رکود بازار مسکن همچنان ادامه دارد

مرتضی جعفری، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: ثبات در بازار مسکن مستلزم برنامه‌ریزی دقیق و جامع در افق‌های زمانی میان‌مدت و بلندمدت است. با این حال، متقاضیان مصرفی که قصد خرید مسکن برای سکونت دارند، معمولا به محض فراهم شدن شرایط مالی مناسب، اقدام به خرید می‌کنند. این رویکرد از منظر اقتصادی کاملا منطقی به نظر می‌رسد، زیرا این گروه از خریداران می‌توانند از شرایط رکودی بازار به نفع خود بهره برداری کنند و در زمانی که قیمت‌ها مناسب‌تر است، خرید خود را انجام دهند.

وی در ادامه بیان کرد: در مقایسه با سایر بازارهای سرمایه‌گذاری مانند خودرو، ارز و طلا، بازار مسکن ویژگی‌های منحصر به فردی دارد. اگرچه ممکن است تمامی این بازارها در دوره‌هایی به ثبات نسبی دست یابند، اما هر یک سیستم خاص خود را دارند. به عنوان مثال، بازار خودرو اخیراً به دلیل افزایش واردات و رشد تولید داخلی، با کاهش قیمت قابل توجهی مواجه شده است. در مقابل، بازار مسکن تنها شاهد کاهش جزئی در قیمت‌ها بوده است.

این کارشناس خاطر نشان کرد: ادامه توقف خریدوفروش ملک در بازار مسکن شهر تهران از اوایل خرداد امسال شروع شده و همچنان ادامه دارد. این وضعیت می‌تواند تاثیراتی مثبت و منفی بر بازار مسکن داشته باشد. یک سناریوی محتمل این است که تا تابستان، معاملات به صفر نزدیک باشند و بازار مسکن به مرحله‌ای از رکود راه یابد که این وضعیت می‌تواند باعث بهبود توان خرید متقاضیان مصرفی شود. در این صورت، بازار مسکن قدم اول را در راستای بهبود و بازیابی پس از رکود برمی‌دارد.

او معتقد است: درحال‌حاضر بازار مسکن در حال انتظار و تعلیق قرار دارد، دولت نیز سیاست‌هایی را برای کاهش نقدینگی در بازار اجرا کرده است. همچنین انتطار می‌رود با شروع کار دولت چهاردهم فعالیت‌های ساخت‌وساز با جدیت بیشتری نسبت به گذشته پیگیری شود. به صورت کلی تمامی عوامل فعلی، باعث ایجاد این فضای انتظار در بین فعالان اقتصادی شده است و معامله‌گران مجبور هستند تا مدتی صبر کنند. از وضعیت کنونی بازار مسکن می‌توان نتیجه گرفت که انتظارات کاهشی در بازار شکل گرفته و به همین دلیل، عرضه بیش از تقاضا ایجاد گردیده است؛ اما رشد عرضه به‌معنای افزایش تعداد فروشندگان نیست، بلکه به‌دلیل کاهش تعداد خریداران، تعادل بین عرضه و تقاضا به هم ریخته است. به‌طور واقعی، بازار با افزایش حجم عرضه در مقابل تقاضا مواجه شده و این شرایط به‌نفع متقاضیان تغییر یافته است.

این کارشناس تصریح کرد: برهم‌خوردن تعادل در بازار مسکن، در پی افزایش تقاضا و کاهش ساخت‌وساز در کشور اتفاقی بود که دولت سیزدهم در همان ابتدای کار با آن روبه‌رو شد. این موضوع باعث گردید تا دولت سیزدهم ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی را در قالب طرح نهضت ملی مسکن به مردم وعده دهد؛ طرحی که باتوجه به بستر اقتصادی کشور تا به امروز به نتیجه نرسید و به دولت چهاردهم ارث رسید.

مسکن یکی از بنیادین‌ترین موضوعات تشکیل خانواده است

جعفری افزود: توجه به حوزه ساخت‌وساز یکی از اصولی‌ترین برنامه‌ها و اقدامات در حوزه مسکن به‌شمار می‌رود که توجه به آن و پیگیری از سوی مسئولان و بانک‌ها برای پرداخت آن، باید همواره در دستور کار قرار گیرد. براساس قانون جهش تولید مسکن، باید تمامی بانک‌ها اقدام به پرداخت تسهیلات مسکن کنند و روند پروژه‌های نهضت ملی مسکن با سرعت بیشتری آغاز و برای تسریع در اجرای این پروژه‌ها باید هرچه سریع‌تر منابع مالی تزریق شود؛ بنابراین اجرا و پرداخت آن، باید هرچه سریع‌تر انجام گیرد. در بیشتر کشورهای دنیا مالکیت مسکن موضوع خیلی مهمی برای مردم نیست و معضل خاصی به‌حساب نمی‌آید، اما در کشور ما از دیرباز این موضوع از اهمیت ویژه‌ای برخوردار بوده است.

وی در پایان گفت: مسکن یکی از بنیادین‌ترین موضوعات تشکیل خانواده است که اگر موردتوجه قرار نگیرد، می‌تواند تبعات جبران‌ناپذیری را در سطح کلان جامعه به‌وجود می‌آورد. به‌نظر می‌آید که پروژه ساخت واحدهای نهضت ملی مسکن، غیر از کمبود منابع مالی با مشکلات دیگری نیز مواجه است. هرچند این امر خود را بیشتر در کلانشهرهایی مانند تهران نشان می‌دهد، اما برخی شهرستان‌ها نیز از این مسئله مصون نمانده‌اند. به هر حال، دولت جدید باید هرچه سریع‌تر برنامه‌ریزی برای ساخت مسکن را در دستور کار خود قرار دهد و در این زمینه، هیچ کوتاهی پذیرفته نیست. بازار مسکن برای جلوگیری از رکود و ورود به رونق، نیازمند حمایت بخش خصوصی است و سازندگان هم برای ورود به این حوزه، باید انگیزه کافی و منابع مالی لازم را داشته باشند.

ادعای ارزانی مسکن شوخی است

ستاریان، کارشناس بازار مسکن خصوص کاهش نرخ مسکن به صمت گفت: ما شاهد نشانه‌هایی از رکود عجیب و غریب در بازار مسکن هستیم و احتمالا در این رکود، نرخ برخی خانه‌ها برای پول‌لازم‌ها کاهش داشته است؛ اما مسئله اینجاست که رکود معمولا در زمانی رخ می‌دهد که نرخ مسکن بیشتر از توان خرید مردم است و این اتفاق در ایران رخ داده است. تا زمانی که اقدامات دقیقی برای افزایش توان خرید در بازار مسکن انجام نشود، صحبت از کاهش نرخ مسکن تقابل با واقعیت است. نرخ متری مسکن حتی اگر از ۱۰۰ میلیون تومان به ۸۰ میلیون تومان هم تبدیل شود، همچنان بسیار بالا است و ادعای ارزانی مسکن شوخی است.

وی در ادامه افزود: یک روز، پلتفرم‌های مختلف متهم می‌شوند که باعث افزایش نرخ مسکن شده‌اند، روز دیگر مشاوران املاک متهم می‌شوند و روز بعد از بورس کالا و نقش آن در افزایش نرخ گفته می‌شود، در حالی که دلیل اصلی رشد نرخ مسکن رشد تورم عمومی و عدم حمایت از سرمایه‌گذاری است. رکود بازار مسکن باعث طولانی شدن دوره نیمه‌خواب سرمایه می‌شود. وقتی سرمایه‌گذار با محدودیت نقدینگی مواجه می‌شود، مدت زمان ساخت مسکن جدید به‌طور قابل توجهی طولانی می‌شود و در نتیجه حجم سرمایه‌گذاری در این بازار کاهش می‌یابد.

 این کاهش باعث می‌شود تولید مسکن کاهش یابد و تعادل عرضه و تقاضا بیشتر از پیش به هم برخورد کند و در نهایت نرخ مسکن دوباره افزایش یابد. به وزیر راه و شهرسازی توصیه می‌شود به جای مانور روی نرخ مسکن آمار بدهد که دوره‌ انتظار برای خرید خانه چقدر کاهش یافته، چراکه این موضوع قابل استنادتر است.

یکی از عوامل اصلی رکود تورمی در بازار مسکن، افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز است. نرخ مواد اولیه مانند فلزات، سیمان، چوب و سایر مصالح ساختمانی در دسترس کاهش پیدا می‌کند و این باعث افزایش نرخ ساخت‌وساز می‌شود. همچنین، هزینه نیروی کار نیز ممکن است به دلایلی شکل افزایشی پیدا کند.

علاوه بر این، عوامل دیگری مانند نرخ بهره‌برداری بالا برای وام مسکن و نرخ اجاره‌های بالا نیز می‌توانند رکود تورمی را در بازار مسکن تشدید کنند. افزایش نرخ بهره‌برداری باعث افزایش هزینه تسهیلات مسکن می‌شود و به‌تبع آن قدرت خرید مسکن را کاهش می‌دهد. همچنین، افزایش نرخ اجاره‌ها نیز باعث می‌شود که افراد بیشتر به خرید مسکن تمایل داشته باشند که این امر نیز تاثیر مستقیمی روی بهای مسکن می‌گذارد.

وی در پایان گفت: رکود تورمی در بازار مسکن می‌تواند منجر به کاهش تقاضا و فروش کاهشی در بازار شود. این احتمال وجود دارد تا با افزایش قیمت‌ها و هزینه‌ها، خریداران نسبت به خرید خانه بی‌تمایل شوند و از این رهگذر، بازار به سمت کاهش فعالیت سوق پیدا کند. این فرآیند ممکن است باعث ایجاد بحران در صنعت مسکن و کاهش فعالیت‌های ساخت‌وساز شود.

سخن پایانی

تحولات ریشه‌ای برای بهبود وضعیت بازار مسکن مربوط به شرایط تورمی در کشور است؛ اگر دولت و سیاست‌گذاران با اعمال سیاست‌هایی در راستای بهبود وضعیت اقتصاد کلان کشور، موفق به کاهش نرخ تورم عمومی شوند، می‌توان به بهبود شرایط در بازار مسکن نیز امیدوار بود. با کنترل تورم نه‌تنها تثبیت و مهار قیمت‌ها رخ می‌دهد، بلکه می‌توان به راه‌اندازی یک جریان مولد از سمت سرمایه‌گذاران نیز امیدوار بود.

پیش‌بینی دقیق روند آتی بازار مسکن دشوار است و به عوامل متعددی بستگی دارد که در ماه‌های آینده مشخص خواهند شد. عواملی چون سیاست‌های اقتصادی دولت، نرخ تورم، میزان عرضه و تقاضا، و شرایط کلان اقتصادی کشور، همگی بر وضعیت این بازار تأثیرگذار خواهند بود. انتظار می‌رود با پایان فصل تابستان و ورود به فصل پاییز، تصویر روشن‌تری از وضعیت بازار مسکن به دست آید که امکان ارزیابی دقیق‌تر و تحلیل جامع‌تری را فراهم خواهد کرد.

در نهایت، برای ایجاد ثبات پایدار در بازار مسکن، نیاز به همکاری و هماهنگی میان بخش‌های مختلف از جمله دولت، بخش خصوصی، و نهادهای مالی است. اتخاذ سیاست‌های مناسب در زمینه‌هایی چون تسهیلات مسکن، مالیات، و قوانین ساخت و ساز می‌تواند به ایجاد تعادل در این بازار کمک کند. همچنین، توجه به نیازهای واقعی جامعه و تلاش برای افزایش دسترسی اقشار مختلف به مسکن مناسب، از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است