نیمه نامرئی بازار مسکن
تسهیلات مسکن در دوره‌های مختلف همراه با افزایش ارائه شده است. هدف این افزایش‌ها، تقویت قدرت خرید اقشار مختلف جامعه در خرید مسکن بوده؛ اما بسیاری از کارشناسان در این حوزه باور دارند که افزایش تسهیلات بانکی تاثیر چندانی در افزایش قدرت خرید مردم نداشته و در عمل منجر به افزایش نرخ مسکن در سراسر کشور شده است.
تحلیلگران اقتصادی و کارشناسان بازار مسکن، فضای غیرشفاف در این بخش را به‌عنوان یکی از موانع اصلی رشد مناسب و تقویت قدرت خرید در بازار مسکن معرفی می‌کنند. این گروه از کارشناسان دلایل زیادی را در این شرایط دخیل می‌دانند، زیرا با ایجاد فرصت‌های رانتی و امتیازات غیرقانونی برای برخی افراد سوءاستفاده‌کننده، محیطی برای گسترش فساد در این بخش فراهم شده است. از سوی دیگر، برخی دیگر از کارشناسان در این حوزه معتقدند که اعمال مالیات بر خانه‌های خالی می‌تواند به کاهش نرخ مسکن منجر شود. این رویکرد در گذشته بارها موردتوجه مسئولان دولتی و حتی نمایندگان مجلس قرار گرفته، اما تاکنون طرح دقیق و عملی در این زمینه به‌تصویب نرسیده است؛ اما یک گروه دیگر از کارشناسان باور دارند که با اقدامات مذکور، نرخ مسکن کاهش نخواهد یافت، زیرا همزمان با آن، طرح‌هایی مانند فروش متری مسکن نیز اجرا می‌شود که برنامه‌های دیگر را بی‌اثر می‌کند. کمال اطهاری، اقتصاددان از همین دسته است. وی معتقد است تا زمانی که شفافیت بر بازار مسکن حاکم نشود، هیچ اقدامی در راستای منافع مردم به‌ثمر نخواهد رسید. این تحلیلگر اقتصادی در گفت‌وگویی با، اجرای طرح رهن ثانویه را یکی از راه‌های ساماندهی حوزه مسکن دانست و با تاکید بر تجربه موفق سایر کشورها و کارساز بودن این طرح، آن را یکی از بهترین راه‌حل‌های بازار مسکن در ایران می‌داند. در ادامه گفت‌وگوی این اقتصاددان را می‌خوانید.
طرح رهن ثانویه به چه معناست؟
در بازار رهن ثانویه، بانک سند و وثیقه‌های وام‌گیرندگان را به شرکت‌های سرمایه‌گذاری زیر نظر خود می‌سپارد و این شرکت‌ها در مقابل، بدهی افراد را به اقساط تبدیل و به شکل اوراق بهادار منتشر می‌کنند. با این روش، در واقع اصل اعتباری که بانک به افراد پرداخته است، بازمی‌گردد و می‌تواند وام بیشتری به افراد دهد که این روش البته در دنیا کارنامه موفقی دارد.
باتوجه به گرانی‌های بی‌سابقه اخیر در بخش مسکن، شرایط را چگونه ارزیابی می‌کنید؟
مسکن در جایگاه یک بخش، می‌تواند به‌عنوان یک بیماری شناخته شود که ناشی از توسعه رانت در این بازار است. این بیماری با تراکم‌فروشی آغاز شده و اقداماتی مانند ارائه تسهیلات نمی‌توانند به‌طورکامل با این رانت مقابله کنند. تراکم‌فروشی به‌حدی باعث افزایش نرخ زمین شده است که بیشتر مردم به‌دلیل درآمد ناکافی، قادر به خرید یا اجاره مسکن نیستند.
آیا تسهیلات بانکی می‌توانند برای خانه‌دار کردن مردم کارساز باشند و در عمل تسهیلات بانکی چند درصد نرخ یک ملک را پوشش می‌دهند؟
در واقع، افزایش تسهیلات مسکن در ایران تاثیر چندانی در بهبود وضعیت نداشته است. در حقیقت، این اقدامات بی‌فایده شده‌اند. نرخ مسکن در ایران حدود ۲۰ برابر درآمد سالانه یک خانوار متوسط است، در حالی که در سایر کشورها این نسبت حدود ۵برابر است. این تفاوت بسیار زیاد، برای مردم قابل‌درک نیست و غیرقابل‌تحمل است. اگر این نسبت حدود ۵برابر باشد، خانواده‌های متوسط می‌توانند با اختصاص حدود ۳۰ تا ۴۰ درصد از درآمد خود به‌راحتی هزینه‌های اجاره یا بازپرداخت وام‌های مسکن را تامین کنند.
بانک‌ها هم قدرت کافی برای پرداخت وام‌های بزرگ را ندارند و تسهیلات مناسبی را در اختیار مردم قرار نمی‌دهند. همچنین، وقتی نرخ مسکن به ۲۰برابر درآمد سالانه خانوار می‌رسد و تسهیلات مناسبی هم در دسترس نیست، مشاهده می‌شود که حتی خانواده‌هایی در سطوح متوسط اقتصادی، اگرچه تمام درآمد خود را به مسکن اختصاص دهند، اما هنوز هم قادر به پرداخت هزینه‌های مسکن نیستند.
همچنین، هنگامی که تورم و بیکاری را به این وضعیت اضافه کنیم، خواهیم دید که بازار مسکن به‌طورکامل مسدود شده و اقتصاد نیز در وضعیت بحرانی قرار گرفته است. یکی از علل اصلی این بحران، نگهداری بانک‌ها از دارایی‌ها و برج‌های لوکس است که باعث افزایش نرخ مسکن می‌شود.
در برخی کشورها، سیستمی به نام «رهن ثانویه» وجود دارد که از پولشویی جلوگیری می‌کند و باعث شفافیت بیشتر در بازار مسکن شده است. تعریف این طرح بسیار واضح است.
زمانی که وام خرید مسکن دریافت می‌کنید، تعهد می‌کنید که در یک بازه زمانی ۱۰ تا ۱۵ساله، این وام را بازپرداخت کنید؛ در واقع، این سیستم همانند سیستم اوراق بهادار است و بیمه‌ها این اوراق را در بورس‌های مختلف به‌فروش می‌رسانند. به این ترتیب، نیازی به سپرده‌گذاری در بانک‌ها نیست و مردم مجبور به نگهداری پول خود در بانک‌ها نیستند، زیرا بانک‌ها منابع لازم را از طریق فروش این اوراق تامین می‌کنند.
این اوراق حتی در سطح بین‌المللی نیز به‌فروش می‌رسند. به‌عنوان‌مثال، ایالات‌متحده‌امریکا اوراق رهن ثانویه را به این نحو صادر می‌کند. از این طریق، نقدینگی به‌صورت سالم جذب می‌شود و مردم هم هیچ آسیبی نمی‌بینند، اما اگر سیستم به‌صورت ناهموار و بدون وجود فرصت شغلی باشد، دیگر امکان دریافت وام وجود ندارد.
به‌علاوه، با این قیمت‌های بالا (که بیش از ۲۰ برابر درآمد سالانه خانوار است)، نه‌تنها خرید مسکن بلکه اجاره آن‌هم برای افراد غیرممکن می‌شود؛ به‌همین‌دلیل، بازار مسکن در ایران به‌حالت قفل درآمده است.
به‌عنوان‌مثال، در طرح مسکن متری، شما یک مترمربع از یک واحد مسکن را خریداری می‌کنید، اما اصلا نمی‌دانید کجا واقع شده است؟! در واقع، چنین طرز فکر سودجویی در بورس وارد کرده و قطعا باعث شکست بورس خواهند شد. باید توجه داشت که این اقدامات توسط برخی افراد برنامه‌ریزی می‌شوند تا از پرداخت مالیات خودداری کنند. در این صورت، چرا در ابتدا مالیات تعیین می‌شود که به این روش‌ها دست زده شود؟
آیا سازکار رهن ثانویه تاکنون در ایران اجرایی شده است؟
از سال ۱۳۵۴ در ایران، طرح رهن ثانویه در جایگاه یک راهکار مطرح شد و مجتمع‌های اکباتان به‌عنوان نمونه‌ای از اجرای این طرح توسط سازمان برنامه و بودجه پشتیبانی شدند. در ابتدا، تسهیلاتی برای ساخت این پروژه ارائه شد و سپس اوراق مربوطه به بانک واگذار شدند. به‌طورکلی، میزان تخصیص داده شده به سیستم، به همان میزان برگشت. از آن زمان تاکنون، مسئله رهن ثانویه بارها موردبحث و بررسی قرار گرفته، حتی در برنامه اول توسعه نیز به این طرح اشاره شده، اما متاسفانه تاکنون اجرایی نشده و به‌جای آن، تراکم‌فروشی اجرا شده است.
البته باید به یاد داشت که اگر در اجرای برنامه رهن ثانویه، حباب ایجاد شود و تراکم‌فروشی ادامه یابد، ممکن است آسیب‌های جدی به اقتصاد وارد شود؛ اما در بسیاری از کشورها، ۲۰ تا ۵۰ درصد تولید ناخالص داخلی از طریق اوراق رهن ثانویه تامین می‌شود.
پس به‌نظر شما، تکلیف ما با مالیات بر خانه‌های خالی چیست؟
به‌گمان من، با این اوصاف بهتر است اصلا مالیاتی برای خانه‌های خالی وضع نشود. در این صورت، حداقل منابع و وقت کمتری صرف می‌شود و نرخ مسکن هم بیش از این افزایش پیدا نمی‌کند.
در یک سیستم سالم که نرخ مسکن و زمین رانتی نیست، تولیدکنندگان مصالح می‌توانند مسکن‌های تولیدشده را خریداری کنند. این موضوع یکی از قواعد ساده اقتصاد کلان است، اما وقتی مسئله تراکم‌فروشی وارد می‌شود، اجرای چنین طرح‌هایی غیرممکن می‌شود. به‌همین‌دلیل در کشورهایی که نرخ مسکن رانتی نیست، تسهیلات مسکن تا ۹۰ درصد نرخ ملک را پوشش می‌دهند؛ به این دلیل است که بخش‌های دیگر نیز توسعه یافته‌اند و یک سامانه سالم و کارآمد در حال عملکرد است.
آیا اقتصاد دانش‌بنیان می‌تواند این شرایط را بهبود بخشد؟
اگر می‌بینید که در کشورهای دیگر یک سیستم موفق در حال عملکرد است، به این دلیل است که سیستم آموزشی در این کشورها خصوصی نیست و می‌توانند کارگران را آموزش دهند تا در این سیستم بازدهی داشته باشند. البته باید توجه داشت که چنین سیستمی در شرکت‌های واقعی دانش‌بنیان کارآمد است، نه سیستم‌هایی که امروزه درگیر آن هستیم.
البته شرکت‌های ما قابل‌احترام هستند و مخاطب من نیستند. حرف من این است که دولت نمی‌تواند اسم یک شرکت علمی را دانش‌بنیان بگذارد؛ این یک تقلب است. جالب است که به شرکت‌های واقعی دانش‌بنیان وام با نرخ ۲۰ درصد داده می‌شود، در حالی که به شرکت‌های دیگر وام با نرخ ۴ درصد ارائه می‌شود. این روند طبیعی است که منجر به ورشکستگی شرکت‌هایی مانند ارج شود. باید کارگرانی که در ارج مشغول به کار هستند، برای رقابت با شرکت‌هایی مانند سامسونگ آموزش داده شوند. نمی‌توانیم تمام مسئولیت آموزش را به دوش شرکت‌ها بیندازیم.
اگر به مدل‌های توسعه بی‌توجهی توجه کنیم، نمی‌توانیم انتظار داشته باشیم که با اعمال مالیات مسکن، مشکلات مسکن را حل کنیم. برخی ادعا کرده‌اند که طرح مسکن اجتماعی از سوئد الگو گرفته شده است و به‌همین‌دلیل با آن مخالفت می‌کنند، اما به‌جای آن، مالیات برای خانه‌های خالی را مناسب می‌دانند! چنین نظرهایی، واقعا درست نیست.
جالب اینجاست هنگامی که با این افراد مقابله می‌شود، آنها ادعا می‌کنند که برخی افراد می‌خواهند مانع شفاف‌سازی شوند، اما هیچ‌کس از آنها سوال نمی‌کند که اگر واقعا به‌دنبال شفاف‌سازی هستند، چرا اقداماتی را برای محدود کردن رهن ثانویه انجام می‌دهند؟
این شفافیت در بازار چگونه قابل‌اجرا است؟
شفافیت یعنی شما شرکتی دارید و تولیدکننده هستید و مردم هم از شما خرید می‌کنند. این شرکت باید بدون استفاده از رانت، مانند خرید زمین و مصالح، فعالیت کند. در این صورت، مردم به مسکنی با نرخ مناسب دست می‌یابند و برج‌های لوکس و خالی ساخته نمی‌شوند.
از طرفی، برخی افراد می‌توانند از این خرید‌وفروش بدون رانت بهره‌مند شوند. برای رسیدن به این رویه شفاف و روشن، یکی از بهترین راه‌ها، پیاده‌سازی طرح رهن ثانویه است؛ نه طرح‌های غیرمعلومی که بیان می‌شوند. این طرح‌ها تنها باعث ایجاد حباب در بازار مسکن می‌شوند و مردم روزبهروز بیشتر ضرر می‌کنند.
پس از دید شما ارائه تسهیلات بانکی و افزایش سقف این تسهیلات در چنین سیستمی کارساز نخواهد بود؟
بله؛ همین‌طور است. اصلا نه‌تنها شرایط را بهتر نخواهد کرد، بلکه ممکن است به مشکلات بازار مسکن هم اضافه شود. ما دائم قفل روی قفل می‌زنیم و به‌همین‌دلیل است که چنین شرایطی را تجربه می‌کنیم. در واقع تنها بازنده این اوضاع، مردم عادی هستند که روزبهروز قدرت خرید و حتی اجاره مسکن را از دست می‌دهند.
سخن پایانی
بازار مسکن همواره دوره‌های رونق و رکود پیوسته را به‌همراه جهش و ثبات نرخ تجربه کرده؛ به‌گونه‌ای که در دوره‌های رونق و جهش، نرخ بازده آن به‌مراتب از نرخ تورم و سود بدون ریسک (سپرده بانکی) بیشتر بوده و در دوره‌های رکود این نسبت معکوس شده، به‌گونه‌ای که رشد میانگین نرخ مسکن نه‌تنها کمتر از نرخ تورم بوده، بلکه به‌پای نرخ سود بانکی نیز نرسیده است. البته این اتفاق در شرایط معمول اقتصاد ایران تکرار شده و آخرین دوره آن مربوط به سال‌های ۱۳۹۱ تا ۱۳۹۶ و سیاست‌های مهار نرخ تورم موفقیت‌آمیز بوده است. در دوره حاضر نیز، اگر سیاست‌های ضدتورمی دولت موفق باشد، انتظار می‌رود اهرم افزایش نرخ مسکن از محل رشد هزینه ساخت و بالا رفتن ارزش جایگزینی، خنثی و شتاب رشد نرخ مسکن در مقایسه با نرخ تورم متوقف و حتی معکوس شود؛ اما باتوجه به وضع موجود اقتصاد که همچنان کسری بودجه دولت و تنش نرخ ارز استمرار دارد، قوی‌ترین سناریو برای بازار مسکن، رشد همپای نرخ تورم است که از ۲ سال گذشته در حال اجرا بوده و از تخلیه حباب نرخ مسکن جلوگیری کرده است.
نکته قابل‌توجه اینکه در ۲ سال اخیر، بازار مسکن درگیر رکود تورمی بوده و باوجود کاهش تعداد معاملات، رشد نرخ را تجربه کرده؛ یعنی این بازار در اثر عاملی غیر از رابطه عرضه و تقاضا رشد کرده است که این عامل می‌تواند باعث افزایش مداوم نرخ نهاده‌های ساختمانی و سفته‌بازی در نرخ زمین شهری باشد.
