«تورم» شکارچی تولید مسکن
متاسفانه روند ساخت‌وساز در کشور کند است و تورم نمی‌گذارد برنامه‌های مسکنی، رنگ واقعیت بگیرند. شرایط بازار مسکن را اقشار کم‌درآمد و دهک‌های پایین جامعه بهتر از هرکسی درک می‌کنند. مسلما جامعه‌ای که با انواع و اقسام مشکلات مرتبط با بخش مسکن روبه‌رو است، نمی‌تواند شرایط خوبی برای زندگی داشته باشد، چراکه مسکن به‌عنوان بنیادی‌ترین نیاز هر خانوار به‌شمار می‌رود. بازار مسکن در شرایطی دست‌وپا می‌زند که حتی آمار امیدوارکننده‌ای برای آینده خود ندارد و تمام طرح‌های دولتی باوجود تلاش‌های دولت قبل، هنوز اجرایی نشده است. واگذاری زمین رایگان، کاهش سود تسهیلات بخش مسکن، تسهیل صدور جواز ساخت‌وساز، افزایش وام مسکن و تصویب سیاست‌های متنوع، چاره حل مشکل مسکن نیست. رشد تورمی افسارگسیخته مسکن در شهر تهران هرسال چند برابر می‌شود و اصلا با این راهکار‌ها قابل‌حل نیست. بخش مسکن متاثر از اقتصاد کشور است و شرایط بازار مسکن باید با توسعه اقتصادی و بالا بردن توان معیشتی مردم سر و سامان بگیرد. متاسفانه هیچ تناسبی بین حقوق وزارت کار و متوسط نرخ مسکن متری ۸۰ میلیون وجود ندارد! افزایش نرخ مسکن می‌تواند به‌سبب چندین عامل رخ دهد. نسبت عرضه و تقاضا روی نرخ مسکن تاثیر قابل‌توجهی دارد. اگر تقاضا برای خرید مسکن بالا و عرضه کم باشد، قیمت‌ها احتمالا افزایش می‌یابد. این امر به‌دلیل کمبود مسکن در بازار و تمایل افراد به خرید مسکن است، همچنین رشد اقتصادی و افزایش درآمد افراد می‌تواند تقاضا برای مسکن را افزایش دهد. زمانی که افراد بیشتری توانایی خرید مسکن دارند، تقاضا بالا می‌رود و قیمت‌ها نیز ممکن است افزایش یابد. نرخ بهره نیز تاثیرگذار بر نرخ مسکن است. افزایش نرخ بهره بانکی می‌تواند موجب افزایش هزینه اقتصادی برای خرید مسکن شود و درنتیجه قیمت‌ها را افزایش دهد.
حساسیت موضوع مسکن بالا است
هادی عباسی، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی درباره پیشبرد ساخت‌وساز در کشور به صمت توضیح داد: مسکن موضوعی است که باید دلسوزانه و مسئولانه درباره آن برخورد کنیم. حساسیت موضوع مسکن بالا است؛بنابراین یکی از اتفاقات مثبت در دولت سیزدهم، جدیت و پیگیری شهید رئیسی در امور مسکن بود. متاسفانه در گذشته برخی دولت‌ها هیچ مسئولیتی را در حوزه مسکن بر گردن نمی‌گرفتند و معتقد بودند تا زمانی که اقتصاد کلان درست نشود، مسکن از چاله مشکلات بیرون نمی‌آید. بنده قبول دارم که این تفکر غلطی نیست، اما دلیلی هم نمی‌شود که به این بهانه، وزارت راه و شهرسازی در حوزه‌های مختلف کاری از پیش نبرد. لزوما هم اقتصاد کلان بر اقتصاد خرد تاثیرگذار هست هم عکس آن؛از این‌رو بخش مسکن به‌عنوان یک پیشران اقتصادی در رشد اقتصادی، کاهش تورم و اشتغالزایی تاثیرگذار است، از سوی دیگر اقتصاد کلان می‌تواند مشکلات مربوط به بخش مسکن را حل‌وفصل کند.
عباسی در ادامه به صمت گفت: در ابتدا باید مشخصا بگویم که فعالیت‌هایی در بخش مسکن شهری و مسکن روستایی داریم و این دو باید از هم تفکیک شوند. زمانی که از صدور پروانه‌های ساخت صحبت می‌شود، منظور مجموع پروانه‌های صادرشده برای بخش روستایی و شهری است. نکته بعدی این است؛ زمانی که می‌خواهیم زمینی را به مردم واگذار کنیم، در ابتدا باید مراحل آماده‌سازی را در نظر بگیریم. زمانی که می‌خواهیم زمین خام را در اختیار خانوار قرار دهیم، نیاز است تا طی مراحلی، تمام مشکلات این زمین برطرف شود؛ برای مثال زمینی که قرار است برای ساخت اهدا شود، باید از نظر کاربری و موقعیت مکانی کاملا در نظر گرفته شود و اگر مغایر با قوانین شهرسازی باشد، کار انجام نمی‌شود. اکنون به‌لطف خدا، تمام این مراحل و چالش‌ها پشت‌سر گذاشته شده و تمام زمین‌هایی که برای ساخت‌وساز در نظر گرفته شده، کاملا آماده است.
وی با بیان اینکه گاهی ممکن است اعداد و ارقام پروانه‌های صادرشده توسط وزارت راه و شهرسازی با تعداد واحدهای ساخته‌شده مغایر باشد، افزود: البته این موضوع هم به این دلیل است که بسیاری از ساخت‌وسازهای انجام‌گرفته مربوط به واحدهایی است که در دولت قبل پروانه آنها صادر شده، اما ساخته نشده بود و در دولت سیزدهم آنها را تکمیل کردیم. برای مثال توانستیم ۱۳۰هزار واحد باقیمانده از مسکن ملی و مهر را تکمیل کردیم که پروانه آنها گاه تا ۱۵سال پیش صادر شده بود؛ در نتیجه اینکه بخواهیم پرونده ساخت‌وساز را برمبنای پروانه‌های صادرشده در نظر بگیریم، کار اشتباهی است.
او گفت: در ابتدا باید این مورد را شفاف‌سازی کرد که آیا مسکن برای ما یک کالای سرمایه‌ای محسوب می‌شود یا به آن نگاه مصرفی داریم؟ در شرایط فعلی سیاست دولت به این شکل است که مسکن را یک کالای بادوام مصرفی در نظر بگیرد؛ در واقع مسکن نباید اسیر سوداگری شود، اما سرمایه‌گذاری در تولید بلامانع است. تولید در این زمینه زمانی موردتایید ما قرار می‌گیرد که طی فرآیندهای قانونی منجر به عرضه شود.
این عمل دسترسی مردم به مسکن را تسهیل می‌کند و اقشار ضعیف جامعه از این طریق می‌توانند با راحتی بیشتری خانه‌دار شوند. هدف ما هم جز این مورد نیست و وعده ما از روز نخست کمک به مردم برای تامین مسکن موردنیاز بوده است و بر همان قول و قرار پایبند بودیم.
سرعت ساخت‌وساز در کشور بسیار کند است
عبدالرضا قشقایی، کارشناس بازار مسکن درباره شرایط فعلی ساخت‌وساز در کشور به صمت گفت: مسکن ملی با ادامه این رویه و چنین رویکرد نامشخص، موفق به جلب رضایت متقاضیان نمی‌شود و دستاورد مثبتی نیز نخواهد داشت. سرعت ساخت‌وساز در کشور بسیار کند است و وزارت راه و شهرسازی نیز پاسخ شفاف و درستی ارائه نمی‌کند. بحث آورده‌های مردم و اعتبارات طرح، از جمله مسائلی محسوب می‌شود که در این زمینه باید توضیحات و آمارهای جدیدی اعلام شود. متاسفانه تورم به‌عنوان اصلی‌ترین چالش بازار مسکن ریشه‌کن نمی‌شود.
نهضت ملی مردم را مأیوس کرده است
قشقایی ادامه داد: پیشرفت مسکن‌سازی دولتی وابسته به همکاری و تعاون مردم است و بدون کمک مردم پروژه راه به‌جایی نمی‌برد. طرح مذکور در همین مرحله نیز ضعف‌های بسیاری دارد و به جامعه هدف مدنظر برخورد نکرده است. طرح نهضت ملی مردم را به‌نوعی مأیوس کرده است و نمی‌توان این حقیقت را نادیده گرفت.
وی تصریح کرد: حتی با کاهش سود تسهیلات واحدهای نهضت ملی، اقساط این وام بیش از حقوق یک ماه یک کارگر یا کارمند است، این موضوع خواه‌ناخواه مردم را از ثبت‌نام در این طرح منصرف می‌کند.
ضرورت متناسب‌سازی دستمزد مردم
این کارشناس بازار مسکن در ارتباط با تخصیص وام‌های مسکن و اثرگذاری این تسهیلات بیان کرد: پرداخت وام بدون در نظر گرفتن شاخص‌های اقتصادی و باتوجه به تورم بالا، دردی از مردم دوا نمی‌کند. پیش از اعطای هرگونه تسهیلات، ابتدا باید برای بهبود وضعیت معیشتی مردم فکری اندیشیده شود. تا زمانی که حقوق و دستمزد مردم متناسب‌سازی نشود، تسهیلات بخش مسکن باتوجه به اقساط سنگینی که دارد، نمی‌تواند گرهی از مشکلات مردم باز کند. قشقایی در ادامه خاطرنشان کرد: پس از رفع مشکلات اقتصادی و معیشتی مردم، می‌توان درباره طرح‌هایی مثل واگذاری زمین و اختصاص وام‌های مختلف گفت‌وگو کرد. ضمن اینکه عملکرد بانک‌ها نیز در این رابطه موردسوال است که متاسفانه دولت و مجلس برای این مطلب هیچ‌گونه حرکت مثبتی انجام ندادند. زمانی که چالش‌های موجود موردبررسی و ارزیابی قرار گیرد و در راستای رفع آنها اقدامات لازم انجام گیرد، بانک‌ها نیز همانند کشورهای دیگر وام‌های بلندمدت ۲۰ ساله با نرخ سود معقولانه پرداخت می‌کنند.
پیش‌بینی نرخ مسکن
او درباره پیش‌بینی نرخ مسکن باتوجه به تحولات منطقه‌ای و نوسانات بازار ارز اظهار کرد: از ابتدای امسال، نرخ مصالح ساختمانی ثبات خوبی داشت، اما طی ماه‌های گذشته شاهد رشد نرخ‌ها در این بخش بودیم. نرخ مصالح ساختمانی روند افزایشی به خود گرفته و این اتفاق روی نرخ تمام‌شده مسکن تاثیر مستقیم می‌گذارد. از سوی دیگر، افزایش نرخ دلار و نوسانات بازار ارز می‌تواند بهای مصالح ساختمانی را تحت‌الشعاع خود قرار می‌دهد.
این کارشناس در پایان اضافه کرد: نرخ مسکن در شهرهای بزرگ نظیر تهران تا ۷۰ درصد متاثر از نرخ زمین است و ۳۰ درصد مابقی به فاکتورهایی نظیر مصالح ساختمانی مربوط می‌شود. میزان افزایش نرخ مسکن تا شب عید مشخص نیست،اما وقوع این اتفاق قطعی است و در آن تردیدی وجود ندارد. البته باتوجه به شرایط فعلی بازار و وضعیت معاملات و تولید، این افزایش نرخ خانه به‌شکل رکودی خواهد بود.
سخن پایانی
شکل مسکن پس از روند رو به رشد جمعیت از دهه ۴۰ شروع شد و در مقاطعی به اوج خود رسید. جاماندگی تولید مسکن از رشد جمعیت و ساخت خانه‌های لوکس و نامتناسب با قدرت خرید تقاضای موثر در بازار مشکل‌زا شد. از این‌رو سیاست‌های زیادی برای کنترل بخش مسکن اتخاذ شد، اما همان‌طور که از شرایط امروز بازار و دسترسی مردم به این نیاز اولیه پیدا است، این سیاست‌ها در مرحله اجرا موفق نبوده یا اینکه از همان ابتدا نقص داشته‌اند.
بدیهی است که بخش مسکن تابعی از شرایط کلی اقتصاد کلان است؛ عموم پیش‌بینی‌ها برای آینده این بازار نیز به‌شرط عدم‌اعمال سیاست‌های اصلاحی، حکایت از تورم فزاینده دارد. این در حالی است که سیگنال‌های دریافتی از وضعیت بازار پول نیز نشان‌دهنده افزایش فشارها بر شبکه بانکی و محدودیت‌های جدی‌تر در حوزه وام‌دهی و اعطای تسهیلات بانکی به بخش‌های مختلف اقتصادی است.
بنابراین می‌توان با در نظر گرفتن مجموعه شرایط اعلام کرد که در صورت تداوم این شرایط، چشم‌اندازی برای بهبود وضعیت در بخش مسکن در نظر نگرفت. از سوی دیگر، هیچ خلاقیت و نوآوری از سوی سیاست‌گذار در این بخش دیده نمی‌شود و اگر سیاستی هم در بخش مسکن اجرایی می‌شود، گذشته از روند کند و پیشرفت نامطلوب اهداف تعریف‌شده، در چارچوب سیاست‌های سنتی و در عمل شکست‌خورده قبلی انجام می‌شود؛ بنابراین و در صورت ادامه این شرایط، چندان امیدی به بهبود بازار مسکن وجود ندارد.
