پیشنیازهای شکست طلسم مسکن
در حالی چندی پیش وزیر راه و شهرسازی ادعا کرده، کلید عبور از بحران در دست بخش خصوصی است و بدون سرمایهگذاری و ابتکار این بخش نمیتوان انتظار داشت گرههای مزمن بازار مسکن گشوده شود که چالشهای بخش خصوصی در مسکن چندبرابر شده است. در واقع اگر این بخش تا دیروز با عدمثبات اقتصادی روبهرو بوده است، امروز باید عدمثبات سیاسی را هم تحمل کند؛ چالشی که برای سرمایهگذاران این بخش غیرقابلهضم است و بسیاری عطایش را به لقایش بخشیدند و به کشورهای دیگر نظیر ترکیه، کانادا، اسپانیا، امارات و دوبی برای ادامه فعالیت مهاجرت کردهاند. کارشناسان معتقدند؛ اگر قرار است خصوصیسازی واقعی انجام پذیرد و بخش خصوصی مسکن را از وضعیت فعلی نجات دهد، ابتدا باید وزارت راه و شهرسازی دست از تصدیگری و دخالت بردارد و در نقشهای مختلف ملاک، متولی، پیمانکار و ناظر ظاهر نشود و فقط نقش سیاستگذار و ناظر را بازی کند. از طرف دیگر، زمانی که در مسائل کلان کشور با انواع و اقسام چالشها مواجهیم، چطور وزیر راه و شهرسازی انتظار معجزه از بخش خصوصی در بازار مسکن را دارد، بنابراین تا زمانی که اصلاحاتی در ساختار اقتصادی و سیاسی انجام نشود، نباید منتظر گرهگشایی باشیم. صمت در گزارش امروز به بررسی چگونگی رفع مشکلات بازار مسکن توسط بخش خصوصی پرداخته است که در ادامه میخوانید.
قدرت خرید مردم باید افزایش یابد
در همین زمینه مهیار رمضانخانی، تحلیگر و کارشناس مسائل اقتصادی به صمت گفت: قبل از اینکه نقش بخش خصوصی در حوزه مسکن تقویت شود، باید تغییراتی در ساختار اقتصادی کشور انجام شود تا قدرت خرید مردم افزایش یابد. به این معنی که تا وقتی توان مالی مردم افزایش نیابد و تقاضایی برای ملک نباشد، به همان نسبت سازندگان تمایلی برای فعالیت در بازار ساختوساز نخواهند داشت.
وی با بیان اینکه قدرت خرید مردم با عطای وام کمبهره از سوی بانکها و فروش متری و سهمی مسکن افزایش خواهد یافت، گفت: در حال حاضر قیمت تمامشده مسکن بسیار افزایش یافته، بهطوریکه براساس آمار منتشرشده، میانگین قیمت ملک در هر مترمربع به ۱۰۰ میلیون تومان رسیده و تا اقداماتی برای افزایش قدرت خرید مردم انجام نشود، کاری از دست انبوهساز برنمیآید، چراکه هزینههای ساخت نظیر نهادههای ساختمانی، حقوق و دستمزد و خدمات بسیار بالا رفته، در نتیجه بخش خصوصی نمیتواند چندان در عبور مسکن از بحران کارگشا باشد،زیرا با مشکلات و چالشهای بسیار مواجه است.
این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: درست است که بخش خصوصی فعالترین حوزه در بخش مسکن به شمار میرود، اما رکود تورمی که بر بازار مسکن حاکم است، ریشه در کاهش شدید قدرت خرید دارد و باید توان مالی مردم تقویت شود. در حال حاضر هزینه مسکن در سبد خانوار به قدری بالا رفته است که تلاش میکنند از هزینههایی نظیر آموزش، بهداشت، درمان و خرید کالاهای اساسی صرفهنظر کنند تا از عهده هزینه مسکن برآیند، در واقع هزینه مسکن ۷۰ درصد درآمد هر خانوار را میبلعد.
رمضانخانی گفت: طی سالهای اخیر بین ۱۰ تا ۱۵ درصد تولید ناخالص داخلی به بخش مسکن اختصاص مییافت، در حالی که امروز به کمتر از ۴ درصد رسیده و در نتیجه سهم بخش مسکن در اقتصاد روز به روز کوچکتر شده است.
وی تاکید کرد: سیاستگذار در شبکه بانکی و پولی کشور اعتقادی ندارند که صنعت ساختمان لکوموتیو کشور است. به طوریکه اگر صنعت ساختمان رونق بگیرد ناخودآگاه ۳۰ تا ۳۵ درصد اقتصاد فعال میشود، بنابراین تا وقتی که مصرفکننده قدرت خرید نداشته باشد و شبکه پولی و بانکی حمایتی با اعطای تسهیلات نکند طبیعتا بخش خصوصی هم تمایلی به سرمایهگذاری دراین بخش نخواهد داشت و روانه بازارهای موازی نظیر سکه و ارز میشود که نقدشوندگی بالاتری دارند، چون در شرایط فعلی نقدشوندگی بازار مسکن پایین است.
وزارتخانه دست از تصدیگری بردارد
این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: اگر وزارت راه و شهرسازی معتقد است که با خصوصیسازی واقعی مشکلات بخش مسکن رفع میشود، باید اول خصوصیسازی از وزارتخانه شروع شود، چراکه در حال حاضر وزارت راه و شهرسازی نقش پیمانکار، ناظر، متولی و مالک را بازی میکند.
رمضانخانی افزود: اگر زمینهای در تملک وزارتخانه به بخش خصوصی واگذار شود تا با ساخت واحدهای مسکونی، عرضه افزایش یابد، اقدام موثری خواهد بود و در واقع گامی به سوی خصوصیسازی برداشته میشود.
وی ادامه داد: تا به امروز طرحی برای واگذاری اراضی و املاکی که در دسترس وزارتخانه بوده، وجود نداشته است.
این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: به این ترتیب برای خصوصیسازی واقعی باید وزارتخانه در زمینه واگذاری زمین، برونسپاری و استفاده از ظرفیتهای بخش خصوصی در عرضه مسکن اقداماتی انجام دهد، چراکه وزارت راه و شهرسازی که یکی از ملاکان بزرگ امروز کشور بهشمار میرود، سرمایه را بهصورت راکد نگه داشته، بهطوریکه عدمعرضه و نداشتن توانایی مالی برای ساخت مسکن موجب شده، بسیاری از شهرهای بزرگ با کمبود مسکن مواجه باشند. این در حالی است که این مشکل با مشارکت بخش خصوصی یا واگذاری زمین به این بخش قابلرفع خواهد بود.
رمضانخانی در پاسخ به این سوال که اگر خصوصیسازی در بخش مسکن انجام شود، چه تحولی دراین حوزه رخ خواهد داد، گفت: بخش خصوصی در قبال اقداماتی که انجام میدهد، پاسخگو خواهد بود، در واقع از آنجایی که بخش خصوصی ذینفع یک برند و صنعت است، مجبور است نهایت کیفیت را رعایت کند و پاسخگو باشد، اما هرچقدر که دولت در بخش مسکن دخالت کند و دست به مسکنسازی بزند، با اتلاف انرژی منابع و عدمکیفیت مواجه خواهیم بود. همانطور که شاهد بودهایم، در ساخت مسکن مهر واحدهای مسکونی کیفیت لازم را نداشتند و چندین سال ساخت این پروژه بهطول انجامید و حتی در حال حاضر هم عدهای از متقاضیان، منتظر تحویل واحدهای مسکونیشان هستند.
وی تاکید کرد: بخش خصوصی در کیفیت و کاهش هزینهها، عملکرد بهتری نسبت به دولت دارد، چراکه برندش زیرسوال خواهد رفت و اعتبارخود را درمقابل مشتریانش از دست خواهند داد.
این کارشناس بازار مسکن در پاسخ به این سوال در صورت پررنگ شدن نقش بخش خصوصی در بازار مسکن وزرات راه و شهرسازی چه وظایفی دارد، گفت: وظیفه وزارت راه و شهرسازی در همه کشورها نظارت، قانونگذاری و ایجاد طرحهای شهرسازی است. متاسفانه در ایران این وزارتخانه به یک پیمانکار، سازنده، مالک و یک رقیب تبدیل شده است، همچنین تمام ارگانها و نهادها از شهردرای گرفته تا مجلس در بازار مسکن نقشآفرینی میکنند، بدون اینکه نتیجهبخش باشد.
رمضانخانی گفت: برای اینکه بازار مسکن با چنین مشکلاتی مواجه نباشد، باید وزارت راه و شهرسازی نقش سیاستگذار را بازی کرده و بر اجرای سیاستها نظارت کند. همچنین باید به تمرکززدایی از شهرهایی که تراکم جمعیتی بالایی دارند، بپردازد و جمعیت سربار را از کلانشهرها به شهرهایی که امکان توسعه افقی دارند، منتقل کند. توزیع منابع و توسعه زیرساخت از وظایف دیگری است که باید این وزارتخانه برعهده بگیرد.
عدمثبات سیاسی و اقتصادی چالشزاست
همچنین جعفر خزاعی سرچشمه، فعال صنعت ساختمان به صمت گفت: براساس آمار منتشرشده از سوی اتاق بازرگانی، حدود ۹۰ تا ۹۳ درصد اقتصاد در درست بخش دولتی و خصولتی است، یعنی بخش خصوصی واقعی فقط ۱۰ درصد در اقتصاد سهم دارد. در واقع امروز بهعلت عدمثبات اقتصادی و سیاسی، نقش بخش خصوصی در حوزه مسکن بسیار کمرنگتر شده است.
وی افزود: برای تقویت بخش خصوصی در حوزه مسکن ابتدا باید ثبات اقتصادی ایجاد شود، در واقع تا زمانی که ساختار اقتصادی و سیاسی اصلاح نشود، بخش خصوصی قادر نخواهد بود که برای عبور مسکن از بحران راهگشا باشد، چراکه انبوهساز قادر به مدیریت هزینه و زمان ساخت یک پروژه نخواهد بود.
این فعال صنعت ساختمان تصریح کرد: طی چند سال اخیر بهعلت عدمثبات اقتصادی و سیاسی بسیاری از انبوهسازان عطایش را به لقایش بخشیدند و به کشورهایی نظیر کانادا، ترکیه، امارات، قطر و اسپانیا برای ادامه فعالیت مهاجرت کردهاند، چراکه در این کشورها علاوه بر اینکه ثبات اقتصادی و سیاسی حاکم است، انواع و اقسام معافیتها و مشوقها را برای سرمایهگذاران در نظر میگیرند که موجب گردش مالی و سودآوریشان میشود.
خزاعی سرچشمه اظهار کرد: بنابراین تا زمانی که بسترهای سرمایهگذاری در بخش خصوصی فراهم نباشد، سرمایهها از کشور خارج خواهد شد که کاهش عرضه در مقابل تقاضا را بهدنبال خواهد داشت؛ مشکلی که در حال حاضر با آن دست و پنجه نرم میکنیم.
یک ماموریت غیرممکن
وی گفت: مشخص نیست وزیر راه و شهرسازی براساس چه معیارهایی ادعا کرده است که بخش خصوصی میتواند در عبور مسکن از بحران راهگشا باشد، زیرا تا زمانی که اصلاحاتی در ساختار سیاسی و اقتصادی انجام نشود، یک ماموریت غیرممکن برای بخش خصوصی خواهد بود، اما بهمحض اینکه در بخش مسائل کلان کشور اصلاحاتی انجام شود، بخش خصوصی در حوزه مسکن فعال خواهد شد.
خزاعی سرچشمه تاکید کرد: البته نگفته نماند در تولید مسکن بسیار عقب افتادهایم، چراکه براساس آمار منتشرشده کشور به ۷ تا ۸ میلیون واحد مسکونی نیاز دارد و سالانه باید حدود ۷۰۰ تا ۸۰۰ هزار واحد مسکونی ساخته شود، در حالی که سالانه حدود ۳۰۰ هزار واحد مسکونی ساخته میشود که بسیار با نیاز واقعی فاصله دارد.
وی ادامه داد: اگر مشکلات و چالشهای بازار مسکن رفع نشود، هر روز بر حجم تقاضا افزوده خواهد شد.
ضرورت اعطای تسهیلات و واردات تجهیزات
این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: اگر بخش خصوصی در حوزه مسکن فعال شود، میتوان سالانه یک میلیون واحد مسکونی را ساخت، البته باید بانکها تسهیلات کافی به این بخش اختصاص دهند، همچنین اجازه ورود ماشینآلات و تجهیزات ساختوساز صادر شود، چراکه در حال حاضر تجهیزات بسیار فرسوده هستند و کارآیی لازم را ندارند.
وی افزود: همچنین باید دست خصولتی و دولتیها از بخش مسکن کوتاه شود و دولت هم دست از تصدیگری بردارد و نقش ناظر را بازی کند.
سخن پایانی
براساس آمار منتشرشده، میانگین قیمت ملک در هر مترمربع به ۱۰۰ میلیون تومان رسیده و تا اقداماتی برای افزایش قدرت خرید مردم انجام نشود کاری از دست انبوهساز برنمیآید، چراکه هزینههای ساخت نظیر نهادههای ساختمانی، حقوق و دستمزد و خدمات بسیار بالا رفته است، در نتیجه بخش خصوصی نمیتواند چندان در عبور مسکن از بحران کارگشا باشد. از سوی دیگر، باید ثبات اقتصاد و سیاسی کشور ایجاد شود تا انبوهساز قادر به سرمایهگذاری در بخش مسکن باشد.
