متاسفانه قوانین و مقررات مربوط به بازار مسکن به‌طورمداوم تغییر می‌یابند و هیچ ثبات و برنامه‌ای ندارند. این تغییرات خواسته و ناخواسته روی قیمت‌ها، مقررات و رفتار معامله‌گران بازار مسکن تاثیر گذاشته است. تحلیل اقتصادی بازار مسکن نشان می‌دهد که این بازار در حال تحول است و بیشتر تغییرات این بازار در مسیر درستی قرار ندارند. افزایش قیمت‌ها و تغییرات در قوانین و مقررات می‌تواند بازار مسکن را تحت‌تاثیر قرار دهد، و اگر درست اجرا شوند، فرصت‌های جدیدی نیز ایجاد می‌کنند.

آینده بازار مسکن ایران به پارامترهای زیادی بستگی دارد. اگر اقتصاد توانایی‌های خود را بهبود بخشد و سیاست‌های مالی و اقتصادی مناسبی اتخاذ شود، بازار مسکن ممکن است به‌سمت بهبود و توسعه بیشتری برود. بازار مسکن در سال‌های اخیر با چالش‌های مختلفی مواجه شده است، اما همچنان اگر امید داشته باشیم و همه برای ساماندهی بازار مسکن هماهنگ باشند، ممکن است اتفاقاتی خوبی در بازار مسکن جلوه کند، اما آن چیزی که بازار مسکن از خود نشان می‌دهد، چیزی جز رکود تورمی، کاهش ساخت‌وساز، عدم‌تعادل در عرضه و تقاضا و نابسامانی‌های ریز و درشت نیست که در کوتاه‌مدت که نه، اما در بلندمدت می‌توانیم برایش کاری کنیم.

مسکن در خطر گرانی

از زمانی که لایحه بودجه سال آینده توسط دولت به مجلس و کمیسیون اقتصادی آن ارائه شد، یک نکته به‌شدت موردتوجه قرار گرفت: وجود کسری بودجه قابل‌توجه در کشور و نرخ بالای تورم. به‌نظر می‌رسد روند افزایش نرخ کالاهای مختلف از ابتدای امسال آغاز شده و همچنان ادامه دارد. به‌عنوان‌مثال، اعضای کمیسیون اقتصادی مجلس اعلام کرده‌اند که از آغاز سال تاکنون، نرخ کالاهایی نظیر قند، شکر و حبوبات حدود ۳۰ تا ۴۰ درصد افزایش یافته است.

تحقیقات نشان می‌دهد که دلایل افزایش نرخ این اقلام مصرفی چیست؛ گفته می‌شود که ارز تخصیص‌یافته به این کالاها از ۱۵میلیارد دلار به ۱۲میلیارد دلار کاهش یافته است. همچنین، نوع ارز تخصیص‌یافته به این کالاها به ارز نیمایی تغییر یافته که به‌طورطبیعی باعث افزایش نرخ آنها می‌شود. دقت داشته باشید که نرخ ارز نیمایی از ۴۰ هزار تومان به ۴۹ هزار تومان رسیده است که همین موضوع، افزایش نرخ کالاهای مختلف را به‌دنبال خواهد داشت. لازم به ذکر است که تمام این اقلام گران شده، در نهایت روی نرخ مسکن نیز اثر خواهند گذاشت و وضعیت را به‌طرزمحسوسی تغییر خواهند داد. باوجود فشار سنگین قیمت‌ها در بازار مسکن، اکنون بحث درباره احتمال افزایش نرخ مسکن تا پایان سال مطرح شده است. افزایش قیمت‌ها در بازارهای موازی مانند ارز، طلا و خودرو، به رشد نرخ مسکن دامن زده و در این شرایط، احتمال افزایش نرخ حامل‌های انرژی نیز به عوامل گرانی مسکن افزوده شده است.

در این میان، طبق آمار و مطالعات انجام‌شده، مدت زمان لازم برای خانه‌دار شدن افراد خانه اولی به حدود ۱۵۲سال رسیده است. براساس گزارشی که به‌تازگی منتشر شده، خانوارهای ایرانی با درآمد سال ۱۴۰۲ و میزان پس‌انداز خود، می‌توانند پس از ۵۹ سال صاحب‌خانه شوند؛ اما این رقم برای ساکنان تهران به ۱۵۲سال می‌رسد.

براساس گزارش‌ها، متوسط درآمد خانوارهای شهری در کشور در سال گذشته به ۱۶۷میلیون تومان رسید. باتوجه به متوسط هزینه زندگی که ۱۳۷میلیون تومان در سال ۱۴۰۲ برآورد شده، ساکنان مناطق شهری توانستند حدود ۱۸درصد از درآمد خود را پس‌انداز کنند.

شاخص جهانی «مدت زمان انتظار برای صاحب‌خانه شدن» که از نسبت نرخ یک آپارتمان ۱۰۰متری به پس‌انداز سالانه محاسبه می‌شود، با درآمد خانوارهای ایرانی در سال ۱۴۰۲ مقایسه شده است. نتایج این مقایسه نشان می‌دهد که مدت زمان انتظار برای خرید مسکن در کشور به ۵۹ سال افزایش یافته است. در تهران، با اینکه درآمد متوسط خانوارها در سال گذشته بیش از دوبرابر میانگین کشوری بوده، مدت زمان انتظار برای صاحب‌خانه شدن به ۱.۵قرن می‌رسد. در میان این آمارها، نکته‌ای که باید به آن توجه کرد، این است که این اعداد و ارقام مربوط به سال ۱۴۰۲ هستند و در سال ۱۴۰۳ به‌دلیل افزایش قیمت‌ها در بازارهای موازی مانند ارز، طلا و سکه، وضعیت بازار مسکن نیز تحت‌تاثیر قرار گرفته است.

افزایش نرخ مسکن شتاب گرفته است

ایرج رهبر، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: در سال‌های اخیر، افزایش غیرمعمول نرخ مسکن به‌شدت شتاب گرفته و قدرت خرید مردم برای خرید خانه به‌طورقابل‌توجهی کاهش یافته است. این موضوع به‌عنوان یکی از اصلی‌ترین دلایل رکود بازار مسکن در ماه‌های اخیر شناخته می‌شود.

وی در ادامه بیان کرد: روند افزایش نرخ خانه نیز به‌دلیل رکود معاملات، کاهش چشمگیری را تجربه کرده است. علاوه بر این، عواملی مانند اخبار سیاسی، نوسانات نرخ ارز در رکود بازار تاثیرگذار بوده‌اند. انتظار می‌رود با ثبات نسبی بازار معاملات کمی افزایش یابد، اما تاثیر ریسک‌های غیراقتصادی تا زمانی که وضعیت مشخص نشود، ادامه خواهد داشت.

رهبر درباره تغییر و تحولات بازار مسکن تا آخر سال ۱۴۰۳ به صمت گفت: باتوجه به شرایط اقتصادی موجود در کشور، به‌نظر نمی‌رسد که کاهش قیمت‌ها در این بازار پرنوسان امکان‌پذیر باشد. تنها در صورتی می‌توان به تعادل عرضه و تقاضا در بازار مسکن و ثبات قیمتی امیدوار بود که تحولات اقتصادی کشور به‌سمت رشد پیش برود و از نوسانات بازارهای مالی کاسته شود.

وی معتقد است: بازار مسکن اکنون در شرایط برزخی قرار دارد، اما اگر تحولات اساسی حاصل شود، اقتصاد کلان شرایط بهتری را تجربه خواهد کرد. البته از حالا نمی‌توان این پیش‌بینی را داشت که مسکن چه افزایش قیمتی را در ماه‌های آینده تجربه می‌کند، مگر آنکه در سیاست‌های اقتصادی کشور تصمیماتی خاص اتخاذ شود یا آنکه برجام به‌نتیجه برسد یا در نهایت شکست بخورد و در آن شرایط است که می‌توان درباره روند افزایشی یا کاهشی نرخ مسکن سخن گفت. رهبر خاطرنشان کرد: آنچه در حال ‌حاضر می‌توان پیش‌بینی کرد، تصمیمات و شرایطی است که بر وضعیت کلی اقتصاد ایران تاثیرگذار خواهد بود و در روند افزایش یا کاهش نرخ مسکن در کشور نقش کلیدی ایفا خواهد کرد. با برنامه‌ریزی انتظار می‌رود که نرخ مسکن کاهش یابد. تولید مسکن برای اقشار کم‌درآمد موردتوجه قرار گیرد. این کارشناس بیان کرد: به‌طورکلی، عدم‌تطابق بین تعداد خانه‌های خالی و خریداران در سال‌های اخیر مشکلات زیادی را برای اقشار کم‌درآمد جامعه به‌وجود آورده است. در برخی آمارها تنها به تعداد واحدهای خالی در کشور اشاره می‌شود، در حالی که بسیاری از این واحدها در مناطق گران‌قیمت شهری قرار دارند و بیشتر افراد قادر به خرید آنها نیستند. بنابراین، ضروری است که تولید مسکن برای اقشار کم‌درآمد موردتوجه قرار گیرد و به مسکن حمایتی اهمیت ویژه‌ای داده شود.

 وی در پایان تاکید کرد، تا زمانی که عرضه و تقاضا در بازار مسکن به‌تعادل نرسد، مشکلات این حوزه در بلندمدت حل نخواهد شد. ممکن است در برخی مقاطع به‌دلیل تاثیر متغیرهای کوتاه‌مدت، بازار دچار افت شود، اما راه‌حل اصلی، تولید مسکن است.

هزینه‌های مسکن در مسیر صعودی

سعید شعبانی، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: متاسفانه بخش عمده‌ای از هزینه‌های خانوار به مسکن اختصاص دارد. افزایش هزینه‌های خرید یا اجاره یک خانه مناسب، منجر به افزایش هزینه‌های سایر بخش‌های سبد مصرفی خانوارها شده است. خانوارهایی که فاقد مسکن هستند، ناچارند حداقل هزینه‌های سبد مصرفی خود را به‌اندازه نرخ تورم افزایش دهند و در نتیجه باید در سایر هزینه‌ها صرفه‌جویی کنند. اگرچه مشکل مسکن مختص یک دولت خاص نیست، اما تقریبا تمامی دولت‌ها ادعای داشتن برنامه‌ای برای حل این معضل را دارند و هیچ‌یک از راه‌حل‌هایی که ارائه شده، نتوانسته است این مشکل را به‌طورموثر حل کند. وی در ادامه بیان کرد: براساس قانون اساسی، سرپناه یکی از نیازهای اساسی انسان‌ها است. در صورتی که مسکن تامین نشود یا بخش عمده‌ای از درآمد خانوارها صرف تامین مسکن شود، سایر نیازهای مردم مانند غذا، آموزش و تفریح نیز تحت‌تاثیر قرار می‌گیرد. بنابراین، اگر تامین مسکن به‌طورمنطقی انجام شود، امکان برنامه‌ریزی منطقی برای سایر نیازها نیز فراهم خواهد شد. وی معتقد است: افزایش نرخ مسکن باعث بالا رفتن هزینه‌های خرید یا اجاره برای افراد می‌شود. این وضعیت می‌تواند دسترسی به مسکن را برای برخی اقشار جامعه دشوار کند. افزایش نرخ مسکن فشار بیشتری بر درآمد خانوارها وارد می‌آورد، به‌طوری‌که بخش قابل‌توجهی از جامعه بخش عمده‌ای از درآمد خود را صرف هزینه‌های مسکن می‌کنند و این امر منجر به کاهش قدرت خرید و افزایش نابرابری درآمدی می‌شود. در برخی وب‌سایت‌های فروش و اجاره، مشاهده می‌شود که مستاجران از مناطق با نرخ بالاتر به مناطق با نرخ پایین‌تر نقل‌مکان می‌کنند تا بتوانند هزینه‌های اجاره را تامین کنند. از سوی دیگر، در این شرایط، مستاجران مناطق پایین‌تر نیز به‌سمت حاشیه‌نشینی گرایش پیدا می‌کنند.

نقش مسکن در سلامت جامعه

این کارشناس بیان کرد: زمانی که هزینه‌های مسکن از توان مالی خانوارها فراتر رود، نمی‌توان انتظار داشت که کیفیت آموزش در آن جامعه بالا باشد یا اینکه خانوارها از تغذیه مناسب برخوردار شوند و توانایی کار کردن را پیدا کنند. در چنین شرایطی، با جامعه‌ای ضعیف از نظر جسمی و فاقد آموزش مواجه خواهیم شد که متاسفانه آینده‌اش نیز کیفیت مطلوبی نخواهد داشت.

وی در پایان گفت: پایه و اساس یک زندگی شهروندی، برخورداری از مسکن مناسب است و خانوارها باید قادر به تامین حداقل نیازهای خود مانند سرپناه باشند. در صورتی که این نیاز اساسی و اولیه برآورده نشود، به‌طورطبیعی سایر نیازها نیز تحت‌تاثیر قرار خواهند گرفت و این موضوع می‌تواند آسیب‌های جبران‌ناپذیری به منابع انسانی جامعه وارد کند.

سخن پایانی

نگرانی از افزایش قیمت‌ها در سال آینده، تقریبا تمامی اقشار و اصناف را تحت‌تاثیر قرار داده است و هیچ‌کس احساس آرامش نمی‌کند. به‌ویژه اکنون که لایحه بودجه سال ۱۴۰۴ در حال بررسی در مجلس است. برخی کارشناسان معتقدند اگر دولت بودجه سال آینده را با ارقام بالا تنظیم کند و هزینه‌های خود را افزایش دهد، باید منتظر بروز تورم باشیم که قطعا بر نرخ تمامی اقلام مصرفی از جمله مسکن، تاثیر خواهد گذاشت.