ساخت‌وساز ارزان تمام می‌شود

در همین زمینه رضا میرزاهدی، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: با ایجاد منطقه آزاد تجاری ـ صنعتی مازندران، توریست‌ها وارد منطقه خواهند شد، به‌همین‌علت نرخ ملک بالا می‌رود. در مقابل به‌دلیل اینکه منطقه آزاد براساس مصوبه دولت و مجلس از مالیات و موارد دیگر معاف است، نرخ ساخت‌وساز پایین می‌آید. این معافیت‌ها را برای دستمزد، بیمه، مالیات و ارزش‌افزوده طرح‌های عمرانی در نظر می‌گیرند که مشمول ساخت‌وساز هم می‌شود. به‌همین‌علت، بسیاری از انبوه‌سازان وارد کیش، بندرانزلی یا مرز بازرگان می‌شوند، چون ساخت‌وساز برای‌شان ارزان‌تر از تهران یا سایر شهرها تمام می‌شود.

قیمت زمین بالا می‌رود

وی افزود: با اینکه هزینه ساخت‌وساز در مناطق آزاد تجاری پایین می‌آید، اما به‌علت اینکه خریدوفروش افزایش می‌یابد، نرخ ملک بالا می‌رود. البته ناگفته نماند به‌دنبال افزایش نرخ ملک، نرخ زمین هم بالا می‌رود.

این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: افزایش نرخ ملک و زمین، در مقابل کاهش نرخ ساخت‌وساز هر انبوه‌سازی را ترغیب می‌کند به ساخت‌وساز در مناطق آزاد بپردازد. در واقع از آنجایی که در مناطق آزاد، یک‌سری معافیت‌ها به سرمایه‌گذاران تعلق می‌گیرد، مردم می‌توانند اقدام به خرید خودرو گذر موقت کنند و اجناس و کالاهای اساسی را به قیمت مناسب خریداری کنند، به این شکل در این مناطق، مهاجرت و آمار اشتغال بالا می‌رود.

وی تاکید کرد: در مناطق آزاد، زمانی که اشتغال افزایش یابد بسیاری جویندگان کار به این مناطق مهاجرت خواهند کرد که موجب افزایش تقاضا خواهد شد، اما از آنجایی که عرضه با تقاضا همخوانی ندارد، نرخ زمین بالا می‌رود، چون زمین در این مناطق محدود است.

این کارشناس بازار مسکن گفت: با نگاهی به جمعیت کیش درمی‌یابید که مهاجرت به این مناطق افزایش یافته است، به‌طوری‌که حدود 4برابر جمعیت ثابت جزیره در بازه‌های زمانی کوتاه، وارد جزیره می‌شوند. البته ناگفته نماند بخش قابل‌توجهی از جمعیت کیش را جمعیت شناور یا فصلی تشکیل می‌دهد، یعنی افرادی که برای مدت کوتاه به‌عنوان گردشگر به جزیره سفر می‌کنند.

دور زدن تحریم از راه مناطق آزاد

میرزاهدی تاکید کرد: تمام نقاط خط‌الرأس شمال و جنوب کشور باید مناطق آزاد اعلام شود، چراکه امروز یکی از راه‌های دور زدن تحریم ایجاد مناطق آزاد است. در واقع اگر هر 4طرف کشور یعنی خط‌الرأس همسایگان‌مان را مناطق آزاد اعلام کنیم، عملا اثرات تحریمی که برای ما فاجعه درست کرده، تاحدودی کاهش می‌یابد و این نیازمند تصمیم جمعی در مجلس و نهایتا تصویب شورای نگهبان است.

وی اظهار کرد: مناطق آزاد از لحاظ درآمد، هزینه‌کرد و تقاضا ضریب بالایی دارند. این در حالی است که ضریب عرضه پایین است، به‌همین‌علت قیمت‌ها افزایش پیدا می‌کند و اشتغال هم ایجاد می‌شود. همچنین جذابیت سرمایه‌گذاری هم بالا می‌رود، به‌طوری‌که اگر از یک تاجر چینی درخواست سرمایه‌گذاری در مناطق آزاد را بکنید، با کمال میل قبول خواهد کرد.

این کارشناس بازار مسکن گفت: در مناطق آزاد راه‌های زیادی برای فرار از تحریم وجود دارد، به‌طوری‌که می‌توان بسیاری از اجناس را با شگردهای خاصی وارد و صادر کرد.

زیرساخت‌ها فراهم می‌شود

وی در پاسخ به این سوال که آیا زیرساخت‌های لازم برای ایجاد مناطق آزاد فراهم است، گفت: در مناطق شمالی کشور، مشکل برق، گاز و آب نداریم. همچنین باتوجه به اینکه در شمال و جنوب کشور ذخایر گازی وجود دارد، به‌راحتی می‌توان نیاز این منطقه آزاد تجاری مازندران را تامین کرد.

این کارشناس بازار مسکن در پاسخ به این سوال که پس چرا شاهد قطع برق و آب در مناطق شمالی کشور در تابستان بودیم، گفت: به‌علت اینکه از بندر انزلی به بعد، منطقه آزاد نداریم و سرمایه‌گذاری هم وجود ندارد که بخش زیرساخت‌ها رشد کند. از طرف دیگر، جمعیتی که در آنجا زندگی می‌کنند، مصرف برق و گازشان نامتعادل است.

میرزاهدی افزود: در حال ‌حاضر شاهد آن هستیم که در مناطقی نظیر کیش به‌علت اینکه به سرمایه‌گذار معافیت ۳۵درصدی تعلق می‌گیرد، متعاقبا سرمایه‌ها به این مناطق سرازیر می‌شوند و زیرساخت‌ها رشد می‌کنند، بنابراین با قطعی برق و گاز مواجه نیستند. این در حالی است که اگر سرمایه‌گذار قصد سرمایه‌گذاری در بخش دولتی و رسمی را داشته باشد، باید انواع و اقسام عوارض را پرداخت کند که حاشیه سودش بسیار پایین می‌آید.

وی گفت: در صورتی که مازندران به منطقه آزاد تجاری تبدیل شود، قطعا بخش ساختمان از رکود خارج می‌شود. در واقع انبوه‌سازان دنبال ساخت‌وساز نیستند. مناطق آزاد، مشتری و سرمایه را با خود می‌آورند و سازنده به‌علت افزایش تقاضا، اشتیاق پیدا می‌کند که ساخت‌وساز انجام دهد.

میرزاهدی تصریح کرد: در مناطق ۲۲ گانه تهران شرایط به‌گونه‌ای است که حتی اگر عرضه هم وجود داشته باشد، تقاضایی نیست و واحدهای مسکونی روی دست انبوه‌ساز خواهد ماند، این در حالی است که در مناطق آزاد، این گونه نیست؛ به‌طوری‌که اگر مازندران به مناطق آزاد تبدیل شود، به یکی از قطب‌های اقتصادی کشور خواهد شد، همچنین گردشگری این منطقه مانند کیش رونق دوچندان خواهد گرفت.

قانون تاسیس منطقه آزاد نقص دارد

همچنین ناصر ذاکری، تحلیلگر مسائل اقتصادی به صمت گفت: قانون تاسیس و راه‌اندازی مناطق آزاد یک‌سری نقص‌هایی دارد، چون دولت هیچ‌گونه زیرساختی در مناطق ایجاد نمی‌کند، در حالی که در کشورهای دیگر ابتدا دولت امکانات و زیرساخت‌های لازم را فراهم می‌کند، بعد از سرمایه‌گذار برای سرمایه‌گذاری دعوت می‌کند، اما در ایران ابتدا املاک عمومی که متعلق به دولت است، به سازمان منطقه آزاد واگذار می‌شود و این سازمان از طریق فروش زمین که درآمد زیادی هم دارد، زیرساخت‌ها را مهیا می‌کند و بندر می‌سازد، به این ترتیب در این مناطق شاهد گرانی نرخ زمین هستیم. به‌عبارتی چون قرار است هزینه‌های زیرساخت و پروژه‌های عمرانی از طریق فروش زمین تامین شود، نرخ زمین بالا می‌رود، در واقع بازار مسکن رونق می‌یابد، بدون اینکه ربطی به افزایش ظرفیت‌های تولیدی و صنعتی داشته باشد.

وی تاکید کرد: از آنجایی که هزینه زیرساخت‌های مناطق آزاد از طریق فروش زمین تامین می‌شود، سوداگران و دلالان زمین وارد عمل می‌شوند، به‌طوری‌که شاهد افزایش دوچندان قیمت‌ها خواهیم بود. از سوی دیگر، دلالان دست از سر بومی‌ها برنخواهند داشت و زمین‌ها را با پیشنهادات وسوسه‌کننده خریداری و به نرخ بالاتر به فروش می‌رسانند.

این تحلیلگر مسائل اقتصادی گفت: می‌توانیم 100 منطقه آزاد دیگر ایجاد کنیم و از این طریق درآمد کسب کنیم، اما این کار به‌معنی رونق و تجارت نیست، فقط برای کسب سود از طریق گرانی زمین است.

زیرساخت‌ها به‌مرور تکمیل می‌شوند

وی در پاسخ به این سوال که آیا افزایش نرخ ملک در منطقه آزاد به ضرر بومی‌ها نیست، گفت: خیر، چراکه با ایجاد منطقه آزاد، نرخ زمین‌های محلی‌ها هم افزایش می‌یابد، بنابراین مشکلی برای بومی‌ها ایجاد نمی‌شود، اما یک نوع تجارت مخرب خواهد بود، نه مولد.

ذاکری در پاسخ به این سوال که زیرساخت‌های لازم برای ایجاد مناطق آزاد مهیا است، گفت: قرار نیست منطقه آزاد به‌سرعت رونق یابد، به‌مرور همزمان با جذب سرمایه؛ زیرساخت‌های بندری، حمل‌ونقل، ریل و فرودگاه تاسیس خواهد شد، در واقع تجربه ایجاد منطقه آزاد در ایران نشان می‌دهد که سرمایه‌گذاری در ایران سال‌ها پس از ورود سرمایه‌گذار به‌سرانجام می‌رسد، بنابراین کمبود زیرساخت‌ها مشکلی ایجاد نخواهد کرد و به‌مرور رفع خواهد شد.

منتظر رونق ساخت‌وساز نباشید

این تحلیلگر مسائل اقتصادی در پاسخ به این سوال که ایجاد منطقه آزاد موجب خروج بخش ساخت‌وساز از رکود خواهد شد، گفت: در کوتاه‌مدت شاید تاثیر مثبتی بگذارد، اما از آنجایی که ورود سرمایه‌گذاران نیروی کار و مستقر شدن متخصصان، چند دهه طول می‌کشد، نباید منتظر رونق بخش ساخت‌وساز در آینده نزدیک بود.

سخن پایانی

ایجاد مناطق آزاد یکی از راه‌های توسعه اقتصادی و دور زدن تحریم‌ها به‌شمار می‌رود، چراکه فعالان اقتصادی با انواع محدودیت‌ها و پرداخت عوارض مواجهند، البته از آنجایی که تمهیدات لازم برای جلوگیری از تخلف انجام نشده است، شاهد بروز فساد و رانت‌خواری در این مناطق هستیم. به‌طوری‌که در بازار مسکن سوداگران به‌راحتی موجب افزایش نرخ زمین می‌شوند که به‌ضرر بومی‌های منطقه آزاد تمام خواهد شد. بروز چنین تخلفاتی، ریشه در قانون چگونگی تاسیس مناطق آزاد دارد، چراکه در تمام کشورها ابتدا زیرساخت‌ها فراهم می‌شود و در مرحله بعد، سرمایه‌گذاران وارد منطقه می‌شوند، اما در ایران ابتدا از سرمایه‌گذار دعوت می‌کنند تا سرمایه خود را وارد منطقه کند، سپس زیرساخت‌ها از طریق فروش زمین یا توسط سرمایه‌گذاران ایجاد خواهد شد.