ریشه‌یابی تورم بالای مسکن

در همین زمینه ناصر ذاکری، تحلیلگر و کارشناس مسائل اقتصادی به صمت گفت: برای اینکه ریشه تورم بالای مسکن را بررسی کنیم، باید دلایل افزایش تورم عمومی را مورد تجزیه و تحلیل قرار داد، چون تورم عمومی و تورم مسکن از هم جدا نیستند. یکی از دلایل اصلی افزایش تورم عمومی، کسری بودجه دولت است، در واقع بزرگی دولت و تاثیر آن در هزینه‌های جاری یکی از عوامل اصلی تورم مزمن و ناکارآمدی اقتصادی است که موجب هدررفت منابع هم می‌شود. به این ترتیب جای تعجب ندارد که تورم عمومی بالا بر بخش مسکن هم تاثیر بگذارد.

مسکن یک کالای سرمایه‌ای نیست

وی افزود: از آنجایی که مسکن یک کالای ضروری و استراتژیک است که زندگی مردم به آن وابسته است، نباید در اقتصاد ملی به یک کالای سرمایه‌ای تبدیل شود که به‌راحتی خریدوفروش می‌شود. برای مثال اگر چنین رویکردی در بازار دارو پیاده شود، با آن برخورد می‌شود، چون دارو، سلامت مردم و جامعه را به‌گروگان می‌گیرد، بنابراین باید داروی موردنیاز وارد کشور شود، در حوزه مسکن هم باید چنین رویکردی در پیش بگیرند.

ذاکری گفت: به این ترتیب برای اینکه تورم مسکن کاهش یابد، باید این کالا از یک کالای تجاری و سودآور خارج شود، به‌عبارت دیگر همان‌طور که نباید به بازاری نظیر دارو به چشم یک بازار تجاری نگاه شود که در آن سودهای کلان خوابیده است، در بازار مسکن هم باید چنین اتفاقاتی بیفتد و در صورت بروز هرگونه تخلفی برخورد شود.

این کارشناس و تحلیلگر مسائل اقتصادی تصریح کرد: باید بپذیریم که مسکن یک کالای استراتژیک و ضروری است که هرگز نباید به کالایی برای تجارت و سودجویی تبدیل شود. اگر این اتفاقات در زمینه اصلاح مقررات رخ دهد، سرمایه‌گذاری‌های سفته‌بازانه کاهش می‌یابد، به‌طوری‌‎که برخی از افراد که دست به احتکار مسکن زده‌اند، واحدهای مسکونی را عرضه خواهند کرد که موجب کاهش قیمت‌ها خواهد شد.

وی تاکید کرد: تا زمانی که این اقدامات کلیدی در راستای ساماندهی و کاهش تورم مسکن رخ ندهد، نمی‌توان ادعا کرد بازار مسکن در حال کنترل و مدیریت است.

ذاکری گفت: در کنار آن باید باتوجه به اطلاعاتی که درباره ترکیب جمعیت، رشد جمعیت، تقاضای مسکن، استهلاک و بازسازی واحدهای فرسوده وجود دارد، اقداماتی در راستای تامین مسکن موردنیاز کشور انجام شود تا عرضه و تقاضا متوازن شود و در نهایت شاهد کاهش تورم مسکن باشیم.

هر جریان تورمی بر مسکن اثرگذار است

این تحلیلگر و کارشناس مسائل اقتصادی در پاسخ به این سوال که نرخ ارز، مصالح ساختمانی، حقوق و دستمزد و نرخ زمین چقدر در افزایش تورم مسکن تاثیرگذار است، گفت: فرقی ندارد هر جریان تورمی که در کشور اتفاق بیفتد، مستقیم بر تورم مسکن اثرگذار خواهد بود. برای مثال، اگر دولت نرخ بنزین را افزایش دهد، به‌تدریج تمام کالاها با افزایش نرخ مواجه خواهند شد. به این ترتیب جای تعجب ندارد که با افزایش نرخ ارز و به‌دنبال آن مصالح ساختمانی، شاهد افزایش نرخ تمام‌شده مسکن و افزایش تورم مسکن باشیم.

وی ادامه داد: البته ناگفته نماند که تقاضای سفته‌بازانه تاثیر دوچندانی در افزایش هزینه تولید مسکن و تورم مسکن دارد. بررسی بازار مسکن طی دهه‌های گذشته نشان می‌دهد که این تقاضا حدود ۱۵درصد بوده، اما طی چند سال گذشته به ۹۰درصد رسیده است، یعنی ۹۰ درصد واحدهای مسکونی که در تهران خریدار می‌شود، نه برای مصرف بلکه برای سوداگری و کسب سود خریداری می‌شود.

ذاکری افزود: این یک پدیده منفی و زیانبار در اقتصاد ملی به‌شمار می‌رود که باید سال‌ها پیش فکری به حال آن می‌کردند، اگرچه الان خیلی دیر شده، اما باید اتفاقاتی در این زمینه بیفتد.

تاثیرگذاری مسائل کلان بر مسکن

وی در پاسخ به این سوال که مسائل اقتصادی و سیاسی چقدر بر تورم مسکن تاثیرگذار است، گفت: باتوجه به اینکه تورم مسکن از تورم عمومی جدا نیست، هرگونه تغییر و تحولی در مسائل اقتصادی و سیاسی روی تورم عمومی تاثیرگذار است و به‌دنبال آن تورم مسکن را هم تحت‌تاثیر قرار می‌دهد. از طرف دیگر، چون مسکن کالای سرمایه‌ای است، صاحبان نقدینگی به‌دنبال این هستند که در موقعیت‌های مناسب دارایی‌شان را حفظ کنند. طی 2 سال گذشته، بازدهی مسکن نسبت به بازارهای دیگر نظیر طلا و ارز عقب بوده، به‌علت اینکه ظرفیت رشد این بازار پر شده است. از سوی دیگر باتوجه به اینکه شرایط سیاسی کشور با ابهامات بسیاری همراه است، سرمایه‌گذاران به‌سمت بازارهایی می‌روند که نقدشوندگی بالاتری نسبت به بازارهای دیگر دارند.

ذاکری گفت: دولت با عملکرد نامناسب، مدام به نقدینگی سرگردان دامن زده است نظیر پرونده بانک آینده که رقم عظیمی به نقدینگی کشور اضافه کرد. این نقدینگی به‌سمت بازاری نظیر مسکن خواهد آمد و تقاضای سرمایه‌ای در این بازار را افزایش خواهد داد.

این تحلیلگر و کارشناس مسائل اقتصادی به کاهش تورم مسکن در مهر اشاره کرد و گفت: باید روند تورم را طی بازه طولانی موردبررسی قرار داد. برای مثال زمانی که عرضه طلا در سطح جهانی، نرخ طلا را کاهش می‌دهد، این تغییر نرخ به‌معنای کاهش سرمایه‌گذاری در حوزه طلا نیست.

تبعات اقتصادی و اجتماعی تورم مسکن

وی در پاسخ به این سوال که افزایش تورم عمومی مسکن چه تبعاتی به‌دنبال دارد، گفت: از لحاظ اقتصادی، افزایش قیمت‌های واحدهای مسکونی و تورم مسکن، موتور افزایش تورم عمومی را به‌دنبال داشته است. البته ناگفته نماند در ابتدا افزایش نرخ مسکن ناشی از تورم بوده، اما در مرحله بعد افزایش تورم مسکن، تورم عمومی را تشدید کرده و آن را در قالب یک تورم دورقمی نگه داشته است. به این ترتیب اگر دولت بخواهد تورم عمومی را کاهش دهد، در نخستین گام باید تورم مسکن را کاهش دهد.

ذاکری درباره تبعات اجتماعی افزایش تورم مسکن گفت: باتوجه به اینکه اثر منفی تورم مسکن به اوج خود رسیده است، از این بدتر نخواهد شد، چراکه بخش اعظمی از جامعه به بدبختی و فلاکت رسیده‌اند و جمعیتی زیادی به‌علت افزایش سهم مسکن در سبد خانوار به زیر خط فقر رفته‌اند. به‌عبارت دیگر، گسترش فقر در کشور به‌علت افزایش تورم مسکن رخ داده است.

ردپای وزارت راه در تورم مسکن

همچنین مقداد همتی، کارشناس سیاست‌گذاری مسکن گفت: زمانی که وزارت راه و شهرسازی نه زمین رایگان می‌دهد و نه خانه می‌سازد، به‌طوری‌که نسبت تقاضا بسیار بیشتر از عرضه است، نباید انتظار داشت که تورم مسکن کاهش یابد. در حال‌ حاضر هیچ ساخت‌وسازی انجام نمی‌شود و در رکود تورمی به‌سر می‌بریم. وزارتخانه هم برخلاف برنامه هفتم توسعه، نه زمین می‌دهد، نه نهضت ملی مسکن را تکمیل می‌کند؛ در چنین شرایطی چگونه باید تورم کاهش یابد.

وی افزود: براساس برنامه هفتم توسعه وزارت راه و شهرسازی باید ۳۳۰ هزار هکتار زمین در قالب برنامه‌های مختلف در اختیار مردم بگذارد که هم تاثیر روانی دارد، هم عطش نیاز بازار را سرکوب می‌کند، اما شاهد کم‌کاری وزارت راه‌وشهرسازی هستیم. این در حالی است که در شهرهای کوچک و متوسط، زمین کم نداریم.

همتی تاکید کرد: بنابراین برای رفع مشکلات بازار مسکن، باید روی اجرای بند بند برنامه هفتم توسعه پافشاری کرد. در این برنامه آمده است که باید ۵ میلیون واحد مسکونی در قالب‌های مختلف نظیر مسکن حمایتی، بافت فرسوده، مسکن روستایی و سایر طرح‌ها انجام شود تا واحدهای مسکونی توسط وزارت راه‌وشهرسازی مدیریت و عرضه شود.

این کارشناس سیاست‌گذاری مسکن گفت: وزارت راه‌وشهرسازی به برنامه هفتم توسعه نه‌تنها عمل نکرده، بلکه درصدد است صورت‌مسئله را هم پاک کند و با ارسال نامه‌ای به سازمان برنامه و بودجه اعلام کرده که ماده ۵۰ قابل‌اجرا نیست.

بانک‌ها باید تسهیلات پرداخت کنند

وی در پاسخ به این سوال که نرخ مصالح ساختمانی و اعطای تسهیلات با نرخ بهره پایین چقدر بر کاهش تورم مسکن تاثیرگذار است، گفت: اعطای زمین و تسهیلات از موارد اصلی کاهش تورم مسکن است، در حال ‌حاضر کمتر از ۶ درصد خلق اعتباری که از سوی بانک‌ها ایجاد شده، صرف حوزه مسکن شده است، در حالی که براساس قانون باید ۲۰ درصد به حوزه مسکن اختصاص می‌یافت. در چنین شرایطی وزارت راه‌وشهرسازی با اهرم‌های فشار باید بانک‌ها را مکلف به اجرای وظایف‌شان کند. حتی براساس قانون در صورتی که بانک‌ها به تعهدات‌شان عمل نکنند، باید جریمه‌ای در قالب مالیات پرداخت کنند.

همتی گفت: زمانی که بانک‌ها به‌راحتی از عمل به تعهدات‌شان شانه خالی می‌کنند، جای تعجب ندارد که به‌سراغ بنگاهداری بروند.

این کارشناس سیاست‌گذاری در حوزه مسکن با بیان اینکه عملکرد وزارت راه و شهرسازی حاکی از آن است که یک مدیر کارآمد ندارد، گفت: بنابراین تورم مسکن از جنس بی‌عملی و بی‌تدبیری است، در واقع زمانی که وزیر راه و شهرسازی قصد اجرای قوانین را ندارد و صورت‌مسئله را پاک می‌کند، چه انتظاری باید از بقیه داشته باشیم.

باید عرضه مسکن افزایش یابد

وی در پاسخ به این سوال که آیا اجرای قانون مالیات بر سوداگری موجب کاهش تورم مسکن می‌شود، گفت: زمانی باید انواع و اقسام مالیات نظیر مالیات بر خانه‌های خالی یا لوکس ببندیم که عرضه مسکن به‌درستی و متناسب با تقاضا انجام شود. وقتی عطش تقاضا در بازار مسکن بالاست و خبری از عرضه نیست، چگونه انتظار دارید با در نظر گرفتن سیاست مالیاتی، وضعیت بازار بهبود یابد. در واقع فقط می‌توان به سیاست مالیات بر سوداگری به‌عنوان یک سیاست تکمیلی نگاه کرد، نه اصلی. سیاست اصلی این است که عرضه مسکن افزایش یابد. همتی گفت: در صورتی که سیاست عرضه مسکن عملی نشود و فقط سیاست مالیاتی را پیاده کنند، جز فشار روانی بر مردم، تاثیر مثبت دیگری نخواهد داشت.

سخن پایانی

باتوجه به اینکه تورم مسکن و تورم عمومی از هم جدا نیستند، باید ابتدا در سطح کلان یعنی در ساختار سیاسی و اقتصادی اصلاحاتی رخ دهد تا شاهد کاهش تورم عمومی و به‌دنبال آن، تورم مسکن باشیم. از سوی دیگر، نباید از سیاست افزایش عرضه واحدهای مسکونی غافل شد، چراکه در حال ‌حاضر بازار مسکن از کمبود عرضه رنج می‌برد، به‌طوری‌که توازنی بین عرضه و تقاضا وجود ندارد. پس از ایجاد این توازن باید سیاست مالیات بر سوداگری و خانه‌های خالی و لوکس را پیاده کرد. به این ترتیب شاهد بهبود وضعیت بازار مسکن و کاهش تورم خواهیم بود.