ریشهیابی رشد معکوس صنعت ساختمان
زهرا پیربداقی : رکود صنعت ساختمان و مسکن طی ۵ دهه گذشته بیسابقه بوده، بهطوریکه براساس گزارش بانک مرکزی در نیمه اول سال رشد منفی ۱۲.۹ درصدی را تجربه کرده است رقمی که فاصله قابلتوجهی با رشد مثبت ثبتشده در سال گذشته دارد. تداوم وضعیت فعلی نهتنها برای صنایع وابسته به صنعت ساختمان گران تمام خواهد شد، بلکه انباشت تقاضا و نبود عرضه انفجار نرخ ملک را بهدنبال خواهد داشت. کارشناسان معتقدند؛ علاوه بر اینکه ساختار اقتصادی و سیاسی کشور باید اصلاح شود، باید سیاستهای دولت هم تغییر کند و مشوقهایی برای انبوهسازان در نظر بگیرند تا صنعت ساختمان و مسکن از وضعیت فعلی خارج شود. در صورتی که تحولی در سیاستگذاریهای این بخش ایجاد شود، علاوه بر اینکه متقاضیان مسکن صاحب خانه میشوند، اقتصاد داخلی کشور هم تقویت خواهد شد. صمت در گزارش امروز به بررسی دلایل رشد منفی ۱۲.۹ درصدی صنعت ساختمان و مسکن پرداخته است که در ادامه میخوانید.
رکود، مقصر رشد منفی صنعت ساختمان
در همین زمینه مهدی سلطانمحمدی، کارشناس بازار مسکن گفت: رشد منفی صنعت ساختمان و مسکن بهعلت رکودی است که طی 2سال گذشته مهمان این بازار است. در حال حاضر رکود بخش ساختمان موجب شده است سازندگان موفق به فروش واحدهای ساختهشده نشوند و بهتبع آن گردش مالی هم نداشته باشند، بهطوریکه تولید مسکن برایشان بهصرفه نیست.
به گزارش صمت، وی افزود: معاملات خرید و فروش در ششماهه اول نخست امسال به کمترین میزان رسیده و این میزان کاهش معاملات در بازار مسکن کشور بیسابقه بوده است، بههمینعلت بسیاری از سازندگان پروانه ساختمانی دریافت کردهاند، اما ساختوساز را شروع نمیکنند، چون سودی از بازار دریافت نمیکنند.
این کارشناس بازار مسکن تاکید کرد: علاوه بر اینکه انبوهسازان در بخش ساختوساز با مشکل رکود دستوپنجه نرم میکنند، با موانعی نظیر هزینه بالای عوارض شهرداری، مطالبات تامین اجتماعی و بروکراسی اداری مواجهند که موجب دلسردی سازندگان از ادامه فعالیت شده است. در چنین شرایطی، جای تعجب ندارد که سرمایهگذاران وارد بازارهایی شوند که ریسک کمتر و بازدهی بالاتری دارد.
سلطانمحمدی اظهار کرد: دریافت کل هزینهها در ابتدای مسیر فشار زیادی به سازندگان وارد میکند. این در حالی است که دولت باید در شرایط فعلی با در نظر گرفتن مشوقها و معافیتها از انبوهسازان حمایت کند تا انگیزهای برای ادامه فعالیت برایشان وجود داشته باشد.
وی تاکید کرد: در حال حاضر نهتنها قدرت خرید مردم شدیدا کاهش یافته است و تقاضایی برای این بازار وجود ندارد، بلکه دیگر به مسکن به چشم کالای سرمایهای هم نگاه نمیکنند، بههمین علت شاهد رکود شدید بازار مسکن و ساختمان هستیم.
این کارشناس بازار مسکن ادامه داد: یکی دیگر از دلایلی که موجب رکود و رشد منفی بازار مسکن و ساختمان در ششماهه نخست امسال شده، بهسرانجام نرسیدن پروژه نهضت ملی مسکن است. در حال حاضر شاهد آن هستیم که این پروژه بهعلت کمبود منابع مالی به حال خود رها شده است و هرازگاهی اخباری مبنی بر جریمه بانکهایی که قانون جهش تولید مسکن را اجرا نمیکنند، منتشر میشود، بدون اینکه اقدام اصولی در این زمینه انجام شود. این در حالی است که اگر مسکن اقشار کمدرآمد تامین شود، تاحدودی مشکلات بازار مسکن رفع خواهد شد.
سلطانمحمدی ادامه داد: دولتها اگر قصد دارند برای مردم مسکن بسازند، باید وعده خود را اجرایی کنند و این میراث را برای دولت بعد بهجا نگذارند. چراکه این احتمال وجود دارد که سیاستهای دولت جدید، زمین تا آسمان با دولت قبل فرق داشته باشد و به چنین پروژههایی اعتقادی نداشته باشد. برای مثال شاهد آن بودیم که در دولت احمدینژاد وعده ساخت مسکن مهر را دادند، اما پس از گذشت ۱۹سال، هنوز ۲۹ هزار و ۱۷۴ واحد ساخته نشده است.
وی گفت: دلیل دیگری که موجب رشد منفی بخش ساختمان و مسکن شد، جنگ ایران و اسرائیل بود، چراکه سرمایهها از بخش ساختمان و مسکن که نقدشوندگی پایینتری دارند، به بخشهای طلا و ارز که نقدشوندگی بالاتری دارند، سرازیر شد.
این کارشناس بازار مسکن اظهار کرد: در چنین شرایطی سرمایهگذاران سرگردان بهسمتی حرکت میکنند که سود بیشتری نصیبشان شود و از آنجایی که این سود در بخش مسکن وجود ندارد، طبیعی است در این حوزه با کاهش سرمایهگذاری مواجه شویم.
سلطانمحمدی گفت: در واقع زمانی که بازاری نظیر طلا ۶۰درصد افزایش نرخ داشته باشد، طبیعی است برخی سرمایهگذاران ترجیح میدهند وارد بازار طلا و ارز شوند.
وی ادامه داد: از طرف دیگر، ابهامات سیاسی موجب شد که سوداگران بازار مسکن وارد بازارهایی نظیر طلا و دلار شوند تا از تورم عقب نمانند و سودهای کلان به جیب بزنند.
تبعات اقتصادی و اجتماعی رکود مسکن
این کارشناس بازار مسکن در پاسخ به این سوال که رشد منفی مسکن و ساختمان چه تبعات اقتصادی میتواند داشته باشد، گفت: بخش زیادی از اشتغال نیروی کار در بخش مسکن و صنایع مختلف وابسته به وضعیت رشد بازار ساختمان و مسکن است. از طرف دیگر، عدم رشد بخش ساختمان، رشد ناخالص ملی را تحتتاثیر قرار میدهد.
وی گفت: همچنین از آنجایی که تولید مسکن در رکود بهسر میبرد، شکاف عمیقی بین عرضه و تقاضا ایجاد میشود. در حال حاضر باید حداقل ۵۰۰ هزار واحد مسکونی در سال ساخته شود. البته برخی تخمین زدهاند که هر سال به یک میلیون واحد مسکونی نیاز داریم.
سلطانمحمدی در پاسخ به این سوال که رشد منفی مسکن چه تبعاتی اجتماعی بهدنبال خواهد داشت، گفت: زمانی که مسکن موردنیاز کشور تامین نشود، متقاضیانی که موفق به تامین سرپناه نشدهاند، بهسراغ حاشیهنشینی و کارتنخوابی خواهند رفت. همچنین مستاجران هم مجبورند از هزینههای خوراک، پوشاک، درمان و آموزش خود بزنند و صرف اجاره خانه کنند.
راهکار برونرفت از بحران
این کارشناس بازار مسکن در پاسخ به این سوال که چه اقداماتی باید انجام شود تا بخش مسکن و ساختمان از رشد منفی خارج شود، گفت: در حال حاضر سیاستهای دولت چندان تاثیری بر بازار مسکن ندارد، بلکه عوامل کلان اقتصادی و سیاسی بر این بازار تاثیرگذار است. در واقع باید اقتصاد کشور پیشبینیپذیر باشد، بهگونهایکه سرمایهگذار بهراحتی بتواند هدفگذاری بلندمدت داشته باشد، همچنین باید ریسک سرمایهگذاری کاهش یابد.
وی ادامه داد: از سوی دیگر، شاهد آن هستیم که فرآیند دریافت صدور پروانه و پایان کار بسیار طولانی شده است، بهطوریکه پروانهای که باید ظرف یک ماه صادر شود، یک سال زمان میبرد، به این ترتیب فرآیند بازگشت سرمایه از ۲سال به ۴ سال افزایش یافته است. چنین رویهای سرعت ساختوساز را پایین میآورد و چون تورم بالایی داریم، نرخ تمامشده ملک را بسیار بالا میبرد. این همان معضلی است که در مسکن اجتماعی هم با آن درگیر هستیم. در گذشته برآورد شده بود هر پروژه را زیر یک میلیارد تومان را به اتمام میرسانند، اما در حال حاضر قادر نیستند، این پروژه را بهسرانجام برسانند.
سلطانمحمدی گفت: برای اینکه مسکن و بخش ساختمان از وضعیت فعلی خارج شود، باید موانع اداری صدور پروانه، پایان کار و سرمایهگذاری کاهش یابد تا سرمایهگذاران با اطمینانخاطر بیشتری دست به سرمایهگذاری بزنند. در حال حاضر سرمایهگذارانی که وارد بازار طلا و ارز شده بودند، بازدهی بالاتری نصیبشان شده است، بدون اینکه زحمتی بکشند. این در حالی است که بخش مسکن بسیار پردردسر است و هر نهاد و سازمانی یک موضع در برابر انبوهسازان میگیرد و یک کیسه برایش دوخته است، اما مسائل به همین جا ختم نمیشوند و فرآیندهایی برای صدور مجوز و پایانکار تعریف شده که بسیار زمانبر و هزینهبر است، بهطوریکه سرمایهگذاران عطایش را به لقایش بخشیده و از این بازار خارج شدهاند.
صنعت ساختمان به حال خود رهاشده است
ناصرچمنی، کارشناس بازار مسکن گفت: سیاستهای اشتباه دولتها موجب شده است بخش مسکن از یک صنعت بزرگ و تاثیرگذار به یک صنعت ورشکسته تبدیل شود. از سوی دیگر، ابهامات سیاسی و اقتصادی باعث شده است سرمایهگذار تمایلی به سرمایهگذاری در بخش مسکن نداشته باشد، چراکه این بخش بازدهی سابق را ندارد و از نقدشوندگی بالایی برخوردار نیست.
چمنی به صمت تاکید کرد: بیثباتی اقتصادی و رکود بازار مسکن طی چند دهه گذشته بیسابقه بوده، بنابراین طبیعی است در چنین شرایطی انبوهسازان تمایلی به ساخت مسکن نداشته باشند. از سوی دیگر، شاهد آن هستیم که هزینههای ساخت مسکن از مصالح ساختمانی گرفته تا حقوق و دستمزد بسیار بالا رفته، اما نرخ تمامشده مسکن بهعلت رکود همچنان ثابت است. این شرایط اصلا بهنفع سازندگان نیست تا دست به ساختوساز بزنند، چراکه خبری از بازگشت سرمایه نخواهد بود.
چمنی تاکید کرد: از طرف دیگر، تورم بالا موجب شده است، قدرت خرید مردم بهشدت کاهش یابد، بهطوریکه در حال حاضر نهتنها توان خرید مسکن ندارند، بلکه از عهده هزینههای اجاره هم برنمیآیند.
این کارشناس بازار مسکن گفت: براساس آمار بانک مرکزی، بازار مسکن رشد منفی ۱۲.۹ درصد داشته است. این در حالی است که براساس نرخ تورم، میزان رشد منفی این بازار بسیار بیشتر است، چراکه نه ساختوسازی انجام میشود، نه خرید وفروشی.
وی اظهار کرد: اگر بانک تسهیلات با نرخ بهره پایین به انبوهسازان و متقاضیان خرید مسکن اختصاص میداد و دولت نهضت ملی مسکن را بهسرانجام میرساند، در حال حاضر بخش مسکن و ساختمان رشد منفی ۱۲.۹ درصدی را تجربه نمیکرد.
چمنی افزود: عدممدیریت اقتصاد کشور و بازار مسکن موجب شده در حال حاضر این بازار به چنین حال و روزی بیفتد و با هزاران چالش دست و پنجه نرم کند.
این کارشناس بازار مسکن در پاسخ به این سوال که رشد منفی بازار مسکن و ساختمان چه تبعاتی خواهد داشت، گفت: در کوتاهمدت موجب میشود افرادی که در بخش مسکن و ساختمان شاغل هستند، بیکار میشود،همچنین سرمایهگذاران هم دیگر تمایلی به سرمایهگذاری در این بخش نخواهند داشت. در بلندمدت پس از گذشت چند سال تورم شدیدی در بخش مسکن و ساختمان تجربه خواهیم کرد، چراکه تولید مسکن بهشدت کاهش مییابد و شکاف بین عرضه و تقاضا بیشتر خواهد شد.
فرمول خروج از شرایط فعلی
وی در پاسخ به این سوال باید چه اقداماتی انجام شود تا بازار مسکن از شرایط فعلی خارج شود، گفت: دولت باید زمین رایگان به اقشار کمدرآمد اختصاص دهد تا صاحبخانه شوند.
از سوی دیگر، حتی میتواند با مشارکت بخش خصوصی دست به ساخت مسکن حمایتی بزند. البته باتوجه به اینکه شرایط اقتصادی بهگونهای نیست که انبوهساز تمایلی به ساختوساز داشته باشد، میتواند مشوقهایی برایشان در نظر بگیرد تا تولید مسکن رونق یابد.
چمنی گفت: همچنین باید وامهای کمبهره به متقاضیان مسکن اختصاص دهد، چون با نرخ بهره ۲۳ درصد، نه انبوهساز و نه متقاضی خرید مسکن کاری از پیش نخواهند برد و وضعیت مسکن مانند معیشت روز بهروز بدتر خواهد شد.
سخن پایانی
برای خروج صنعت ساختمان و مسکن از شرایط فعلی باید اقتصاد کشور پیشبینیپذیر باشد، بهگونهایکه سرمایهگذار بهراحتی بتواند هدفگذاری بلندمدت داشته باشد، همچنین باید ریسک سرمایهگذاری کاهش یابد. از سوی دیگر، شاهد آن هستیم که فرآیند دریافت صدور پروانه و پایان کار بسیار طولانی شده است، بهطوریکه پروانهای که باید ظرف یک ماه صادر شود، یک سال زمان میبرد، به این ترتیب فرآیند بازگشت سرمایه از ۲ سال به ۴ سال افزایش یافته است. چنین رویهای سرعت ساختوساز را پایین میآورد و چون تورم بالایی داریم، نرخ تمامشده ملک بسیار بالا میرود. این همان معضلی است که در مسکن اجتماعی هم با آن درگیر هستیم. در گذشته برآورد شده بود، زیر یک میلیارد تومان پروژهای را بهاتمام میرسانند، اما در حال حاضر قادر نیستند این پروژه را بهسرانجام برسانند.
