نوبرانه بهاری با طعم گرانی مسکن
تامین مسکن، کم‌کم تبدیل به بحرانی عظیم شده است که دیگر کمتر کسی می‌تواند راهکار درستی برای بهبود وضعیت آن ارائه کند.
پیش بینی ها حاکی از این است که سال آینده نیز وضعیت بازار به همین منوال خواهد بود. قرار نیست قیمت ها کاهشی باشند و از سوی دیگر، تعداد معاملات نیز کمتر خواهند بود. خیلی از قیمت هایی که این روزها در بازار مسکن مشاهده می شود، اصلا جنبه منطقی ندارند. مالکان، هر قیمتی که تمایل داشته باشند، اعلام می کنند و در واقع، بیش از اینکه ارزش خانه مدنظر باشد، نیاز مالی مالک موردتوجه قرار می گیرد.تورم مسکن نسبت به تورم عمومی یا همان تورم نقطه به نقطه در یک سال گذشته حدود ۱۲ درصد کمتر بوده است. مرکز آمار می گوید؛ هر خانوار ایرانی به طورمتوسط در پایان بهمن امسال، ۴۱ . ۷ درصد نسبت به بهمن پارسال بابت خرید مسکن هزینه بیشتری پرداخت کرده است؛ در حالی که تورم عمومی که شامل همه انواع کالا و خدمات می شود، در پایان بهمن امسال، عدد ۵۳ . ۴ درصد را نشان می دهد. این را هم باید اضافه کنیم که تورم مسکن در کل کشور، طی بهمن امسال کمی بیش از 2 درصد نسبت به دی افزایش یافته است. صمت در این گزارش تورم بخش مسکن در 3 ماهه پایانی امسال را بررسی کرده است.
وضعیت بازار ملک در سال جاری
تورم ماهانه مسکن کل کشور در بهمن ۱۴۰۱ در هر دو شاخص نرخ و اجاره بها اعلام شد. در جدیدترین آمار ارائه شده از تورم کالاها و خدمات نشان می دهد در بهمن ۱۴۰۱ تورم ماهانه مسکن در کل کشور به ۲ . ۳ درصد رسیده است. این رقم در دی امسال ۲ . ۸ درصد بود که آمار از افت ۰ . ۵ درصدی سرعت رشد نرخ مسکن حکایت دارد.تورم نقطه به نقطه مسکن هم که تغییر نرخ در مقایسه با ماه مشابه سال قبل را نشان می دهد، از افزایش ۴۱ . ۷ درصدی حکایت دارد. ماه گذشته این شاخص ۳۹ . ۵ درصد بود؛ بنابراین در این بخش با افزایش ۲ . ۲ درصدی تورم مسکن کل کشور مواجه شده ایم.همچنین رشد نرخ مسکن کل کشور در ۱۲ ماهه منتهی به بهمن ۱۴۰۱ به ۳۴ . ۸ درصد رسیده است که در مقایسه با ۳۳ . ۷ درصد ماه گذشته، رشد ۱ . ۱ درصد را نشان می دهد. در بخش اجاره بها نیز طبق اعلام مرکز آمار، شاخص نرخ ماهانه، نقطه به نقطه و سالانه در بهمن ۱۴۰۱ ، به ترتیب ۲ . ۳ درصد، ۴۱ . ۶ درصد و ۳۴ . ۷ درصد اعلام شد. این در حالی است که ارقام مذکور در ماه دی به ترتیب ۲ . ۸ درصد، ۳۹ . ۴ درصد و ۳۳ . ۵ درصد بود.
بررسی وضعیت بازار مسکن کل کشور در ۱۰ ماه گذشته حاکی از آن است که رشد ماهانه نرخ مسکن در اردیبهشت ۲ . ۵ درصد، خرداد ۲ . ۳ درصد، تیر ۳ . ۸ درصد، مرداد ۲ . ۸ درصد، شهریور ۳ . ۵ درصد، مهر ۶ . ۱ درصد، آبان ۳ . ۷ درصد، آذر ۲ . ۸ ، دی ۲ . ۸ و بهمن ۲ . ۳ درصد بوده است. میزان افزایش ماهانه نرخ اجاره در کل کشور نیز در اردیبهشت ۲ . ۵ درصد، خرداد ۲ . ۳ درصد، تیر ۳ . ۸ درصد، مرداد ۲ . ۹ درصد، شهریور ۳ . ۵ درصد، مهر ۶ . ۱ درصد، آبان ۳ . ۷ درصد، آذر ۲ . ۸ ، دی ۲ . ۸ و بهمن ۲ . ۳ درصد اعلام شد.
تورم مسکن از ارز و طلا جا ماند
حجت میرزایی، کارشناس اقتصاد مسکن در رابطه با تورم و آینده بازار مسکن به صمت گفت: افزایش نرخ مسکن در ماه های اخیر از تورم عمومی مقداری بیشتر ، اما از افزایش نرخ ارز و سکه به ترتیب یک دوم و یک سوم کمتر بوده است. با این حال، از آنجایی که مسکن بخش اصلی و باثبات دارایی خانوارها را تشکیل می دهد و یک سرمایه بزرگ است، نیاز به تامین مالی از سوی بانک ها را دارد، در غیر این صورت دسترسی دهک های پایین به مسکن کمتر می شود. وی در ادامه گفت: براساس گزارش های موجود که در راستای برنامه هفتم تهیه شده، تقریبا ۴۵ سال طول می کشد تا متوسط دهک های درآمدی صاحب خانه شوند؛ اما برای دهک های اول، این مدت انتظار به ۲۴۸ سال انتظار رسیده و خرید خانه برای این افراد به رویا و آرزو تبدیل شده است. این موضوع تا دهک های پنجم نیز صدق می کند،بنابراین با درک این بحران درمی یابیم که شرایط تا چه اندازه در بازار مسکن سخت و غیرقابل کنترل شده است. همچنین موضوعات مختلف دیگری نیز به حاد شدن این اتفاق دامن می زند، چرا که اکنون سهم بانک ها در پرداخت تسهیلات مسکن کاهش یافته است و با گران شدن افسارگسیخته مصالح ساختمانی حتی سرمایه گذاران حرفه ای برای ورود به بازار مسکن مردد هستند.
نقش واسطه گری برای تولیدکنندگان مسکن
میرزایی در رابطه با موضوع تغییر شغل سازندگان به دلالی و سوداگری مسکن به صمت گفت: همیشه بخش هایی از بازار مسکن برای ساخت وساز می تواند توجیه داشته باشد، اما در شرایط فعلی، به طورمسلم دلالی مسکن به شکلی که برخی افراد بدون هیچ سرمایه ای اقدام به معامله ملک و سودجویی کنند، وجود دارد و این موضوع اجتناب ناپذیر است. درهرصورت، این افراد نه تنها به معاملات مسکن کمکی نمی کنند، بلکه به التهابات بازار ملک دامن می زنند.
وی گفت: متاسفانه بخشی از دلالان و سوداگران در بازار مسکن هستند که معاملات ملکی را بین خودشان انجام می دهند و با معاملات صوری و قیمت گذاری غیرواقعی، نرخ املاک را بالا می برند تا بتوانند از این راه، کسب درآمد یا بدهی های خود را صاف کنند.
افزایش نرخ مسکن عجیب نیست
این کارشناس عنوان کرد: تمام موارد گفته شده در بازار مسکن وجود دارد، اما در شرایطی که ما با تورم حدود ۵۰ درصد روبه رو هستیم و نرخ ارز به عنوان یک متغیر تعیین کننده در تمام بازارها طی یک سال و نیم گذشته چیزی در حدود ۱۰۰ درصد افزایش داشته، افزونی ۵۰ درصدی نرخ مسکن در مقایسه با سال گذشته، موضوع عجیبی به نظر نمی رسد، اگرچه این اتفاق، پیامدهای تلخ و پرمخاطره ای را با خود به همراه دارد.
وی در پایان گفت: در تمام دنیا به مسکن نگاه مصرفی دارند،اما متاسفانه در کشور ما به علت رونق نداشتن تولید، بیشتر مردم مسکن را با دید سرمایه ای نگاه می کنند و متاسفانه سیاست گذاران به جای اصلاح این وضع، با تصمیمات غلط مانند بورس مسکن، مهر تایید به این فرهنگ غلط می زنند. اکنون با فرار سرمایه از بخش تولید و سرازیر شدن نقدینگی به بازار مسکن روبه رو هستیم و این سیکل معیوب اگر ادامه پیدا کند، نرخ ملک سر به فلک می کشد.
ابر رکود در بازار مسکن
مسعود نجفی، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: ما با یک ابررکود سنگین؛ هم در ساخت وساز و هم در خرید مصرفی بازار مسکن مواجهیم. متاسفانه در حال حاضر تلاشی برای بهبود بازار مسکن دیده نمی شود، در چنین شرایطی می توان گفت که نابسامانی های موجود در این بازار مهم ناشی از شرایط اقتصادی است و تا فکری برای این وضعیت اندیشیده نشود، اتفاق خاصی رخ نمی دهد.دولت باید برای سال بعد با برنامه ریزی بیشتری عمل و در بخش مسکن تحرک بیشتری ایجاد کند تا بازار مسکن امیدوارکننده تر شود. مشکل مسکن اتفاقی نیست که بتوان در کوتاه مدت آن را حل کرد و نیاز به زمان دارد، به شرطی که در یک دوره چندساله در کنار طراحی ابزارهای مالی و پولی مناسب به ساخت و تولید مسکن توجه شود، در این صورت است که بازار ملک در مسیر توسعه قرار می گیرد و شرایط بهتر می شود.
وی در ادامه افزود: از سوی دیگر، وزارت راه و شهرسازی باید با همکاری انبوه سازان و بخش خصوصی به سرعت تولید مسکن بیفزاید. اگر دولت بخواهد به تنهایی زیر بار تولید مسکن برود،کار روزبه روز برایش سخت تر می شود. در اوضاع فعلی که نرخ ارز بر تمام بازارهای مالی تاثیر مستقیم می گذارد، التهاب بازار مسکن منطقی است و این اتفاق، تورم بخش مسکن را روزبه روز تشدید می کند.
اتفاقی عجیب در بازار ملک!
نجفی خاطرنشان کرد: در حال حاضر، میانگین نرخ ملک در تهران در حال نزدیک شدن به عدد ۶۰ میلیون تومان برای هر متر است؛ نکته عجیب در این شرایط این است که حتی با نرخ های فضایی، باز هم فروشندگان حاضر نمی شوند، پای معامله بیایند و یقین دارند که نرخ ملک شان ساعت به ساعت افزایش می یابد. در چنین شرایطی، خریداران برای خرید ملک با مشکل روبه رو هستند و معاملات مسکن وارد یک رکود بی سابقه می شود. دولت باید با ایجاد ثبات اقتصادی به کمک بازارهای مهمی همچون مسکن بیاید و نگذارد شرایط هر روز وخیم تر شود. متاسفانه دیگر با پول خرید ملک در 3 سال گذشته، حتی نمی توان خانه ای اجاره کرد و مردم چاره ای جز شهرک نشینی و حاشیه نشینی ندارند.
وی در پایان گفت: همه ما می دانیم که مسکن یکی از نخستین نیازهای خانوار برای زندگی است و اگر این موضوع حل نشود، می تواند تبعات جبران ناپذیری برای شهروندان داشته باشد،بنابراین مسئولان باید جدا از سیاست گذاری های تکراری، فکری به حال شرایط بازار مسکن کنند.
سخن پایانی
قیمت ها به صورت لحظه ای بالا می روند. در سالی که گذشت، تقریبا ۵ بار افزایش نرخ مسکن رخ داد؛ اتفاقی که نمی توان به سادگی از کنار آن عبور کرد. پیش بینی خیلی از کارشناسان و فعالان بازار مسکن این است که در سال آینده، قیمت ها باز هم افزایشی خواهند بود. نرخ مسکن به جایی خواهد رسید که دیگر اقشار معمولی جامعه، باید خواب و رویای خانه دار شدن را ببینند، همچنین پیش بینی می شود که افزایش قیمت ها در حالی رخ می دهد که همچنان تعداد معاملات مسکن کم است، در نتیجه به سادگی می توان گفت که نرخ مسکن همچنان براساس نظر مالک، تعیین می شود.
تا پیش از جهش نرخ مسکن در سال ۹۶ ، تغییرات قیمتی ملک چندان زیاد نبود. اگر فردی دارای یک واحد ۵۰ متری بود، با اندکی صبر و تلاش می توانست در عرض 2 سال، خانه خود را بزرگ تر و به جای بهتری نقل مکان کند، اما در حال حاضر که نوسان نرخ مسکن خیلی بالا است، تبدیل به احسن در املاک نیز کمتر شده است. بیشتر مالکان از ترس ضرر کردن، ترجیح می دهند که ملک خود را نفروشند. ممکن است، مالکی، ملک خود را همین الان بفروشد، اما یک ساعت بعد، متضرر شود، چرا که دیگر قادر نیست ملکی را جایگزین آن کند. این وضعیت کاملا بی سابقه و عجیب است. در واقع، هرگز شاهد این مسئله نبوده ایم که نرخ مسکن به صورت لحظه ای تغییر کند،اما به نظر می آید که در حال حاضر، شرایط بازار مسکن نیز، همانند بازار ارز شده است. حالا که نرخ دلار به طوردائم در حال نوسان است، به طبع نرخ ملک نیز بیشتر می شود. بیشتر مالکان، نرخ املاک را همزمان با افزایش نرخ دلار، افزایش می دهند. از آنجایی که انتظار می رود، نرخ دلار بیشتر هم بشود، باید در انتظار افزایش نرخ مسکن در سال آینده هم باشیم.
