مسکن در برزخ رکود تورمی
طی چند ماه گذشته بروز تنش‌های سیاسی و ابهامات ناشی از آن، رکود بازار مسکن را تشدید کرده، به‌طوری‌که امیدها به خروج بازار از رکود به ناامیدی تبدیل شده است. البته ناگفته نماند، بازار مسکن طی ۱۰سال گذشته، رشد بیش از هزار درصدی را تجربه کرده، به‌طوری‌که توان مالی مردم بسیار پایین‌تر از نرخ تمام‌شده مسکن است و برای یک حداقل‌بگیر، خانه‌دار شدن ۱۲۰سال زمان می‌برد. کارشناسان معتقدند؛ رکود تورمی تا پایان سال مهمان بازار مسکن است، اما باید اقداماتی برای تغییر حال‌وروز بازار مسکن انجام شود، چراکه تداوم رکود در این بازار به صنایع وابسته آسیب خواهند رساند. در حال حاضر شاهد آن هستیم که تولید مسکن خوابیده است و سازندگان به‌علت افزایش نرخ تمام‌شده و نبود تقاضا تمایلی به ساخت‌وساز ندارند. براساس آنچه گفته شد، این سوالات مطرح می‌شود که رکود بازار مسکن تا چه زمانی ادامه دارد؟ چه اقداماتی بازار مسکن را از رکود تورمی خارج می‌کند؟ و چرا مسکن همپای نرخ دلار افزایش نیافته است؟ برای پاسخ به این سوالات، صمت به گفت‌وگو با کارشناسان بازار مسکن پرداخته است که در ادامه می‌خوانید.
کاهش ۴۹درصدی عرضه آپارتمان در پایتخت
معامله‌گران شاید برای ۱۰ تا ۱۲ فصل از بازار مسکن خارج شده باشند. براساس آماری، شهریور امسال عرضه مسکن در تهران ۴۹درصد نسبت به شهریور سال گذشته کاهش یافته و از سوی دیگر به‌دلیل افت شدید تقاضا، بازار ملک با ۹.۴درصد افزایش قیمت، کمترین میزان رشد ارزش را در بین بازارهای طلا، ارز و بورس به خود اختصاص داده است.
به‌گزارش ایسنا، بازار مسکن شهر تهران در شهریور ۱۴۰۴ تحت‌تاثیر متغیرهای سیاسی و اقتصادی با عقب‌نشینی هر دوطرف عرضه و تقاضا مواجه شده است. بررسی آگهی‌های فروش و اجاره یک سامانه ملکی نشان می‌دهد که هم از نظر تعداد فایل‌های عرضه‌شده و هم از نظر میزان رشد یک‌ساله قیمت‌ها، این بازار نسبت به شهریور ۱۴۰۳ دچار افت شده است. براساس داده‌های سامانه کیلید، در شهریور ۱۴۰۴ قیمت‌های پیشنهادی فروش مسکن در تهران به ۱۰۵میلیون و ۶۰۰ هزار تومان در هر مترمربع رسیده که تنها ۹.۴ درصد نسبت به شهریور ۱۴۰۳ رشد داشته؛ در حالی که طی همین بازه زمانی طلا ۱۴۶درصد، دلار ۷۴درصد و شاخص بورس ۲۱درصد افزایش یافته است.
افت آگهی‌های فروش آپارتمان
در شهریور ۱۴۰۴ تعداد آگهی‌های فروش آپارتمان در تهران نسبت به مدت مشابه سال قبل، بیش از ۴۹ درصد کاهش داشته است. علت اصلی این کاهش را می‌توان در فضای بی‌ثبات سیاسی و اقتصادی کشور و ابهام در آینده مذاکرات دانست. همین موضوع باعث شده است بسیاری از خریداران از ورود به بازار عقب‌نشینی کنند.
جزئیات دقیق‌تر براساس تفکیک مناطق تهران، نشان‌دهنده تغییرات در توزیع آگهی‌ها است که نشان می‌دهد بیشترین آگهی‌ها به مناطق ۵، ۱۰، ۲ و ۴ مربوط می‌شود که در این بین منطقه ۴ بیشترین افت تعداد آگهی‌ها را نسبت به سال گذشته داشته است. به‌طورکلی برخی مناطق خاص بیشتر یا کمتر، تحت‌تاثیر عوامل اقتصادی قرار گرفته‌اند.
در شهریور ۱۴۰۴، میانگین قیمت‌های آگهی‌شده نسبت به سال گذشته ۲.۳۷درصد افزایش یافته که نشان‌دهنده رشد جزئی قیمت‌ها در بازار مسکن است.
میانگین نرخ پیشنهادی هر مترمربع آپارتمان در شهر تهران نیز ۹.۴۰ درصد افزایش داشته است. یکی از دلایل رشد نرخ هر مترمربع، افزایش سهم واحدهای کوچک‌تر (زیر ۷۵ متر) در بازار بوده است. این دسته از واحدها در شهریور ۱۴۰۴ حدود ۵.۸۶ درصد سهم بیشتری نسبت به سال گذشته داشته‌اند.
میزان آگهی‌های فروش براساس متراژ نشان‌دهنده تغییرات در نوع واحدهای عرضه‌شده در بازار است که می‌تواند به‌عنوان شاخصی برای پیش‌بینی تمایلات بازار مسکن در آینده به کار رود.
شهریور امسال میزان آگهی واحدهای ۵۰ تا ۷۵ متر از حدود ۳۲ درصد سال گذشته، به ۳۶ درصد افزایش یافته است. آگهی‌های فروش واحدهای کمتر از ۵۰ متر نیز از ۷.۷ درصد سال قبل به ۹.۳ درصد در امسال رسیده، اما عرضه خانه‌های ۷۵ متر به بالا در تمام گروه‌های متراژی کاهش داشته است. این شاخص می‌تواند نشان‌دهنده تمایل بازار به‌سمت واحدهای کوچک‌متراژ باشد.
در شهریور ۱۴۰۴، سهم واحدهای مسکونی زیر ۵ سال از کل آگهی‌ها ۲۷.۰۳ درصد بوده که نسبت به سال قبل که ۳۱.۱۷ درصد بود، کاهش یافته است. این کاهش می‌تواند به‌دلیل کاهش تمایل به خرید واحدهای نوساز در شرایط اقتصادی ناپایدار باشد.
مقایسه بازارها از شهریور ۱۴۰۳ تا شهریور ۱۴۰۴
این آمار براساس مقایسه نقطه‌به‌نقطه پایان شهریور ۱۴۰۳ و پایان شهریور ۱۴۰۴ محاسبه شده‌اند. این مقایسه نشان می‌دهد که بازار مسکن نسبت به سایر بازارهای سرمایه‌گذاری، افزایش نرخ کمتری داشته که ممکن است نشان‌دهنده ترجیح سرمایه‌گذاران به دارایی‌های دیگر مانند طلا یا ارز باشد.
ابهامات سیاسی کار دست مسکن داد
در همین زمینه حسن محتشم، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: بازار مسکن 2 سال است در رکود به‌سر می‌برد و به‌نظر می‌رسد باتوجه به شرایط سیاسی و اقتصادی کشور این روند ادامه یابد. چراکه سرمایه جایی سرازیر می‌شود که نقدشوندگی بالایی داشته باشد و امنیت سرمایه‌گذاری وجود داشته باشد. در واقع از آنجایی که در شرایط «نه جنگ و نه صلح» هستیم و سرمایه‌گذاران به‌سمت بازارهای طلا و ارز می‌روند که نقدشوندگی بالاتری نسبت به مسکن دارند، چشم‌انداز بازار مسکن روشن نیست.
وی افزود: در حال حاضر رکود بازار مسکن به بازار ساخت‌وساز هم سرایت کرده است، به‌طوری‌که سازندگان نقدینگی لازم برای ساخت‌وساز را ندارند و مجبور شده‌اند دست به تهاتر و پیش‌فروش واحدهای مسکونی خود بزنند یا تخفیف‌های ویژه‌ای به پروژه‌های بزرگ بدهند تا منابع مالی‌شان تامین شود.
محتشم در پاسخ به این سوال که چرا نرخ مسکن همسان با نرخ ارز بالا نرفته است، گفت: با افزایش نرخ ارز، هزینه‌های ساخت‌وساز هم نظیر نهاده‌های ساختمانی، حقوق و دستمزد، خدمات و نرخ زمین بالا می‌رود که در نهایت نرخ تمام‌شده مسکن را همسطح با نرخ دلار افزایش می‌دهد و حتی در مواردی دیده شده، نرخ مسکن از نرخ دلار هم جلو افتاده است، اما در حال حاضر به‌علت ابهامات سیاسی موجود، شاهد آن هستیم که مسیر دلار و مسکن از هم جدا شده و سرمایه‌گذاران به‌سمت بازار طلا و ارز رفته‌اند که نقدشوندگی بالاتری نسبت به مسکن دارد. اگر شرایط سیاسی و اقتصادی کشور به‌همین‌صورت ادامه یابد، فاصله نرخ ارز و مسکن حتی بیشتر هم خواهد شد، اما اگر اوضاع سیاسی بهبود یابد و تثبیت شود، نرخ مسکن به دلار خواهد رسید؛ به این معنی که حدود ۱۰۰درصد افزایش خواهد یافت.
شرط همسطح شدن نرخ مسکن با دلار
این کارشناس بازار مسکن در پاسخ به این سوال که آیا زمان آن نرسیده است که سرمایه‌گذاران طلا و ارز وارد بازار مسکن شوند، چراکه نرخ ملک در پایین‌ترین سطح قرار گرفته است، گفت: افزایش نرخ طلا و ارز سقف ندارد که سرمایه‌گذاران وارد بازار مسکن شوند. به این ترتیب تا زمانی که امنیت سرمایه‌گذاری وجود نداشته باشد، امکان ندارد نرخ مسکن همسطح نرخ ارز شود. مگر اینکه اوضاع سیاسی کشور بهبود یابد و نقدینگی از بازارهایی نظیر طلا و ارز وارد بازار ساخت‌وساز شود تا کمبود نقدینگی تولید برطرف شود.
محتشم در پاسخ به این سوال که وضعیت معاملات بازار مسکن را چطور ارزیابی می‌کنید، گفت: بازار مسکن در حال حاضر در رکود تورمی به‌سر می‌برد و بیشتر واحدهای مسکونی کوچک و متوسط‌متراژ خریدوفروش می‌شوند، در مقابل واحدهای بزرگ‌مقیاس بسیار محدود و با تخفیف ویژه معامله می‌شوند. در بخش سرمایه‌گذاری هم، شاهد آن هستیم که تقاضایی وجود ندارد و بیشتر به‌سمت بازارهای طلا و ارز رفته‌اند.
لزوم تغییر ساختار سیاسی و اقتصادی
وی در پاسخ به این سوال که باید چه اقداماتی انجام شود تا بازار مسکن از رکود خارج شود، گفت: رونق بازار مسکن بستگی به ساختار سیاسی و اقتصادی کشور دارد و اقداماتی نظیر اصلاح قانون پیش‌فروش یا توکنایزه کردن مسکن تاثیری بر رونق این بازار نخواهد داشت. به‌عبارتی، زمانی این طرح‌ها بر بازار مسکن تاثیر خواهد داشت که اوضاع سیاسی و اقتصادی کشور بهبود یابد. ادامه چنین رویه‌ای با بهبود شرایط اقتصادی منجر به افزایش قیمت‌ها خواهد شد، چون عرضه‌ای وجود ندارد و در مقابل تقاضا رو به افزایش است.
بهترین زمان خرید خانه
این کارشناس بازار مسکن گفت: باتوجه به اینکه بازار مسکن طی 2 سال اخیر نسبت به سایر بازارها عقب مانده و الان بهترین زمان برای خرید مسکن است، چراکه قیمت‌ها در کف قرار دارد. محتشم تاکید کرد: بازار مسکن طی 2 سال اخیر در رکود تورمی به‌سر برده، به‌طوری‌که تورم این بازار نسبت به تورم عمومی بسیار پایین‌تر بوده، به‌عبارتی تورم عمومی حدود ۴۰ تا ۵۰ درصد است، در حالی که مسکن ۱۰ تا ۲۰ درصد رشد داشته، در واقع طی سال‌های گذشته نه‌تنها نرخ مسکن بالا نرفته، بلکه پایین هم آمده است.
رکود تورمی تا پایان سال ادامه دارد
همچنین کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران به صمت گفت: باتوجه به اینکه طی سال‌های گذشته نرخ مسکن بسیار بالا رفته، در حال حاضر در رکود به‌سر می‌برد و پیش‌بینی می‌شود این روند تا پایان سال ادامه یابد. این شرایط بهترین زمان برای خرید مسکن به‌شمار می‌رود، چراکه نرخ واحدهای مسکونی تثبیت شده است.
وی در پاسخ به این سوال که چقدر ابهامات سیاسی در بروز چنین شرایطی در بازار مسکن موثر بوده است، گفت: برخلاف برخی اظهارنظرها، عوامل و ابهامات سیاسی در شرایط امروز بازار مسکن دخیل نبوده است. بلکه از آنجایی دیگر ظرفیت رشد ندارد و از سوی دیگر، مردم قدرت خرید ندارند، طی 2 سال گذشته، رکود مهمان این بازار بوده است.
نرخ مسکن فقط ۲۰ درصد رشد کرده است
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در پاسخ به این سوال که چرا نرخ مسکن طی 2 سال گذشته همسطح نرخ دلار بالا نرفته است، گفت: نرخ مسکن پس از پایان کرونا، همسطح دلار حرکت نکرده، به‌طوری‌که از تورم عمومی بسیار عقب‌تر بوده است. در حال حاضر تورم عمومی به ۴۰ تا ۵۰ درصد رسیده، در حالی که نرخ مسکن ۲۰ تا ۲۵ درصد رشد داشته است.
وی در پاسخ به این سوال که چرا بازار مسکن به چنین حال و روزی افتاده است، گفت: زمانی که قدرت خرید مردم به‌قدری کاهش یافته که خانه‌دار شدن ۸۰ سال زمان می‌برد و برای خرید خانه، تسهیلات کافی در اختیارشان قرار نمی‌دهند. از سوی دیگر هم، ساخت خانه‌های دولتی کاهش یافته است و صنایع مختلف با ناترازی برق و گاز مواجهند، همچنین به احیای بافت‌های فرسوده توجهی نمی‌شود، طبیعی است تعادل عرضه و تقاضا بهم بخورد و بازار مسکن دچار رکود تورمی شود. این در حالی است که اگر حوزه ساخت‌وساز رونق داشت، با چنین وضعیتی مواجه نبودیم.
مسائل سیاسی تاثیر روانی بر مسکن دارد
گودرزی تصریح کرد: نرخ مسکن به 3 مورد یعنی زمین، مصالح ساختمانی و نیروی انسانی وابسته است، نه به واردات یا صادرات. در واقع از آنجایی که مصالح ساختمانی به‌وفور در کشور تولید می‌شود، همچنین از طرف دیگر هم نیروی انسانی از مهندس و معمار گرفته تا کارگر در کشور وجود دارد، چرا باید بازار مسکن تحت‌تاثیر مسائل سیاسی قرار داشته باشد. البته ناگفته نماند تنش‌های سیاسی تاثیر روانی بر بازار مسکن خواهد گذاشت، به‌گونه‌ای‌که برخی خریداران و فروشندگان تمایلی به خریدوفروش نخواهند داشت.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در پاسخ به این سوال که رکود تورمی تا چه زمانی بر بازار مسکن حاکم است، گفت: پیش‌بینی می‌شود رکود تورمی بازار مسکن تا پایان سال ادامه یابد. البته تاحدودی معاملات در متراژ کوچک رونق گرفته است که باتوجه به وضعیت فعلی، بهترین زمان برای خرید خانه به‌شمار می‌رود.
کوچک‌متراژها خواهان دارند
وی گفت: از آنجایی که قدرت خرید مردم به‌شدت کاهش یافته، تا حدودی معاملات واحدهای مسکونی کوچک‌مقیاس در جنوب تهران رونق یافته است. در مقابل در مناطق شمالی تهران که متراژها بیشتر و قیمت‌ها بالاتر است، شاهد معاملات کمتری هستیم.
گودرزی در پاسخ به این سوال که در چنین شرایطی دولت باید چه اقداماتی انجام دهد تا بازار مسکن رونق بگیرد، گفت: همواره شاهد آن بوده‌ایم؛ زمانی که بازار مسکن دچار رکودهای طولانی‌مدت شده است، 2 تا 3 سال زمان برده تا از این شرایط خارج شود، بنابراین باید به بازار مسکن زمان داد تا خود را با شرایط تطبیق دهد. در غیر این صورت، دولت باید اقداماتی نظیر حمایت از انبوه‌سازان، اعطای تسهیلات برای خرید مسکن، اولتیماتوم نسبت به احیای بافت‌های فرسوده را در پیش بگیرد تا تولید مسکن افزایش یابد و از شرایط رکود تورمی خارج شویم.
سخن پایانی
به‌باور کارشناسان، تا زمانی که ساختار اقتصادی و سیاسی کشور بهبود نیابد، نباید انتظار داشت بازار مسکن از رکود تورمی خارج شود، بنابراین می‌طلبد دولت در رویکرد سیاسی خود تغییراتی دهد، همچنین باید اقداماتی نظیر حمایت از انبوه‌سازان و اعطای تسهیلات برای خرید مسکن با نرخ بهره پایین را در اولویت قرار دهد، چراکه اگر با انفجار نرخ مسکن مواجه شویم، دیگر کاری از دست هیچ مسئولی برنخواهد آمد.
