ریشه بحران را در «مسکن مهر» بجویید
اینکه در کشور ما مداخله دولتی به بحرانی منجر شده که هم عرضه و هم تقاضا را به‌نحوی متاثر کرده که طولانی‌ترین رکود تاریخ این بازار به‌وجود آمده، نشان‌دهنده کیفیت پایین این پروژه در ایران بوده است. منظور من این نیست که ساخت مسکن برای اقشار مزدبگیر، لزوما بحران‌زا است، اما یقین دارم مداخله بی‌فکر که بی‌توجه به منابع، ظرفیت‌ها و امکانات موجود، انجام می‌شود، به بحران‌ها دامن می‌زند.»
هادی حق‌شناس، استاندار پیشین گلستان عنوان می‌کند: «تضعیف تقاضا البته در ۴ یا ۵ سال گذشته به‌شدت جریان داشته است. یعنی گرچه من معتقدم مشکل در عقب افتادن عرضه از تقاضا ریشه دارد، اما نباید نکاتی دیگر که منجر به وخامت اوضاع شده‌اند را هم نادیده گرفت. به‌طور خاص در چند سال گذشته عیان شد که دولت سختگیری حداکثری را در زمینه افزایش حقوق مزدبگیران اعم از کارمند، کارگر بخش خصوصی یا مستمری بگیر تامین اجتماعی اعمال کرده است. این سختگیری به جایی رسیده که چند سالی است افزایش دستمزد حتی کفاف آن را نمی‌دهد که قدرت خرید مزدبگیران به سطوحی که در گذشته بوده، برسد.» آنچه در ادامه می‌خوانید مشروح گفت‌وگوی صمت با این کارشناس اقتصاد است.
بحران بخش مسکن یک واقعیت انکارناپذیر در کشور ایران است. محاسبات رسمی نشان می‌دهد افزایش هزینه‌های مسکن مهم‌ترین عامل تورم مصرف‌کننده است و همزمان بازوی پژوهشی مجلس نرخ جمعیت خط فقر مسکنی را بیش از ۵۵ درصد جامعه می‌داند. به‌عنوان یک اقتصاددان این تصویر را ناشی از کدام علل و عوامل می‌دانید؟
همان‌طور که اشاره کردید بحران بخش مسکن ایران چنان ابعادی پیدا کرده که می‌رود دامنه آن از حوزه اقتصادی خارج و به بحران‌های اجتماعی و فرهنگی منجر شود. مسکن، تولید و وضعیت بازارش، موضوعی اقتصادی است، اما مسئله به سبک زندگی جامعه، وضعیت اجتماعی، فرهنگ خانوادگی و شهرنشینی و... هم گسترش پیدا می‌کند و از این زوایا هم قابل‌بررسی است.
با این مقدمه، من اگر بخواهم به بررسی چرایی وضعیت فعلی مسکن در ایران بپردازم، ماجرا را از زمانی که پروژه مسکن مهر در کشور به اجرا در آمد، پیگیری می‌کنم، زیرا بنا به هر مطالعه و بررسی که صورت گرفته بخش مهمی از وضعیت فعلی ناشی از اجرای این پروژه است. در بسیاری از کشورهای حتی توسعه‌یافته اروپای غربی، نه‌تنها دولت، حتی شهرداری‌ها هم به ساخت مسکن یا تشویق آن و حتی مداخلاتی در تنظیم بازار اجاره دست می‌زنند. چرا در ایران مداخله دولت به بحرانی چنین طولانی منجر شده است؟
بدون تردید باید پاسخ این پرسش را در چرایی و چگونگی مداخله دولت‌ها در اقتصادهای مختلف دید. شما به‌درستی اشاره کردید که امروزه در جهان دولت‌های مختلف و حتی شهرداری‌ها هم پروژه‌هایی اجرا می‌کنند که بتوانند مسکن اقشار فرودست، کم‌درآمد یا مستاجران را تهیه کند. اینکه در کشور ما چرا مداخله دولتی به بحرانی منجر شده که هم عرضه و هم تقاضا را به‌نحوی متاثر کرده که طولانی‌ترین رکود تاریخ این بازار به‌وجود آمده، نشان‌دهنده کیفیت پایین این پروژه در ایران بوده است. منظور من این نیست که ساخت مسکن برای اقشار مزدبگیر، لزوما بحران‌زا است، اما یقین دارم مداخله بی‌فکر که بی‌توجه به منابع، ظرفیت‌ها و امکانات موجود، انجام می‌شود، بحران‌ها را تشدید می‌کند.
پروژه مسکن مهر چه کرد که هنوز آثارش در بازار مسکن محسوس و ملموس است؟
منابع بسیاری صرف این پروژه شد، اما نه‌تنها گشایشی رخ نداد که با خروج بخش خصوصی از فرآیند تولید مسکن، یک رکود بلندمدت شکل گرفته که تا امروز هم ادامه پیدا کرده است. مداخله دولت در حوزه مسکن در قالب پروژه مسکن مهر، به‌نحوی نبود که به افراد کم‌درآمد یا مزدبگیر در تهیه مسکن شایسته کمک کند، زیرا ابعاد آن محدود بود. با این وجود چنان در زمینه خارج کردن بخش خصوصی از بخش مسکن موفق بود که هنوز ما در بخش مسکن با بحران نبود عرضه کافی مواجهیم.
چرا پروژه‌ای که در پی ساخت ۲.۲ واحد مسکونی بود، به عمیق‌ترین رکود بازار مسکن انجامید که به خروج بخش خصوصی هم منجر شد؟
جالب است که بنا بود در پی این پروژه ۲.۲ میلیون واحد مسکونی تا پیش از پایان دولت دهم آماده شود، اما تا همین امسال این پروژه بودجه‌های دولتی را صرف خود کرد. یعنی پس از ۱۷ یا ۱۸ سال به‌نظر می‌رسد این پروژه واقعا به پایان رسیده است.
حال اگر حساب کنیم، وقتی در ۱۸ سال تنها ۲.۲ میلیون واحد مسکونی ساخته شده، یعنی با وجود صرف منابعی بزرگ که محصول دوره‌ای از رونق افسانه‌ای بازار جهانی نفت بود، سالانه حدود ۱۵۰ هزار واحد مسکونی برای عرضه آماده شد. در مقابل ما با کشوری جوان در سال ۹۰ مواجه بودیم که تقاضای مسکن آن روزافزون بیشتر می‌شد. در حال حاضر بنا به گزارش مرکز تحقیقات مسکن دانشگاه علم و صنعت، از سال ۹۰ تا امروز نیاز سالانه مسکن در ایران یک میلیون واحد بوده است.
در واقع بزرگ‌ترین پروژه مسکنی دولت در کشور ما باوجود صرف منابع بزرگ کشور، تنها توانست ۲۰ درصد کل نیاز کشور را تامین کند. اینجا است که می‌بینیم با پیش افتادن روزانه تقاضا از عرضه چطور، حتی وقتی رکود معاملات را به حداقل رساند، نرخ‌ها همچنان به‌شکلی فزاینده افزایش یافت.
در میان اخبار
همچنین لازم می‌دانم تاکید کنم آغاز بحران فعلی را پروژه مسکن مهر می‌بینم، اما وقایع پس از آن هم هر دم بر بحران‌های این بخش انباشت. به‌طور مثال دولت سیزدهم با شعار ساخت یک میلیون واحد مسکونی سکان کشور را به‌دست گرفت و برمبنای همین وعده و البته نیاز کشور به سالانه یک میلیون واحد مسکونی، باید ۲.۵ میلیون واحد را عرضه می‌کرد، اما آمارها نشان می‌دهد تنها یک‌پنجم این میزان مسکن در ۳ سال گذشته به بازار عرضه شده است. پس می‌توان گفت پس از پروژه‌های مسکن مهر، عملکرد دستگاه اجرایی کشور به‌نحوی بوده که نتوانسته تقاضا را به عرضه برساند و با افزایش این فاصله، بحران مسکن بیش از پیش شدت گرفته است.
پس کانون مشکل را در بخش عرضه می‌دانید. تضعیف تقاضا در این سال‌ها رخ نداده است؟
این مسئله یعنی تضعیف تقاضا البته در ۴ یا ۵ سال گذشته به‌شدت جریان داشته است. یعنی گرچه من معتقدم مشکل در عقب افتادن عرضه از تقاضا ریشه دارد، اما نباید نکاتی دیگر که منجر به وخامت اوضاع شده‌اند را هم نادیده گرفت. به‌طور خاص در چند سال گذشته عیان شد که دولت سختگیری حداکثری را در زمینه افزایش حقوق مزدبگیران اعم از کارمند، کارگر بخش خصوصی یا مستمری بگیر تامین اجتماعی اعمال کرده است. این سختگیری به جایی رسیده که چند سالی است افزایش دستمزد حتی کفاف آن را نمی‌دهد که قدرت خرید مزدبگیران به سطوحی که در گذشته بوده، برسد. این امر نشان می‌دهد شدت افزایش هزینه‌ها از افزایش درآمدها، چنان فاصله گرفته که قدرت خرید جامعه به‌شکلی محسوس تضعیف شده است.
پرواضح است که بحران مسکن برای اقشار ثروتمند یا صاحب سرمایه به اندازه مزدبگیران یا فرودستان مشکل‌ساز نخواهد شد. مزدبگیران نخستین و اصلی‌ترین قربانیان تورم هستند. به همین جهت است که اگر درباره کاهش تقاضا یا خروج تقاضای موثر از بازار صحبت می‌شود، نباید تردید کرد که این موضوع از کاهش قدرت خرید خانوار نشأت گرفته است.
امروز در شهری مانند تهران، بیش از ۵۰ درصد مردم مستاجر هستند و هر دم نیز بر تعداد آنها افزوده می‌شود، زیرا خرید واحد مسکونی سخت‌تر از گذشته شده است. به همین دلیل است که می‌گویند بیش از ۵۰ درصد هزینه‌های مردم تهران صرف تهیه واحد مسکونی می‌شود. این در حالی است که اگر یک خانوار بیش از ۳۰ درصد هزینه‌هایش صرف مسکن شود، آن خانواده زیر خط فقر مسکنی و دچار عدم استطاعت مسکنی استاندارد است. در ابتدای مصاحبه هم تصریح کردم که مسکن معضلی چندبعدی است که به تولید مرتبط است و همزمان وابستگی زیادی به سیاست‌های پولی و مالی دارد و نهایتا متاثر از نوع سیاست‌گذاری وزارت کار در زمینه تعیین حداقل دستمزد. این فاکتور چندبعدی نشان می‌دهد بدون دیدن مشکل مسکن، در کنار همه این عوامل، نمی‌توان به راهکاری مناسب برای خروج از وضعیت نابسامان فعلی رسید.
بحران تولید مسکن چه ویژگی‌هایی دارد؟
به‌طور خاص من فکر می‌کنم ما با بحران تولید در کشورمان مواجهیم. یعنی همزمان که تولید مسکن کفاف تقاضای واقعی را نمی‌دهد، در زمینه خودرو هم تولیدات کافی نیستند و پروژه‌های نیمه‌عمرانی عدیده و زیادی در سراسر کشور وجود دارند که منتظر جذب سرمایه کافی برای به اتمام رسیدن هستند. این امر نشان می‌دهد واقعا در کشور ما مشکل مسکن به‌شکل یک مشکل اساسی و چندوجهی دیده نشده است.
سیاست‌های حمایتی زمانی موثر است که جامعه هدف آن محدود باشد. گفته می‌شود ۵۵ درصد مردم ایران زیر خط فقر مسکنی هستند که به‌نوعی بیانگر این است که سیاست‌های حمایتی شانس ناچیزی برای موفقیت دارند. در این وضعیت مالیات‌ها می‌توانند ابزاری «تنظیم‌گر» باشند؟
شاید یک یا دو قرن پیش مالیات تنها ابزاری برای پر کردن خزانه دولت بود، اما در یکی دو دهه گذشته مالیات را به‌معنایی که در گذشته مصطلح بود، به کار نمی‌گیرند. مالیات جدا از اینکه درآمد دولت را افزایش می‌دهد، یک ابزار مهم سیاستی است تا بتوان از طریق آن به اقتصاد کشور جهت داد و همزمان با جمع‌آوری منابع کافی از افرادی که درآمد لازم را داشته‌اند، زمینه گسترش عدالت اجتماعی، خصوصا عدالت توزیعی را برقرار کرد. پس اهمیت ابزار مالیاتی را به هیچ وجه نباید دست‌کم گرفت، اما چیزی که اکنون در حوزه اخذ مالیات کشورمان مشاهده می‌کنیم، نسبتی با استفاده مدرن‌تر از مالیات ندارد و به‌نظر می‌رسد دولت‌ها تنها از این محل به‌عنوان جایگزینی برای منابع نفتی استفاده می‌کنند و اگر با همین نگرش مالیات‌ستانی را از بخش مسکن آغاز کنند، نباید انتظار سامان یافتن این حوزه را داشته باشیم.
چگونه مداخله دولت‌ها در کشورهایی بسیار موفقیت‌آمیز است، اما در ایران، چنین کارآمدی دیده نمی‌شود؟
در کشورهای اروپایی یا توسعه‌یافته، دولت‌ها در اقتصاد مداخله نمی‌کنند، بلکه دست به بسترسازی می‌زنند. اینکه در بخشی مثل مسکن سطح مداخله بیشتر است، تا اندازه‌ای به میان‌حوزه‌ای بودن آن هم مربوط است. یعنی تلاش بر این است که مسکن را نه کالایی سرمایه، که کالایی مصرفی ببینند و به این طریق امکان تهیه مناسب مسکن برای عموم جامعه فراهم می‌شود.
در کشورهای توسعه‌یافته اروپایی هم به سازندگان مسکن تسهیلات بانکی می‌دهند، اما به این شرط که آن سازنده، واحدش را برمبنای قواعدی بسازد که توسط دولت تایید شده است، اما در ایران هر بسازوبفروشی، در اقصی نقاط کشور، هر جور مایل است خانه را می‌سازد و بدون توجه به هر استانداردی از تسهیلات بانکی هم بهره می‌جوید. این اقدام را تحت عنوان حمایت از تولید فرموله می‌کنند، اما این حمایتی نیست که منجر به ساماندهی شود. این نوع حمایت حتی امکان جهت‌دهی را سلب می‌کند و به این معنا بی‌اثر است.
باوجود نکاتی که مطرح کردید، در شرایط فعلی کشور، مسکن به‌عنوان یک بخش می‌تواند مشکلات خود را بدون رفع بحران‌های اساسی اقتصاد کلان مرتفع کند؟
پرواضح است که چنین آرزویی محقق نمی‌شود. در اقتصادی که تورم‌زده است و به‌طور خاص چند سالی است که به‌طور مستمر تورم بیش از ۴۰ درصدی را تجربه کرده، تولید موجه نیست؛ فرق نمی‌کند که تولید مسکن باشد یا پیاز. تولید در اقتصادی که نوساناتش به این اندازه رسیده، معقول نیست و به سوددهی منجر نمی‌شود. به همین دلیل است که امروز هم در تولید مسکن دچار مشکل هستیم و هم در تولیدات محصولات کشاورزی، زیرا حتی تولیدات باغی ایرانی از انواع خارجی آن گران‌تر تمام می‌شود، زیرا اقتصاد ایران یکی از بالاترین نرخ‌های تورم دنیا را دارد. در این شرایط باید «تب» اقتصاد پایین بیاید تا مداوای مریض با سهولت و فوریت ادامه پیدا کند. همان‌گونه که نمی‌توان انتظار داشت یک ورزشکار (ولو قهرمان جهان یا المپیک) با داشتن تبی بالا، در مسابقات شرکت کند و موفق شود، نمی‌توان از اقتصادی که نرخ‌ها در بازارهای گوناگون آن از امروز تا فردا ثابت نمی‌مانند، انتظار تحولی محسوس داشت.
