«توکن» مسکن را سیراب نمی‌کند
رکود تورمی بازار مسکن چالش کمبود نقدینگی را به ابرچالش تبدیل کرده است، به‌طوری که انبوه‌سازان برای جبران کمبود نقدینگی، متوسل به روش‌های سنتی نظیر تهاتر شده‌اند.
تکیه بازار مسکن به نظام بانکی برای تامین مالی، مشکل بزرگی به‌شمار می‌رود، چراکه راه‌های متنوعی برای تامین نقدینگی وجود دارد، اما در ایران از ابزارهای سنتی بهره می‌گیرند و حتی استفاده از ابزارهای مالی بورس هم آن‌طور که بایدوشاید جا نیفتاده است. در این شرایط مشاور وزیر اقتصاد خبر از توکنایزه کردن مسکن داده؛ طرحی که قرار است در آن به‌منظور تامین مالی، پروژه‌های ساختمانی به توکن‌های قابل‌فروش تقسیم شوند. در واقع نوعی پیش‌خرید دیجیتال به‌شمار می‌رود که افراد با هر میزان توان مالی می‌توانند اقدام به خرید یک یا چند توکن کنند. اگرچه با اجرای این طرح، انتظار می‌رود طی ۴ سال حدود ۲ تا ۱۰میلیون مسکن ساخته شود، اما به‌اعتقاد کارشناسان، طرح فروش توکن مسکن، نسخه مناسبی برای تامین مالی پروژه‌های ساختمانی به‌شمار نمی‌رود، چراکه در زمان اشتباهی قرار است اجرا شود. به‌عبارت دیگر، زمانی که سرمایه‌ها به‌سمت بازار طلا و سکه سرازیر می‌شوند که نقدشوندگی بالاتری دارد،چرا باید انتظار داشت از این طرح استقبال شود. بنابراین زمانی می‌توان به اثرگذاری این طرح امیدوار بود که ساختار اقتصادی و سیاسی کشور اصلاح شود.
صمت در این شماره به بررسی طرح فروش توکن مسکن پرداخته است که در ادامه می‌خوانید.
مشکل مس
کن تامین مالی نیست
در همین زمینه محمود اولاد، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: طرح فروش توکن مسکن تامین مالی پروژهای ساختمانی به‌شمار می‌رود و خانوارها آرام آرام پس‌اندازهای‌شان سوار بر تورم خواهد شد تا به‌مرور صاحب خانه شوند. اما مسئله اینجاست که آیا در حال حاضر مشکل مسکن یا پروژهای ساختمانی، تامین مالی است؟ مسلما خیر. توکنایزه کردن پروژه‌های ساختمانی زمانی مطرح می‌شود که مشکل بازار تامین مالی باشد و مردم هم اشتیاق به خرید داشته باشند. زمانی که تورم مسکن و قیمت‌ها بالاست، به‌طوری‌که بازار مسکن در رکود شدید به‌سر می‌برد و رشد نرخ مسکن پایین‌تر از تورم عمومی است، چرا باید برای انبوه‌ساز، ساخت‌وساز صرفه اقتصادی داشته باشد. بنابراین در حال حاضر مشکل بازار مسکن، تامین مالی نیست که چنین طرحی اجرا شود.
نقدشوندگی مسکن پایین است
وی افزود: در حال حاضر شرایط اقتصادی به‌گونه‌ای است که سرمایه‌گذاری مردم در پروژه‌های ساختمانی معنا ندارد، چراکه از نقدشوندگی پایینی برخوردار است و بازدهی قابل‌قبولی در مقایسه با بازارهای دیگر ندارد. این در حالی است که اگر سرمایه‌گذار وارد بازار طلا و دلار شود، حدود ۷۰ تا ۸۰ درصد بازدهی نصیبش خواهد شد، بنابراین شرایط اقتصاد کشور مهیا نیست تا طرح توکنایزه کردن مسکن اجرا شود.
فروش بی‌موقع توکن مسکن
این کارشناس بازار مسکن تاکید کرد: دولت اگر قرار است نسخه‌ای برای بازار مسکن بپیچد، باید شرایط اقتصادی را هم در نظر بگیرد، چراکه بازدهی سرمایه‌گذاری در بازار مسکن فقط ۳۰درصد است. به‌عبارتی، طرح فروش توکن مسکن موجب تنوع‌بخشی به تامین مالی بازار مسکن می‌شود، اما به‌شرطی که در زمان غلط اجرا نشود.
اولاد در پاسخ به این سوال که آیا نهضت ملی مسکن با توکنایزه کردن مسکن تامین مالی می‌شود، گفت: مشکل طرح نهضت ملی مسکن، تامین مالی نیست، در واقع به‌علت اینکه از ۶ میلیون نفر متقاضی این نهضت ملی، فقط ۸۰ هزار نفر از عهده پرداخت هزینه‌ها برآمده‌اند، امکان پیشبرد این پروژه وجود ندارد. حتی ۸۰هزار نفری که آورده لازم را پرداخت کردند، باید موردارزیابی قرار گیرند که توانایی پرداخت اقساط وام را دارند یا خیر.
وی تاکید کرد: چرا باید بانک‌ها در این زمینه تسهیلات پرداخت کنند، بدون اینکه اطمینان داشته باشند که واحدهای مسکونی مورداستقبال قرار می‌گیرند یا خیر یا اصلا خریداران توانایی بازپرداخت اقساط را دارند یا خیر؟ در چنین شرایطی نباید انتظار داشت که بانک‌ها تسهیلات لازم را به پروژه‌های نهضت ملی اختصاص دهند و تصور اینکه مشکل پروژه‌ها تامین مالی است، کاملا اشتباه است.
این کارشناس بازار مسکن اظهار کرد: بنابراین جریمه بانک‌ها برای عدم‌پرداخت تسهیلات به پروژه‌های نهضت ملی مسکن، اقدام کاملا اشتباهی است که اجرایی هم نخواهد شد، چون مقصر بانک‌ها نیستند.
وی گفت: اگرچه طرح نهضت ملی مسکن به‌عنوان بزرگ‌ترین دستاورد دولت در حوزه مسکن با هدف خانه‌دار کردن اقشار ضعیف مطرح است، اما قابل ذکر است که این طرح کاملا اشتباهی بود که نباید ادامه یابد، بلکه باید جلوی ضرر را گرفت و شکست در اجرای چنین طرحی را اعلام کرد.
اولاد تصریح کرد: باتوجه به اینکه بانک‌ها در شرایطی به‌سر‌نمی‌برند که تسهیلات موردنیاز برای تامین مالی بازار مسکن را پرداخت کنند، باید ابزارهای متنوعی برای تامین مالی انجام شود، اما در زمان مناسب نه در شرایطی که به‌علت نقدشوندگی پایین بازار مسکن، از آن استقبالی نمی‌شود.
مزایا و معایب فروش توکن مسکن
همچنین حسن محتشم، عضو انجمن انبوه‌سازان مسکن تهران به صمت گفت: اقتصاد دیجیتال یکی از موتورهای رشد اقتصاد به‌شمار می‌رود، اما هنوز به جایگاه اصلی خود در ایران نرسیده است، در واقع از آنجایی که با محدودیت‌های اینترنت و فیلترینگ مواجهیم، توکنایزه کردن مسکن هم که یک طرح دیجیتالی بوده و قرار است به‌منظور تامین مالی پروژه‌های ساختمانی اجرایی شود، اگر چه طرح خوبی است، اما باید انجام آن باید فرهنگ‌سازی لازم انجام و زیرساخت‌ها فراهم شود تا بکارگیری اقتصاد دیجیتال برای عموم جا بیفتد و مورداستقبال قرار گیرد. در حال حاضر باتوجه به اینکه متولی مشخصی برای اقتصاد دیجیتال نداریم، از سوی دیگر نیز در میان مردم عمومیت ندارد، مشخص نیست که این طرح چقدر مورداستقبال واقع می‌شود.
وی ادامه داد: از آنجایی که با هر میزان سرمایه می‌توان در طرح توکن مسکن شرکت کرد و محدودیت زمانی برای سرمایه‌گذاری وجود ندارد، همچنین خبری از واسطه یا دلالان هم نیست، طرح خوبی به‌شمار می‌رود و می‌توان امیدوار بود سرمایه‌هایی به بازار مسکن سرازیر شود، اما مانند هر کسب‌وکار دیجیتالی ممکن است که موردحمله سایبری قرار گیرد و کل اطلاعات از بین برود. در واقع در طرح توکنایزه کردن مسکن، در کنار تمام مزایایی که دارد، خطراتی هم سرمایه‌گذاران را تهدید می‌کند که مجبور می‌شوند با احتیاط در این زمینه گام بردارند.
این عضو انجمن انبوه‌سازان مسکن تهران تاکید کرد: این طرح برای بازار مسکنی که حدود ۷ میلیون کسری دارد و باید سالانه ۶۰۰ تا ۷۰۰ هزار واحد مسکونی ساخته شود، طرح مناسبی نیست و نباید انتظار داشت که مشکلات این بازار رفع شود. به این ترتیب تنها می‌توان به‌عنوان تامین مالی پروژه‌های ساختمانی روی آن حساب باز کرد. ابزاری که فقط سبد تامین مالی بازار مسکن را تنوع می‌بخشد.
شرایط اقتصادی و سیاسی مهیا نیست
محتشم اظهار کرد: مورد استقبال قرار گرفتن توکنایزه کردن مسکن به شرایط اقتصاد کلان کشور برمی‌گردد. به‌عبارتی باید امنیت سرمایه‌گذاری در بخش مسکن وجود داشته باشد یا تکلیف مسائل سیاسی روشن شود. زمانی که در شرایط «نه صلح، نه جنگ» به‌سر می‌بریم، مشخص است که سرمایه‌گذاری در بازار مسکن سریع انجام نمی‌شود، چون نسبت به بازارهای دیگر، نقدشوندگی پایین‌تری دارد. همان‌طور که بورس هم در شرایط مطلوبی نیست و باوجود اینکه دولت تمام تلاش خود را برای ساماندهی این بازار می‌کند، هنوز به رونق نرسیده است. باتوجه به شرایط اقتصادی و سیاسی کشور، بعید می‌دانم طرح فروش توکن مسکن، چندان مورداستقبال واقع شود و بازار مسکن را هم تکان نخواهد داد.
سود ۳۰ درصدی فروش توکن مسکن
وی تصریح کرد: باتوجه به اینکه بازار مسکن تابع اقتصاد کلان کشور است و در حال حاضر در شرایط رکود تورمی به‌سر می‌برد،همچنین از سوی دیگر از لحاظ سیاسی هنوز مشخص نشده که بالاخره صلح می‌شود یا جنگ، نباید انتظار داشت از این طرح استقبال شود. در حال حاضر شواهد و قرائن حاکی از آن است که سرمایه‌ها به‌سمت بازار طلا و دلار می‌رود، چون ارزش پول سرمایه‌گذار حفظ می‌شود، اما اگر نقدینگی خود را در بانک سپرده کند، مدام ارزش سرمایه‌اش پایین می‌آید یا اگر به‌سمت خرید توکن مسکن برود، سود ۳۰ درصدی نصیبش می‌شود.
این کارشناس بازار مسکن گفت: زمانی که فردی در بازارهایی نظیر طلا و دلار سرمایه‌گذاری کند، حتی اگر به منابع مالی نیاز داشته باشد، به‌راحتی قادر خواهد بود تا طلا یا دلار را به ریال تبدیل کند، بدون اینکه دچار زیان شود.
انبوه‌سازان دست به تهاتر زدند
محتشم در پاسخ به این سوال که باتوجه به اینکه بانک‌ها توانایی تامین مالی ندارند و بنا بر پیش‌بینی‌ها، توکن هم مورداستقبال قرار نمی‌گیرد، تامین مالی پروژه‌های ساختمانی باید چگونه انجام شود، گفت: در حال حاضر سازندگان برای تامین مالی پروژه‌های خود دست به تهاتر می‌زنند، به این معنی که با صنعتگر توافق می‌کنند.برای مثال در قبال نازک‌کاری، یک واحد مسکونی به نام صنعتگر بزند. در حال حاضر چنین روشی جا افتاده است، اما همه سازندگان استفاده نمی‌کنند.
وی تاکید کرد: وضعیت بانک‌ها به‌گونه‌ای است که یا زیر بار پرداخت وام نمی‌روند یا اگر هم وامی بدهند، کارساز نیست و مقدارش در مقابل هزینه‌های ساخت‌وساز بسیار ناچیز است، به این ترتیب یا انبوه‌ساز باید نقدینگی لازم را داشته باشد یا از طریق دوستان و آشنایان دست به پیش‌فروش ملک خود بزند، چراکه قانون پیش‌فروش به‌علت نقص‌هایی که دارد، همچنان ابتر مانده است.
این کارشناس بازار مسکن گفت: با این شرایط، چشم‌انداز روشنی را نمی‌توان برای بازار مسکن متصور بود، چراکه این بازار به شرایط اقتصادی کشور وابسته است و باید محدودیت‌ها و موانع تحریم رفع شود. در حال حاضر نه‌تنها دولت هر روز بزرگ‌تر می‌شود و هزینه‌هایش افزایش می‌یابد، بلکه به علت تحریم‌ها، درآمد حاصل صادرات نفتی و غیرنفتی کشور کاهش یافته است، بنابراین می‌طلبد تیم اقتصادی دولت فکر اساسی برای چالش اقتصادی کشور بکند.
سخن پایانی
طرح فروش توکن مسکن نه‌تنها فرصتی برای تامین مالی پروژه‌ها است، بلکه یک انقلاب در حوزه مسکن نیز به‌شمار می‌رود، چراکه موجب تراکنش شفاف‌تر، افزایش نقدینگی، جذب سرمایه‌های خرد و جلوگیری از ورود سرمایه‌ها به‌سمت بازارهای موازی می‌شود. در حال حاضر این طرح در کشورهایی نظیر ایالات‌متحده‌امریکا، سوئیس، سنگاپور، امارات متحده عربی و ... اجرا شده و موجب جذب سرمایه‌های زیادی در این بخش می‌شود، اما در ایران بعید است کمبود نقدینگی پروژه‌های ساختمانی را جبران کند، چراکه شرایط اقتصادی و سیاسی به‌گونه‌ای است که سرمایه‌گذاران به‌سمت بازار طلا و دلار که نقدشوندگی بالاتری دارد، می‌روند و چندان تمایلی به سرمایه‌گذاری در بازار مسکن که نقدشوندگی پایینی دارد، ندارند.
