حجم معاملات به‌شدت نزولی شده و به‌دلیل نرخ‌های نجومی، تقریبا می‌توان اذعان کرد خریدوفروشی در بازار انجام نمی‌گیرد. با ادامه این روند، باید منتظر وقوع رخدادهای ناگوار در بازار مسکن و اجاره باشیم. آمارهای اخیر بانک مرکزی نیز گویای همین مطلب است که در این صورت باید روزهای سختی در انتظار تیم جدید وزارت راه و شهرسازی باشد.

سیاست‌گذاری‌های وزارت راه و شهرسازی برای کاهش نرخ مسکن مبهم به‌نظر می‌رسد. با این حال، اگر کابینه جدید اهداف قاطعی را برای کنترل نرخ بازار مسکن پیش‌بینی کرده باشد، باید به مدیریت عرضه و تقاضا توجه ویژه‌ای شود. اعتبار این اقدام از این نظر مشخص است که عرضه مسکن در بازار کنونی به نسبت سال‌های گذشته کافی به‌نظر نمی‌رسد و همچنین تقاضا از سوی مصرف‌کنندگان نیز به‌شدت کاهش پیدا کرده است.

عبده تبریزی، کارشناس بازار املاک در ارتباط با شرایط فعلی بازار مسکن و کاهش معاملات نظرات جالبی را ارائه کرده است. او مدعی شده که در آینده نزدیک باید شاهد افزایش حومه‌نشینی و همه‌گیر شدن فروش قسطی خانه باشیم، هرچند شنیده‌ها بر این موضوع دلالت دارد که در برخی مناطق استان تهران، این پدیده رایج شده است.

حال چند پرسش اصلی در پیوند با این موضوع مطرح است که دولت جدید باید درباره آن موضع مشخص داشته باشد و پاسخ روشنی را ارائه کند. به‌عنوان‌مثال آیا زیرساخت‌های لازم برای فروش قسطی مسکن در کشور ایران وجود دارد؟ آیا فروش خانه با این شیوه، می‌تواند کمکی به حل معضل خانه‌دار شدن اقشار کم‌درآمد جامعه کند؟

 

راهکارهای فعلی پاسخگوی بحران مسکن نیست

ناصر چمنی، کارشناس حوزه مسکن درباره رواج فروش قسطی مسکن در تهران به صمت گفت: راهکارهای ارائه‌شده برای حل بحران مسکن تاکنون نتیجه مطلوبی نداشته‌اند. افزایش قیمت‌ها در ماه‌های اخیر، توانایی خریداران برای پرداخت اقساط را به‌شدت کاهش داده است. طرح دولت برای ارائه وام‌های مسکن با اقساط ۳۰ میلیون تومانی نیز به‌دلیل عدم‌توان مالی متقاضیان، با شکست مواجه شد.

وی در ادامه بیان کرد: جامعه کارگری و اقشار کم‌درآمد، باوجود اعتراضات مکرر در طول سال‌ها، همچنان با مشکل تامین مسکن مواجهند و متاسفانه اراده جدی برای حل این معضل دیده نمی‌شود. طرح‌های دولتی در این زمینه عملا ناکارآمد بوده‌اند. درباره فروش اقساطی مسکن، لازم است جزئیات کامل طرح، از جمله شرایط پرداخت اقساط، به‌طورشفاف ارائه شود تا از ایجاد چالش‌های جدید برای مردم و دولت جلوگیری شود. در شرایط فعلی که بازار اجاره و مسکن با مشکلات متعددی روبه‌روست، هرگونه ابهام می‌تواند وضعیت را پیچیده‌تر کند.

او بیان کرد: باتوجه به وضعیت اقتصادی کشور، کاهش قدرت خرید مردم و نابسامانی بازارهای مالی، نمی‌توان به طرح‌هایی مانند فروش اقساطی خانه خوش‌بین بود. این‌گونه فرصت‌ها عمدتا به‌نفع افراد پردرآمد خواهد بود و مشکل مسکن اقشار کم‌درآمد را حل نخواهد کرد. برای مثال، اگر نرخ یک خانه ۳ میلیارد تومان باشد، باید جزئیات دقیق نحوه قسط‌بندی، میزان بهره و تعداد اقساط به‌طورشفاف مشخص شود تا از سردرگمی خریداران جلوگیری شود.

چمنی با بیان اینکه متاسفانه در طول سال‌های گذشته، برنامه مشخص و کارآمدی برای حل مشکلات بازار مسکن ارائه نشده است، به صمت گفت: سیاست‌گذاری‌های دولت‌های پیشین در حوزه مسکن اغلب ناکارآمد بوده و به‌جای حل مشکل، بر پیچیدگی آن افزوده است.

وعده‌های بزرگ خانم وزیر

 این کارشناس حوزه مسکن در ارتباط با وعده‌های خانم صادق مالواجرد برای تکمیل پروژه‌های بزرگ مسکنی اظهار کرد: یکی از چالش‌های اساسی در بخش مسکن کشور، عدم‌تداوم سیاست‌ها و پروژه‌های کلان در دولت‌های متوالی است. این ناپیوستگی در سیاست‌گذاری، مانع از به‌ثمر رسیدن طرح‌های بلندمدت شده است. به‌عنوان‌نمونه، دولت آقای روحانی نه‌تنها اقدام قابل‌توجهی در حوزه مسکن و شهرسازی انجام نداد، بلکه پروژه‌های عمرانی دولت پیشین را نیز عملا کنار گذاشت.

دولت شهید رئیسی با هدف ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی روی کار آمد، اما این طرح بلندپروازانه نیز تاکنون به نتیجه مطلوب نرسیده است. اگرچه این دولت با ارائه طرح‌هایی مانند نهضت ملی مسکن تلاش کرد تا مشکل تامین مسکن را حل کند، اما دستاوردهای چشمگیری حاصل نشده است.

به‌نظر می‌رسد دولت جدید، در صورت تدوین و اجرای برنامه‌های جامع و اصولی، می‌تواند به اهداف موردنظر خود در حوزه مسکن دست یابد. تکمیل پروژه‌های نیمه‌تمام مسکن، از جمله طرح مسکن ملی، از اولویت‌های اساسی این بخش محسوب می‌شود. امید است که وزیر جدید بتواند به وعده‌های خود در این زمینه عمل کند و گام‌های موثری در راستای حل بحران مسکن بردارد.

وی در پایان گفت: موفقیت در این حوزه مستلزم اتخاذ رویکردی پایدار، فراجناحی و مبتنی بر نیازهای واقعی جامعه است. همچنین، ضروری است که سیاست‌های مسکن با سایر بخش‌های اقتصادی و اجتماعی کشور هماهنگ باشد تا بتواند تاثیر ماندگار و مثبتی بر زندگی شهروندان داشته باشد.

فروش اقساطی مسکن با چالش همراه است

حمید لطفی‌نژاد، کارشناس بازار مسکن به صمت توضیح داد: در شرایط کنونی اقتصاد کشور ما، شاید فروش اقساطی مسکن به‌عنوان راهکاری برای تسهیل دسترسی اقشار مختلف به مسکن در نگاه اول جذاب به‌نظر برسد، اما با چالش‌ها و مخاطرات جدی همراه است که نیازمند بررسی و برنامه‌ریزی دولتمردان ما است.

وی در ادامه خاطرنشان کرد: در شرایط تورمی، ارزش واقعی اقساط پرداختی به‌مرور زمان کم می‌شود. این امر می‌تواند عرضه‌کنندگان را از ارائه گزینه‌های فروش اقساطی منصرف یا آنها را وادار به اعمال نرخ‌های بهره بالاتر کند که فشار مالی بیشتری بر خریداران وارد می‌کند، مگر اینکه دولت خودش دست به کار شود و به این ماجرا ورود کند. باتوجه به نوسانات اقتصادی و عدم‌ثبات اقتصادی، خطر عدم‌توانایی خریداران در پرداخت اقساط نیز زیاد است. این چالش می‌تواند منجر به مشکلات حقوقی و از دست دادن سرمایه برای هر دوطرف شود.

این کارشناس افزود: فروشندگان ممکن است برای جبران ریسک‌های ناشی از فروش اقساطی، قیمت‌های بالاتری را برای املاک خود در نظر بگیرند. این امر می‌تواند به افزایش کلی قیمت‌ها در بازار مسکن منجر شود. همان‌طور که مشاهده می‌شود، در فروشگاه‌های مختلف نرخ کالاهای اقساطی بسیار گران‌تر از نرخ واقعی خود آنها هستند. فروش اقساطی، دسترسی فروشندگان به سرمایه‌شان را محدود می‌کند. این مسئله می‌تواند بر توانایی آنها برای سرمایه‌گذاری مجدد یا پاسخگویی به نیازهای مالی‌شان تاثیر منفی بگذارد.

به‌اعتقاد وی، اکنون بازار مسکن در کشور ما منظم نیست و قراردادهای فروش اقساطی نیازمند چارچوب‌های حقوقی دقیق و شفاف هستند. نبود زیرساخت‌های قانونی درست و هدفمند این قضیه را به‌کلی منتفی می‌کند. البته به‌اعتقاد بنده، اجاره‌داری حرفه‌ای برای خانه‌دار کردن مردم، بسیار راه بهتر و سریع‌تری است و اقشار هدف را برای خانه‎‌دار شدن کمک می‌کند. نوع دیگر فروش اقساطی مسکن را بانک‌ها با پرداخت تسهیلات بخش مسکن متقبل می‌شوند. شاهد هستید که حتی اگر تسهیلات مسکن هدفدار پرداخت شود، باز هم عده‌ای از مردم، رغبتی نسبت به دریافت آن ندارند. نرخ مسکن در کشور ما سرسام‌آور است و مسلما پرداخت اقساطش از عهده بسیاری از اقشار جامعه بر نمی‌آید.

در پایان لطفی‌نژاد درباره بخش مثبت فروش اقساطی مسکن به صمت توضیح داد: در شرایط فعلی بسیاری از افراد توانایی خرید آپارتمان را هم ندارند. از طریق نظام پس‌انداز هم گاهی دهه‌ها طول می‌کشد تا فردی بتواند خانه‌دار شود. طرح‌های دولتی هم جوابگو نخواهد بود؛ چراکه طی حدود ۵ دهه گذشته، نقش دولت‌ها در تولید مسکن در ایران کمتر از ۵ درصد بوده است. یکی از راه‌حل‌های خانه‌دار شدن در شرایط تورمی، ایجاد ارزش‌افزوده برای سرمایه‌های خرد است.

سخن پایانی

خرید اقساطی مسکن، طرحی است که در آن، افرادی که سرمایه کافی برای خرید یک واحد مسکونی را در اختیار ندارند، با هر مقدار سرمایه بتوانند خانه خریداری و علاوه بر سرمایه‌گذاری مطمئن و حفظ ارزش سرمایه خود در برابر تورم، سود حاصل از آن را نیز دریافت کنند. به‌دلیل رشد افسارگسیخته نرخ خانه طی سال‌های اخیر، امکان خرید در بازار مسکن برای دهک‌های پایین و متوسط، شاید برای تمام عمر وجود نداشته باشد، اما می‌توان از طریق خرید اقساطی مسکن، طول مسیر دستیابی متقاضیان به مسکن را کوتاه کرد. رشد سنگین قیمت‌ها در بازار مسکن، فاصله خانواده‌ها با مسکن ملکی را به‌شدت افزایش داده، هرچند وضعیت مستاجرها هم چندان بهتر نیست و چند سالی ‌است که با رشدهایی گاه بیش از نرخ تورم مواجهند. اعداد و ارقام متفاوتی از مدت‌زمان انتظار برای خانه‌دار شدن ارائه شده که امید خرید خانه را برای بسیاری از اقشار جامعه کمرنگ کرده است.