آشفته‌بازار مسکن در مکران
اگرچه به‌دنبال توسعه یک شهر یا ایجاد شهر جدید در نوار ساحلی شاهد جذب سرمایه هستیم، اما از آنجایی که این طرح‌ها بدون برنامه اجرا می‌شوند، تبعات آن گریبان مردم محلی را خواهد گرفت، به‌طوری‌که در سایه بی‌قانونی و نبود نظارت، سوداگری زمین در میان سرمایه‌داران و حتی صاحبان صنایع رواج می‌یابد. در حال حاضر پتروشیمی‌ها و فولادی‌ها در پی اجرای طرح‌های توسعه‌ای دست به سرمایه‌گذاری در منطقه مکران زده‌اند که افزایش دوچندان نرخ زمین را به‌دنبال داشته است. برخی از کارشناسان معتقدند؛ افزایش افسارگسیخته قیمت ملک به‌ضرر بومیان تمام خواهد شد، به‌طوری‌که عده‌ای مجبور به حاشیه‌نشینی و زاغه‌نشینی می‌شوند. در مقابل عده‌ای دیگر بر این باور هستند که مزایای توسعه یک شهر به‌ویژه در نوار ساحلی به‌قدری زیاد است که باید از معایب آن چشم پوشید. براساس آنچه گفته شد، این سوالات مطرح می‌شود که چگونه باید از سوداگری زمین جلوگیری کرد؟ چه اقداماتی باید انجام داد تا افزایش نرخ زمین و ملک به ضرر بومیان تمام نشود؟ در زمان توسعه یک شهر، ایجاد زیرساخت‌ها برعهده سرمایه‌گذار است یا دولت؟ برای پاسخ به این سوالات، صمت به گفت‌وگو با کارشناسان پرداخته است که در ادامه می‌خوانید.
حاشیه‌نشینی بومی‌ها
در همین زمینه جواد رحیم‌پور، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: از آنجایی که افزایش سرمایه‌گذاری در یک منطقه، فرصتی برای رشد اشتغال فراهم می‌کند، بنابراین طبیعی است نرخ زمین به‌دنبال افزایش تقاضا بالا برود، البته ناگفته نماند که تقاضا فقط برای زمین صنعتی نیست، بلکه زمین‌های مسکونی را هم شامل می‌شود، چراکه بسیاری از افراد برای کار به این منطقه مهاجرت خواهند کرد و نیاز به سرپناه دارند.
وی ادامه داد: به‌نظر می‌رسد، با توسعه منطقه تجاری مکران، مردم انتفاع محدودی از نوسانات قیمتی و فرصت‌های شغلی ببرند، حتی احتمال دارد به ضرر بومی‌ها هم تمام شود، چراکه مردم براساس قیمت‌های سابق ملک اقدام به پس‌انداز کرده‌اند، اما با توسعه شهر و راه‌اندازی مجتمع فولادی و پتروشیمی چنان قیمت‌ها بالا رفته است که دیگر توانایی خرید ندارند.
رحیم‌پور تاکید کرد: توسعه شهری بدون برنامه منجر به شکاف طبقاتی شدید می‌شود، به‌طوری‌که نباید تعجب کرد که بومیان به حاشیه شهرها مهاجرت کنند. در حال حاضر چابهار نسبت به جمعیت ۲۰۰ هزار نفری خود در ۱۴نقطه، بیش از ۷۰ هزار نفر حاشیه‌نشین دارد که در سکونتگاه‌های غیررسمی زندگی می‌کنند. افراد مختلفی که به‌همراه خانواده‌شان در این زمین‌ها مستقر هستند و در کپر و چادر زندگی می‌کنند و در انتظار تامین زیرساخت‌ها نظیر آب و برق به‌سر می‌برند.
توسعه بدون برنامه چابهار
این کارشناس بازار مسکن اظهار کرد: توسعه ناقص شهر چابهار گویای آن است که برنامه‌ریزی شهری متناسب با نیازهای توسعه‌ای پیش نرفته و با مدیریت استاندارد، همسو و سازگار نبوده است. در حالی که کوتاهی در توسعه اصولی شهرها در بلندمدت تبدیل به چالش‌هایی می‌شود که کارآمدی توسعه شهری را با ابهام روبه‌رو خواهد کرد.
وی تصریح کرد: نباید انتظار داشت که وضعیت معیشتی بومی‌ها با توسعه شهر چابهار بهبود پیدا کند، چراکه سطح مهارت‌شان در حدی نیست که جذب صنایع راه‌اندازی‌شده در منطقه شوند. به‌همین‌علت ناگزیر به حرفه‌های ساده و خدماتی روی می‌آورند که باتوجه به درآمد کم، به‌سمت حاشیه‌نشینی و بدمسکنی سوق پیدا خواهند کرد.
رواج سوداگری و دلالی
رحیم‌پور در پاسخ به این سوال که آیا با توسعه شهری در منطقه چابهار باید شاهد سوداگری و دلالی باشیم، گفت: بله، به‌علت خلأ قانونی و عدم‌نظارت بر آن، سوداگری در بازار مسکن افزایش یافته، به‌ویژه در منطقه چابهار که از یک طرف، در حال توسعه است و از طرف دیگر، هرازگاهی از گوشه‌وکنار شنیده می‌شود که قرار است پایتخت به این شهر منتقل شود.
این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه دلالی و سوداگری زمین به زیان بازار مسکن تمام می‌شود و جهش‌های قیمتی را به‌دنبال خواهد داشت، گفت: در واقع باتوجه به اینکه صنایعی که وارد منطقه چابهار می‌شوند، از صنایع پیشرو و مادر هستند و اراضی وسیعی نیاز دارند؛ از سرمایه‌دار گرفته تا مردم عادی وارد میدان خواهند شد تا از طریق سوداگری و دلالی، سودهای کلان به جیب بزنند.
لزوم تحول در ساختار توسعه شهری
وی در پاسخ به این سوال که باید چه اقداماتی انجام شود تا توسعه یک شهر با سوداگری و دلالی همراه نباشد، گفت: برای توسعه شهری چابهار، مشورتی با بومیان منطقه و حتی صاحب‌نظران انجام نشد. برنامه‌ریزی از بالا انجام می‌شود و عوامل محلی در آن دخیل نیستند. اگر هم اظهارنظر کنند، نقش جزئی دارند، بنابراین باید ساختار توسعه شهری در کشور متحول شود تا با توزیع رانت و سوداگری مواجه نباشیم. رحیم‌پور ادامه داد: البته صنایع مختلفی که در چابهار سرمایه‌گذاری کرده‌اند، باید به‌منظور عمل به مسئولیت اجتماعی، دست به تاسیس بیمارستان و مدرسه بزنند یا در مناطقی که حاشیه‌نشینی رخ داده است، شبکه معابرشان را بهبود ببخشند تا بخشی از زیان بومیان منطقه چابهار جبران شود. ناگفته نماند این اقدامات تعارض منافع بین مردم محلی و صاحبان سرمایه را به‌طورکامل پر نمی‌کند و باید اصلاحات اساسی رخ دهد.
ابتدا باید زیرساخت‌ها فراهم شود
این کارشناس بازار مسکن در پاسخ به این سوال که آیا درست است که قبل از اینکه زیرساخت‌ها برای توسعه یک شهر تاسیس شود، از سرمایه‌گذار دعوت به سرمایه‌گذاری کنند، گفت: طبیعتا زمانی که منطقه‌ای به منطقه آزاد تبدیل می‌شود یا قرار است توسعه یابد، ابتدا باید زیرساخت‌های آن مهیا شود، اما در ایران ابتدا از سرمایه‌گذار دعوت می‌شود تا با هزینه خود، اقدام به فراهم‌سازی زیرساخت‌ها کند. وی تاکید کرد: بنابراین وظیفه دولت، نهاد متولی و صنایع است که زیرساخت‌ها را مهیا کنند. البته بخش بزرگی از مسئولیت ایجاد زیرساخت‌ها بر دوش دولت است. این در حالی است که دولت فقط به ایجاد معابر اکتفا می‌کند و بقیه خدمات و هزینه‌ها‌یش، به متقاضیانی که قرار است در آنجا مستقر شوند، تحمیل خواهد شد. رحیم‌پور تصریح کرد: توسعه شهری روی کاغذ این‌گونه است و تمام نیازهای آن نظیر آب، برق، گاز، جانمایی مدرسه و بیمارستان پیش‌بینی می‌شود، اما در دنیای واقعی در مسیری معکوس پیش می‌رود و نتیجه هم قطعا چیز دیگری است.
از معایب باید چشم‌پوشی کرد
همچنین فرشید ایلاتی، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: زمانی که یک شهر ایجاد می‌شود، اگر همزمان با ساخت مسکن و راه‌اندازی صنایع، زیرساخت‌های آب، برق، گاز، خدمات بهداشتی و آموزشی هم مهیا باشد، می‌توان به توسعه پایدار شهر امیدوار بود. بنابراین حضور صنایع مختلف از پتروشیمی‌ها گرفته تا فولادی‌ها در منطقه چابهار موجب می‌شود تا توسعه ساحلی جنوب‌شرق ایران زودتر محقق شود و شهرهای جدید ساحلی که به‌منظور تسهیل فعالیت‌های اقتصادی، گردشگری و افزایش جمعیت در سواحل کشور برنامه‌ریزی شده‌اند، ساخته شوند.
وی در پاسخ به این سوال که آیا توسعه مکران موجب گرانی نرخ زمین نشده است، گفت: نمی‌توان این موضوع را انکار کرد، اما حضور صنایع و سرمایه‌داران در این منطقه مزایایی دارد که تبعات آن قابل چشم‌پوشی است. چراکه باید حدود یک‌چهارم جمعیت به این منطقه مهاجرت کند. البته همیشه شاهد آن هستیم که علاوه بر دلالان و سرمایه‌گذاران، صاحبان صنایع هم در چنین شرایطی دست به سوداگری زمین می‌زنند.
صنایع حق مالکیت زمین نداشته باشند
این کارشناس بازار مسکن در پاسخ به این سوال که آیا افزایش نرخ زمین به ضرر بومیان منطقه تمام نمی‌شود، گفت: دولت باید در این زمینه تدابیری بیندیشد که شاهد افزایش افسارگسیخته نرخ مسکن نباشیم. باتوجه به اینکه ۹۰ درصد از زمین‌های نوار ساحلی متعلق به دولت است و فقط ۱۰درصد زمین‌ها به بخش خصوصی و مردم تعلق دارد، دولت باید به صنایع اعلام کند که حق بهره‌برداری از زمین را دارند، نه مالکیت آن را؛ به این معنی که نمی‌توانند زمین را به قطعات کوچک تفکیک کنند و بفروشند. اگر این اقدامات انجام شود، بسیاری از نوسانات قیمتی که در بحث زمین و ملک پیش می‌آید، کنترل می‌شود. به این ترتیب باید حق بهره‌برداری زمین واگذار شود، نه مالکیت زمین. ایلاتی در پاسخ به این سوال که آیا نباید قبل از توسعه شهری، زیرساخت‌ها فراهم شود، گفت: نه می‌توان ادعا کرد زیرساخت‌ها مقدمه جمعیت‌پذیری هستند، نه می‌توان گفت ابتدا باید مهاجرت در یک منطقه شکل بگیرد، بعد زیرساخت‌ها تامین شود. بلکه جمعیت‌پذیری و ایجاد زیرساخت‌ها باید همزمان انجام شود. اگر چنین رویکردی را در پیش بگیریم، سرمایه‌گذاری سرمایه‌داران در یک صنعت به امید مهاجرت، مستهلک نخواهد شد.
سخن پایانی
از آنجایی که توسعه شهرها بدون رعایت اصول شهرسازی پیش می‌رود، جای تعجب ندارد که با پدیده رشد پراکنده شهری و حومه‌نشینی ساحلی مواجه باشیم. چنین رویکردی علاوه بر اینکه منجر به تغییر کاربری، تخریب اراضی کشاورزی پیرامون شهرها، بهره‌برداری نامناسب از منابع خدادادی و آلودگی آب‌های سطحی می‌شود. شکاف طبقاتی، افزایش حاشیه‌نشینی و سوداگری را به‌دنبال خواهد داشت. به این ترتیب نباید انتظار داشت توسعه شهری به‌صورت پایدار ادامه یابد. به‌اعتقاد کارشناسان، باید اصول شهرسازی در توسعه یک شهر یا ایجاد شهر جدید رعایت شود، همچنین برای اینکه از سوداگری زمین جلوگیری شود، باید دولت به صنایع اعلام کند که حق بهره‌برداری از زمین را دارند، نه مالکیت آن را؛ به این معنی که نمی‌توانند زمین را به قطعات کوچک تفکیک کنند و بفروشند. اگر این اقدامات انجام شود، بسیاری از نوسانات قیمتی که در بحث زمین و ملک پیش می‌آید، کنترل خواهد شد.
