سه‌گانه فلاکت مستاجران در ایران
مجید گودرزی کارشناس مسکن
مسکن با تبعات گسترده اقتصادی و اجتماعی، فاجعه بزرگی در سطح جامعه است، همچنین بازار مسکن ایران یکی از سرکش ترین بازارهای جهان است. مسکن یک نیاز ضروری بوده و بیش از آنکه یک کالای اقتصادی باشد، یک کالای ضروری می باشد.
اکنون در بسیاری از شهرهای ایران تمام حداقل مزد کارگری و کارمندی، کفایت اجاره یک واحد مسکونی متعارف را ندارد. دوره انتظار برای خانه دار شدن، به قول شهردار تهران به ۶۹ سال رسیده است. این یعنی با 2بار بازنشسته شدن هم، امکان خرید خانه در ایران وجود ندارد.
ظرفیت ها در بخش ساختمان بی نظیر است و اگر تنها یک درصد زمین های کشور به ساخت وساز اختصاص یابد، به هر ایرانی ۱۹۶ متر زمین اختصاص می یابد که طبیعی ترین حق اوست. کمبود زمین در ایران برخلاف کشورهای جنوب شرق آسیا صوری و عمدی است. مسکن و جهش های قیمتی آن منبع اصلی ایجاد نقدینگی در کشور شده است. بانک ها با خرید ملک و افزایش قیمت، وثایق لازم را برای اخذ وام از بانک مرکزی و ایجاد نقدینگی افسارگسیخته فراهم می کنند.
بخش مهمی از اجاره در ایران، به عرف غلط و من درآوردی و ضعف مفرط قانون برمی گردد. ما در طول ۱۱۵ سال گذشته که از قانون گذاری در ایران می گذرد، حتی یک بند قانونی هم برای ساماندهی بازار مسکن در ایران نداریم.
ما خواستار مطالبه ملی «قانون بهای تمام شده مسکن» هستیم و تضمین می کنیم اگر این قانون تصویب شود، دیگرچالشی به نام مسکن در ایران نخواهیم داشت. در یک عرف غلط، ودیعه بخشی از اجاره است، در حالی که در بیشتر کشورهای جهان، ودیعه تنها برای جبران خسارت های احتمالی و پرداخت نشدن اجاره در نظر گرفته می شود و بعد از پایان مدت اجاره، ودیعه با سود متعلقه باید به مستاجر برگردانده شود. اما در ایران، رهن یا ودیعه مستاجر، در یک ظلم آشکار به صورت قرض الحسنه و با ارزش زمانی صفر در نظر گرفته می شود، اما نرخ ملک جاری است. در یک نامعادله و از ۵ سال پیش تاکنون، ودیعه مستاجران ۹۲ درصد قدرت خرید خود را از دست داده و مستاجران در این نامعادله، مسئول جبران کاهش ارزش پول ملی در نظر گرفته شده اند.
بخش دیگر ماجرا به تورم افسارگسیخته مسکن بر می گردد که باز هم مستاجران مجبور به جبران بی کفایتی مسئولان هستند و وجه سوم ماجرا وام های ودیعه ای است که برای جلوگیری از کاهش قیمت ها در این بازار تصویب می شود، اما به ندرت پرداخت می شود. طرح هایی مثل مالیات بر خانه های لوکس و خانه های خالی، یک توهین به قانون گذاری و یک حماقت حقوقی بود، چرا که تا زمانی که قیمت گذاری کنترل نشود، هرگونه مالیات یا عوارضی به راحتی به قیمت ها افزوده و باعث تشنج بیشتر در بازار مسکن می شود. باید مسکن سرمایه ای و مسکن مصرفی تفکیک شود. اکنون بخش مهمی از نارضایتی های مردم ناشی از بحران مسکن و کارنامه سیاه دولت هایی است که افتخار می کردند یک واحد مسکونی هم نساخته اند. اگر نساختن حتی یک واحد مسکونی در کشور ترک فعل نیست، پس چیست!؟ آیا این اتفاق کوچکی است؟
دپوی مسکن و خرید خانه های کلنگی، بزرگ ترین سرمایه گذاری با ارزش افزوده صفر در اقتصاد ایران شده است. از نظر من، آمارهای بانک مرکزی در بخش مسکن مصداق بارز نشر اکاذیب و تشویش اذهان عمومی است و ما خواستار ورود موثر به این آمارها هستیم.
در ایران مالکان با اجاره دادن تنها یک واحد مسکونی، تمام هزینه های خود را از مستاجر می گیرند. این در حالی است که میزان اجاره نباید بیش از 30 درصد درآمد خانوارها را به خود اختصاص دهد و تنها با اجاره دادن حداقل 3 واحد مسکونی مالکان قادر هستند یک درآمد دائمی داشته باشند. این استدلال غلط است که تورم عمومی باعث گرانی مسکن شده است، بلکه برعکس، بخش مهمی از تورم عمومی در اقتصاد، به خاطر رهاشدگی دیوانه وار قیمت گذاری در بخش مسکن است. مسکن در بهای تمام شده اکثریت قریب به اتفاق کالاها و خدمات هم نقش دارد.
