«مالیات از خانه‌های خالی» به روایت آمار

براساس آمار در ۱۰ ماه ابتدایی امسال، به‌جای تحقق برنامه دولت برای وصول ۸۳۳میلیارد تومان مالیات از خانه‌های خالی، تنها ۶.۷ میلیارد تومان دریافت شد؛ رقمی که حتی هزینه خرید یک آپارتمان معمولی را نیز پوشش نمی‌دهد. در سال ۱۴۰۱، پیش‌بینی شده بود که هزار میلیارد تومان از این منبع مالیات جمع‌آوری شود، اما در عمل تنها ۱.۸میلیارد تومان وصول شد. برای سال ۱۴۰۲ نیز هدف تعیین‌شده ۲ هزار میلیارد تومان درآمد مالیاتی از این محل بود که در نهایت به ۵میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومان رسید. در این مدت، درصد تحقق هدف مالیاتی مربوط به خانه‌های خالی کمتر از یک درصد بوده است.

این مبلغ ناچیز مالیاتی که با صرف هزینه‌های دولتی برای سامانه تحت‌نظر وزارت راه و شهرسازی و ماموران اداره مالیات در شهرهای مختلف کشور به‌دست آمده، از تعداد قابل‌توجهی مالک واحدهای مسکونی خالی جمع‌آوری شده است. اما این رقم حتی برای خرید یک آپارتمان متوسط در تهران نیز کافی نیست. از سوی دیگر، طبق برآورد ۱۰ماهه از درآمد پیش‌بینی‌شده در بودجه ۱۴۰۳ دولت، باید در این مدت ۸۳۳ میلیارد تومان مالیات از محل مالیات بر خانه‌های خالی وصول می‌شد.

براساس جزئیاتی که از لایحه بودجه ۱۴۰۴ منتشر شده، زمین‌های فاقد اعیانی دارای کاربری مسکونی، اداری و تجاری و واحدهای مسکونی که ارزش هر یک از آنها بیش از 500 میلیارد ریال باشد، مازاد بر این مبلغ مشمول مالیات به‌میزان دو در هزار می‌شوند. این مالیات برعهده شخصی است که در ابتدای سال ۱۴۰۴ مالک املاک فوق بوده است. نکته دیگر اینکه براساس لایحه سال ۱۴۰۴ بودجه، واحدهای مسکونی در حال ساخت، مشمول این مالیات نیستند. واحدهای مسکونی غیرمجاز تا زمان دریافت پروانه ساخت یا اجرای حکم کمیسیون‌های ماده (۹۹) و (۱۰۰) قانون شهرداری‌ها حسب مورد مشمول جریمه‌ای معادل دوبرابر مالیات واحدهای مسکونی مجاز موضوع این بند هستند. پرداخت جریمه مزبور هیچ‌گونه حق مکتسبه‌ای برای دارندگان واحدهای غیرمجاز ایجاد نخواهد کرد.

تمامی اشخاص حقیقی و حقوقی مکلفند با رعایت قوانین مالیاتی، مالیات سالانه مربوط به هر یک از زمین‌ها و واحدهای مسکونی تحت‌تملک خود و فرزندان کمتر از ۱۸ سال و محجور تحت‌تکفل را حداکثر تا پایان بهمن سال ۱۴۰۴ پرداخت کنند. ثبت نقل‌وانتقال املاکی که به‌موجب این بند برای آنها مالیات وضع شده است، قبل از پرداخت بدهی مالیاتی مورد انتقال شامل مالیات بر دارایی، نقل‌وانتقال قطعی و اجاره ممنوع است. متخلف از حکم این بند در پرداخت مالیات متعلقه مسئولیت تضامنی دارد.

تنظیم مالیات یا ایجاد هیاهو؟

در فرمول مالیات بر خانه‌های خالی که در ۳ سال اخیر در کشور ما اجرا شده است، به‌وضوح حفره‌های بزرگی وجود دارد که بسیاری از مالکان چندخانه‌ای را از پرداخت مالیات معاف کرده است. از سوی دیگر، سامانه مربوطه با ارسال پیامک‌های نادرست به مالکانی که سال‌هاست خانه دوم خود را فروخته‌اند یا اصلا ملکی ندارند، بیشتر به ایجاد هیاهو در بازار مسکن دامن می‌زند تا تنظیم مالیات در بازاری که به‌طورکامل از دسترس خانوارها خارج شده است.

طبق قانون مصوب مالیات بر خانه‌های خالی، یک خانوار می‌تواند ۳ واحد مسکونی بلااستفاده داشته باشد و از پرداخت مالیات معاف باشد. انتظار می‌رود که مسئولان وزارت راه و شهرسازی در دولت چهاردهم که به بسیاری از سیاست‌های نادرست و ناکارآمد گذشته انتقاد کرده‌اند، به این رویه نادرست و بی‌اثر پایان دهند و با اتخاذ سیاست‌های صحیح، تنظیم بازار مسکن را به‌نفع خانه‌اولی‌ها آغاز کنند.

۲ منبع مالیاتی بالقوه، شامل واحدهای خالی و مالیات بر سوداگری، به‌همراه عواملی مانند رکود در معاملات مسکن، کاهش نرخ تورم و بهبود وضعیت اقتصادی، تاثیر آرام‌بخش و در عین حال رکودزایی بر بازار مسکن دارند. این منابع مالیاتی که هزینه‌های سوداگری را افزایش می‌دهند، منجر به افزایش تعداد واحدهای خالی و کاهش نرخ آپارتمان‌ها شده‌اند. با این حال، کارشناسان هشدار می‌دهند که اگر واحدهای جدید به بازار مسکن اضافه نشود، تاثیر کاهنده این متغیرهای مالیاتی نمی‌تواند در بلندمدت ادامه یابد.

در حال‌ حاضر، تعداد معاملات مسکن در تهران به حدود ۳ هزار فقره رسیده است که تنها یک‌پنجم وضعیت عادی را نشان می‌دهد. در این شرایط، دولت و مجلس برای ساماندهی بازار مسکن، ۸ اقدام را در نظر گرفته‌اند. این اقدامات شامل ساخت یک میلیون واحد مسکونی در قالب طرح جهش تولید و تامین مسکن، اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی، قانون مالیات بر عایدی سرمایه، راه‌اندازی ۲ سامانه برای تسهیل انعقاد قراردادها، ثبت وضعیت سکونت در سامانه املاک و اسکان، الزام به ثبت رسمی معاملات املاک غیرمنقول، تشکیل صندوق ملی مسکن و تامین مصالح ساختمانی ارزان برای سازندگان است.

اگرچه برخی از این برنامه‌ها در ۳ سال گذشته به‌خوبی اجرا نشده‌اند، اما به‌نظر می‌رسد که ۲ پایه مالیاتی و الزام به ثبت رسمی معاملات املاک که هزینه‌های سوداگری را افزایش می‌دهد، نقش مهمی در کنترل خرید و فروش‌های تورم‌زا در بازار مسکن ایفا کرده‌اند. طرح مالیات بر عایدی سرمایه نیز آماده شده، اما هنوز به‌تصویب مجلس نرسیده است. در این مدت، ۱۶۳هزار واحد مسکونی خالی از سکنه برای اعمال مالیات به سازمان امور مالیاتی معرفی شده‌اند.

دولت همچنین در راستای ثبت وضعیت سکونتی به‌منظور شناسایی وضعیت بازار مسکن اعلام کرده است که تمامی افراد، چه مالک و چه مستاجر، در صورت عدم‌ثبت سکونت، از بسیاری خدمات دولتی مانند یارانه، گذرنامه، پلاک خودرو، افتتاح حساب و صدور دسته‌چک محروم خواهند شد. از پایان دی‌، بانک‌ها نیز صدور دسته‌چک را مشروط به ثبت‌نام در سامانه املاک و اسکان کرده‌اند. در حال ‌حاضر، از حدود ۲۶میلیون سرپرست خانواده در کشور، ۱۴میلیون نفر اطلاعات مالکیتی خود را در این سامانه ثبت کرده‌اند که نشان‌دهنده رشد ۱۴برابری مراجعه مردم به این سامانه است.

دولت قدرت مالیات‌ستانی ندارد

شهریار شقاقی، تحلیلگر اقتصاد مسکن درباره روند مالیات‌ستانی بر بازار مسکن به صمت گفت: دولت از خیلی وقت پیش تصمیم به اخذ مالیات بر خانه‌های خالی را در دستور کار خود داشته است. اما صاحبان این خانه‌های خالی، اکثرا افرادی هستند که دارای قدرت مالی زیاد یا گاهی صاحب‌نفوذ سیاسی هستند و دولت این قدرت را ندارد که از این‌گونه افراد بتواند مالیات اخذ کند. اشخاصی وجود دارند که صاحب هزار واحد مسکونی هستند و اینها افراد عادی یا به‌اصطلاح من و شما نیستند.

وی در ادامه بیان کرد: این افراد صاحب رانت، قدرت سیاسی و مالی و مافیاهای بزرگ هستند. به‌نظر می‌رسد در برخی از موارد حتی دولت نیز قدرت مقابله با این گروه اندک را ندارد. شاید دولت بتواند از کسانی که تنها یک واحد خالی دارند، مالیات بگیرد، اما توانایی اخذ مالیات از آن دسته افرادی که با تیراژ بالا صاحب خانه‌های خالی هستند، (افراد حقوقی نه افراد حقیقی) به‌اصطلاح خواص زیاد نیست. وی اظهار کرد: بنده با بخشی از شیوه اخذ مالیات بر خانه‌های خالی موافق هستم؛ زیرا کسانی که با مسکن به‌عنوان یک کالا برخورد می‌کنند و می‌خواهند از آن استفاده تجاری کنند، آن را به‌عنوان یک کالای لوکس درآورده‌اند که از آن سود و صرفه هنگفتی به‌دست بیاورند. در حالی که همه می‌دانیم مسکن در هیچ کجای دنیا یک کالای تجاری نیست، بلکه یک کالای مصرفی است و باید کسانی که نیاز دارند، آن را خریدوفروش کنند. ساخت مسکن باید در اختیار افراد متخصص باشد و خریداران آن هم باید کسانی باشند که واقعا به آن نیاز دارند. اما متاسفانه در کشور ما این‌طور نیست. تنها کسانی که سرمایه دارند، اما تخصص ندارند، به‌سراغ ساخت مسکن می‌آیند و می‌خواهند یک سرمایه ایجاد کنند و سود غیرمنطقی و بسیار بالا را از آن طلب می‌کنند. از این‌رو مسکن به یک کالای تجاری و سرمایه‌ای مانند طلا، ارز و کارخانه تبدیل شده است. پس باتوجه به این موارد آن اشخاص موظفند تا مالیات خود را بدهند.

پشت‌پرده بده‌بستان‌های مالی!

این تحلیلگر نبود قوانین سفت و سخت برای مالیات‌ستانی را دلیل بی‌نتیجه ماندن آن دانست و در ادامه به صمت گفت: اگر دولت به‌قدری قدرت داشته باشد که بتواند از چنین افرادی که ثروت افسانه‌ای دارند و خانه‌های خالی را با هدف کسب سودهای افسانه‌ای نگه داشته‌اند، مالیات اخذ کند و آن مالیات به‌دست‌آمده را در اختیار افراد محروم جامعه قرار دهد، آن زمان کار خود را به‌درستی انجام داده، اما متاسفانه تاکنون این امر محقق نشده است و امیدواریم در دولت چهاردهم، گام‌های جدی و عملیاتی در این زمینه برداشته شود.

شقاقی ادامه داد: با کمی دقت متوجه می‌شویم که بسیاری از این واحدهای مسکونی خالی متعلق به افرادی است که بیشتر خصولتی هستند. از این‌رو می‌توان گفت اصطلاحا چاقو دسته خود را نمی‌برد! دست‌اندرکاران این قبیل معاملات با پیگیری و تصویب یک‌سری قوانین، اجازه دخالت دولت در امورشان را نمی‌دهند و در کل این بده‌بستان‌های مالی در پشت‌پرده اتفاق می‌افتد.

سخن پایانی

برخی سیاست‌گذاران بخش مسکن در دولت چهاردهم که زمانی منتقد سیاست‌های مسکن دولت‌های قبلی نیز بودند، هم‌اکنون در همان مسیر نادرست مالیاتی به تنظیم بازار مشغول هستند. تحقیقات نشان می‌دهد الگوی مالیاتی بازار مسکن در کشورهای مختلف، به‌ویژه در کشورهای توسعه‌یافته، نشان‌دهنده این است که مالیات بر خانه‌های خالی سال‌هاست که منسوخ شده و به‌جای آن، مالیات سالانه‌ای با اهداف مختلف، از جمله تنظیم عرضه اجاره، از مالکان بیش از یک واحد مسکونی دریافت می‌شود. اکنون 3 سال از طرح مالیات‌ستانی از بازار مسکن گذشته است،اما متولیان این امر باید کمی زودتر دست به کار شوند که تنها فشار را روی دوش قشر عادی جامعه وارد نیاورند و اخذ مالیات را از خانه‌های خالی و از بدنه سازمان‌های دولتی و خصولتی شروع کنند.