نرخ مسکن تحت‌تاثیر عواملی نظیر نرخ ارز، عرضه و تقاضا، وضعیت اقتصادی، تغییرات قوانین و مقررات مسکن، سیاست‌های دولتی و سایر عوامل قرار دارد. در سال‌های اخیر، نرخ مسکن در تهران تحت‌تاثیر عوامل گوناگونی بوده است. وضعیت اقتصادی کشور و تاثیر آن بر تورم و نرخ ارز نیز می‌تواند تاثیر زیادی بر افزایش نرخ مسکن داشته باشد. همچنین، تغییرات در قوانین و مقررات مسکن، از جمله تغییر در محدودیت‌های ساخت‌وساز، برنامه‌های مسکن دولتی و سیاست‌های تنظیم بازار مسکن هم می‌تواند تاثیر قابل‌توجهی بر قیمت‌ها بگذارد.

نوسانات نرخ ارز تاثیر بسزایی بر عملکرد اقتصادی کشور دارد. در روزهای اخیر، افزایش نرخ دلار نگرانی‌هایی را برای فعالان بازار به‌وجود آورده و آنها نگران تاثیر این افزایش بر نرخ مسکن هستند. بدون شک، تغییرات نرخ ارز به‌طورمستقیم بر نرخ املاک تاثیر می‌گذارد و همین نوسانات دلار موجب سردرگمی معامله‌گران در خرید و فروش مسکن شده است. در سال‌های اخیر، دولت‌ها نتوانسته‌اند نرخ ارز را به‌خوبی مدیریت کنند و از سوی دیگر، محدودیت‌های ناشی از تحریم‌ها نیز اقتصاد کشور را با چالش‌ها و بحران‌های جدی مواجه کرده است.

در شرایطی که تورم بر تمامی بازارهای مالی تاثیر گذاشته، منطقی است که بازار مسکن نیز تحت‌تاثیر این وضعیت قرار گیرد و با افزایش نرخ مواجه شود. با این حال، گاهی اوقات مشاهده می‌شود که نرخ تورم در بخش مسکن از نرخ تورم کلی اقتصاد کمتر است. با این وجود، قیمت‌ها به‌گونه‌ای نیست که اکثریت مردم قادر به تامین هزینه خرید مسکن باشند، زیرا درآمدها به‌اندازه تورم افزایش نیافته است.

درباره تعداد معاملات مسکن، هرساله در ماه‌های پایانی سال، شاهد افزایش خرید و فروش در این بازار هستیم. اما به‌دلیل نوسانات در بازارهای مالی و عدم‌وضوح قیمت‌ها، بازار مسکن در حال‌ حاضر با رکود مواجه است و شرایطی متفاوت از سال‌های گذشته را تجربه می‌کند. با این حال، در روزهای اخیر با افزایش نرخ دلار، تحرکاتی در بازار مسکن مشاهده شده است و خلاف ماه‌های گذشته که خریداری وجود نداشت، خریداران به‌دلیل نگرانی از افزایش قیمت‌ها در حال انجام معاملات هستند. به‌طورقطع، عوامل مربوط به عرضه و تقاضا بر قیمت‌ها و تعداد معاملات تاثیرگذار هستند، اما معمولا بخش تقاضا نقش تعیین‌کننده‌تری در تعیین نرخ‌ها دارد و از تحلیل سایر پارامترها مهم‌تر است.

بازگشایی گره بازار مسکن تنها در صورتی امکان‌پذیر است که شرایط اقتصادی بهبود یابد و با کنترل تورم، افزایش نرخ ارز نیز متوقف شود. علاوه بر مسائل اقتصادی، دولت باید اقدامات موثرتری در راستای بهبود روابط دیپلماتیک انجام دهد. در این وضعیت، امید به ساماندهی بازار مسکن در کوتاه‌مدت چندان منطقی نیست و حل بحران‌های موجود به زمان بیشتری نیاز خواهد داشت.

نوسانات انتظارات تورمی در سال‌های اخیر به‌عنوان عامل اصلی افزایش نرخ مسکن شناخته شده است. با افزایش این انتظارات، نرخ مسکن نیز بالا رفته و در مقابل، با کاهش آنها، نرخ ملک نیز به‌آرامی تثبیت شده است. آنچه در بازار مسکن اتفاق افتاده، یک پدیده نادر به‌شمار می‌آید. در گذشته، بازار مسکن به‌عنوان یک گزینه سرمایه‌گذاری مطرح بود و در یک دهه‌ای که بحران‌های مسکن وجود داشته، افزایش نرخ در فصلی غیر از زمان جابه‌جایی، چندان غیرمنتظره نیست. در حال ‌حاضر، مردم تمایلی به خرید مسکن ندارند، زیرا این بازار با چالش‌های زیادی مواجه است.

زمانی که بازار ناپایدار است، هر فردی نرخ خود را اعلام می‌کند. باید به این نکته توجه داشت که عرضه و تقاضا از یک‌سو و نرخ ارز از سوی دیگر، بر این بازار تاثیرگذار خواهند بود. در شرایط کنونی، باتوجه به ریسک‌های مختلف موجود در اقتصاد، پیش‌بینی آینده بازار مسکن کار دشواری است؛ اما به‌نظر می‌رسد، بازار مسکن به‌طورکلی در حدود نرخ تورم عمومی، کمی کمتر یا بیشتر حرکت کند. اگر با افزایش بیشتری در نرخ ارز مواجه شویم، قطعا بازار از نظر تعداد معاملات و همچنین قیمت‌ها رشد خواهد کرد.