انجماد هزار همت دارایی ملکی در بانک‌ها

تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی حاکی از رشد دارایی‌های ملکی بانک‌ها تا سطح بی‌سابقه بیش از ‌هزار همت است؛ موضوعی که به‌جای کوچک‌تر شدن تراز اموال غیرمولد، از تشدید پدیده ملاکی و انجماد منابع بانکی حکایت دارد.

به‌گزارش تسنیم، بانک مرکزی تازه‌ترین فهرست دارایی‌های غیرمنقول بانک‌ها را تا پایان شهریور ۱۴۰۴ منتشر کرد، براساس این گزارش، ارزش روز مجموع املاک و مستغلات بانک‌های کشور بیش از ‌هزار همت برآورد می‌شود؛ رقمی بی‌سابقه که نشان می‌دهد حجم دارایی‌های ملکی بانک‌ها نه‌تنها کاهش نیافته، بلکه نسبت به سال گذشته نیز رشد داشته، موضوعی که نشان از تشدید دارایی‌های سمی بانک‌ها در اقتصاد کشور شده است.

میان بانک‌ها، بانک سپه و بانک پاسارگاد همچنان برای دومین فصل از امسال از ارائه آمار خودداری کرده‌اند و آخرین اطلاعات درج‌شده برای این دو بانک مربوط به پایان اسفند ۱۴۰۳ است که از همان آمار قبلی در این گزارش استفاده شده است، نکته عجیب‌تر آنکه در همان داده‌ها، برخی بانک‌ها اطلاعات نادرستی ارائه کرده‌اند که به‌عنوان مثال، بانک سپه تعداد شعب خود را فقط 2 شعبه اعلام کرده که صحت آن موردتردید جدی است و از تناقض آماری در داده‌های رسمی حکایت دارد.

اگرچه مطابق جزء «۲ ـ ۱» بند «ط» تبصره «۱۶» قانون بودجه سال ۱۴۰۲ مبنی بر انتشار اطلاعات مربوط به اموال غیرمنقول یک الزام قانونی بوده است، اما برخی از بانک‌ها همچون پاسارگاد و سپه از انتشار این آمار خودداری کرده‌اند و برخی دیگر نیز آمار درستی از ارزش روز املاک خود ارائه نکرده‌اند، به‌عنوان‌مثال بانک رفاه ارزش روز ۱۴۶۹ فقره از املاک خود را با نرخ هرکدام یک ریال ارزش‌گذاری کرده است یا در مثالی دیگر بانک سرمایه ارزش ۲۴۵ فقره، بانک شهر ارزش ۱۱۹ فقره و بانک صادرات نیز ارزش ۸۶ فقره از املاک خود را همچون بانک رفاه یک ریال اعلام کرده‌اند! همچنین بانک گردشگری نیز در اعلام آمار خود به‌کلی آمار غیرواقعی ارائه داده است، موضوعی که اگر براساس اعداد و ارقام درست مطرح شود، آمار ملاکی بانک‌ها بسیار بیش از آمار فعلی یعنی ‌هزار همت خواهد شد.

با در نظرگرفتن همان قیمت‌های روز اعلامی از سوی بانک‌ها که گاهی بسیار کمتر از ارزش واقعی آن املاک بوده، بانک شهر با حدود ۱۹۰همت در صدر فهرست ارزش دارایی‌های غیرمنقول قرار گرفته است، پس از آن، بانک ملت با ۱۵۴همت و بانک تجارت با ۱۴۷همت در رتبه‌های دوم و سوم ایستاده‌اند، این 3 بانک روی‌هم بیش از ۴۹۰همت از املاک بانکی کشور را در اختیار دارند.

بانک مقصرند

در همین زمینه میثم مهرپور، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: بانک‌ها چه به طمع افزایش قیمت، ملک خریداری کرده باشند و چه ملک در مقابل دیون و قرض‌های‌شان دریافت کرده باشند، مقصر هستند؛ به این معنی که اگر ملک خریده باشند، خلاف قانون است، چون چنین رسالتی و وظیفه‌ای ندارند و اگر تملیک کرده باشند، مقصر سیستم نظارتی بانکی است که سخت‌گیری در تایید صلاحیت و اهلیت وام‌گیرنده نمی‌کند، به‌طوری‌که مجبور می‌شوند در ازای عدم‌پرداخت اقساط، زمین و ساختمان را به تملک خود درآورند. این در حالی است که در اعطای وام‌های خرد نظیر ازدواج و فرزندآوری سخت‌گیری می‌کنند.

وی افزود: درست است ملک یک نوع دارایی است، اما نقدشوندگی بسیار پایینی دارد و در نهایت به دارایی‌های سمی بانک تبدیل خواهد شد، به‌همین‌علت باید دارایی بانک‌ها به‌صورت نقد، اعتبار و اوراق باشد و به‌سراغ دارایی از نوع ملک نروند. هرچقدر این نوع دارایی در بانک‌ها افزایش یابد، به اعتبار و شهرت یک بانک آسیب خواهد زد.

امید بانک‌ها به بازارهای موازی است

مهرپور اظهار کرد: بارها آماری درباره رکوردزنی ملاکی بانک‌ها و تاثیرشان بر بازار مسکن منتشر شده است، اما ابتدا باید بررسی شود چرا بانک‌ها وارد حوزه خرید ملک شده‌اند و چرا حاضر نیستند املاک خود را بفروشند.

این کارشناس بازار مسکن اظهار کرد: به‌علت ضعف قانونی که وجود دارد، بانک‌ها به‌راحتی وارد حوزه ملک شده‌اند و از آنجایی که دخل‌وخرج‌شان با هم همخوانی ندارد، حتی آن تعدادی که زیانده هم نیستند، طی سال‌های گذشته حاضر نشدند املاک غیرمولد خود را بفروشند. بقیه بانک‌ها هم درآمدی که از پرداخت تسهیلات دارند، کفاف پرداخت سود سپرده‌های‌شان را نمی‌دهد. در واقع وظیفه اصلی بانک این است که از مردم چه حقیقی و حقوقی سپرده‌پذیری کند و براساس این سپرده‌ها تسهیلات دهد و در ازای پرداخت اقساط، سود سپرده‌ها را پرداخت کند.

وی گفت: بانک آینده به‌علت تسهیلاتی که به خودی‌ها داده بود و بازپرداخت نشده بود، ناچار به اضافه‌برداشت از بانک مرکزی شد تا قادر به پرداخت سود سپرده‌ها باشد و سرانجام چنین رویکردی این بانک را زمین زد، به‌طوری‌که با بانک ملی ادغام شد.

مهرپور تاکید کرد: از آنجایی که تعادل و تناسبی بین دخل‌وخرج بانک‌های کشور وجود ندارد، بانک‌ها امیدشان به حفظ دارایی‌شان از تغییر نرخ ارز و به‌ویژه ملک است تا موفق به تعدیل صورت‌های مالی‌شان شوند. در واقع از آنجایی که نرخ ملک طی دوره‌هایی افزایش می‌یابد، بانک‌ها کاستی و ضعف‌های خود را از این طریق جبران می‌کنند.

وی اظهار کرد: متاسفانه مشکلات ساختاری در بانک‌ها موجب شده است تا وارد حوزه ملک شوند، به این ترتیب جای تعجب ندارد که بانک‌ها در زمینه احتکار زمین و ملک طماع باشند تا حیات مصنوعی خود را ادامه دهند.

بانک‌ها تعیین‌کننده نرخ ملک

این کارشناس بازار مسکن در پاسخ به این سوال که احتکار ملک از سوی بانک‌ها چه تاثیر بر بازار مسکن دارد، گفت: باتوجه به اینکه نرخ هر کالایی را در یک بازار، عده‌ای تعیین می‌کنند که بیشترین میزان از آن کالا را در اختیار دارند، بنابراین می‌توان گفت بانک‌ها نرخ زمین و ملک را تعیین می‌کنند، چراکه ارزش دارایی املاک‌شان به هزار همت می‌رسد.

مهرپور تصریح کرد: از آنجایی که بانک‌ها یکی از بازیگران اصلی نرخ زمین و ملک هستند، طبیعی است اجازه کاهش نرخ آن را ندهند، چون یکی از دارایی‌های اساسی سبد مالی‌شان به‌شمار می‌رود.

مزایای فروش اموال مازاد بانک‌ها

وی در پاسخ به این سوال که اگر بانک‌ها دست به فروش اموال غیرمولد خود بزنند، چه تاثیری بر بازار مسکن خواهد گذاشت، گفت: از یک‌طرف تاثیر مستقیم بر بازار مسکن خواهد گذاشت، به‌طوری‌که با افزایش عرضه نرخ مسکن کاهش می‌یابد. از طرف دیگر، تاثیر غیرمستقیم هم بر بازار مسکن دارد، به‌گونه‌ای‌که وقتی ‌هزار همت ناشی از فروش املاک وارد چرخه بانکداری شود، تسهیلات به بخش مسکن و ساخت‌وساز افزایش خواهد یافت و رونق خریدوفروش ملک را به‌دنبال خواهد داشت.

این کارشناس بازار مسکن گفت: باتوجه به اینکه ریشه مشکلات بانک‌ها، کمبود منابع و نقدینگی است، اگر زمین و ملک احتکارشده به‌فروش برسد، بخشی از چالش نظام بانکداری رفع خواهد شد و دیگر دارایی‌های سمی چون ملک و املاک نخواهند داشت.

نظارتی بر نظام بانکی وجود ندارد

مهرپور در پاسخ به این سوال که باید چه اقداماتی انجام شود تا بانک‌ها دست از خرید ملک و زمین بردارند، گفت: زمانی که نظارت‌ بر نظام بانکی ضعیف باشد، شاهد چنین عملکردی هستیم که مربوط به امسال هم نیست و سال‌هاست بانک‌ها درگیرش هستند.

وی تاکید کرد: در قوانین نظام بانکداری، خلأ دیده نمی‌شود، اما از آنجایی که نظارتی بر اجرا وجود ندارد، با چنین چالشی مواجهیم، به‌طوری‌که از رسالت خود دور مانده‌اند و به‌راحتی دست به بنگاهداری و ملک‌داری می‌زنند، هرچند در ظاهر شعار رعایت اصول و قوانین را سر می‌دهند، اما در خفا از انجام وظایف اصلی خود تخطی می‌کنند.

بانک‌ها بخش خصوصی را ضعیف کرده‌اند

عبدالصمد سلطانیه، کارشناس صنعت ساختمان گفت: ورود بانک‌ها به بنگاهداری نه‌تنها برای بازار مسکن بلکه برای تمام بازارها چالش‌زا بوده است. به‌طوری که عطش سوداگری و رقابت زیان‌آور بانک‌ها با بخش خصوصی موجب شده است فعالان اقتصادی هر روز ضعیف و ضعیف‌تر شوند.

وی اظهار کرد: وظیفه اصلی بانک‌ها، جمع‌آوری منابع مالی از سطح جامعه و پرداخت تسهیلات به حوزه‌های مختلف اقتصادی است، اما شاهد آن هستیم که بانک‌ها به‌جای عمل به وظایف اصلی خود، دست به فعالیت‌های سوداگرانه مانند خریدوفروش سکه، ارز و ساخت‌وساز می‌زنند که موجب می‌شود، عرصه به بخش خصوصی تنگ‌تر شود.

بازی دوسرباخت ملاکی بانک‌ها

سلطانیه گفت: در واقع از آنجایی که نظارتی بر عملکرد بانک‌ها وجود ندارد، به‌راحتی به ملاکی می‌پردازند. شاید ابتدا به‌نفع‌شان تمام شود، اما با گذشت زمان موجب تعطیلی بخش‌های مولد و رواج سوداگری و دلالی می‌شود که در نهایت ورشکستگی بانک‌ها را به‌دنبال خواهد داشت.

وی با بیان اینکه ملک‌داری بانک‌ها یکی از عوامل افزایش نرخ مسکن است، گفت: به غیر از بانک‌ها، سیاست‌گذاری‌ها و عدم‌توجه به نیازهای واقعی هم موثر است؛ به این معنی که مسکن تولید شده، اما نیاز متقاضیان در نظر گرفته نشده است، به‌همین‌علت بخشی از واحدهای مسکونی تولیدشده بدون تقاضا هستند.

سخن پایانی

شاید در نگاه اول بنگاهداری و ملاکی بانک‌ها بازی یک‌سربرد به‌نظر برسد، اما در واقعیت یک بازی دوسرباخت است. چراکه بخش مولد به‌علت نبود نقدینگی و عدم‌تخصیص تسهیلات روزبه‌روز فقیرتر می‌شود و در مقابل سوداگری و دلالی افزایش می‌یابد، به‌طوری‌که بالا رفتن ریسک بانک‌ها و زیانده شدن‌شان را به‌دنبال خواهد داشت. همان‌طور که در حال ‌حاضر شواهد و قرائن حاکی از آن است که بسیاری از بانک‌ها ورشکسته هستند. بنابراین ضروری است برای اینکه بازارهایی نظیر مسکن از سوداگری بانک‌ها در امان باشند، تغییر و تحولاتی در نظارت بر عملکرد بانک‌ها رخ دهد. در غیر این صورت، روزبه‌روز اموال غیرمولد و مازاد بانک‌ها افزایش خواهد یافت و برای حفظ دارایی‌شان در بخش‌های غیرمولد فریز می‌شود که افزایش نرخ ملک را به‌دنبال خواهد داشت.