای انواع وام مسکن در نظر گرفته شده بین ۵ تا ۸ میلیون تومان در ماه است.
دامنه اثرگذاری وام
بسیاری فکر می‌کنند رکودی که در بازار شاهدیم به‌دلیل قدرت خرید پایین متقاضیان رقم خورده و شاهد کاهش حجم معاملات هستیم. البته افزایش وام مسکن می‌تواند تاثیرات خوبی در تحریک تقاضا داشته باشد اما به‌دلیل فاصله بسیار زیاد مبلغ تسهیلات مسکن با نرخ تمام‌شده ملک دامنه اثرگذاری وسیعی ندارد.
هرچند چنین حمایت‌هایی ازسوی دولت به‌مراتب بهتر و سازنده‌تر از مداخله در زمینه ساخت‌وساز است اما به‌دلیل پایین بودن سهم تسهیلات از کل مبلغ لازم برای خرید مسکن شاهد تاثیرگذاری ناچیز آن در بازار و قدرت خرید متقاضیان هستیم.
در حال حاضر افرادی که قصد مرمت، بازسازی و نوسازی منازل قدیمی و بافت فرسوده را دارند از تسهیلات مسکن استفاده می‌کنند، این در حالی است که زوج‌های جوان که در پی خرید منزل هستند به‌دلایل عدیده‌ای از جمله ناکافی بودن این تسهیلات و همچنین بالا بودن مبلغ اقساط وام مسکن از دریافت آن صرف‌نظر می‌کنند.
مشکل بازار کجاست؟
آنچه مشکلات را در بازار افزایش می‌دهد وجود ابهامات و سردرگمی‌ها به‌دلیل برنامه‌های دولت است که تا امروز انواع آن را شاهد بوده‌ایم و نمونه اخیر آن نیز ساخت یک میلیون مسکن در سال است.
این مداخلات در بازارهای مختلف مانند خودرو نیز وجود دارد؛ برای مثال اخیرا شنیدیم که طرحی تحت عنوان آزادسازی واردات خودرو مطرح شد اما به‌دلیل غیراصولی بودن این برنامه‌ها شاهد تاثیرگذاری مثبت در بازارها و کسب نتایج به نفع مردم نیستیم.
این نوع قوانین و دخالت‌ها به هیچ وجه اصولی نیست و باعث می‌شود چشم‌انداز بازارها دچار ابهامات شدید شود و هر دو طرف عرضه و تقاضا با تردیدهای جدی مواجه شوند.
دولت مداخله نکند
همان‌طور که گفته شد ورود دولت به فرآیند ساخت‌وساز نه‌تنها مشکلی را حل نمی‌کند، بلکه تجربه ثابت کرده بر مشکلاتی که بازار با آن روبه‌رو است، خواهد افزود؛ برای مثال در دولت‌های نهم و دهم شاهد بودیم که طرح مسکن مهر موفقیت‌آمیز نبوده و متاسفانه با فساد و رانت‌خواری همراه و در برخی موارد هم پروژه‌ها نیمه‌تمام رها شد.
نظارت درستی هم روی پروژه‌ها نیست و متاسفانه فرهنگ رانت نیز در برخی از فعالان این حوزه وجود دارد که اجرای این دست برنامه‌ها را به‌مراتب دشوارتر کرده است.
راهکار چیست؟
اگر دولت فعالیت‌های حمایتی خود از بخش خصوصی را گسترش دهد و زمینه را برای تخصیص تسهیلات برای تهیه مواد اولیه و مصالح فراهم کند، نتیجه به‌مراتب بهتری خواهد گرفت، زیرا طرف عرضه تقویت می‌شود و طبیعتا بازار به یک توازن نسبی خواهد رسید.
ورود مستقیم دولت به بازارها نمی‌تواند راهگشا باشد، زیرا هیچ فعال بازاری توان رقابت با دولت را ندارد. این شرایط زمینه را برای ایجاد رانت و فساد فراهم می‌کند و منجر به افزایش دامنه مشکلات می‌شود.
