اجاره با دستور ارزان نمیشود
بازار مسکن دیگر فقط با گرانی خانه شناخته نمیشود؛ مسئله امروز، قفل شدن همزمان قدرت خرید، ساختوساز و معاملات است. در چنین شرایطی، فشار اجاره بیشتر شده و سیاستهای تعیین سقف قیمت، بدون افزایش عرضه، توان چندانی برای تغییر معادله ندارند. وقتی هزینه ساخت یک واحد معمولی در تهران به حدود ۴۰ تا ۴۵ میلیون تومان در مترمربع رسیده و متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در پایتخت تا ۲۵۰ میلیون تومان برآورد میشود، طبیعی است که ورود سرمایه به ساخت واحدهای اجارهای نیز دشوار شود. از سوی دیگر، کاهش معاملات و افت قدرت خرید، بازار را در وضعیتی قرار داده که نه خریدار توان ورود دارد و نه سازنده انگیزه کافی برای افزایش تولید. حالا پرسش اصلی این است: در این چرخه فرسایشی، چگونه میتوان هم عرضه مسکن را بالا برد و هم فشار اجاره را کاهش داد؟
مستأجران سرگردان
بازار مسکن در سالهای اخیر به یکی از پیچیدهترین بخشهای اقتصاد خانوار تبدیل شده است؛ بازاری که افزایش قیمت خرید خانه، کاهش قدرت پرداخت و رشد هزینههای زندگی، مسیر خانهدار شدن را برای بسیاری از خانوارها طولانیتر کرده و در مقابل، بازار اجاره را به مقصد اصلی بخش بزرگی از تقاضا تبدیل کرده است. نتیجه این تغییر، افزایش تعداد خانوارهایی است که سالهای بیشتری را در بازار اجاره سپری میکنند و بخش قابلتوجهی از درآمدشان را صرف هزینه مسکن میکنند.
فشار اجاره فقط به رقم پرداختی ماهانه محدود نمیشود. مستأجر برای تمدید قرارداد باید میان افزایش اجاره، جابهجایی به محلههای ارزانتر یا کوچکتر شدن فضای زندگی یکی را انتخاب کند. در چنین شرایطی، بسیاری از خانوارها ترجیح میدهند از هزینههای دیگر زندگی بزنند تا مجبور به تغییر خانه نشوند. این وضعیت بهتدریج الگوی مصرف، پسانداز و حتی تصمیمهای خانوادگی را نیز تحت تأثیر قرار میدهد.
در سوی دیگر بازار، ساختوساز نیز با مجموعهای از موانع روبهروست. قیمت زمین، مصالح ساختمانی، دستمزد، هزینههای اداری و تأمین مالی، هزینه نهایی پروژهها را افزایش داده است. افزایش هزینه تولید مسکن در نهایت خود را در قیمت فروش و اجاره نشان میدهد و به شکلگیری چرخهای منجر میشود که خروج از آن ساده نیست. یکی از مشکلات مهم بازار، ضعف تعادل میان عرضه و تقاضاست. در بخشهایی از شهرها، تقاضای اجاره بالاست اما واحدهای مناسب با قیمت قابلپرداخت محدود است. از سوی دیگر، بخشی از واحدهای موجود نیز بهدلیل موقعیت، متراژ یا قیمت، با نیاز واقعی خانوارها همخوانی ندارد. بنابراین صرف افزایش تعداد ساختمانها نیز الزاماً به معنای حل مسئله نیست؛ نوع، موقعیت و قیمت واحدهای ساختهشده نیز اهمیت دارد.
بازار اجاره همچنین از نبود یک ساختار گسترده و حرفهای برای مدیریت واحدهای استیجاری رنج میبرد. در بسیاری از موارد، رابطه مالک و مستأجر همچنان به شکل فردی و کوتاهمدت تعریف میشود؛ موضوعی که میتواند نااطمینانی هر دو طرف را افزایش دهد. شکلگیری بازار حرفهای اجاره، قراردادهای باثباتتر و حضور سرمایهگذاران بلندمدت میتواند بخشی از این مشکل را کاهش دهد.
در نهایت، بحران اجاره فقط مسئله مستأجر نیست؛ نشانهای از اختلال در کل زنجیره مسکن است. تا زمانی که تولید، تأمین مالی، عرضه و قدرت خرید در یک مسیر متعادل قرار نگیرند، فشار بازار اجاره نیز به شکلهای مختلف بازتولید خواهد شد. حل این مسئله نیازمند سیاستی است که همزمان خانه بیشتری تولید کند، هزینه تولید را کاهش دهد و دسترسی خانوار به مسکن را واقعیتر کند.
آوار گرانی بر سر مسکن
رئیس انجمن انبوهسازان گفت: کنترل دستوری بازار اجارهبها جواب نمیدهد، برای کاهش اجاره باید تولید و عرضه واحدهای اجارهای افزایش یابد و بازار مسکن در حال حاضر در رکودتورمی کامل قرار دارد. ایرج رهبر، رئیس کمیسیون عمران، احداث و امور زیربنایی اتاق تهران در گفتوگو با مهر با تشریح آخرین وضعیت بازار مسکن و قیمت ساختوساز در تهران گفت: هزینه ساخت مسکن به نوع و سبک ساختوساز بستگی دارد و در این زمینه ساختوسازهای لوکس، متوسط و سایر انواع ساختمانها با یکدیگر متفاوت هستند. وی افزود: اگر ساختوساز متوسط را در نظر بگیریم، قیمت ساخت هر متر مربع مسکن در تهران بهطور میانگین بین ۴۰ تا ۴۵ میلیون تومان است، اما در برخی پروژهها هزینه ساخت هر مترمربع به ۷۰ تا ۸۰ میلیون تومان نیز میرسد. رئیس کمیسیون عمران، احداث و امور زیربنایی اتاق تهران درباره شکاف میان درآمد خانوارها و هزینه تأمین مسکن اظهار کرد: متأسفانه مدت زمان لازم برای خرید خانه بسیار طولانیتر شده و قدرت خرید مردم به میزان قابل توجهی کاهش یافته است؛ افزایش قیمت مسکن در کنار تورمی که به این بخش وارد شده، بسیار بالاست و با شرایط فعلی، اگر تورم باز هم افزایش پیدا نکند، فردی با درآمد متوسط باید حدود ۱۰۰ سال منتظر بماند تا بتواند با درآمد خود صاحبخانه شود. رهبر درباره میانگین قیمت مسکن در تهران نیز گفت: متوسط قیمت مسکن در تهران حدود ۲۵۰ تا ۳۰۰ میلیون تومان است. در جنوب تهران نیز میانگین قیمت مسکن حدود ۱۵۰ میلیون تومان است.
بازار مسکن پساجنگ
وی تصریح کرد: تعداد معاملات خرید و فروش مسکن به شدت کاهش یافته و بازار مسکن در حال حاضر در رکود تورمی کامل قرار دارد. رئیس انجمن انبوهسازان با اشاره به تغییر قیمت مسکن در برخی مناطق تهران پس از جنگهای ۱۲ و ۴۰ روزه گفت: پیش از جنگ ۴۰ روزه و جنگ ۱۲ روزه، واحدهایی در شهرری با قیمت هر متر مربع ۶۰ تا ۷۰ میلیون تومان به فروش میرسید، اما پس از این جنگ تحمیلی ۴۰ روزه، متوسط قیمت مسکن در این منطقه به ۱۳۰ تا ۱۴۰ میلیون تومان نیز رسید.
وی یادآور شد: پیش از این جنگ نیز بازار مسکن در رکود قرار داشت، اما پس از جنگ، رکود موجود تشدید شد و شرایط به مراتب بدتر از رکود قبلی شد؛ چراکه قدرت خرید مردم کاهش پیدا کرد.
اما و اگرهای کنترل دستوری بازار
رهبر درباره وضعیت بازار اجارهبها و مصوبه سران قوا در خردادماه سال جاری برای حمایت از مستأجران با توجه به شرایط کشور اظهار کرد: اصولا اعتقاد ما این است که مسائل بازار اجاره با اقدامات دستوری و تعیین سقف قیمتی به صورت عملیاتی حل نمیشود و چنین سیاستهایی اجرایی نیست.
رئیس انجمن انبوهسازان ادامه داد: اگر هدف این است که قیمت اجارهبها در بازار رقابتی کاهش پیدا کند، باید به صورت اساسی و ریشهای برای افزایش تولید مسکن اقدام کرد. همچنین باید اجارهداری حرفهای و تولید مسکن اجارهای توسعه پیدا کند و تعداد واحدهای مسکونی اجارهای افزایش یابد.
وی تاکید کرد: باید تولید مسکن افزایش پیدا کند تا عرضه در بازار اجاره نیز افزایش یابد. در حال حاضر اجارهداری حرفهای به ندرت اتفاق میافتد و بسیاری از مالکان تمایلی به اجاره دادن واحدهای خود ندارند؛ حتی برخی سازندگان پس از تکمیل ساختوساز منتظر میمانند و حتی عنوان میکنند که کلید ساختمان نیز زده نشود تا ارزش آن کاهش پیدا نکند و بتوانند واحد را به فروش برسانند، سرمایه خود را بازگردانند و دوباره گردش سرمایه داشته باشند.
راهکار چیست؟
رهبر افزود: اگر فردی سرمایه اضافی داشته باشد، ممکن است یک یا دو واحد را به صورت اجارهای نگه دارد. برای مثال، برخی افراد برای نسل آینده خود، بهویژه فرزندانشان، یک یا دو واحد خریداری میکنند و تا زمانی که فرزندانشان به سن ازدواج برسند، این واحدها را برای چند سال اجاره میدهند.
رئیس کمیسیون عمران، احداث و امور زیربنایی اتاق تهران عنوان کرد: این موارد در بازار اتفاق میافتد، اما به شکل اجارهداری حرفهای نیست. اخیراً وزارت راه و شهرسازی نیز طرحی برای اجارهداری حرفهای ارائه کرده و شیوهنامه آن را اعلام کرده، اما این شیوهنامه دارای تناقضهای زیادی است و انگیزه چندانی برای ورود سرمایهگذاران ایجاد نمیکند.
وی یادآور شد: شرایط فعلی بهگونهای نیست که سرمایهگذار تمایل داشته باشد سرمایه خود را وارد این بخش کند. ما همیشه گفتهایم اگر وزارت راه و شهرسازی و سازمان ملی زمین و مسکن زمین در اختیار دارند و میخواهند اجارهداری را توسعه دهند، باید از حالت سوداگری خارج شوند؛ اینکه زمین را با قیمت بالا عرضه کنیم و منتظر باشیم فردی با قیمت بالاتر آن را خریداری کند و سپس از سرمایهگذار بخواهیم وارد حوزه اجارهداری شود، در شرایط فعلی بازار مسکن قابل اجرا نیست.
سرمایهگذاری در ساخت مسکن اجارهای
رهبر گفت: اکنون که بازار مسکن در رکود قرار دارد و نیاز به مسکن نیز وجود دارد، دولت باید همانطور که کالا برگ را به صورت رایگان در اختیار مردم قرار میدهد، در حوزههایی مانند مسکن نیز حمایتهای مشابهی انجام دهد و حتی زمین را به صورت رایگان در اختیار سرمایهگذاران قرار دهد. رئیس کمیسیون عمران، احداث و امور زیربنایی اتاق تهران بیان کرد: در این صورت، سرمایهگذار میتواند با استفاده از زمین رایگان، واحدهای مسکونی را با هدف اجارهداری احداث کند و متعهد شود که تا پنج سال آنها را به فروش نرساند و صرفا در بازار اجاره عرضه کند؛ اگر چنین شرایطی ایجاد شود و سوداگری در بخش مسکن از این فرآیند حذف شود، ممکن است برای سرمایهگذاران انگیزه ایجاد شود. دولت همچنین میتواند مشوقهایی مانند معافیتهای مالیاتی در نظر بگیرد.
وی با اشاره به تجربه برخی کشورهای حاشیه خلیجفارس ادامه داد: در کشورهایی مانند عمان، برای سرمایهگذارانی که وارد این حوزه میشوند، حتی تا ۲۰ سال معافیت مالیاتی در نظر گرفته میشود و در برخی موارد زمین نیز به صورت رایگان در اختیار آنها قرار میگیرد.
رئیس انجمن انبوهسازان در پایان خاطرنشان کرد: در این کشورها چنین حمایتهایی وجود دارد، اما ما در ایران میخواهیم از یک سو منافع خود را داشته باشیم و از سوی دیگر، انتظار داریم مردم سرمایه خود را برای مدت طولانی قفل کنند و وارد حوزه اجارهداری شوند؛ به نظر من این دو موضوع با یکدیگر سازگار نیست.
سخن پایانی
مسئله بازار مسکن با یک بخشنامه حل نمیشود. وقتی هزینه ساخت بالا رفته، قدرت خرید خانوار کاهش یافته و سرمایهگذار نیز چشمانداز روشنی برای بازگشت سرمایه نمیبیند، تعیین سقف برای اجارهبها بهتنهایی نمیتواند معادله بازار را تغییر دهد. بازار اجاره بیش از هر چیز به واحد مسکونی نیاز دارد؛ واحدی که ساخته شود، به بازار عرضه شود و برای مدت مشخص در اختیار مستأجر قرار گیرد. این همان حلقهای است که در سالهای اخیر کمتر به آن توجه شده است. اجارهداری حرفهای میتواند این حلقه را شکل دهد، اما برای آن باید انگیزه اقتصادی وجود داشته باشد. اگر دولت زمین، مشوق مالیاتی و چارچوبی قابل پیشبینی برای سرمایهگذاری فراهم کند، بخشی از سرمایههای سرگردان میتواند به سمت تولید واحدهای استیجاری حرکت کند. در مقابل، سیاستهای مقطعی و دستوری بدون پشتوانه عرضه، فقط ممکن است برای مدتی کوتاه بازار را آرام کنند. مسکن کالایی نیست که بتوان کمبود آن را با دستور جبران کرد.
