چراغ خاموش بازار مسکن
وزیر راه و شهرسازی دوباره از کنترل بازار مسکن سخن گفته و مدعی شده است که دولت توانسته نرخ مسکن را کاهشی کند.
با این حال اما مهرداد بذرپاش، توضیح نداده که پیامدهای این کاهش نرخ چه بوده و با تحمیل چه هزینه‌ای میسر شده است. او در همین حال، راهکاری را برای کنترل نرخ اجاره و خرید و فروش مسکن معرفی کرده که منجر به نقض مالکیت خصوصی افراد خواهد شد.وزیر راه و شهرسازی گفته است که دولت برای کاهش نرخ مسکن با ابزار تنظیمی مختلف در تلاش است که نرخ مسکن را کنترل کند و طی ۶ ماه اخیر هم تلاش‌های زیادی در این‌باره انجام داده و اثرات خوبی نیز در بازار مسکن داشته است. با این حال اما بذرپاش به پیامدهای شیوه کاهش نرخ مسکن در دولت سیزدهم توجهی نکرده یا چشم بر آن پوشیده است.
توقف نرخ مسکن و متقاضیان تماشاچی
دولت سیزدهم از دی سال گذشته، انتشار گزارش‌های ماهانه از تحولات بازار مسکن را متوقف و به ارائه چند عدد و رقم کلی از سوی مرکز آمار ایران بسنده کرده است. بر همین اساس، داده روشن و قابل‌استنادی از میانگین نرخ مسکن طی حدود یک سال گذشته در دست نیست. با این حال اما دولتی‌ها مدعی هستند که طی این مدت، نرخ مسکن بسته به منطقه جغرافیایی، کاهشی بین ۲۰ تا ۳۰ درصد را تجربه کرده است؛ روندی که البته در کف بازار مسکن چندان قابل‌مشاهده نیست. آنچه از بررسی‌های بازار مسکن به‌دست می‌آید، تصویری از فروشندگان پول‌لازم است که برای نقد کردن ملک خود، حاضر به ارائه تخفیف هستند و در این میان، مالکانی که به بازگشت پول خود نیازی ندارند، همچنان بر همان قیمت‌های بالای قبلی پافشاری می‌کنند. بر همین اساس، شاید بهتر باشد بذرپاش و اطرافیان او، به‌جای صحبت از کاهش نرخ مسکن در دولت سیزدهم، از توقف نرخ‌ها و نه ارزان شدن خانه سخن بگویند.
پیامدهای سرکوب نرخ مسکن
توقف نرخ مسکن و سرکوب آن، رکود معاملات را در پی داشته است. بازار مسکن اگرچه اکنون خالی از چشم‌انداز تورمی است، اما نتوانسته شاهد رونق معاملات هم باشد. این رکود، ناشی از واکنش یکسان هر دو گروه متقاضیان مسکن است؛ متقاضیان مصرفی و سرمایه‌ای هر دو تماشاچی شده‌اند! اگرچه نرخ مسکن طی ماه‌های نخست سال، در برخی مناطق کاهشی شد و اکنون هم در تمامی مناطق متوقف است، اما متقاضیان مصرفی به‌دلیل کاهش شدید قدرت خرید طی ۲ سال گذشته، توان ورود به بازار و استفاده از این فرصت را نداشته‌اند. ضمن آنکه، پیش از شروع این روند، نرخ مسکن به‌حدی بالا رفت که کاملا از دسترس خارج شده بود و بر همین اساس، کاهش ۲۰ درصدی نرخ مسکن نتوانست به‌طور شایسته و موثری بر قدرت خرید متقاضیان مصرفی اثر بگذارد. این رشد نرخ به‌قدری بوده است که حتی افزایش مبلغ وام مسکن نیز کمک چندانی نکرد و پوشش مناسبی برای کسری هزینه خرید مسکن مردم نشد. همین سناریو برای متقاضیان سرمایه‌گذاری هم صادق است و آنها را پشت در بازار مسکن نگاه داشته است.
در این میان همچنین، سرمایه‌گذاران در بخش مسکن، چشم‌انداز رشدی را هم مشاهده نمی‌کنند و نگران خواب پول در این حوزه هستند. اگرچه سرمایه‌گذارانی هم که پیش‌تر به این بازار ورود کرده و اکنون مالک شده‌اند، به‌دلیل همین فضای رکودی، ملک خود را عرضه نمی‌کنند و در انتظار گشایشی در بازار مسکن هستند تا قیمت‌ها دوباره حرکت کنند. به این ترتیب، متقاضیان مسکن به‌کلی از این بازار پا پس کشیده‌اند؛ چراکه یا توانایی ورود ندارند یا انگیزه آن را در خود نمی‌بینند.
توقف گردش سرمایه
نتیجه رکودی که دولت به بازار مسکن تحمیل کرده تا کاهش یا ثبات نرخ خانه را به‌عنوان دستاورد خود معرفی کند، در همین سطح باقی نمانده و پیامدهای گسترده‌تری به‌دنبال داشته است. رکود معاملاتی در بازار مسکن به‌معنای از بین رفتن انگیزه برای ساخت‌وساز است. طی ماه‌های گذشته اگرچه همچنان پروانه ساخت صادر می‌شود، اما در کمتر مواردی این پروانه‌ها به ساخت ملک روی زمین منجر شده‌اند. رکود بازار مسکن، به‌قدری عمیق شده که حتی شرکت‌های بزرگ انبوه‌سازی هم صدای‌شان درآمده است و انگیزه ورود به این حوزه را از دست داده‌اند.همین توقف ساخت‌وساز نیز پیامدهای مهم و غیرقابل‌جبرانی را به‌دنبال خواهد داشت. کاهش و توقف خریدوفروش مسکن به‌معنای توقف گردش سرمایه خواهد بود که در نهایت، انگیزه ساخت‌وساز را از بین می‌برد و منجر به توقف تولید خواهد شد. توقف تولید نیز دوباره همین روند را تقویت می‌کند و در نهایت، منجر به بیکاری مهندسان، کارگران و کسادی بازار مصالح‌فروشان می‌شود و نتیجه‌ای جز تعطیلی صنعت ساختمان و صنایع وابسته به آن نخواهد داشت. این مسیری است که نگاه جزیره‌ای دولت به بازار مسکن و مدیریت غیراصولی این بازار از طریق سرکوب بی‌چون و چرا، در اقتصاد ایران ترسیم کرده است.
دخالت در مالکیت خصوصی
بذرپاش به دیگر اقدامات دولت برای کنترل بازار مسکن هم اشاره کرده و از قانون ساماندهی بازار اجاره و مسکن نام برده است. وزیر راه و شهرسازی گفته است: در این‌باره منتظر هستیم که مجلس این قانون را ابلاغ کند که قانون بسیار خوبی هم هست و درحال‌حاضر در مسیر شورای‌نگهبان و مجمع تشخیص مصلحت در حال بررسی است.
بذرپاش گفته است که برمبنای این قانون، هرساله سقف قیمت‌ها توسط شورای مسکن استان‌ها طبق تورم تعیین می‌شود و این نکته از نقاط قوت این قانون است. بنابراین، تعیین سقف اجاره قانونمند می‌شود و در این شرایط، مراجع قضایی و شبه‌قضایی، می‌توانند حکم لازم را صادر کنند.
همچنین وی افزوده است: ای کاش این قانون، تابستان دست‌مان را می‌گرفت تا بتوانیم کنترل بیشتری در بازار اجاره داشته باشیم! او در حالی از قانون به‌زعم او «خوب» ساماندهی بازار اجاره و مسکن سخن گفته که بسیاری از کارشناسان تعیین سقف نرخ اجاره یا فروش و اجبار مالکان به رعایت آن را نقض صریح قانون مالکیت خصوصی می‌دانند.
عقب‌ماندگی تسهیلات ودیعه مسکن
بذرپاش همچنین درباره میزان پرداخت وام ودیعه به مستاجران در نیمه اول امسال هم گفته است: از ابتدای امسال و در فصل نقل و انتقالات مسکن ۴۳ هزار وام ودیعه به مستاجران پرداخت شد که البته این عدد کم است. به این ترتیب، وزیر راه و شهرسازی نیز تلویحا به عقب‌ماندگی طرح وام ودیعه از بازار اجاره و اجاره‌نشینی اذعان کرده است. اکنون هم که فصل جابه‌جایی‌ها تمام شده است، سروسامان دادن به وضعیت بازار اجاره و کمک به مستاجران، طبق عادت دولت‌ها به سال آینده موکول می‌شود!
افت شدید شاخص استطاعت مسکن
شاخص استطاعت مسکن، شاخصی است که با آن می‌توان میزان قدرت خرید مردم را برای خرید خانه سنجید؛ شاخصی که درحال‌حاضر با وضعیت کنونی معیشت مردم، به‌شدت افت کرده است. رئیس مرکز پژوهش‌های مجلس نیز به‌تازگی در این‌باره گفته است که نرخ مسکن، درآمد و توان خرید مردم در قالب شاخص استطاعت مسکن مطرح می‌شود و هرچه نرخ مسکن بالا برود، توان خرید مردم کاهش پیدا کند. بر این اساس، اگر مسکن در رکود باشد، نشان‌دهنده این است که از شاخص استطاعت مسکن فاصله داریم! بازار مسکن از سال‌های دور در ایران متحمل مشکلات زیادی بوده و پستی و بلندی‌های بی‌شماری را پشت‌سر گذاشته است؛ خرید خانه همیشه برای ایرانی‌ها، یکی از بزرگ‌ترین دغدغه‌ها بوده و برخی مردم هیچ‌گاه نتوانسته‌اند خانه‌ای برای خود بخرند، در حالی که عمر آنها به پایان رسیده است.با این حال، برهه کنونی یکی از سخت‌ترین ادواری است که مردم برای خرید خانه پشت‌سر می‌گذارند. گرانی، رکود و نبود ساخت‌وساز در کشور عملا باعث شده است که خرید خانه برای غالب جامعه، تبدیل به رویایی دور شود و در کنار آن، تورم بی‌سابقه بازار اجاره نیز فشاری مضاعف بر شانه آنها است.شاخص استطاعت مسکن، شاخصی است که قدرت خرید مردم در حوزه مسکن با آن سنجیده می‌شود. بابک نگاهداری، رئیس مرکز پژوهش‌های مجلس در این‌باره به ایلنا گفته است: نرخ مسکن، درآمد و توان خرید مردم در قالب شاخص استطاعت مسکن مطرح می‌شود و هرچه نرخ مسکن بالا برود، توان خرید مردم کاهش پیدا کند و چنانچه مسکن در رکود باشد، نشان‌دهنده این است که از شاخص استطاعت مسکن فاصله داریم.
او نخستین عامل اثرگذار در این بحث را تورم و پس از آن کاهش تولید مسکن در دهه ۹۰ را از عوامل موثر بر وضعیت فعلی می‌داند و در نهایت نیز، به سوداگری در این عرصه اشاره می‌کند. البته سیاست‌های نادرست دولت در این عرصه را نیز نمی‌توان نادیده گرفت؛ سیاست‌هایی که از همان سال‌های پس از جنگ هربار به‌نحوی آسیب‌هایی را به‌همراه داشته است.
رئیس مرکز پژوهش‌های مجلس درباره نقش سیاست‌های دولت در بهبود وضعیت بازار مسکن نیز توضیح داده است: اصلاحات قانون مسکن، یکی از راهکارها است؛ درحال‌حاضر قانون پیش‌فروش مسکن با سختگیری زیادی دنبال می‌شود و روان‌سازی در این قانون، می‌تواند راهگشا باشد.
وی ادامه داده است: از دیگر راهکارها، فعال‌سازی تعاونی‌های مسکن است، باوجود مشکلاتی که تعاونی‌ها دارند، اما این مجموعه‌ها می‌توانند یکی از راهکارها برای رفع مشکل مسکن مردم باشند. همچنین، تامین مالی از روش‌هایی مختلف از جمله اوراق گام، تهاتر، مولدسازی، صندوق پروژه و... از جمله ابزارهای متعدد در بخش تامین مالی حوزه مسکن هستند که می‌توان آنها را به‌کار گرفت.
وام مسکن، کفاف خرید خانه را نمی‌دهد
میزان قدرت خرید وام مسکن، گواهی بر کاهش شدید قدرت خرید مردم و وضعیت نابسامان مسکن در کشور است. این وام که تا دهه گذشته کفاف درصد قابل‌توجهی از نرخ خرید خانه را شامل می‌شد، حالا باوجود آنکه سقف آن به ۹۶۰ میلیون تومان رسیده است، حتی با آن یک اتاق نیز نمی‌توان خریداری کرد. در حالی که هزینه دریافت و اقساط ماهانه آن نیز تا حد سرسام‌آوری بالا رفته است و در عمل قشر کم‌بضاعت جامعه قادر به دریافت آن نیستند. بنابراین، دیگر نه درآمد مردم پاسخگوی تامین هزینه خرید مسکن است و نه تسهیلاتی که دولت برای عموم در نظر می‌گیرد، متناسب با شرایط و بضاعتی است که وجود دارد!
سخن پایانی
بازار مسکن در حالی پا به سال ۱۴۰۲ گذاشت که التهابات زیادی را تجربه کرده و شیب صعودی تندی را پشت‌سر گذاشته بود؛ به‌همین‌دلیل، دولت تصمیم گرفت کوتاه‌ترین راه ممکن را برای کنترل این وضعیت انتخاب کند و بازار املاک را وارد یکی از سنگین‌ترین رکودهای سال‌های اخیر کرد. پس از مدتی و در غیاب انتشار آمارهای مربوط به این حوزه، برخی مسئولان اعلام کرده‌اند نرخ مسکن کاهشی ۱۵ تا ۲۰ درصدی را در بازه‌های دو تا سه‌ماهه پشت‌سر گذاشته است؛ کاهشی که البته برخی کارشناسان معتقدند، در نتیجه همان رکودی رخ داده است که از ابتدای سال ۱۴۰۲ گریبان بازار مسکن را گرفته و بر همین اساس، نمی‌توان آن را دستاوردی برای سیاست‌های اجراشده دانست؛ اما این کاهش نرخ تا چه اندازه توانسته است به بازیگران بازار مسکن کمک کند؟ در سال‌های گذشته خریداران به‌دنبال آپارتمان‌هایی با متراژ کمتر می‌گشتند و وام مسکن نیز تاحدودی می‌توانست برای آنها کمک‌کننده باشد، اما از آنجا که این آپارتمان‌ها اغلب سن کمی دارند و اکنون دیگر با استفاده از وام خرید مسکن حتی نمی‌توان یک اتاق در تهران خریداری کرد، مردم دوباره به سوی خانه‌هایی با سن بیشتر بازگشته‌اند که در آن‌هم به‌دلیل متراژ بالا باز هم در نرخ آن تفاوتی ایجاد نمی‌شود. در مجموع، می‌توان گفت با تورم فعلی، بازار مسکن دیگر پاسخگوی نیاز متقاضیان نیست و این کاهش نرخ نیز نتوانسته مرهمی بر زخم‌های مردم برای تامین سرپناهی حداقلی باشد!
