بازار مسکن نیز مانند دیگر بازارها از جمله ارز، بورس و طلا تحت‌تاثیر تحولات سیاسی قرار گرفته است. به‌عنوان‌مثال، نرخ مسکن پس از برجام و قبل از آن تفاوت‌های قابل‌توجهی دارد و این تغییرات به توافق یا عدم‌توافق طرفین مذاکره بستگی دارد. به‌گفته سیاستمداران و اقتصاددانان، اقتصاد ایران به‌شدت به درآمدهای دلاری وابسته است که عمدتا از طریق فروش نفت تامین می‌شود. همان‌طور که اشاره شد، فروش نفت ایران به‌دلیل تحریم‌های امریکا با مشکلات جدی مواجه شده و این موضوع منجر به کاهش شدید درآمدهای کشور شده است.

یکی از مسائلی که این روزها ذهن مردم را به خود مشغول کرده، آینده بازار مسکن است. این موضوع به‌ویژه با ورود دونالد ترامپ به کاخ سفید که به‌خاطر رفتارهای غیرمعمول و غیرقابل‌پیش‌بینی‌اش شناخته می‌شود و در دوره اول ریاست‌جمهوری‌اش شدیدترین تحریم‌ها را علیه ایران اعمال کرد، اهمیت بیشتری پیدا کرده است. بررسی داده‌های معاملات مسکن در شهر تهران از سال ۱۳۸۸ تا ۱۴۰۳ نشان می‌دهد که تعداد معاملات در پنج‌ماهه ابتدایی سال‌های ۱۴۰۲ و ۱۴۰۳ نسبت به میانگین معاملات پنج‌ماهه نخست سال‌های ۱۳۸۸ تا ۱۴۰۱، کاهش ۶۵ درصدی را تجربه کرده است.

براساس این اطلاعات، در پنج‌ماهه ابتدایی سال‌های ۱۳۹۳ تا ۱۳۹۷، تعداد معاملات به نزدیک ۷۰ هزار واحد رسید، در حالی که در پنج‌ماهه ابتدایی امسال، این تعداد حتی به ۱۷.۵هزار واحد نیز نرسیده است. برخی کارشناسان حوزه مسکن معتقدند، فعالان بازار از احتمال پیروزی دونالد ترامپ و ریسک‌های مرتبط با آن آگاه بودند. آنها بر این باور هستند که عدم‌بروز مشکلات مشابه سال‌های ۱۳۹۶ و ۱۳۹۷، که با خروج ترامپ از برجام بازارهای مختلف از جمله بازار مسکن را تحت‌تاثیر قرار داد، نشان‌دهنده این است که بخشی از ریسک‌های ناشی از ورود دوباره ترامپ به بازار مسکن پیش‌بینی شده است.

همچنین، جهش‌های چند سال اخیر در نرخ مسکن، سرمایه‌گذاری در این حوزه را با ریسک بیشتری همراه کرده است. کارشناسان اشاره می‌کنند که همزمان با انباشت تقاضا، کاهش توان خرید مردم نیز وجود دارد. به نظر آنها، رکود تورمی در بازار مسکن نفوذ کرده و به‌احتمال زیاد در آینده نزدیک این وضعیت تغییر نخواهد کرد.

سقوط معاملات مسکن به کف ۱۶سال قبل

تحقیقات انجام‌شده بر داده‌های معاملات مسکن در پنج‌ماهه نخست سال‌های ۱۳۸۸ تا ۱۴۰۳ نشان می‌دهد که در این بازه زمانی، به‌طور میانگین در پنج‌ماهه ابتدایی هر سال، حدود ۵۰ هزار معامله مسکن در شهر تهران انجام شده است. بالاترین میزان این معاملات در پنج‌ماهه ابتدایی سال‌های ۱۳۹۳ و ۱۳۹۷ به نزدیک ۷۰هزار فقره رسیده است. در مقابل، در پنج‌ماهه ابتدایی سال‌های ۱۴۰۲ و ۱۴۰۳، به‌طورمیانگین تنها ۱۷هزار و ۵۰۰ معامله در حوزه مسکن انجام شده که این رقم کاهش ۶۵ درصدی را نسبت به میانگین معاملات سال‌های ۸۱ تا ۱۴۰۱ نشان می‌دهد. این افت شدید در معاملات مسکن در پنج‌ماهه نخست امسال، این بازار را به پایین‌ترین سطح تاریخی خود قبل از سال ۱۳۸۸ رسانده است.

بی‌تفاوتی فعالان بازار به خرید مسکن

در مجموع، در پنج‌ماهه ابتدایی امسال، تعداد معاملات به ۱۷هزار و ۵۰۰ فقره نرسیده و این موضوع نشان‌دهنده سنگین‌ترین رکود بازار مسکن در ۱۷سال اخیر (قبل از سال ۱۳۸۸) است. همچنین، آمار این پنج‌ماهه از این نظر نیز حائزاهمیت است که بسیاری از سرمایه‌گذاران و فعالان بازار مسکن، پیروزی دونالد ترامپ و تاثیرات احتمالی آن را پیش‌بینی کرده بودند. تاثیر نداشتن این موضوع بر معاملات در این ماه‌ها، خود نشان‌دهنده عمق رکود تورمی در بازار مسکن است.

برجام به‌تنهایی تاثیر چندانی بر بازار مسکن ندارد؛ اما در صورت دستیابی به توافق، می‌تواند تاثیرات مثبتی بر تمامی بخش‌های اقتصادی کشور داشته باشد و به‌تبع آن، منابع مالی حوزه مسکن را تثبیت و تامین کند.

وضعیت بازار مسکن پس از برجام برای فعالان این حوزه از اهمیت بالایی برخوردار است. بسیاری از مردم در این زمینه پرسش دارند که احیای برجام چه تاثیری بر نرخ مسکن خواهد گذاشت. پاسخ این است که باتوجه به احتمال کاهش نرخ دلار پس از اعلام رسمی توافق برجام، انتظارات تورمی در میان فعالان بازار کاهش خواهد یافت. کاهش قدرت مالی ایران به‌معنای کاهش ارزش پول ملی است. به‌عبارت‌دیگر، افزایش نرخ دلار به‌معنای افزایش نرخ در سایر بازارها، از جمله بازار مسکن خواهد بود. به‌طورکلی، نرخ دلار تاثیر بسیار زیادی بر بازار ملک دارد.

لغو برجام باعث می‌شود که سرمایه‌گذاران جدید از ورود به بازار مسکن منصرف شوند، زیرا در سال‌های آینده افزایش قابل‌توجهی در قیمت‌ها مشاهده نخواهند کرد. همچنین، ممکن است برخی سرمایه‌گذارانی که در حال‌ حاضر در این بازار فعال هستند، تصمیم بگیرند از آن خارج شده و به بازارهای دیگر منتقل شوند. باتوجه به این نکات، به‌طورکلی می‌توان پیش‌بینی کرد که بازار مسکن حتی در صورت عدم‌کاهش قابل‌توجه قیمت‌ها، ممکن است به رکود چند ساله‌ای وارد شود و رشد قیمت‌ها در بسیاری از مناطق کمتر از نرخ تورم باشد.

اصلی‌ترین دلیل رکود بازار مسکن

ایرج رهبر، رئیس انجمن صنفی انبوه‌سازان استان تهران، در گفت‌وگو با صمت درباره تاثیر تحولات سیاسی بر بازار مسکن اظهار کرد: در سال‌های اخیر، افزایش نرخ مسکن به‌طورغیرمعمولی شتاب گرفته و کاهش قدرت خرید مردم برای خرید خانه به‌وضوح احساس می‌شود که این موضوع یکی از عوامل اصلی رکود در بازار مسکن به‌شمار می‌رود.

وی افزود: روند افزایش نرخ مسکن نیز به‌دلیل رکود در معاملات، با شیب کمتری در حال سپری شدن است. همچنین، باید به دلایل دیگری مانند اخبار مرتبط با برجام و نوسانات نرخ ارز نیز در تحلیل رکود بازار توجه کرد. انتظار می‌رود با ادامه این وضعیت، معاملات به‌طورجزئی افزایش یابد، اما تاثیر ریسک‌های غیراقتصادی تا زمانی که وضعیت سیاسی و اقتصادی مشخص نشود، ادامه خواهد داشت.

رهبر اظهار کرد: باتوجه به وضعیت اقتصادی کنونی کشور، به‌نظر نمی‌رسد که کاهش قیمت‌ها در این بازار ناپایدار امکان‌پذیر باشد. تنها در صورتی می‌توانیم به تعادل در عرضه و تقاضای بازار مسکن و ثبات قیمتی امیدوار باشیم که تحولات اقتصادی کشور به‌سمت رشد پیش برود و نوسانات بازارهای مالی کاهش یابد.

شرایط برزخی در بازار مسکن

وی افزود: بازار مسکن در حال‌ حاضر در وضعیتی بحرانی قرار دارد، اما اگر توافق برجام به‌تصویب برسد، اقتصاد کشور تحت‌تاثیر قرار خواهد گرفت و بازار مسکن شرایط بهتری را تجربه خواهد کرد. البته پیش‌بینی دقیق درباره افزایش نرخ مسکن در ماه‌های آینده ممکن نیست، مگر اینکه تصمیمات خاصی در سیاست‌های اقتصادی کشور اتخاذ شود یا برجام به‌نتیجه برسد یا در نهایت با شکست مواجه شود. در این شرایط می‌توان درباره روند نرخ مسکن، چه افزایشی و چه کاهشی، صحبت کرد.

رهبر تاکید کرد: آنچه در حال ‌حاضر قابل‌پیش‌بینی است، تصمیمات و شرایطی است که بر وضعیت کلی اقتصاد ایران تاثیرگذار خواهد بود و نقش کلیدی در تغییرات نرخ مسکن در کشور ایفا می‌کند. اگر توافقی موثر در زمینه برجام حاصل شود، کاهش نرخ مسکن قابل‌انتظار خواهد بود.

اهمیت ساخت مسکن حمایتی در کشور

رئیس انجمن صنفی انبوه‌سازان استان تهران اظهار کرد: به‌طورکلی، نبود تناسب بین تعداد خانه‌های خالی و خریداران در سال‌های اخیر، مشکلات زیادی برای اقشار کم‌درآمد جامعه به‌وجود آورده است. در برخی آمارها تنها به تعداد واحدهای خالی اشاره می‌شود، در حالی که بسیاری از این واحدها در مناطق گران‌قیمت شهری قرار دارند و بیشتر افراد توانایی خرید آنها را ندارند. بنابراین، ضروری است که تولید مسکن برای اقشار کم‌درآمد موردتوجه قرار گیرد و به مسکن حمایتی اهمیت ویژه‌ای داده شود.

وی در پایان افزود: تا زمانی که عرضه و تقاضا در بازار مسکن به‌تعادل نرسد، مشکلات این بخش در بلندمدت حل نخواهد شد. ممکن است در برخی مقاطع به‌دلیل تاثیر متغیرهای کوتاه‌مدت، شاهد کاهش در بازار باشیم، اما راه‌حل اصلی، تولید مسکن است.

سخن پایانی

در شرایط کنونی، با افزایش نرخ دلار، نرخ مسکن نیز به‌طورطبیعی بالا می‌رود. ثبات نسبی در بازار ارز موجب می‌شود که بازار مسکن از نوسانات کمتری برخوردار باشد. همچنین، رکود حاکم بر بازار، تمایل افراد مختلف به خرید مسکن را کاهش داده و به‌نوعی قیمت‌ها در این بازار به سطوح ناپایدار تبدیل شده است. اگر دولت بتواند ابزارهای کنترلی مناسبی را در بازار مسکن به‌کار گیرد، می‌تواند به‌راحتی اقشار هدف را صاحب‌خانه کند و در عین حال به تعادل در این بازار دست یابد. تورم فزاینده در بخش مسکن تحت‌تاثیر عوامل مختلفی قرار دارد و تا زمانی که اصلاحات اقتصادی در کشور انجام نشود، آینده روشنی برای این بازار حیاتی که نیاز اولیه خانوارهاست، متصور نیست. به‌علاوه، برای بهبود وضعیت بازار مسکن، نیاز به اصلاح مدیریت کلان کشور و ایجاد بسترهای اقتصادی مناسب برای کنترل تورم وجود دارد. رشد اقتصادی و کنترل تورم براساس مدیریت صحیح اقتصاد کلان، از جمله عواملی هستند که به‌طورطبیعی می‌توانند به تعادل در بازار عرضه و تقاضای مسکن کمک کرده و تورم در این بخش را کاهش دهند.