سیاستگذاری کلان مسکن در بیراهه
پژوهش نقش کلیدی در سیاست گذاریهای کلان بخش مسکن دارد هرگونه خللی در گردآوری اطلاعات و دادههای علمی تبعات جبرانناپذیری اقتصادی و اجتماعی بهدنبال خواهد داشت. چراکه مسکن از نیازهای اساسی هر خانواری بهشمار میرود و در صورتی که سرپناه برای اقشار مختلف جامعه به ویژه دهکهای کمدرآمد تامین نشود، باید منتظر افزایش دوچندان بدمسکنی، پشتبام خوابی و کارتنخوابی باشیم. شرایط فعلی بازار مسکن حاکی از آن است پیوندی بین پژوهش و سیاستگذاریهای کلان مسکن وجود ندارد، چراکه شاهد آن هستیم مسئولان بدون هیچ تحقیق و پژوهش وعدههای غیرعملیاتی میدهند. در واقع از آنجایی که انگیزههای سیاستمداران با اهداف علمی ناسازگار است، چندان از پژوهش و تحقیقات علمی استقبال نمیکنند. کارشناسان معتقدند؛ اگر سیاستگذاریها براساس اصول علمی پیش میرفت، دیگر مسئولان وعده ساخت سالی یک میلیون مسکن را نمیدانند یا پس از گذشت ۵ سال، قانون مالیات بر خانههای خالی با شکست مواجه نمیشد. صمت در گزارش امروز به بررسی نقش پژوهش در سیاستگذاریهای کلان بخش مسکن پرداخته است که در ادامه میخوانید.
پژوهشهای حوزه مسکن کارآیی ندارد
در همین زمینه ناصر ذاکری، تحلیلگر و کارشناس مسائل اقتصادی به صمت گفت: پژوهش و تحقیقات در سیاستگذاری تمام حوزههای اقتصادی و مسکن تاثیرگذار است. مطمئنا از سوی وزارت راه و شهرسازی پژوهشهایی انجام شده، اما راهگشا و موثر نبوده است. چون وقتی مسیر سیاستگذاریها و عملکردها را مورد بازبینی قرار میدهیم، نشان میدهد که کارآیی لازم را نداشتهاند. برای مثال برای ساخت مسکن استیجاری و کمک به اقشار کمدرآمد از تلاش دولت خبر میدهند، اما گزارش کارشناسی ارائه نمیدهند که آثار این سیاستگذاریها چطور بوده است. برای نمونه ادعا میکنند از سال ۹۸ برای کنترل بازار اجاره، تعیین نرخ دستوری را در پیش گرفتند، اما گزارش منسجمی ارائه ندادهاند که موثر بوده یا خیر. این در حالی است که اگر راهگشا نبوده، علت آن باید مورد بررسی قرار گیرد.
عددسازی بدون تحقیق و پژوهش
وی افزود: در واقع شاهد آن هستیم که نهتنها دولت فعلی بلکه دولتهای گذشته فقط دست به عددسازی زدهاند. برای مثال برای رفع یک مشکل در هر بازاری عددی را اعلام میکنند، بدون اینکه اقدامات پژوهشی انجام شده باشد که عملیاتی است یا خیر.
این تحلیلگر و کارشناس مسائل اقتصادی اظهار کرد: بارها نهادها و سامانههایی برای جمعآوری و ارائه اطلاعات شکل گرفته تا سهم دلالان از افزایش نرخ در بازار مسکن کاهش یابد، اما گزارشی تهیه نشده که یک سامانه چقدر کارآیی داشته است، حتی اگر پژوهشی در اینباره انجام شده باشد، رسما منتشر نمیشود تا کارشناسان بررسی کنند گزارش چقدر براساس اصول علمی و قواعد پیشرفته یا فقط عددی اعلام شده است. این کوتاهیها نشان میدهد که پژوهش و تحقیقات جدی گرفته نمیشود.
ذاکری تاکید کرد: تا بهحال مطالعاتی انجام نشده که کدام شاخصها، اطلاعات دقیق و متغیرها در حوزه سیاستگذاری مسکن میتواند به سیاستگذاران کمک کند. فقط بهصورت سنتی یکسری شاخصها و متغیرها را بررسی میکنیم، آن هم مشخص نیست که دقیق است یا خیر.
این تحلیلگر و کارشناس مسائل اقتصادی اظهار کرد: بهطورکلی برای سیاستگذاری در حوزه مسکن مشخص نیست چه اطلاعاتی نیاز است و حد زیادی سیاستگذاریهایی که انجام میشود براساس حدسیات و ذهنیات است، نه براساس پژوهش، مطالعات و برآوردهای دقیق. برای مثال مشخص نیست که کشور به چه تعداد مسکن نیاز دارد. برخی ادعا میکنند به اندازهای مسکن تولید شده است که دیگر نیازی به تولید واحد مسکونی نیست. عدهای دیگر اعلام میکنند متناسب با تقاضای مسکن عرضه وجود ندارد. چنین اظهارات ضد و نقیضی نشان میدهد که مطالعات دقیقی در اینباره انجام نشده است و فقط براساس برآوردهایی نظیر مقدار ساختمانهای نیمهکاره و میزان صدور پروانه آماری اعلام کردهاند.
اعلام آمار براساس حدسیات و ذهنیات
وی گفت: نبود آمار و اطلاعات صحیح فقط مربوط به بخش مسکن نمیشود و تمام حوزهها را شامل میشود. برای مثال تا به امروز نه موفق شدیم، تعریف صحیح و کارشناسی از بدمسکنی جا بیندازیم نه عدد و رقم صحیحی از بدمسکنی اعلام کنیم و هرکسی براساس ذهنیات و حدسیات عددی را اعلام کرده است. این موارد نشان میدهد مسکن به مطالعات و پژوهش نیاز دارد.
ذاکری تصریح کرد: تعداد واحدهای مسکونی خالی مشخص نیست. بههمین دلیل هر کسی بهراحتی میتواند هر عددی را برای واحدهای مسکونی پر و خالی اعلام کند یا برای مثال درباره بافتهای فرسوده هیچ وقت عدد و رقم صحیحی اعلام نشده، چون سرشمار دقیقی و پژوهشی دراینباره انجام نشده است. همه این موارد گویای آن است که در بخش مسکن نیاز به پژوهش بهصورت جدی داریم که میتواند در سیاستگذاریها تاثیرگذار باشد.
این تحلیلگر و کارشناس مسائل اقتصادی در پاسخ به این سوال که اگر برای ساخت سالی یک میلیون مسکن پژوهشی انجام میشد، چنین وعدهایی میدادند، گفت: اصلا مشخص نیست چه برآوردی انجام دادند که سالانه به ساخت یک میلیون مسکن رسیدند. در واقع جای سوال است چگونه به چنین عدد رُندی رسیدند، چراکه اگر تعداد خانوارهای بدون مسکن، بافتهای فرسودهای که باید حذف شوند، مستاجران و زوجهاییهای که متقاضی مسکن هستند را مورد ارزیابی قرار میدادند، هیچوقت به چنین عدد رُندی نمیرسیدند.
وی گفت: جالب است عددی بیحساب و کتاب برای بهبود وضعیت مسکن اعلام میکنند، بدون اینکه گزارشی ارائه دهند که یک طرح به کجا رسیده است.
ذاکری اظهار کرد: شاهد آن هستیم که در برنامه هفتم توسعه عددسازی شده است تا به ساخت سالی یک میلیون مسکن برسیم. اصلا مشخص نیست مصالح ساختمانی و منابع مالی این پروژه چگونه قرار است تامین شود.
این تحلیلگر و کارشناس مسائل اقتصادی تصریح کرد: چون مسئولان مورد بازخواست قرار نمیگیرند که چرا فلان وعده تحققنیافته، بهراحتی وعده میدهند، حتی اگر ساخت 2 میلیون واحد مسکونی را هم اعلام میکردند، باز هم تبعاتی برایشان نداشت. وی در پاسخ به این سوال که آیا پژوهش تاثیری بر کاهش هزینههای حوزه مسکن دارد، گفت: جهتگیری درستی به سیاستگذارهای بخش مسکن میدهد تا به بهترین شیوه به اهداف موردنظر برسیم. زمانی که این مسیر را طی کردیم، میتوان بررسی کرد که مسکن باید با چه متراژی و چند درصد آن توسط انبوهسازان ساخته شود.
ذاکری گفت: وقتی جهتگیریهای کلی حوزه مسکن را مشخص کردیم، پژوهشهایی میتوان انجام داد که کاهش هزینه ساختوساز و مدیریت بازار مسکن را بهدنبال داشت، اما در حال حاضر چنین مواردی مطرح نیست، چون سود بازار مسکن ناشی از محل مدیریت و مهار هزینه تولید نیست، بلکه ناشی از محل درآمد و دلالی است. بههمیندلیل کسی انگیزه ندارد، برای اینکه هزینههای تولید را کاهش دهد، مدیریت را بهبود دهد و از سیستم صنعتی بهجای سنتی استفاده کند.
این تحلیلگر و کارشناس مسائل اقتصادی تاکید کرد: در مرحله اول نیاز به پژوهشهایی داریم تا سیاستهای کلان حوزه مسکن مشخص شود، سپس میتوان پژوهشهایی در زمینه مدیریت و کاهش هزینهها انجام داد.
سیاستگذاری صحیح، نیازمند پژوهش
همچنین آلبرت بغزیان، کارشناس مسائل اقتصادی به صمت گفت: برای اینکه سیاستگذاریها در مسیر درستی حرکت کند، باید اطلاعات و پژوهشهای صحیحی در اختیار مسئولان قرار گیرد تا وقتی که پژوهش کارآمدی ارائه نشود، بکارگیری سیاستهای غلط ادامه خواهد داشت.
وی گفت: اگر بخواهیم تصمیمات درستی درباره خانههای خالی و لوکس بگیریم، باید مشخص شود چه تعداد خانه در این زمینه وجود دارد. شاهد آن هستیم که پس از گذشت چند سال همچنان سیاست مالیات بر خانههای خالی آن طوری که باید و شاید پیاده نشده و مبلغ وصولی ناشی از آن بسیار ناچیز بوده است.
بغزیان تصریح کرد: اگر دولت تصمیم گرفته که مسکن استیجاری بسازد، باید پژوهشی در این زمینه انجام شود که چه تعداد مستاجر نیازمند وجود دارد، چراکه بسیاری از افراد مستاجر هستند، اما از درآمد بالایی برخوردارند.
این کارشناس مسائل اقتصادی تاکید کرد: همچنین در حال حاضر پژوهش و اطلاعات کافی در دسترس سازندگان و انبوهسازان نیست که در یک شهر باید متراژ خانه بزرگ باشد یا کوچک. بهعبارتی شرایط متقاضی مسکن اصلا مشخص نیست. این در حالی است که اگر پژوهشهای لازم در این زمینه انجام شود، انبوهساز با نبود تقاضا و عدمبازگشت سرمایه مواجه نخواهد بود.
وی گفت: اگر پژوهش در زمینه سیاستگذاری مسکن انجام شود، مشخص میشود که ساخت مسکن باید براساس قدرت خرید مردم پیش برود یا آمایش سرزمین. در حال حاضر قدرت خرید مردم بهشدت کاهش یافته، بهطوریکه برای خانهدار شدن یک حداقلبگیر ۱۲۰سال زمان لازم است.
سخن پایانی
پژوهش و تحقیقات در سیاستگذاری تمام حوزههای اقتصادی و مسکن تاثیرگذار است. مطمئنا از سوی وزارت راه و شهرسازی پژوهشهایی انجام شده، اما راهگشا و موثر نبوده است. چون وقتی مسیر سیاستگذاریها و عملکردها را مورد بازبینی قرار میدهیم، نشان میدهد که کارآیی لازم را نداشتهاند. بهعنوان مثال برای ساخت مسکن استیجاری و کمک به اقشار کمدرآمد از تلاش دولت خبر میدهند، اما گزارش کارشناسی ارائه نمیدهند که آثار این سیاستگذاریها چطور بوده است. برای نمونه ادعا میکنند از سال ۹۸ برای کنترل بازار اجاره، تعیین نرخ دستوری را در پیش گرفتند، اما گزارش منسجمی ارائه ندادهاند که موثر بوده یا خیر. این در حالی است اگر راهگشا نبوده، علت آن باید مورد بررسی قرار گیرد.
در حال حاضر تعداد واحدهای مسکونی خالی مشخص نیست، بههمیندلیل هر کسی بهراحتی میتواند هر عددی را برای واحدهای مسکونی پر و خالی اعلام کند یا برای مثال درباره بافتهای فرسوده هیچ وقت عدد و رقم صحیحی اعلام نشده، چون سرشمار دقیقی و پژوهشی دراینباره انجام نشده است. همه این موارد گویای آن است که در بخش مسکن نیاز به پژوهش بهصورت جدی داریم که میتواند در سیاستگذاریها هم تاثیرگذار باشد.
برای اینکه سیاستگذاریها در مسیر درستی حرکت کند، باید اطلاعات و پژوهشهای صحیحی در اختیار مسئولان قرار گیرد تا وقتی که پژوهش کارآمدی ارائه نشود، بکارگیری سیاستهای غلط ادامه خواهد داشت.
