آسیب‌های صنعت، عواید بازار را خنثی می‌کند
تاثیر خروج اتباع از کشور بر حوزه مسکن از دو بعد «صنعت» و «بازار» این حوزه قابل‌بررسی است. در بخش صنعت ساختمان خروج اتباع که بخش عمده‌ای از آنها بیش از ۵۰ درصد نیروی کار حوزه ساختوساز کشور را تشکیل می‌دادند، می‌تواند زمینه‌ساز رشد نرخ مسکن شود و در مقابل در بخش بازار ممکن است به‌واسطه کاهش تقاضای رهن و اجاره و حتی خرید، عرضه را رشد دهد و از این مسیر سبب نزول قیمت‌ها شود. این استدلال‌ها در ظاهر پذیرفتنی و قابل‌اتکا هستند، اما آیا کارشناسان و فعالان حوزه مسکن نیز آنها را تایید می‌کنند؟ به‌نظر می‌رسد پاسخ این سوال به‌ویژه در بخش مربوط به بازار، چندان شفاف و قابل‌اطمینان نیست، زیرا در عین اینکه برخی از کارشناسان بر عدم تاثیرپذیری بازار مسکن از خروج اتباع از کشور بر بازار مسکن تاکید دارند و معتقدند سهم اندک اتباع از اشغال ساختمان‌های مسکونی در کشور سبب شده خروج‌شان تاثیری در بازار ملک نداشته باشد، برخی مشاوران املاک از افزایش تعداد فایل‌های اجاره در بنگاه‌های معاملات ملکی خبر می‌دهند، اما در بخش صنعت قریب‌به‌اتفاق کارشناسان استدلال بیان‌شده را می‌پذیرند و معتقدند رشد هزینه ساختوساز با خروج اتباع از کشور و جایگزینی نیروی انسانی ایرانی که هزینه مترتب بر استخدام آنها نسبت به نیروی اتباع بیشتر است، امری محرز و غیرقابل‌انکار است. بر این مبنا می‌توان گفت خروج اتباع اگر هم تاثیر مثبتی در بخش عرضه داشته، رشد هزینه‌ها در بخش ساختوساز متاثر از خروج کارگران افغانستانی این تاثیر را خنثی خواهد کرد.
صمت در گزارش پیش رو در گفت‌وگو با کارشناسان و فعالان بازار وضعیت بازار ملک و کم‌وکیف دگرگونی آن تحت تاثیر خروج اتباع از کشور را بررسی کرده است.
عرضه زیاد شده، اما قیمت‌ها کاهشی نیست
رئیس اتحادیه مشاوران املاک شهرستان پردیس درباره تاثیر خروج اتباع از کشور گفت: خروج اتباع از کشور در برخی از مناطق شهرستان پردیس سبب خالی ماندن خانه‌ها و رشد عرضه شده است.
علیرضا محیط‌مافی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک شهرستان پردیس در گفت‌وگو با صمت در تشریح تاثیر خروج اتباع از کشور بر بازار مسکن اظهار کرد: در برخی از مناطق پردیس چون بومهن و باغکمش، از آنجایی که بخش چشمگیری از املاک تحت اجاره اتباع بوده، با خروج آنها از کشور، میزان خانه‌های خالی و عرضه آن در بازار زیاد شده؛ به‌گونه‌ای که حالا دیگر موجران به‌دلیل اجاره نرفتن ملک موردنظر، در بازگرداندن مبلغ ودیعه مستاجران افغانستانی خود به مشکل خورده‌اند.
وی با تاکید بر اینکه البته رشد عرضه املاک متاثر از خروج اتباع فقط در بخش اجاره بوده و در بخش خریدوفروش دگرگونی خاصی را شاهد نبوده‌ایم، در پاسخ به سوال صمت مبنی بر اینکه آیا اتفاق یادشده سبب کاهش قیمت‌ها در حوزه اجاره نیز شده یا خیر؟ بیان کرد: برمبنای شواهد، باوجود افزایش عرضه، دست‌کم تاکنون کاهش نرخی در بازار اجاره حادث نشده که شاید بتوان این مسئله را ناشی از قیمتهای بالاتری که پیش از این در معامله با اتباع ازسوی موجر تعیین می‌شد، دانست.
این فعال صنفی در تشریح تاثیر خروج اتباع از کشور بر صنعت ساختمان تصریح کرد: مدت‌هاست رکودی سنگین صنعت ساختوساز کشور را گرفتار کرده و این‌گونه نیست که ساختوساز با خروج اتباع آسیبی تازه را متحمل شده باشد، اما نمی‌توانیم رشد هزینه کارگر ساختمانی متاثر از این اتفاق را منکر شویم و به‌طور قطع این مسئله هزینه ساختوساز را افزایش خواهد داد.
اتباع سهم چشمگیری از بازار مسکن نداشتند
اما یک کارشناس و فعال بازار مسکن درباره خروج اتباع از کشور و تاثیر آن بر بازار مسکن نظر دیگری دارد و می‌گوید: به‌دلیل اینکه اتباع افغانستانی سهم زیادی از مسکن کشور را اشغال نکرده بودند، خروج‌شان کمکی به بهبود وضعیت بازار مسکن نمی‌کند.
جلال صباغ، فعال حوزه مسکن در گفت‌وگو با صمت در تشریح تاثیر خروج اتباع از کشور بر حوزه ساختمان اظهار کرد: اتباع تعداد قابل‌توجهی از مستاجران یا خریداران واحدهای مسکونی را تشکیل نمی‌دادند که حالا با رفتن آنها دگرگونی خاصی در بازار این حوزه ایجاد شود، اما به‌طور قطع در بخش صنعت با رفتن اتباع شاهد رشد هزینه‌ها و نرخ تمام شده مسکن خواهیم بود.
وی در توضیح دلایل رشد هزینه‌ها متاثر از خروج اتباع از کشور گفت: بخش عمده و براساس برخی از آمارها بیش از ۵۰ درصد نیروی کار در حوزه ساختوساز کشور افغانستانی بودند که در ازای کارشان هزینه‌هایی چون پرداخت‌ها به تامین اجتماعی و بیمه‌های درمانی را روی دست کارفرما نمی‌گذاشتند و البته دستمزدشان نیز کمتر بوده است؛ بر این مبنا تمایل کارفرما به استخدام این نیروها بسیار بیشتر از نیروهای ایرانی با دستمزد بیشتر و هزینه‌های بیمه‌پردازی و... بوده است؛ بر همین اساس باید بپذیریم که با خروج نیروی کار افغانستانی قیمت تمام‌شده مسکن بالا خواهد رفت.
چرا تعداد فایل‌ها اضافه شد؟
این فعال حوزه املاک در پاسخ به سوال صمت مبنی بر اینکه اگر خروج اتباع از کشور تاثیری در بازار مسکن نداشته، افزایش فایل‌های اجاره مسکن و... و کاهش قیمت‌ها را چگونه می‌توان توجیه کرد؟ تاکید کرد: افزایش فایل‌ها چه در حوزه فروش و چه در حوزه اجاره ناشی از مسائل دیگری است و پیش از خروج اتباع نیز شاهد آن بوده‌ایم. در حال حاضر رکودی سنگین در بازار مسکن به چشم می‌خورد و کاهش تقاضا سبب شده قیمت‌ها اندکی کاهش پیدا کند.
صباغ در ادامه با بیان اینکه افزایش تعداد فایل‌هایی که دائم از آن سخن گفته می‌شود ناشی از قیمتهای نامتعارف تعیین‌شده در حوزه مسکن ازسوی مالک است، افزود: تا زمانی که رکود این‌گونه بر بازار حکمفرما باشد، حتی رشد قیمت ساختمان متاثر از خروج کارگر اتباع نیز چندان قدرت عرض اندام نخواهد داشت و زمانی می‌توان برآورد درستی از میزان تاثیرپذیری قیمتی بازار ملک از خروج افغانستانی‌ها از کشور داشت که بازار در وضعیتی نرمالی باشد؛ نه اینکه تحت تاثر رکود سنگین حتی بسیاری از فعالان حوزه بازار مسکن عطای کار در این حوزه را به لقایش ببخشند و از فعالیت در این بخش کناره بگیرند.
خروج اتباع هزینه ساخت را بالا می‌برد
پیش از این هم رئیس کانون انبوه‌سازان تهران درباره خروج کارگران اتباع افغان از کشور و اثرگذاری آن بر صنعت ساختمان اظهار کرد: چندین سال است به استخدام اتباع افغان برای کارگری ساختمانی عادت کرده‌ایم و به‌طور حتم در سایر مشاغل هم کارگران افغان به‌کار گرفته می‌شوند؛ اما در صنعت ساختمان اتباع افغانستانی بیشتر جذب شده‌اند؛ از این رو خروج کارگران تبعه افغانستان از کشور، مشکلاتی را هم ایجاد کرده است.
ایرج رهبر، رئیس کانون انبوه‌سازان تهران بیان کرد: بیش از ۵۰ درصد کارگران ساختمانی در تهران از اتباع افغانستانی بودند که پس از جنگ تحمیلی، تصمیم بر خروج این اتباع از کشور شد و اکنون در رشته‌های مهمی مانند ساختمان‌سازی با کمبود کارگر مواجه هستیم.
کاهش راندمان در صنعت ساختوساز
وی تاکید کرد: با اخراج کارگران اتباع از کشور، راندمان کار در صنعت ساختمان کاهش پیدا کرده و برخی از پروژه‌ها دچار وقفه شده‌اند که جبران آن و جایگزینی کارگران ایرانی قطعا زمان‌بر خواهد بود. موضوع این است که برای پروژه‌هایی مانند نهضت ملی مسکن که قراردادهای آن از ۲ سال گذشته با قیمتهای ۲ سال گذشته منعقد شده چاره‌ای برای ادامه کار نداریم و همین موضوع جایگزین شدن کارگران ایرانی قیمت تمام شده کار را بالا می‌برد.
رئیس کانون انبوه‌سازان تهران ادامه داد: از آنجایی که در صنعت ساختمان برای رشته‌هایی مانند آرماتوربند، سیمان‌کار، سنگ‌کار، بنا و کارگر ساده کارگران افغانستانی به‌کار گرفته می‌شدند و حالا با کمبود کارگر در این رشته‌ها مواجهیم، با خروج اتباع کار در حوزه ساختوساز به مشکل خورده است.
رهبر گفت: البته موضوع مهم این است که کارگر ایرانی برای شغل کارگر ساده ساختمانی تمایلی به کار نداشت، چراکه دستمزد پایین بود و به‌جای آنها کارگران ارزان‌تر افغان در این بازار حضور داشتند. در این بین موضوع تامین اجتماعی هم مطرح بود و از آنجایی که کارگران افغانستانی مدارک هویتی نداشتند، در لیست بیمه تامین اجتماعی قرار نمی‌گرفتند؛ بنابراین در بخش ساختمان تمایل به استفاده از کارگران افغانستانی بالا بود و اساسا کارگران ایرانی از رده خارج شده بودند.
وی با تاکید بر اینکه میزان دستمزد کارگر ساختمانی ایرانی ۲ برابر دستمزد کارگر افغانستانی است، افزود: دستمزد کارگران افغانستانی از کارگران ایرانی کمتر است؛ ضمن اینکه این کارگران هزینه بیمه تامین اجتماعی هم نداشتند؛ از این رو کارفرما رغبت بکارگیری کارگر افغانستانی را داشت. حالا هم زمان می‌برد تا کارگر ایرانی جایگزین کارگر افغان شود.
رئیس کانون انبوه‌سازان تهران ادامه داد: هرچند دستمزد کارگر ایرانی بالاتر است، اما در شرایط کمبود کارگر، کارفرما مجبور می‌شود از کارگر ساده ایرانی استفاده کند و به‌تدریج برای کارگران ایرانی هم کار در بخش ساختمان اقتصادی خواهد شد.
سخن پایانی...
در بررسی تاثیر خروج اتباع از کشور بر حوزه مسکن به دوگانه رشد نرخ متاثر از رشد هزینه نیروی انسانی و کاهش قیمت متاثر از افزایش عرضه برمی‌خوریم که درستی هر کدام از این دو مورد دارای استدلال‌هایی پذیرفتنی است. توضیح اینکه بخش چشمگیری از نیروی انسانی شاغل در حوزه ساختوساز که به گواه برخی از آمارها به بیش از ۵۰ درصد نیز می‌رسد، از اتباع افغانستانی ساکن در ایران بوده‌اند؛ اتباعی که به‌دلیل نداشتن مدارک هویتی بکارگیری‌شان مستلزم تعهداتی در بخش تامین اجتماعی و درمانی و... نیز نبود و در عین حال دستمزدشان نیز کمتر از نیروهای هم‌سطح ایرانی‌شان تعیین می‌شد. همین شرایط تمایل کارفرمایان به استخدام نیروی افغانستانی را بیشتر می‌کرد و به‌تبع آن قیمت تمام‌شده ساختمان نیز تاحدودی کاهش می‌یافت. اما در سوی مقابل این کارگران برای زندگی در ایران نیازمند سرپناه و خانه‌ای بودند که همین نیاز آنها را وارد بازار مسکن می کرد و بخشی از کالای عرضه‌شده در این بخش را تحت اشغال آنها در می‌آورد؛ شرایطی که نتیجه آن کاهش عرضه و رشد قیمت به‌ویژه در بازار اجاره بوده است. با این توصیف به‌‌راحتی نمی‌توان حوزه مسکن را برنده یا بازنده خروج اتباع از کشور معرفی کرد، زیرا براساس گفته کارشناسان به‌فرض پذیرش بهبود در بازار مسکن و رشد عرضه در آن، رشد هزینه‌ها و به‌عبارتی دیگر آسیب در حوزه ساختوساز به‌واسطه خروج بخش اعظمی از نیروی کار ارزان از آن، بهبود حاصل شده را خنثی خواهد کرد.
