جیب‌های خالی برای تمدید قراردادهای اجاره

براساس اعلام بانک مرکزی در مرداد امسال نسبت به ماه مرداد سال گذشته، اجاره‌بهای مسکن در شهر تهران طی معاملات، رشد ۴۵.۲ درصدی داشته است، همچنین شاخص رشد اجاره‌بها در کل کشور در مرداد امسال در مقایسه با ماه مشابه سال گذشته با افزایش ۵۰.۶ درصدی مواجه شده است. آمارها همچنین حاکی از رشد ماهانه عجیب ۴.۶ درصدی اجاره مسکن در مرداد امسال نسبت به ماه قبل از آن (تیر ۱۴۰۱) در تهران و ۴.۷ درصدی در همه مناطق شهری کشور است. در حالی که در تیر امسال اجاره‌بها نسبت به خرداد نیز افزایش ۴.۵ درصدی داشت که نشان می‌دهد نه‌تنها رشد اجاره مسکن متوقف نشده، بلکه ادامه‌دار هم بوده است. رشد ۴.۶ درصدی اجاره مسکن در مرداد نسبت به تیر امسال، بالاترین میزان رشد ماهانه اجاره‌بهای مسکن در ۵ ماه امسال بود. صمت در این گزارش به بازار اجاره‌بها و تبعات سختگیری بانک‌ها در پرداخت تسهیلات مسکن پرداخته است.

سهم اجاره‌بهای مسکن از تورم

سهم اجاره از تورم در خرداد برابر با ۹.۴ درصد بوده که یک مقایسه نشان می‌دهد که کمترین سهم تورم در خرداد به اجاره مسکن تعلق داشته است. خرداد امسال، دولت طرح موسوم به جراحی اقتصادی را کلید زد که در عمل به حذف ارز با نرخ ترجیحی انجامید و تورم کالاهای خوراکی را بالاتر برد، به‌نحوی که در یک ماه، میزان تورم بیش از ۱۲ درصد رشد کرد. در این میان، به‌نظر می‌رسد که پایین آمدن سهم اجاره از تورم مرتبط با تورم خوراکی‌ها باشد که در خرداد جهش بی‌سابقه‌ای یافته بود. در تیر امسال، سهم اجاره از تورم ماهانه نزدیک به ۳۵ درصد و اکنون باوجود تورم پایین ۲.۳ درصدی در مرداد، سهم تورم اجاره نزدیک به ۷۰ درصد از کل رشد قیمت‌ها بوده است. یعنی در یک ماه، سهم اجاره مسکن در تورم، 2برابر شده است؛ این بیشترین سهم در این مقطع است. همچنین برخی گزارش‌های منتشرشده از رشد ۶۰ درصدی اجاره‌بها در شهر تهران و در سال گذشته، نسبت به سال ۹۹ حکایت دارد. این در حالی است که میانگین تورم اجاره سالانه ۳ دهه اخیر، ۲۲ درصد بوده که از عبور رشد تورم اجاره مسکن از رقم ۴۰۰ درصدی طی چند سال اخیر خبر می‌دهد. ظرف ۴ سال گذشته، نرخ مسکن رشد ۶۰۰ تا ۷۰۰ درصدی داشته و از آنجایی که اجاره مسکن، تابعی از رشد نرخ مسکن است، همچنان شاهد افزایش اجاره‌بها خواهیم بود؛ چرا که هنوز بخش اجاره مسکن نتوانسته فاصله خود با رشد نرخ مسکن را جبران کند. صمت در این گزارش تحولات بازار اجاره مسکن را در آستانه فصل پاییز بررسی کرده است.

چالش‌های دولت در ساماندهی بازار مسکن

منوچهر بهرویان، کارشناس مسکن، در رابطه با این موضوع به صمت گفت: کشور در موضوع مسکن با چالش‌های گوناگونی روبه‌رو است که به‌نظر می‌رسد کار سختی برای حل این مشکلات در پیش داشته باشد. در حال‌ حاضر هیچ برنامه‌ریزی شفافی برای ساماندهی بازار مسکن وجود ندارد و تمام سیاست‌هایی که برای حل این معضل بزرگ به‌کار گرفته شده، در حد شعار است و در عمل ظرفیت‌های موجود، جوابگوی وعده‌های دولت برای ساخت مسکن نیست.

کشور در بیشتر بخش‌های اقتصادی با کمبودهایی روبه‌رو است که می‌تواند به بازار مسکن آسیب‌های زیادی برساند و این بازار را با رکود مواجه کند، همچنین با افزایش تقاضا طبیعی است که شاهد افزایش روزافزون قیمت‌ها در این بازار مهم باشیم.

کارشکنی بانک‌ها

بهرویان افزود: یکی از عوامل اصلی در بحث کارشکنی بانک‌ها در پرداخت تسهیلات بخش مسکن، تورمی است که کشور سال‌ها است با آن دست و پنجه نرم می‌کند. مسئله دیگر، توان بازپرداخت این تسهیلات است که تناسبی با درآمد اقتشار کم‌درآمد ندارد و هزینه‌های مختلف زندگی، تمایل افراد را برای اخذ تسهیلات مسکن کاهش داده است. از طرفی، جهش نرخ مسکن و تورم بی‌سابقه‌ای در این بخش، باعث شده حتی با دریافت تسهیلات مسکن، افراد قادر خرید به خانه نباشند و در بهترین حالت، این تسهیلات برای کسانی که می‌خواهند خانه‌های خود را تبدیل به احسن کنند، مناسب باشد.

وی ادامه داد: باتوجه به تورم موجود، بانک‌ها اگر بخواهند این حجم از نقدینگی را در قالب تسهیلات مسکن در اختیار متقاضیان و بخش ساخت‌وساز بگذارند، ممکن است در آینده با مشکل روبه‌رو و حتی ورشکست شوند، زیرا بانک‌ها و موسسات مالی و اعتباری مکلف می‌شوند در ازای پرداخت یک مبلغ مشخص، ماهانه بازپرداخت‌هایی داشته باشند که متغیر نیست و نمی‌تواند با رشد تورم تغییر کند. بانک‌ها فقط در صورتی می‌توانند از عهده چنین مسئولیتی برآیند که کشور با ثبات اقتصادی، تورم بخش اقتصادی را در حد قابل قبولی مهار کند،اما در غیر این صورت، این اتفاق برای بانک‌ها ریسک بزرگی در پی خواهد داشت و به‌طورمسلم زیر بار پرداخت چنین تسهیلاتی نمی‌روند.

نارضایتی وزارت راه و شهرسازی

بهرویان بیان کرد: یکی از مهم‌ترین موانع تحقق ساخت مسکن در کشور، عملکرد نظام بانکی در پرداخت تسهیلات ساخت‌وساز است، از این‌رو وزارت راه و شهرسازی و سازندگان نسبت به سیستم بانکی گله‌مند هستند. بانک‌ها موظفند طبق قانون، ۲۰ درصد از تسهیلات سالانه خود را به بخش مسکن اختصاص دهند، اما در سال‌های اخیر حدود ۵ درصد این تکلیف محقق شده است. در روزهای گذشته، وزیر راه و شهرسازی با اظهار گله‌مندی نسبت به عملکرد بانک‌ها گفت: از طرف بانک‌ها در پرداخت تسهیلات ساخت خانه‌های نهضت ملی مسکن همکاری‌ای صورت نگرفته و باوجود گذشت ۹ ماه از تاریخ ابلاغ دستورالعمل توسط بانک مرکزی، براساس آمار رسیده از یک نهاد نظارتی، ۲۲ بانک از ۲۷ بانک عامل، هیچ تسهیلاتی را برای ساخت مسکن پرداخت نکرده‌اند. بر این اساس، نظام بانکی در مجموع تا این لحظه تنها ۱۳ هزار و ۵۰۰ میلیارد تومان تسهیلات به بخش ساخت مسکن داده که بخش عمده این تسهیلات نیز توسط بانک عامل مسکن پرداخت شده است.

بهرویان در پایان گفت: متاسفانه کشور در بخش‌های مختلف، درگیر مافیای گسترده‌ای شده است که با کارشکنی و سنگ‌اندازی در مسیر اقتصاد، به فکر کسب سودهای هنگفت هستند. باید با پیگیری‌های مسئولان و برنامه‌ریزی‌های کارشناسانه بخش‌های اقتصادی کشور از دست این افراد سودجو خارج شود و با استفاده از منابع موجود، بستر اقتصادی اصلاح و چرخ تولید مسکن به‌حرکت دربیاید.

بی‌توجهی موجران به قانون سقف افزایش اجاره‌بها

جواد خوانساری، کارشناس مسکن به صمت گفت: برای اجرایی کردن طرح‌های حمایتی اجاره مسکن که به تایید سران قوا هم رسیده است، هیچ برنامه‌ریزی دقیق و موثری در نظر گرفته نشده تا بتواند به‌طرز کارسازی عملی شود. قراردادهای اجاره مسکن ممکن است به صورت‌های مختلفی منعقد شود و معیار خاصی برای تعیین مبلغ قراردادها وجود ندارد و تا وقتی که معیاری برای نظارت و سنجش این طرح به‌درستی مطرح نشود، تاثیر مثبتی بر بازار اجاره مسکن ندارد.

مستاجران در تلاطم بازار مسکن، همچنان منتظر وعده‌های دولت برای ساماندهی این بازار پرطرفدار و حیاتی هستند. تورم روزافزون نرخ‌ها، امید خانه‌دار شدن را از افراد جامعه گرفته است. در سال‌های اخیر، سیاست‌های دولت برای ساماندهی بازار مسکن نتوانسته آن‌طور که باید، به کمک مردم بیاید و گره کور بازار مسکن را باز کند. نتیجه این سیاست‌ها، دستاوردی جز  گرانی و سردرگمی اقشار کم‌درآمد جامعه نبوده است.

 بی‌توجهی موجران به قانون سقف افزایش اجاره‌بها که گاهی تا ۱۰۰ درصد اجاره‌ها را افزایش می‌دهند، در کنار جیب خالی مستاجران که حتی توان تامین مایحتاج روزانه زندگی خود را ندارند، اوضاع بازار مسکن را بیمار کرده است. حال باید دید، گره کور بازار مسکن چگونه باز خواهد شد تا مستاجران یک نفس راحت بکشند.

دستگاه‌ قضا گوش به زنگ باشد

خوانساری بیان کرد: قانون سقف افزایش اجاره‌بها باید با مقررات و شرایط کشور هماهنگ باشد و به‌نحوی تنظیم شود که موجر و مستاجر را به این قانون مقید کند و تا زمانی که از قانونی فقط صحبت شود، به زندگی مردم کمکی نمی‌کند، در ضمن باید دستگاه‌های اجرایی در کنترل و نظارت این امر هدفمند عمل کنند و دستگاه‌های قضایی گوش به زنگ تخلف‌ها باشند تا به‌سرعت به کارشکنی‌ها پاسخ دهند.

وی افزود: متاسفانه بیشتر طرح‌های اقتصادی دولت آن‌طور که که باید اجرا نمی‌شوند و اکنون که یک سال از عمر دولت جدید می‌گذرد، هنوز هیچ طرح مسکنی که بتواند به‌صورت تمام و کمال عملی شود، وجود ندارد، همچنین در بحث طرح نهضت ملی مسکن هم هیچ آمار دقیقی که نشان دهد چه تعداد واحد در کدام زمین‌ها قرار دارد، وجود ندارد، چه‌بسا تامین بودجه و منابع موردنیاز ساخت ۴ میلیون مسکن در کشور چالشی است که باید موردتوجه قرار بگیرد.

نقش مشاوران املاک در گرانی مسکن

خوانساری در رابطه با نقش مشاوران املاک در نابسامانی بازار مسکن به صمت گفت: بنگاه‌های معاملات ملکی از این جهت که در سال‌های اخیر نرخ مسکن رشد افسارگسیخته‌ای را تجربه کرده، سود چشمگیری از افزایش نرخ کمیسیون‌ها به‌دست آورده‌اند. این موضوع در حالتی اتفاق می‌افتد که بنگاه‌ها بدون هیچ سرمایه‌گذاری و ریسکی در بخش مسکن به این درآمدها
رسیده‌اند.

افزایش نرخ مسکن از طرفی تعداد معاملات مسکن را کاهش داده و از طرفی دیگر نرخ کمیسیون‌ها را با افزایش روبه‌رو کرده، به‌همین دلیل نه‌تنها درآمد بنگاه‌های معاملات ملکی کاهش پیدا نکرده، بلکه نسبت به سال‌ها قبل رشد چشمگیری را تجربه کرده‌اند. این موضوع از ظاهر به‌روز و لاکچری‌ای که بنگاه‌های املاک به خود گرفته‌اند، مشهود است.

وی در پایان گفت: متاسفانه یکی از مشکلات بخش مسکن این است که دولت قانون‌گذاری اجرایی در اختیار مردم قرار نمی‌دهد و وعده‌هایی که برای ساماندهی بازار مسکن در نظر گرفته می‌شود، در واقع شفافیت ندارد، همچنین تغییرات پی در پی قیمت‌ها نیز پیش‌بینی بازار مسکن را با چالش روبه‌رو می‌کند. دولت باید با برنامه‌ریزی دقیق و توجه به نیازهای جامعه بازار مسکن را ساماندهی کند تا مردم از این بیشتر، در این بازار پرتلاطم سردرگم نشوند.

سخن پایانی

در حالی که آمارهای رسمی نشان می‌دهد اجاره‌بها در تهران و کشور دست‌کم در 2 سال گذشته به‌طور متوسط در حدود ۵۰ درصد افزایش داشته، مصوبه دستوری تعیین نرخ مجاز برای افزایش اجاره‌بهای مسکن، رشد حداکثر ۲۵ درصدی اجاره‌بها در قراردادهای تمدیدی اجاره مسکن در شهر تهران و حداکثر ۲۰ درصدی در سایر شهرها را مجاز اعلام شده است. در حالی که این میزان همواره در 3 سال اخیر و در مدت زمان اجرای این مصوبه بیش از رقم تعیین‌شده و تا  2برابر آن بوده است.

 امسال باوجود آنکه وزارت راه و شهرسازی و همچنین بانک مرکزی دستورات ویژه‌ای برای پرداخت وام ودیعه مسکن به بانک‌های عامل دادند، اما بانک‌ها در این بخش همکاری مناسبی نداشته‌اند. اکنون که روزهای آخر شهریور را می‌گذرانیم و فصل اجاره به‌پایان رسیده است، هنوز بسیاری از مستاجران به‌دلیل سختگیری‌های بانک‌ها موفق به دریافت تسهیلات ودیعه مسکن نشده‌اند.

 امید می‌رود با تسریع روند پرداخت تسهیلات و کاهش تورم بخش اجاره‌بهای مسکن، کمی از مشکلات مستاجران کاسته شود.