سرپناه متری چند؟
از گذشته بسیار دور مسکن در ایران کالایی سرمایه‌ای به‌شمار می‌آید و هیچ گاه مانند کشورهای توسعه‌یافته شکل کالای خدماتی به خود نگرفته است.
هرچند طبق قانون مسکن از جمله امکاناتی است که باید به‌واسطه دخالت دولت با سهولت تامین شود و همگان بتوانند سرپناهی هرچند حداقلی برای خود تامین کنند. یکی از شیوه‌های برون‌رفت از بحران تامین مسکن برای اقشار فرودست، کنترل و مداخله دولت در مواقع شکست بازار است، اما متاسفانه در سال‌های اخیر بازار مسکن کاملا به‌سوی سوداگری گام برداشته؛ چنانکه به بهشتی برای سوداگران تبدیل شده است. از سوی دیگر به‌دلیل حجم نقدینگی بالا و نبود ثبات در بازارهای مالی، پول‌های سرگردان به این بخش سرازیر و نرخ ملک و زمین از حد نصاب خارج شده است. نرخ مسکن تحت تاثیر عوامل مختلفی مانند نرخ مصالح، زمین و دیگر فاکتورها از جمله مجوز ساخت و... است که در این گزارش به بررسی نرخ تمامشده مسکن از نگاه کارشناسان پرداخته است.
مسکن در حوزه‌های اقتصادی دیگر تاثیر بسیار زیادی دارد. در بخش کلان اقتصادی مسکن یک حوزه بسیار مهم و اساسی است. در کشور ما بیش از ۴۰ درصد اقتصاد وابسته به بخش مسکن است و ۳۰۰ کسب‌وکار وابسته به آن وجود دارند. اما سوال اصلی این است که آیا نرخ مسکن در سال ۱۴۰۱ هم افزایش می‌یابد؟ در سال ۱۴۰۰ بازار مسکن دومین بازار پرسود بود و نسبت به دیگر بازارهای مالی از جمله طلا، دلار و بورس بیشترین میزان افزایش نرخ را داشت. بازار مسکن همچنین از نظر افزایش نرخ رتبه دوم را دارد و تحت تاثیر عوامل مختلفی مانند نرخ مصالح، زمین و دیگر فاکتورها شامل مجوز ساخت و... است. براساس آمار نرخ مصالح تا ۶۰ درصد، زمین تا ۳۰ درصد و دیگر هزینه‌ها تا ۱۰ درصد می‌توانند بر نرخ مسکن موثر باشند. از سوی دیگر نرخ ارز و دلار هم بر این حوزه تاثیر دارد و پس از افزایش نرخ دلار نرخ مسکن هم به‌سرعت افزایش خواهد یافت. با افزایش نرخ دلار، تقاضا برای خرید مسکن بالا می‌رود و در مجموع میزان تقاضا افزایش پیدا می‌کند.
مقایسه نرخ تمامشده مسکن در سال ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱مطابق هر سال، اواخر فروردین سال گذشته سازمان نظام مهندسی ساختمان کشور هزینه ساخت‌وساز در سال ۱۴۰۰ را به سازمان‌های نظام مهندسی استان‌ها ابلاغ کرد. براساس این ابلاغیه، هزینه ساخت هر متر واحد مسکونی یا غیر آن در سراسر کشور برای سال ۱۴۰۰ به شرح زیر بود:
- ساختمان‌های یک و دو طبقه: متری ۲ میلیون و ۳۳۲ هزار و ۱۰۰ تومان
- ساختمان‌های ۳ تا ۵ طبقه: متری ۲ میلیون و ۷۲۰ هزار و ۷۰۰ تومان
- ساختمان‌های ۶ و ۷ طبقه: متری ۳ میلیون و ۱۰۹ هزار و ۴۰۰ تومان
- ساختمان‌های ۸ تا ۱۰ طبقه: متری ۳ میلیون و ۴۹۸ هزار و ۱۰۰ تومان
- ساختمان‌های ۱۳ تا ۱۵ طبقه: متری ۴ میلیون و ۲۷۵ هزار و ۵۰۰ تومان
- ساختمان‌های ۱۶ طبقه و بالاتر: متری ۴ میلیون و ۶۶۴ هزار و ۴۰۰ تومان
امسال نیز تغییر نرخ‌های ساخت‌وساز مسکن براساس دستور وزیر راه و شهرسازی و همچنین در راستای اجرای بند ۲-۱۷ فصل پنجم شیوه‌نامه مبحث دوم مقررات ملی ساختمان (نظامات اداری) تعیین و ابلاغ شد که به این شرح است:
- ساختمان‌های یک و دو طبقه: متری ۳ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان
- ساختمان‌های ۳ تا ۵ طبقه: متری ۴ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان
- ساختمان ۶ و ۷ طبقه: متری ۴ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان
- ساختمان‌های ۸ تا ۱۰ طبقه: متری ۵ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان
- ساختمان‌های ۱۱ و ۱۲ طبقه: متری ۶ میلیون تومان
- ساختمان‌های ۱۳ تا ۱۵ طبقه: متری ۶ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان
- ساختمان‌های ۱۶ طبقه به بالا: متری ۷ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان
نرخ‌های اعلام‌شده ازسوی سازمان نظام مهندسی ساختمان، حاکی از کاهش ۳ تا ۴ میلیون تومانی هزینه ساخت‌وساز در فاصله ۴۰ روز بود، در حالی که احمد خرم، رئیس قبلی این سازمان در ۱۸ بهمن سال گذشته نرخ ساخت‌وساز دیگری به سازمان‌های نظام مهندسی استان‌ها ابلاغ کرده بود که به شرح زیر بود:
- ساختمان‌های یک و دو طبقه: متری ۶ میلیون و ۲۳۷ هزار تومان
- ساختمان‌های ۳ تا ۵ طبقه: متری ۷ میلیون و ۱۷۰ هزار تومان
- ساختمان ۶ و ۷ طبقه: متری ۸ میلیون و ۲۱۵ هزار تومان
- ساختمان‌های ۸ تا ۱۰ طبقه: متری ۹ میلیون و ۲۳۴ هزار تومان
- ساختمان‌های ۱۱ و ۱۲ طبقه: متری ۹ میلیون و ۷۱۷ هزار تومان
- ساختمان‌های ۱۳ تا ۱۵ طبقه: متری ۱۰ میلیون و ۱۶۳ هزار تومان
- ساختمان‌های ۱۶ طبقه به بالا: متری ۱۱ میلیون و ۵۴ هزار تومان
علیرضا جعفری، سرپرست شرکت عمران شهرهای جدید در نشست خبری ۱۱ بهمن سال گذشته از تعیین متری ۴ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان به‌عنوان هزینه ساخت نهضت ملی مسکن خبر داده بود که به‌نظر می‌رسد ارقام جدید اعلامی ازسوی سازمان نظام مهندسی ساختمان کشور به ارقام مورد‌نظر دولت نزدیک‌تر باشد.
رشد بیش از ۵۰ درصدی هزینه ساخت
ایرج رهبر، نایب رئیس انجمن انبوه‌سازان در گفت‌وگو با صمت با تاکید بر اینکه رشد تورم امسال بر کسی پوشیده نیست، گفت: قطعا افزایش نرخ تورم در قیمت نهاده‌های تولید به‌ویژه در بخش زمین و مصالح ساختمانی قابل‌مشاهده است. رشد چندبرابری نرخ زمین طبق گزارش‌های بانک مرکزی در ۳ سال گذشته باعث شده نرخ آپارتمان‌های نوساز نیز به‌شکل قابل‌توجهی افزایش یابد.
رهبر با اشاره به گزاره‌های موثر بر نرخ تمامشده مسکن، افزود: گران‌ترین هزینه ساخت‌وساز مربوط به زمین است؛ یعنی حدود ۵۰ درصد نرخ باید برای زمین پرداخت شود.
وی درباره اثر تورم بر نرخ هر مترمربع خانه گفت: نرخ مصالح ساختمانی که وابستگی زیادی به متغیرهایی چون رشد نقدینگی، نرخ تورم و رشد اقتصادی دارد نشان می‌دهد این فاکتور حیاتی نیز در قیمت تمامشده ساختمان اثرگذار بوده و افزایش نرخ در این بخش تورم بخش مسکن را تشدید می‌کند.
مردم متضرر نهایی
نایب رئیس کانون انبوه‌سازان با تاکید بر اینکه پیش‌بینی قیمت‌ها سخت و دشوار است، گفت: متوسط نرخ ساخت مسکن امسال نسبت به سال گذشته بیش از ۵۰ درصد رشد کرده و همین مسئله نرخ تمامشده ساخت را به همین نسبت افزایش داده است؛ بنابراین سیاست‌های دستوری دولت هم نمی‌تواند چاله افزایش قیمت‌ها را پُر کند و در نهایت متضرر اصلی مصرف‌کننده نهایی خواهد بود.
تاثیر مالیات بر نرخ تمامشده
رهبر گفت: نرخ مالیات بر ساخت‌وساز برای امسال ۲۷ درصد تعیین شده که گرچه تاثیری در افزایش نرخ مسکن ندارد، اما از میزان سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز مسکونی می‌کاهد.
وی افزود: سال ۱۳۹۴ ماده ۷۷ قانون مالیات‌های مستقیم که درباره مالیات بر ساخت‌وساز بود، در مجلس اصلاح شد اما این تغییرات شرایط را برای بخش خصوصی سخت‌تر کرده است. با این حال در قانون بودجه ۱۴۰۱، تبصره‌ای آمده که ماده ۷۷ قانون مالیات‌های مستقیم را فقط برای امسال اصلاح می‌کند که بر این اساس، نرخ مقطوعی برای مالیات بر ساخت‌وساز تعیین شده است؛ مانند مسکن مهر که در قانون بودجه امسال مالیات مقطوع یک میلیون تومانی برای آن تعیین شده است.
رهبر بیان کرد: آنچه مسلم است اینکه بازار مسکن دوره تنش قیمتی را پشت سر گذاشته و از سال ۱۴۰۰ وارد دوره ثبات شده، اما متغیرهایی مثل مذاکرات سیاسی، تحولات اقتصاد کلان، بازارهای موازی، تورم عمومی، میزان نقدینگی، تورم نهاده‌های ساختمانی و میزان کسری مسکن همچنان بر این بازار اثرگذار است.
آمار نادرست می‌دهند
دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان یکی از اصلی‌ترین دلایل افزایش نرخ مسکن در ماه‌های اخیر را بانک‌ها دانست که با ارائه آمارهای غلط زمینه‌ساز رشد و گرانی مسکن شدند.
وی ضمن انتقاد از آمارهای ارائه شده توسط بانک مرکزی گفت: در تابستان وقتی نرخ اجاره تنها ۱۹ درصد افزایش یافته بود، بانک مرکزی با انتشار این آمار اعلام کرد نرخ مسکن ۴۰ درصد افزایش یافته که همین خود باعث شد مالکان و سوداگران از این فرصت استفاده کنند و به یکباره نرخ ملک و خانه را حدود ۶۰ درصد افزایش دهند.
تاثیر نتیجه مذاکرات وین بر نرخ مسکن
حسن محتشم، عضو هیات مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران در گفت‌وگوبا درباره نرخ تمامشده خانه در نهضت ملی مسکن اظهار کرد: اجزای تشکیل‌دهنده مسکن و ساختمان به‌طور مستقیم و غیرمستقیم در افزایش نرخ آن نقش دارند؛ به‌طور مثال در پروژه مسکن مهر باوجود همه مشکلات، پول زمین در نرخ تمامشده ملک لحاظ نشد و وقتی قرارداد بسته شد، نرخ مسکن مهر معقول بود. عضو هیات مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران اظهار کرد: در هیچ کشوری مرسوم نیست که همه در پایتخت یا کلانشهرها زندگی کنند؛ بنابراین این ساخت‌وسازها می‌تواند در حاشیه شهرها یا شهرهای جدید انجام شود.
بازار مسکن ظرفیت رشد ندارد
محتشم در پیش‌بینی نرخ مسکن در سال ۱۴۰۱ گفت: تا نتیجه مذاکرات وین مشخص نشود، نمی‌توان نظر قطعی ارائه داد، چراکه تحریم روی همه بازارهای اقتصادی اثرگذار است و اگر برداشته شود، احتمالا با تقویت پول ملی و کاهش نرخ دلار، انتظار کاهش نرخ بیشتر کالاها به‌ویژه مصالح وارداتی و پیرو آن نرخ مسکن را داریم. وی با اشاره به حالت تعلیق موجود در بازارها گفت: اگر روال به همین شکل باشد نیز به‌نظر نمی‌رسد با افزایش قیمت زیادی مواجه شویم، چراکه فعلا ظرفیت رشد در بازار مسکن وجود ندارد و حداقل تا ۶ ماه اول سال آینده نمی‌توان رشدی را متصور بود.
قدرت خرید مسکن روز به روز کمتر می‌شود
محتشم افزود: مشکل اصلی مسکن به اقتصاد کلان مرتبط است و تا زمانی که مشکل در قسمت بالادستی اقتصاد حل نشود، نرخ تمامشده مسکن بالا خواهد بود و قدرت خرید مسکن هر روز کمتر می‌شود. این کارشناس حوزه مسکن با اشاره به اینکه در هفته‌های اخیر نهاده‌های ساختمانی با افزایش نرخ مواجه شدند که این امر هزینه تمامشده ساخت‌وساز را بیشتر کرده، گفت: ثبات روند افزایشی نرخ مصالح ساختمانی در ماه‌های آتی محتمل است؛ بنابراین افزایش نرخ تمامشده ساختمان‌ها در نهضت ملی مسکن اجتناب‌ناپذیر است. این عضو هیات مدیره انجمن انبوه‌سازان مسکن تهران با اشاره به اجرای طرح‌هایی مانند نهضت ملی مسکن و تاثیر آن بر خانه‌دار شدن متقاضیان بیان کرد: دولت باید تا پایان سال ۱۴۰۴ ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی را در شهرهای مختلف به اتمام برساند؛ بنابراین باید بین دستگاه‌های مختلف و بانک‌ها در پرداخت تسهیلات همکاری و هماهنگی وجود داشته باشد. هنوز معلوم نیست نرخ ساخت هر مترمربع مسکن در این طرح چقدر است، اما در طرح اقدام ملی نرخ ۴ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان با احتساب مابه‌التفاوت مصالح ساختمانی و تعدیل برمبنای شاخص‌های سازمان برنامه و تورم قطعا متغیر خواهد بود.
محتشم گفت: همچنین دستگاه‌های خدمات‌رسان مانند شرکت گاز، آب و برق باید برنامه زمان‌بندی برای کار داشته باشند و کارخانجات نیز باید با ظرفیت کامل خود کار کنند. اگر این شرایط به‌وجود آید، در بخش نهاده‌های ساختمانی مانند سیمان و فولاد کمبودی را در بازار شاهد نخواهیم شد.
سخن پایانی
مسکن در حوزه‌های اقتصادی دیگر تاثیر بسیار زیادی دارد. در بخش کلان اقتصاد بخش مسکن یک حوزه بسیار مهم و اساسی است و در کشور ما بیشتر از ۴۰ درصد اقتصاد کشور به بخش مسکن وابسته است. کارشناسان یکی از عوامل تاثیرگذار در بروز تلاطم در بازار مسکن و افزایش نرخ ملک در چند سال اخیر را فعالیت دلالان و سوداگران بازار مسکن می‌دانند؛ افرادی که با معاملات گسترده، درآمدهای هنگفتی را کسب کرده‌اند. به هر حال مسکن در کشور ما به یک کالای سرمایه‌ای تبدیل شده و این مسئله هجوم سرمایه‌گذاران به این بازار را به‌دنبال داشته است، به‌طوری که افراد به محض به‌دست آوردن سرمایه‌ای، در نخستین گام اقدام به خرید مسکن جدید می‌کنند، این در حالی است که مسکن باید از یک کالای سرمایه‌ای به یک کالای مصرفی تبدیل شود.
