آمارهای ضد و نقیض، بلای جان بازار مسکن
بستر اقتصادی نامناسب در کشور، بازار مسکن را در مسیری قرار داده است که روز به روز شاهد افزایش قیمت‌ها باشیم.
افزایش تقاضا از یک سو و کاهش تولید از سوی دیگر، تعادل در عرضه و تقاضای این بازار مهم را برهم زده است، همچنین با سوداگری و دلالی های افراد سودجو، رفته رفته بازار مسکن از حالت مصرفی خارج شده و شکل سرمایه ای به خود گرفته است، چرا که سرمایه گذاری در بازارهای دیگر، ریسک بالایی را با خود همراه دارد. از طرف دیگر، انتشار آمارهای متفاوت از سوی نهادهای رسمی کشور درباره بازار مسکن، برنامه ریزی و چاره اندیشی برای تحول این بازار حیاتی را با مشکل روبه رو کرده و تفاوت در آمارهای ارائه شده، منجر به سردرگمی کنشگران، فعالان بازار مسکن و متقاضیان خرید خانه شده است. صمت در این گزارش، ناهماهنگی های موجود در رابطه با تحولات بازار مسکن را بررسی می کند.
اختلاف نرخ مسکن در آمارهای رسمی کشور
آمارهای متفاوتی از مرکز آمار، بانک مرکزی و وزارت راه و شهرسازی در رابطه با بازار مسکن منتشر می شود که گاه تفاوت های چشمگیری با هم دارند.
این آمارهای گیج کننده باعث بر هم خوردن دسترسی به اطلاعات دقیق از بازار مسکن شده و به طبع تصمیم گیری برای ساماندهی این بازار حیاتی را دشوار می کند.
گزارش هایی از سوی مرکز آمار و بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن منتشر شده که متوسط نرخ هر مترمربع از املاک مسکونی در این گزارش، اختلاف چشمگیری با هم دارد، به این صورت که مرکز آمار متوسط وزنی نرخ آپارتمان های مسکونی را ۴۴ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان و بانک مرکزی، در گزارش خود متوسط نرخ خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی را ۴۱ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان درج کرده است. این ارقام، بیش از۳ میلیون تومان با یکدیگر اختلاف دارند.
از سوی دیگر، مرکز آمار نرخ تورم نقطه به نقطه، ماهانه و سالانه مسکن را در خرداد به ترتیب ۸، ۳، ۴۵، ۲ و۱،۲۷درصد اعلام کرده، اما در گزارش بانک مرکزی، تورم نقطه ای و ماهانه ۵، ۸ و ۳۸، ۸ درج شده است. بانک مرکزی طبق روال، اشاره ای به تورم سالانه نکرده است، به طورکلی، اختلاف بین آمارهای این ۲ نهاد، همیشه وجود داشته و گاه اختلاف برانگیز هم شده است. برهمین اساس، چندی پیش بانک مرکزی از ارائه برخی گزارش های اقتصادی منع شد.
بی ثباتی بازار مسکن، در سایه آمارهای متفاوت
مجید گودرزی، کارشناس مسکن به صمت گفت: ضرورت دارد به آمارهای منتشر شده از سوی مرکز آمار، بانک مرکزی و وزارت راه و شهرسازی نظارت بیشتری شود؛ چرا که در حال حاضر پایه درستی از بررسی های آماری در کشور مشاهده نمی شود و این موضوع بازار مسکن را از ثبات دور نگه می دارد.
وی در ادامه افزود: باید نهادهای ذی ربط به بحث قیمت گذاری مسکن ورود کنند، زیرا از همان ابتدای تشکیل نخستین شورای ملی، هیچ قانونی برای نظارت بر قیمت گذاری مسکن ارائه نشده و اگر بحران مسکن که یک چالش ملی در سطح بسیار گسترده است، ساماندهی نشود، تبعات جبران ناپذیری را در سطح جامعه به وجود می آورد.
ضرورت تسریع در صدور مجوزهای ساخت
گودرزی گفت: دولت باید در سیاست گذاری کلان و با برنامه ریزی دقیق تر به بازار مسکن ورود کند. در بیشتر کشورهای دنیا، تسهیلات متنوعی برای بخش مسکن پرداخت می شود و افراد می توانند تا سقف ۸۰ درصد از کل مبلغ ملک، تسهیلات اخذ کنند،اما در کشور ما نهادهای مرتبط برای صدور جوازهای ساخت مسکن تعرفه های بسیار بالایی را در نظر گرفته اند، که این امر نرخ مسکن را بالا برده و و در نهایت باعث رکود بازار مسکن می شود.
وی خاطرنشان کرد: با ساخت مسکن در کشور همه نهادها از جمله مردم، سازنده ها و شهرداری ها می توانند سود ببرند،اما از رکود مسکن نمی تواند هیچ فرد و نهادی بهره مند شود. در حال حاضر سیاست گذاری ها برای ساخت مسکن در شهرداری ها به قدری ناکارآمد است که خود شهرداری ها نیز با مضیقه روبه رو هستند.
کشمکش بانک مرکزی و اتحادیه مشاوران املاک
گودرزی در رابطه با نقش مشاوران املاک در گرانی مسکن به صمت گفت: گاه انگشت اتهام گرانی مسکن به سمت مشاوران املاک نشانه گرفته می شود،اما اتحادیه مشاوران املاک این موضوع را ناعدالتی تلقی می کنند، اما واقعیت این است که مشاوران املاک در گرانی مسکن نقش پررنگی دارند، چرا که در حال حاضر به ازای هر خرید و فروش در منطقه یک تهران، ۱۱۲ مورد آگهی در سایت های اینترنتی بدون هیچ نظارتی منتشر می شود.
این کارشناس مسکن تصریح کرد: از سوی دیگر، در سال گذشته اتحادیه مشاوران املاک آماری را مبنی بر کاهش ۱۵ درصدی نرخ مسکن منتشر کرد، اما بانک مرکزی با نقض این آمار از رشد ۴ درصدی نرخ مسکن در پایتخت خبر داد، از این رو هر زمانی که وضعیت بازار مسکن به تعادل نسبی می رسد، بانک مرکزی با آمارهای نسبی، در این بازار تلاطم و آشوب ایجاد می کند. امیدواریم دادستانی به آمارهای بانک مرکزی نظارت کند، زیرا گاهی این آمارها سبب بحران و تشویش اذهان عمومی می شود و کمکی به بازار مسکن نمی کند.
وی در پایان گفت: در ماه های اخیر بازار مسکن با کاهش رشد تورم مسکن روبرو شد و این امید را در دل متقاضیان به وجود آورد که سیاست های دولت نرخ مسکن را ارزان می کند، اما در واقعیت با کند شدن آهنگ رشد تورم بخش مسکن، قیمت ها پایین نیامد و فقط نرخ مسکن آهسته تر مسیر صعودی را طی کرد. اتفاقی که میانگین نرخ هر متر خانه در تهران را تا مرز ۴۵ میلیون تومان پیش برد.
فاصله ساخت مسکن با وعده های دولت
جمشید برزگر، رئیس کانون سراسری انبوه سازان مسکن به صمت گفت: جلسات متعدی با وزیر راه و شهرسازی برگزار شد که طی این جلسات از موانع و مشکلات بازار مسکن در کشور صحبت و برای تسریع تولید ساخت وساز پیشنهاداتی ارائه شد. دولت در ابتدای فعالیت خود، وعده ساخت سالی یک میلیون واحد مسکونی را به مردم داده است. این وعده در حالی داده شد که باتوجه به مشکلات اقتصادی کشور، اگر دولت بتواند حتی ۲۰۰ هزار واحد مسکونی در سال برای اقشار هدف ساخته و تامین بودجه کند، کار بسیار بزرگی انجام داده است.
بانک ها به تعهدات خود عمل کنند
برزگر گفت: دولت بانک ها را موظف به تامین بخشی از منابع مالی ساخت مسکن کرده و مقرر شده که تسهیلاتی را برای این بخش به افراد واجد شرایط پرداخت کند. اینکه بگوییم بانک ها توان پرداخت تسهیلات بخش مسکن را ندارند، منطقی نیست. بانک ها طبق قانون موظف هستند ۲۰ درصد از منابع خود را به بخش مسکن اختصاص دهند. بانک ها با رعایت این موضوع می توانند بخش بزرگی از منابع موردنیاز برای ساخت پروژه نهضت ملی مسکن را تامین کنند. در حال حاضر باتوجه به بخشنامه رسمی بانک مرکزی برای پرداخت این تسهیلات، بیشتر بانک ها و موسسات مالی به این بخشنامه بی اعتنا هستند و همکاری های لازم را به عمل نمی آورند.وی خاطرنشان کرد: باتوجه به اهمیت این موضوع، وزیر راه و شهرسازی در حاشیه نشست مشترک با اعضای کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی و رئیس سازمان برنامه و بودجه کشور تاکید کرده که طرح نهضت ملی مسکن یکی از مهم ترین موضوعات کشور بوده که نه تنها محدود به یک وزارتخانه نمی شود، بلکه فراقوه ای است.
همچنین وی با بیان اینکه بانک ها در پرداخت تسهیلات ساخت خانه های طرح نهضت ملی مسکن همکاری نمی کنند، گفت: اگر تسهیلات حوزه مسکن به موقع پرداخت نشود، در انجام تعهدات برای ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی در ۴ سال با مشکل مواجه می شویم. فعالیت بانک ها براساس قانون است و اگر در اجرای قوانین کارشکنی کنند، باید توسط بانک مرکزی جریمه شوند.
دولت از بخش خصوصی کمک بگیرد
برزگر عنوان کرد: دولت برای اجرایی کردن اهداف خود در حوزه مسکن، باید از انبوه سازان کمک بگیرد، به این نحو، انبوه سازان بعد از اخذ مجوزهای لازم، اقدام به تهیه یک نقشه مهندسی ساز کرده و از بانک ها تسهیلات مرتبط را اخذ کنند. با این اتفاق، واحدهای مسکونی براساس مشتری مداری و رضایت شهروندان ساخته می شود، همچنین دولت باید با سیاست گذاری صحیح و نظارت مستمر، عملکرد ساخت مسکن را مدیریت کند، نه اینکه با دخالت غیرتخصصی مانع سرعت بخشیدن به بخش ساخت وساز شود و توان تولید را از بخش خصوصی بگیرد.
وی در پایان گفت: دولت باید با اختصاص بودجه معین به بخش خصوصی، این امکان را برای سازندگان و انبوه سازان فراهم کند تا با استفاده از امکانات و تکنولوژی، اقدام به ساخت وساز در کشور کرده و به تولید مسکن سرعت ببخشند. باتوجه به وقفه ۸ ساله کشور در بخش ساخت و ساز، ضرورت دارد که دولت برای تحقق هرچه سریع تر اهداف خود، زمینه های همکاری با سایر بخش ها را تقویت کند تا عرضه و تقاضای مسکن در کشور به تعادل برسد.
سخن پایانی
همکاری نکردن دولت با بخش خصوصی، بستر اقتصادی نامناسب، انتشار آمارهای متفاوت از سوی نهادهای ذی ربط، بی توجهی بانک ها برای پرداخت تسهیلات مرتبط و ناتوانی دولت در تحقق وعده هایش تنها بخشی از عوامل نابسامانی بازار مسکن است که با آن روبه رو هستیم. دست خالی وزارت راه و شهرسازی برای ساخت سالی یک میلیون واحد، تحقق وعده های دولت را برای ساماندهی بازار مسکن تا حدودی دشوار کرده است. وعده ای که اگر با همکاری بخش خصوصی و استفاده از تجربه انبوه سازان انجام می گرفت، می توانست موفق تر پیش رود. در حال حاضر تنها راه ساماندهی بازار مسکن و افزایش تولید، توجه به رفع موانع فوق آن هم با همکاری و برنامه ریزی تمام بخش ها با دولت است تا با یک عملکرد یکپارچه، عرضه و تقاضا در این بازار حیاتی به تعادل برسد، از این رو ضرورت دارد تا آمارهای منتشرشده با هم هماهنگی نسبی داشته و وعده هایی که برای بازار مسکن داده می شود، بر زیرساخت ها و منابع موجود در کشور متکی باشد.
