ساخت مسکن ارزان به بن‌بست خورد
برهم خوردن تعادل در بازار مسکن به‌دنبال افزایش تقاضا و کاهش ساخت‌وساز در کشور اتفاقی بود که دولت جدید در همان ابتدای کار با آن روبه‌رو شد.
این موضوع باعث شد دولت سیزدهم ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی را در قالب طرح نهضت ملی مسکن به مردم وعده دهد. طرحی که با توجه به بستر اقتصادی کشور، با اماواگرهای زیادی روبه رو شد.
این طرح بسیاری از اقشار کم درآمد جامعه را برای خانه دار شدن امیدوار کرد، اما با گذشت یک سال از عمر دولت، هنوز هیچ آماری که نشان دهد این طرح موفق بوده، دیده نمی شود، چراکه در حال حاضر میانگین نرخ هر مترمربع واحد مسکونی شهر تهران در حال عبور از مرز ۴۵ میلیون تومان است. از سوی دیگر، گرانی مسکن با تاثیر مستقیم خود بر نرخ اجاره بها، بسیاری از مستأجران را با چالش های زیادی روبه رو کرده و شهروندان را مجبور به حاشیه نشینی و شهرک نشینی کرده است.
چالش های دولت از ساخت مسکن
یکی از مشکلاتی که وزارت راه و شهرسازی برای اجرایی کردن پروژه نهضت ملی مسکن با آن دست وپنجه نرم می کند، تکمیل واحدهای نیمه کاره مسکن مهر و طرح «اقدام ملی» است که از دولت نهم آغاز شد و تا اواخر دولت دوازدهم ادامه پیدا کرد.
همچنین عدم همکاری بانک ها برای پرداخت تسهیلات بخش مسکن، چالش دیگری است که آهنگ تولید مسکن را در کشور به شدت کند کرده است.
فرشید ایلاتی، کارشناس مسکن درباره این موضوع به صمت گفت: اقدامات دولت قبل در بازار مسکن، بسیاری از پیش بینی ها برای ساماندهی این بازار حیاتی را به چالش کشاند.
به طوری که بخش بزرگی از پروژه مسکن مهر متوقف و ضربه بزرگی به ساخت وساز در کشور وارد شد.
این اقدامات تعداد واحدهای مسکونی ساخته شده در کشور را از 900 هزار واحد به زیر 350 هزار واحد در سال رساند و در عمل تولید مسکن را تا ۷۰ درصد کاهش داد.
از جهت دیگر در دولت دوازدهم با اقدامات وزارت راه و شهرسازی، پروژه اقدام ملی مسکن مطرح شد. در این طرح مقرر شد 400 هزار واحد مسکونی در مدت ۲ سال ساخته شود، اما اجرای این طرح نیز زمان بر شد و دولت وقت موفق نشد این طرح را اجرایی کند.
میراث تلخ روحانی برای دولت سیزدهم
این کارشناس مسکن درباره علت گرانی مسکن در چند سال گذشته، گفت: سیاست های گذشته برای ساماندهی بازار مسکن نتوانست گره کور مشکلات این بخش را باز کند و با کاهش تولید مسکن، تعادل در عرضه و تقاضا در این بازار حیاتی برهم خورد و با تاثیر مستقیمی که این موضوع بر افزایش قیمت ها گذاشت، روز به روز خرید خانه برای قشر کم درآمد جامعه دشوارترشد.
وی افزود: در یک سال گذشته، دولت جدید اقدامات مثبتی در راستای ساماندهی بازار مسکن انجام داده و بسیاری از پروژه های نیمه کاره مسکن مهر و اقدام ملی را بهره برداری کرد.
اخیرا هم وزیر راه و شهرسازی از تحویل 100 هزار واحد مسکونی طرح اقدام ملی در اواخر شهریور خبر داد که به نظر می رسد با کمی تاخیر در مهر به بهره برداری برسد.
کارشکنی بانک ها در پرداخت تسهیلات
ایلاتی درباره چالش های موجود بر سر راه پروژه نهضت ملی مسکن به صمت گفت: در حال حاضر دولت زیرساخت های مناسبی برای اجرایی کردن نهضت ملی مسکن فراهم کرده و در تلاش است در تعامل با بخش های گوناگون، زمین موردنیاز برای ساخت وساز را هر چه سریع تر فراهم کند.
از سوی دیگر، وزیر راه و شهرسازی با تاکید بر اهمیت اجرای قانون جهش تولید مبنی بر اختصاص ۲۰ درصد از منابع بانکی به بخش مسکن، خواستار همکاری بیشتر بانک ها در پرداخت روان تر تسهیلات مسکن شد.
اما در عمل، بیشتر بانک ها از پرداخت این تسهیلات سر باز می زنند و دولت را برای تامین بودجه پروژه های مسکنی با چالش روبه رو می کنند. این اتفاق در حالی است که بازپرداخت تسهیلات مسکن نسبت به بخش های دیگر مطمئن تر بوده و بانک ها از این بابت با مشکل روبه رو نمی شوند.
ایلاتی درباره علت اصلی عدم تمایل بانک ها برای پرداخت تسهیلات بخش مسکن خاطرنشان کرد: بانک ها معمولا با بخشی از معوقات مالی روبه رو هستند که ترجیح می دهند منابع مالی خود را به آنها اختصاص دهند.
از سوی دیگر، بانک ها ترجیح می دهند تسهیلات کلان خود را طبق قراردادهای درون سازمانی به اشخاص و سازمان های گوناگون پرداخت کنند.
ازاین رو پرداخت تسهیلات مسکن از نظر بانک ها، اقدامی زمان بر بوده و این موضوع را سیاستی تحمیلی از سوی دولت می داند. این چالش باید با نظارت مستمردولت پیگیری شود و ضرورت دارد مجلس شورای اسلامی به آن ورود کند و کارشکنی هایی که از سوی بانک ها در حال رخ دادن است، هر چه سریع تر متوقف شود تا زمانی که برای تولید مسکن هدر شده، جبران شود.
وی در ادامه بیان کرد: عملکرد بانک ها در حوزه مسکن بسیار ناچیز بوده و نزدیک به صفر است و فقط در بین بانک ها و موسسات مالی، بانک مسکن به وظایف خود در قبال پرداخت تسهیلات مسکنی مثبت عمل کرده است.
این اتفاق در حالی رخ می دهد که بانک مسکن جدا از پروژه نهضت ملی مسکن، مسئول پرداخت تسهیلات به بخش های تحت قرار داد خود نیز بوده و ممکن است در آینده با کسری بودجه مواجه شود.
از سوی دیگر، بیشتر بانک ها تسهیلات مسکن را به شرکت های زیرمجموعه تحت قرارداد خود اختصاص می دهند و تسهیلاتی که برای ساخت وساز واحدهای اداری و تجاری در شهرهای گوناگون در نظر می گیرند، به اشتباه جزو تسهیلات مسکن محاسبه می شود.
ازاین رو باید توجه کرد که این واحدها خارج از چارچوب ساخت واحد مسکونی قرار دارند و نباید با آمار تسهیلات بخش مسکن در نظر گرفته شوند.
آمارهای ضدونقیض در بازار مسکن
ایلاتی خاطرنشان کرد: یکی از بزرگ ترین ضعف های دولت برای پیشبرد طرح نهضت ملی مسکن در کشور، بحث اطلاع رسانی دقیق است، چراکه با گذشت یک سال از مطرح شدن این پروژه عظیم از سوی دولت سیزدهم، هنوز به طور شفاف مشخص نیست که این واحدهای مسکونی در کدام مناطق ساخته می شوند.
همچنین تفاوت در آمارهای منتشر شده از سوی وزارت راه و شهرسازی و بانک مرکزی، تحقق این هدف مهم را با اماواگرهای متفاوتی روبه رو کرده است.
این کارشناس مسکن در پایان گفت: اگر دولت بتواند تمام چالش های پیش روی ساخت مسکن را کنار بزند و طرح نهضت ملی مسکن را اجرایی کند، تعادل چشمگیری در عرضه و تقاضای بازار مسکن به وجود می آید و تا حد زیادی قیمت ها کنترل می شود، اما نکته ای که وجود این است که دولت در کنار افزایش تولید باید سیاست های کنترلی را به طور مستمر در نظر بگیرد تا دست دلالان و سوداگران از بازار مسکن کوتاه شود و واحدهای مسکونی ساخته شده بدون واسطه به دست مردم برسد.
توقف 8 ساله ساخت وساز
میثم مهرپور، کارشناس مسکن به صمت گفت: دولت سیزدهم از ابتدای کار خود، شعار ساخت سالی یک میلیون واحد مسکونی را در راستای افزایش عرضه مسکن به مردم وعده داد. پس از وقفه 8 ساله ای که در تولید مسکن در کشور رخ داد، جای خالی چنین پروژه ای به شدت احساس می شد، چراکه در چند سال گذشته شاهد شکاف عمیق بین عرضه و تقاضا در بازار مسکن بوده ایم. از سویی با توجه به شرایط کشور، رونق بازار مسکن می تواند دستاوردهای اقتصادی مثبتی را برای کشور به ارمغان بیاورد و مسیر توسعه را برای اجرایی شدن اهداف کلان هموار کند.
وی در ادامه گفت: اقدامات دولت سیزدهم در راستتای ساماندهی بازار مسکن سروصدای زیادی به پا کرد، اما شرایط حاکم بر اقتصاد کشور اجرایی شدن این پروژه ها را به چالش کشانده است.
ساخت مسکن ارزان عملی نیست
مهرپور بیان کرد: دولت با هدف ساخت مسکن ارزان قیمت، طرح نهضت ملی مسکن را مطرح کرد که براساس آن تصمیم گرفت با قرار دادن زمین رایگان در اختیار سازندگان، اقدام به ساخت سالی یک میلیون واحد مسکونی در کشور کند. موضوعی که تاکنون آن طور که باید اجرایی نشد و در نهایت طرح موفقی به نظر نمی رسد، چراکه حتی اگر این واحدها با زمین رایگان هم ساخته شود، باز هم هزینه های ساخت وساز به مراتب بالاتر از برآوردهای دولت می شود و عملا ساخت مسکن ارزان نرخ زیر سوال می رود.
وی افزود: با نگاهی به گذشته مشاهده می کنیم که پروژه های مسکن با حداقل آورده متقاضیان تحویل داده می شد.
ازاین رو تکرار چنین پروژه هایی برای ساماندهی بازار مسکن و برقراری تعادل بین عرضه و تقاضا منطقی به نظر نمی رسد و شرایط اقتصادی کنونی جوابگوی چنین پروژه هایی قطعا نخواهد بود.
با سوداگری و دلالی برخورد شود
مهرپور خاطرنشان کرد: سیاست های دولت برای خانه دار کردن مردم باید شکل جدیدی به خود بگیرد و بازار مسکن از حالت سرمایه ای به سمت کالای مصرفی سوق داده شود.
همچنین با نظارت مستمر و برنامه ریزی دقیق دست سوداگران و دلالان از این بازار کوتاه شود تا این موضوعات نتواند بر آتش تورم بخش مسکن دامن بزند. با این اقدامات، قیمت ها کاهشی شده و بازار مسکن به ماهیت اصلی خود برمی گردد. اگر این اتفاقات رخ دهد و تسهیلات بخش مسکن افزایش یابد، قدرت خرید افراد تا حد زیادی بالا می رود و کمک بزرگی به بازار می کند.
وی در پایان گفت: مسکن بخشی از اقتصاد است و تا وقتی که بسترهای اقتصادی کشور اصلاح نشود بازار مسکن نمی تواند در مسیر درستی قرار بگیرد و در کوتاه مدت ساماندهی شود. دولت باید با نظارت مستمر و همکاری با بخش خصوص و انبوه سازان سرعت تولید بخش مسکن را افزایش دهد تا وقفه ۸ ساله ای که در دولت قبل به وجود آمده، هرچه سریع تر جبران شود.
سخن پایانی
تولید مسکن اتفاقی است که می تواند با افزایش تعداد واحدهای مسکونی، تعادل نسبی در بازار ایجاد کند. این موضوع در نهایت منجر به کاهش قیمت ها و ثبات نسبی در بازار پر تلاطم مسکن می شود. این موضوع مهم تنها در صورتی اجرایی می شود که تمام نهادها و سازمان های خصوصی و دولتی با وزارت راه و شهرسازی تعامل سازنده داشته باشند تا سرعت ساخت وساز هر چه سریع تر افزایش یابد. دولت باید با مدیریت منابع و توجه به زیرساخت های کشور تلاش کند تا واحدهایی بسازد که از لحاظ استاندارد و مشتری مداری حرفی برای گفتن داشته باشد و تجربه تلخ ساخت مسکن در کشور تکرار نشود.
