بازار خانه‌های قدیمی سکه شد
باتوجه به رکود حاکم بر بازار مسکن، در حال حاضر نرخ مسکن دچار عقب‌ماندگی در مقایسه با تورم عمومی شده است. هم‌اکنون می‌توان با قیمت‌هایی به‌مراتب پایین‌تر از نرخ ساخت، آپارتمان‌هایی با عمر بنای بالای 3 سال خریداری کرد.
هجوم خریداران به واحدهای قدیمی
باتوجه به رکود حاکم بر بازار مسکن، در حال حاضر نرخ مسکن دچار عقب ماندگی در مقایسه با تورم عمومی شده است. هم اکنون می توان با قیمت هایی به مراتب پایین تر از نرخ ساخت، آپارتمان هایی با عمر بنای بالای 3 سال خریداری کرد. این در حالی است که سهم فروش آپارتمان های نوساز از معاملات به پایین ترین میزان در 8 سال گذشته رسیده است.
با بلند شدن صدای زنگ خطر برای بازار آپارتمان های کلیدنخورده، احتمال گران شدن مسکن وجود دارد، چرا که از نگاه بسیاری از کارشناسان مسکن، تورم می تواند در بلندمدت بازار را با خطر بیشتری همراه کند. از طرفی، تورم مصالح ساختمانی، شکاف نرخ آپارتمان های نوساز و قدیمی ساز را تشدید کرده و به همین لحاظ تعداد معاملات خانه های نوساز به پایین ترین حد خود رسیده و نسبت به ۸ سال قبل، ۵۰ درصد کاهش یافته است. همچنین، سیاست های دولت برای اخذ مالیات از خانه های خالی به هیچ عنوان نتوانسته به عرضه این واحدها در بازار مسکن کمکی کند و تاکنون بی نتیجه مانده است. صمت در این گزارش به دلایل رکود بازار در فروش آپارتمان های نوساز و تاثیر آن بر بازار ملک پرداخته است.
شکاف قیمتی بین واحدهای نوساز و قدیمی
اثر رشد نرخ نهاده های ساختمانی به شکل ایجاد شکاف قیمتی بین واحدهای نوساز و واحدهای با عمر بنای 3 سال به بالا بروز کرده است. بررسی ها نشان می دهد نرخ واحدهای کلید نخورده که در امسال تکمیل شده به مراتب بیش از آپارتمان هایی است که تا قبل از سال ۱۳۹۸ وارد بازار مسکن شده اند.
بازار مصالح ساختمانی به طورمعمول با مقدار اندکی تفاوت از تورم نقطه به نقطه پیروی می کند. مهر امسال نرخ تورم نقطه به نقطه ۴۸.۶ درصد بود. اگر نرخ نهاده های ساختمانی نیز به همین ترتیب دچار رشد شده باشد، نرخ ساخت نیز افزایش می یابد. این در حالی است که تورم سالانه بازار مسکن شهر تهران، ۳۸ درصد اعلام شده است.
مهر امسال واحدهای با عمر بنای کمتر از 5 سال، ۲۸.۶ درصد از کل معاملات مسکن شهر تهران را به خود اختصاص دادند که کاهش ۱۴ درصدی را در مقایسه با مهر ۱۴۰۰ نشان می دهد.
سهم آپارتمان های کمتر از 5 سال ساخت در شرایطی به ۲۸.۶ درصد رسیده که سال ۱۳۹۳ این واحدها ۵۸ درصد از قراردادهای خریدوفروش را به خود اختصاص می دادند. در واقع، معاملات آپارتمان های نوساز در مقایسه با 8 سال قبل، ۵۰ درصد کاهش یافته است.
رشد سنگین نرخ آپارتمان های نوساز و ایجاد رکود در این بخش منجر به کاهش ساخت وساز شده است. آمار و ارقام بهار امسال از افت ۴۸ درصدی ساخت وساز در تهران نسبت به سال گذشته حکایت دارد.
عوامل محرک بازار مسکن
سعید لطفی، عضو هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک در رابطه با تغییر رفتار معامله گران بازار مسکن به صمت گفت: نرخ نهاده های ساختمانی نسبت به اواخر سال گذشته مقداری افزایش یافته است. این مسئله به رشد نرخ واحدهای نوساز یا پروژه های در حال ساخت می انجامد، اما به نظر نمی رسد بازار مسکن افزایش نرخ شدید را در ماه های آینده تجربه کند.
به گفته لطفی، رشد نرخ مسکن کمتر از تورم عمومی است. تورم نقطه به نقطه مسکن شهر تهران در ابتدای امسال ۲۶ درصد اعلام شد، در حالی که تورم عمومی در محدوده ۴۰ درصد قرار گرفت، در واقع مسکن ۱۴ درصد بازدهی منفی را تجربه کرد و باوجود رشد نرخ اسمی مسکن، نرخ واقعی آن ۱۴ درصد کاهش
یافت.
وی درباره عوامل محرک بازار مسکن اظهار کرد: تورم عمومی، هزینه های ساخت، توان طرف تقاضا و تغییرات بازارهای موازی می تواند بر بازار مسکن تاثیرگذار باشد، به هرحال در مواجهه با تورم، دیگر انتظار نمی رود که رشد نرخ مسکن صفر شود. فقط به دلایل متعدد ممکن است سرعت رشد مسکن کاهشی شود. این موضوع از سال گذشته بر بازار مسکن حاکم بوده است.
لطفی خاطرنشان کرد: در واقع از زمانی که کنترل معاملات مسکن از دست معامله گران مصرفی خارج شد و سفته بازها با معاملات مکرر و سوداگرانه، زمینه رکود تورمی در بازار ملک را ایجاد کردند، فاصله بین قدرت خرید و قیمت ها روز به روز افزایش پیدا کرد و این وضعیت تا جایی پیش رفت که در عمل حلقه آخر زنجیره مسکن یعنی خرید از ناحیه تقاضای مصرفی به کلی از کار افتاد و خانه های نوساز روزبه روز با معامله گران فاصله گرفت.
لطفی درباره تغییر رفتار معامله گران در بازار مسکن، به صمت گفت: نرخ مناسب و متراژ به نسبت بالا، انگیزه خریداران مصرفی و سرمایه گذاران را برای خرید خانه های قدیمی ساز بیشتر کرده است.
وی افزود: ساخت وساز اصولی را می توان یکی دیگر از دلایل افزایش خرید خانه های قدیمی ساز عنوان کرد. بسیاری از خانه های نوساز از نقشه مناسب و قابل سکونت چندانی برخوردار نیستند، همچنین استفاده از مصالح ساختمانی نامناسب، خود در کور شدن ذوق خریدار خانه های نوساز بی تاثیر نیست.
دست نگه داشتن برای معامله خانه های نوساز را که چند ماهی است، گریبانگیر بازار مسکن شده، می توان در زمره دیگر دلایل کوچ خریداران به سمت خانه های قدیمی ساز عنوان کرد تا جایی که بسیاری از خریداران حتی حاضر نیستند از ملک شان بازدید شود.
مالیات بر خانه های خالی دردی را دوا نکرد
لطفی در رابطه با قانون مالیات بر خانه های خالی به صمت گفت: در حال حاضر برای ۷۵۰ هزار واحد خالی کشور از سازمان امور مالیاتی، قبض مالیاتی صادر شده است. ۶۰ هزار نفر از این ۷۵۰ هزار نفر اعتراض کرده اند که اطلاعاتی که براساس آن قبض مالیاتی صادره شده، اشتباه بوده است.
اگرچه درآمد مالیات خانه های خالی حتی در پیش بینی اولیه دولت نیز رقمی ناچیز بود که سهم موثری در تامین بودجه نداشت، اما این رقم برای سال های بعد نیز تکرار شد. این در حالی است که میزان درآمد وصولی از این مالیات در ۲ سال گذشته صفر بوده و در ۲ ماه ابتدایی امسال نیز رقم وصولی با میزان شناسایی شده، اختلاف زیادی داشته است. بنابراین، این طرح هم نتوانست در مقابل احتکار مسکن ایستادگی و خانه های خالی را وارد چرخه بازار کند.
لطفی در پایان گفت: افزایش حاشیه سود خرید خانه های قدیمی از مهم ترین دلایل استقبال از این خانه ها است. به عبارت بهتر، ساخت وساز خانه های قدیمی در شرایط موجود و فروش برخی واحدهای آن می تواند حاشیه سود به نسبت بالایی را به همراه داشته باشد، تا جایی که در شرایط موجود، برخی خریداران مصرفی به صورت اشتراکی این خانه ها را خریداری و بازسازی می کنند یا از نو می سازند.
طمع سازندگان برای افزایش نرخ مسکن
کیاکسار محمدی، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: تحریم های غرب کمابیش بر تمام بخش های اقتصادی کشور تاثیر گذاشته است. از این رو، نگاه بسیاری از معامله گران بازارهای مالی به شکسته شدن یا نشدن تحریم ها است. از طرف دیگر، در نیمه پایانی امسال انتظار می رود معاملات بازار مسکن افزایش پیدا کند. اکنون شرایط خرید خانه برای معامله گران بهتر از هر فرصت دیگری است، چرا که به دلیل رکود معاملات، به ویژه خانه های نوساز، به نظر نمی رسد شاهد رشد قیمت ها در این بازار پرتقاضا باشیم.
وی بیان کرد: در ماه های اخیر سازنده ها بیشترین قیمت را برای نرخ پیشنهادی فروش آپارتمان های نوساز خود اعلام و بالاترین نرخ ممکن را، پیشنهاد کرده اند. علت این نوع اعلام نرخ از سوی سازنده ها، تورم مصالح ساختمانی و زمین است. سازنده ها در یکی، دو ماه اخیر، صرف نظر از اینکه نرخ تمام شده آپارتمان های آنها چقدر بوده، تورم مصالح و زمین را در محاسبه نرخ فروش خود در نظر گرفتند تا امکان شروع یک پروژه ساختمانی جدید را پس از فروش واحدهای تکمیل شده داشته باشند.
محمدی در ادامه افزود: این در حالی است که ثبات حاکم بر بازار مسکن سبب شده، قیمت های مذکور مورداقبال خریداران مسکن واقع نشود و بیشتر آنها به کلی از جست وجوی فایل های نوساز صرف نظر کنند. از آنجا که تورم مصالح ساختمانی در طول دوره جهش مسکن از تورم مسکن بازمانده بود، در سال ۱۴۰۰ این تورم به ۱۰۰ درصد رسید و در نتیجه سازنده ها اکنون بیش از هر زمان دیگری نگران هزینه تمام شده پروژه های آتی خود هستند.
در واقع، تورم بالای مصالح ساختمانی در سال ۱۴۰۰ روی محاسبات سازنده ها اثر گذاشته و این اثر به شکل اعلام قیمت های تند برای فروش آپارتمان های نوساز خود را نشان داده است. در نتیجه، تقاضای خرید مسکن نیز به طبقات سنی بالاتر یعنی آپارتمان های میانسال و قدیمی روی آورده است. عامل دیگری که می تواند بر آینده نرخ مسکن نوساز اثرگذار باشد، برنامه دولت برای استفاده موثر از ابزارهای مالیاتی بخش مسکن است. اگر دولت به جای اتلاف وقت برای سیاست های ناکارآمدی نظیر مالیات بر خانه های خالی، به سراغ مالیات سالانه املاک به عنوان ابزار مالیاتی دست اول برود، حداقل نتیجه آن شکستن مقاومت فروش زمین و املاک کلنگی است و به دنبال عرضه این املاک، نرخ زمین کاهش و فضای عمومی تعیین نرخ فروش آپارتمان های نوساز تغییر می کند.
استفاده موثر از ابزارهای مالیاتی
این کارشناس خاطرنشان کرد: در حال حاضر نرخ زمین ۸۰ درصد از نرخ تمام شده ساخت هر واحد آپارتمان مسکونی را شامل می شود و این یعنی اگر حباب نرخ زمین از طریق افزایش عرضه به واسطه وضع مالیات تخلیه شود، اثر آن بلافاصله روی نرخ مسکن نوساز نمود پیدا خواهد کرد.
وی افزود: دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی یکی از اهرم های قوی و متداول مالیاتی برای تنظیم بازار مسکن است. کشورهای دریافت کننده این مالیات توانسته اند به این ترتیب ثبات بازار مسکن در درازمدت را حفظ کنند. در قالب مالیات سالانه املاک مسکونی، مالکان واحدهای مسکونی در پایان هر سال مبلغی معادل ضریبی از ارزش روز ملک خود را به دولت پرداخت می کنند.
محمدی در پایان گفت: کشورهایی در کاربرد اهرم مالیاتی و تحقق اهداف مربوط به آن در تنظیم بازار مسکن موفق بوده اند که بدون هیچ گونه تبصره، استثنا و شرایطی اقدام به وضع و دریافت مالیات از املاک مسکونی به صورت سالانه کرده اند. در واقع، در الگوهای موفق، این نوع مالیات در دنیا و در کشورهای پیشرفته همه املاک مسکونی با ضرایب مشخص مشمول پرداخت مالیات سالانه هستند.
سخن پایانی
از ابتدا مهم ترین منبع پیش بینی شده برای صندوق ملی مسکن، مالیات های بخش مسکن و ساختمان عنوان شد، اما حالا جای خالی مالیات در آن مشهود است. گفته می شود وزارت راه و شهرسازی مسئولیت شناسایی واحدهای خالی و لوکس را به منظور اخذ مالیات برعهده دارد که ۵۲۰ هزار خانه خالی را شناسایی کرده، اما در ظاهر هنوز لیستی درباره خانه های لوکس ارائه نشده است. اواسط خرداد امسال، وزیر اقتصاد از نبود اراده در دولت قبل برای اجرای قانون مالیات بر خانه های لوکس صحبت کرد.
باتوجه به اینکه از ابتدا عنوان می شد، واریز مالیات های حوزه مسکن و ساختمان به این صندوق تزریق و به نوعی مهم ترین منبع مالی برای آن در نظر گرفته شده بود. به نظر می رسد طی ۱۵ ماه گذشته مالیات چندانی از محل منابع بخش مسکن وارد این صندوق نشده است، زیرا آنچه در عمل از مالیات خانه های خالی آن هم پس از 2 سال از تصویب قانون آن به دست آمده، ۲۲ میلیارد تومان است و رقم دریافتی از مالیات خانه های با نرخ بیش از ۱۰ میلیارد تومان، فقط ۲۷ میلیون تومان بوده که این موضوع، شکست این طرح را برای همگان به شکل کامل روشن کرده است.
