سال‌هایی که دولت سیزدهم با موج‌های بی‌سابقه‌ای از تورم مواجه بود، روزهای سختی را برای مستاجران و خریداران مصرفی مسکن به همراه داشت. این سال‌ها با رشد سرسام‌آور قیمت ملک و کاهش شدید قدرت خرید مردم همراه شد، به‌طوری که نه تنها خریداران مصرفی از بازار عقب‌نشینی کردند، بلکه سرمایه‌گذاران نیز تمایلی به ورود نداشتند. نتیجه آن شد که بازار مسکن در رکودی عمیق و توأم با تورم فرو رفت.

این وضعیت در سال ۱۴۰۳ نیز ادامه یافت و حتی امید خریداران مصرفی برای خانه‌دار شدن را به حداقل رساند. از سوی دیگر، سرمایه‌ها به سمت بازارهای جایگزین نظیر ارز و طلا هدایت شد.

در ابتدای سال جدید، پرسشی که ذهن فعالان این حوزه را درگیر کرده، این است که آیا قیمت‌ها دوباره افزایش خواهند یافت؟ در این مطلب به بررسی عوامل تأثیرگذار بر بازار مسکن خواهیم پرداخت.

افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز؛ محرکی برای رشد قیمت‌ها

یکی از دلایل اصلی تغییرات قیمت، افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز است. بررسی‌ها نشان می‌دهد که در سال گذشته، مصالح ساختمانی با رشد قابل‌توجهی مواجه بود و احتمالاً این روند در ۱۴۰۴ نیز ادامه خواهد داشت.

از سوی دیگر، افزایش دستمزد کارگران ساختمانی که متأثر از تورم عمومی کشور است، مزید بر علت شده است. این تغییرات باعث بالا رفتن هزینه‌های تمام‌شده برای ساخت واحدهای نو و همچنین هزینه‌های بهسازی و نوسازی واحدهای قدیمی شده است.

به‌علاوه، بررسی‌ها نشان داده است که بودجه شهرداری‌ها در سال آینده رشد داشته و همین موضوع می‌تواند باعث افزایش هزینه‌های صدور پروانه و عوارض ساختمانی شود. این موارد به نوبه خود نقش محسوسی در افزایش قیمت تمام‌شده ملک دارند و ممکن است یکی از عوامل اصلی تحریک بازار تلقی شوند.

کاهش قدرت خرید و افت تقاضای مصرفی

در سوی دیگر این معادله، کاهش قدرت خرید خانوارها مانعی جدی برای رشد قیمت به شمار می‌آید. با اینکه درآمدها در ظاهر افزایش داشته‌اند، اما قدرت خرید واقعی بسیاری از خانوارها به‌طور محسوسی کاهش یافته و همین مساله موجب افت تقاضای مؤثر در بازار شده است. اطلاعات به‌دست آمده از معاملات پایان سال ۱۴۰۳ نشان از کاهش چشمگیر فعالیت‌های خریدوفروش دارد.

با وجود این، فاصله میان سطح درآمدها و قیمت مسکن همچنان زیاد است و دست بسیاری از متقاضیان واقعی از بازار کوتاه مانده است. از سوی دیگر، وام‌های بانکی خرید خانه نه‌تنها کمکی به خانه‌دار شدن نمی‌کنند، بلکه به دلیل مبلغ پایین و اقساط سنگین، عملاً بی‌اثر هستند.

اطلاعات سامانه املاک و مستغلات نیز نشان می‌دهد که در بسیاری از مناطق کشور، قیمت‌ها از نیمه دوم سال گذشته به یک ثبات نسبی رسیده‌اند. این در حالی است که فروشندگان برای جذب مشتریان مجبور به ارائه تخفیف‌های ویژه شده‌اند. این موضوع نشان‌دهنده رکود فشارآور بر بازار بوده و احتمال رشد شدید قیمت‌ها در کوتاه‌مدت را کاهش می‌دهد.

آیا فرصت مناسبی برای خریداران مصرفی ایجاد شده است؟

بررسی داده‌ها و تحلیل کارشناسان نشان می‌دهد که اگرچه فشارهای زیرساختی نظیر افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز و عوارض شهری می‌تواند منجر به رشد محدود قیمت‌ها شود، اما رکود حاکم بر بازار و کاهش قدرت خرید مردم مانعی برای جهش‌های شدید خواهد بود.

در نتیجه، کارشناسان پیش‌بینی می‌کنند که بازار مسکن در سال ۱۴۰۴ ممکن است با روندی ملایم و کم‌تر از نرخ تورم عمومی حرکت کند. به همین دلیل، برخی معتقدند که اکنون زمان مناسبی برای خریداران مصرفی است تا برای تأمین نیاز خود اقدام کنند.

البته نباید از نقش تحولات سیاسی غافل شد. هرگونه توافق یا تنش جدید در روابط بین‌المللی، خصوصاً بین ایران و آمریکا، می‌تواند تأثیرات مهمی بر مسیر بازار مسکن در میان‌مدت و بلندمدت بگذارد.