ساز ناکوک بازار مسکن
تحولات ریشه‌ای برای بهبود وضعیت بازار مسکن مربوط به شرایط تورمی در کشور است؛ اگر دولت و سیاست‌گذاران با اعمال سیاست‌هایی در راستای بهبود وضعیت اقتصاد کلان کشور، موفق به کاهش نرخ تورم عمومی شوند، می‌توان به بهبود شرایط در بازار مسکن نیز امیدوار بود.
تحولات ریشه ای برای بهبود وضعیت بازار مسکن مربوط به شرایط تورمی در کشور است؛ اگر دولت و سیاست گذاران با اعمال سیاست هایی در راستای بهبود وضعیت اقتصاد کلان کشور، موفق به کاهش نرخ تورم عمومی شوند، می توان به بهبود شرایط در بازار مسکن نیز امیدوار بود. با کنترل تورم نه تنها تثبیت و مهار قیمت ها رخ می دهد، بلکه می توان به راه اندازی یک جریان مولد از سمت سرمایه گذاران نیز امیدوار بود.مسئله اصلی بازار مسکن در شرایط فعلی رکود تولید و ساخت وساز، متناسب با تقاضای مصرفی است که آن هم در شرایط تورمی در عمل برای بسیاری از سازنده ها و سرمایه گذاران به دلیل رشد فزاینده هزینه های ساخت و نبود تقاضای مصرفی موثر به سبب ضعف قدرت خرید، غیرممکن شده است. در چنین شرایطی، تقاضای موثر برای خرید مسکن به سمت ایجاد تقاضا در سایر بازارهای مالی سوق داده می شود. به هرحال، این چرخه اصلاح نخواهد شد، مگر اینکه تورم عمومی کنترل و سیاست گذاری ها به مسیر درست هدایت شود. صمت در این گزارش، علت رکود تولید و خرید مصرفی در بازار مسکن را از نگاه کارشناسان بررسی کرده است.
کنترل تورم، نخستین گام در بهبود بازار مسکن
در حوزه بازار مسکن و الزامات بهبود شرایط در این بازار در سال جاری، ۲ موضوع مهم وجود دارد؛ موضوع و اولویت اول مربوط به وضعیت اقتصاد کلان است. این موضوع برای بهبود وضعیت نامطلوب فعلی در بخش مسکن، بهبود وضعیت و شرایط اقتصاد کلان است؛ به گونه ای که به واسطه این بهبود، قدرت خرید ازدست رفته خانوارها و توان آنها برای سرمایه گذاری در بازار مسکن احیا شود.بهبود اقتصاد مسکن، مسیری جز بهبود اقتصاد کلان و شرایط مولفه های بیرونی اثرگذار بر این بازار ندارد. تنها راه حل نیز کنترل تورم است؛ راهکاری که می تواند بعد از یک دوره طولانی و نامتعارف رکود تورمی، وضعیت را به سمت بهبود، تغییر جهت دهد؛ بنابراین نخستین و اصلی ترین گام در مسیر چرخش بازار مسکن از وضعیت رکود تورمی به سمت بهبود، کنترل تورم است. همین یک اقدام اگر امسال از سوی دولت و سیاست گذاران اقتصادی به ثمر بنشیند، بزرگ ترین خدمت به کشور، اقتصاد و به ویژه بازار مسکن و متقاضیان آن ارائه شده است.این در حالی است که هر نوع اقدام مستقیم و مداخله جویانه سیاست گذار مسکن در این بخش، نگرانی زیادی از بابت عمیق تر شدن رکود در بازار مسکن و بدتر شدن اوضاع در این بخش ایجاد می کند،زیرا در صورت بهبود نیافتن وضعیت اقتصاد کلان و مهار تورم، ممکن است به واسطه اجرای برخی از سیاست های غیرکارشناسی و مداخلات مستقیم در ساخت وسازهای دولتی، هزینه های زیادی شود و خطر پروژه های نیمه تمام به واسطه تورم شدید هزینه های ساخت از یک سو و نبود تقاضای موثر برای این خانه ها از سوی دیگر، به عاملی تهدیدکننده تبدیل شود. این سرمایه گذاری های ناتمام می تواند در سال های آینده مشکلات بسیار زیادی را در راستای رکود تولید و خرید مصرفی بازار مسکن به وجود آورد.
رکود، مختص بازار مسکن نیست
شهریار شقاقی، عضو هیات علمی دانشگاه و کارشناس شهرسازی درباره رکود تولید و بخش مصرفی مسکن به صمت گفت: در حال حاضر در کشور ما رکود شامل همه بخش ها می شود و مختص بازار مسکن نیست. متاسفانه اقتصاد و صنعت ما دچار رکود شده است و تا زمانی که این وضع وجود دارد، مردم در بازاری سرمایه گذاری می کنند که ارزش افزوده زیادی داشته باشد. در حال حاضر، بازار خودرو، ارز، طلا و مسکن جزو بالاترین بازارهایی هستند که سرمایه گذاری در آنها با ارزش افزوده بالاتری نسبت به سایر بازارهای مالی صورت می گیرد.
وی در ادامه گفت: بورس در سال های اخیر همانند بازارهای مالی یادشده از تقاضای زیادی بهره مند بود، اما با اتفاقاتی که افتاد، بسیاری از افراد خانه های خود را برای ورود به بورس فروختند و بعد از گذشت مدتی، تمام سرمایه های شان نابود شد، از این رو اعتماد عمومی از بین رفت. به تازگی اخباری دیده می شود که فروشندگان مسکن در بازار افزایش پیدا کرده اند و رونق گرفتن نسبی بورس دلیل این امر است.
در این رابطه، با این موضوع باید گفت که چنین اخباری جامعیت ندارد و بسیاری از کارشناسان بازار بورس هم این مطلب را تایید می کنند که در حال حاضر بعید به نظر می رسد فردی خانه اش را به خاطر سرمایه گذاری در بورس به فروش برساند، بنابراین به این اخبار نمی شود اتکا کرد، اما فروش مسکن برای ثبت نام خودرو موضوعی است که صحت دارد،زیرا افراد به دلیل سودآوری بالای خودرو به سمت این بازار ترغیب می شوند و به امید سودهای چند صدمیلیونی اقدام به ثبت نام خودرو می کنند.
فاکتورهای مهم برای ساماندهی بازار مسکن
شقاقی عنوان کرد: افزایش تولید، کاهش تورم و تقویت قدرت خرید مردم برای خرید مسکن از فاکتورهای مهم برای ساماندهی بازار مسکن است، اما هیچ کدام از این موضوعات تاکنون اتفاق نیفتاده، زیرا دولت هرساله بدون پشتوانه و برنامه ریزی اقتصادی اقدام به چاپ پول می کند و این اقدام باعث افزایش تورم می شود. از طرفی، مشکلات ارزی چالش های زیادی را برای تامین بودجه طرح های مسکنی به وجود آورده است. در نتیجه، تمامی این اتفاقات نرخ مسکن را روزشمار بالا خواهد برد و قدرت خرید مردم برای خرید خانه هر سال کمتر می شود.
وی در پایان تصریح کرد: بن بست اقتصادی و تحریم های غرب باعث شده تا ورود ارز به کشور با اما و اگر روبه رو شود. تا زمانی که گشایش اقتصادی رخ ندهد و روابط تجاری کشور رونق پیدا نکند، نمی توان به آینده اقتصادی و به طبع بهبود بازار مسکن امیدوار باشیم. در حال حاضر، کمبود ارز در کشور موضوعات عجیبی را رقم زده است؛ یکی از این موضوعات، معاملات بازار مسکن با ارزهای خارجی است و گاهی دیده می شود که اجاره یک واحد به دلار دریافت می شود، در نتیجه با کاهش ارزش ریال، پای ارزهای دیگر به میان می آید و اگر این اتفاق بیشتر شود، خرید و حتی اجاره مسکن برای اقشار ضعیف به شدت با چالش روبه رو می شود و دیگر نمی توانیم برای احیای این بازار مهم کاری کنیم.
تنها راه نجات بازار مسکن از رکود
فرید قدیری، کارشناس بازار مسکن در رابطه با رکود بازار مسکن به صمت توضیح داد: پس از اوج گیری بازار مسکن از ناحیه فشار تقاضا برای خرید و اجاره و کمبود عرضه مسکن، این بازار در یک سال اخیر به مشکل خورد که طی آن، خریدوفروش و معامله با رکودی به نسبت پایدار مواجه شد، از این رو ما در حال حاضر در کشور شاهد یک ابررکود سنگین هم در ساخت وساز مسکن و هم در خرید مصرفی مسکن هستیم. منظور از خریداران مصرفی مسکن کسانی هستند که اقدام به خرید مسکن می کنند و چون خانه ای ندارند، ساکن خانه خریداری شده می شوند؛ این افراد به زبان ساده تر، همان خانه اولی ها هستند.
این کارشناس ادامه داد: راه رهایی و کلید حل رکود بازار مسکن، چیزی جز اخذ مالیات سالانه بر املاک نخواهد بود، زیرا مالیات سالانه بر املاک بسیار موثر است و برخلاف مالیات بر خانه های خالی ابزار کند و غیرموثری نخواهد بود.
وی در ادامه افزود: نزدیک به ۴ سال است که مقرر شده، مالیات بر خانه های خالی از محتکران، سفته بازهای مسکن و افرادی که عامل جهش نرخ مسکن هستند، گرفته شود، اما به این سبب که شرایط اخذ این مالیات به دلیل نبود ابزارهای مناسب و بانک اطلاعاتی کافی فراهم نبوده، در عمل دولت نتوانسته است این مالیات را از خانه های خالی اخذ کند، در حالی که مالیات سالانه بر املاک برخلاف مالیات بر خانه های خالی هیچ شرط و شروط یا نیازی به ابزار و بانک اطلاعاتی ندارد و همه باید با این روش مالیات خانه های خریداری شده را به صورت سالانه پرداخت کنند.
قدیری افزود: این مالیات، مالیاتی است که در دنیا بسیار موثر است و در کشورهای توسعه یافته برای تنظیم بازار مسکن از آن استفاده می شود. از طرفی، اگر قانون مالیات سالانه بر مسکن دریافت شود، خانه های خالی از سکنه وارد بازار می شوند و نرخ مسکن به طورموثری کاهش می یابد و امکان خرید خانه فراهم می شود و رکود از بین می رود. زمانی که امکان خرید مسکن فراهم شود، سازنده ها به دلیل اینکه خانه هایی که قبلا ساخته اند، فروش رفته است، تشویق می شوند که خانه های بیشتری بسازند. در نتیجه، با این عمل به سادگی گره چندساله ساخت وساز ، سرمایه گذاری و رکود بخش مسکن باز خواهد شد.
اولویت دولت برای حل مشکل مسکن
وی خاطرنشان کرد: دولت باید اولویت خود را برمبنای حل مشکل ابررکود مسکن باتوجه به اخذ مالیات سالانه بر املاک بگذارد و همه این اتفاقات مثبت، در حالی اتفاق می افتد که قرار نیست، کار سخت و پیچیده ای در این باره انجام بگیرد یا پولی هنگفتی به بازار مسکن تزریق شود و این سیاست هیچ هزینه ای برای دولت ندارد، زیرا هدف اصلی قانون اخذ مالیات سالانه بر املاک؛ سفته بازها و محتکران بازار مسکن هستند.
قدیری به صمت گفت: اکنون ما شاهد حداقل ۱۰۰ یا ۱۵۰ هزار واحد مسکونی در شهر تهران هستیم که خالی از سکنه هستند و بیشتر این خانه ها در همین 2 یا 3 سال جهش مسکن خریداری شده که باید وارد بازار شوند، اما با روش های دستوری اشتباه، این خانه ها وارد چرخه نشده اند، بنابراین همان طور که گفته شد، تنها راه رهایی از این رکود چند ساله، اخذ مالیات سالانه بر املاک است.
سخن پایانی
رکود، تاثیرات مخربی بر عدم تعادل در بازار مسکن خواهد داشت؛ زیرا فاصله بین عرضه و تقاضا را عمیق تر و جبران آن را ناممکن می کند که در آینده می تواند به افزایش نرخ مبدل شود. اگر تصور می کنیم رکود مسکن شاید در بازار معاملات تاثیر مثبت داشته باشد، اشتباه می کنیم. ممکن است در دوران رکود، عده ای از سازندگان و فروشندگان به دلیل اینکه ضرورت هایی برای تامین مالی دارند، محصول خود را با نرخ پایین تر عرضه کنند، اما معاملات آن قدر کوچک و منقبض می شود که اثر قابل توجهی بر جامعه هدف و خریداران مصرفی نمی گذارد. عده بسیار کمی ممکن است از رکود منتفع شوند، اما افت ساخت وساز و کاهش معاملات، عدم تعادل در بازار مسکن را عمیق تر می کند. در دوره رکود؛ همیشه بی انگیزگی و خروج سرمایه گذاران از تولید مسکن به نحو قابل توجه و وسیعی اتفاق می افتد.اگر قرار باشد سالانه ۷۰۰ تا ۸۰۰ هزار واحد مسکونی تولید کنیم که بیش از این دچار عقب ماندگی در پاسخگویی به تقاضای مسکن نشویم، رکود باعث می شود از این هدف دورتر شویم. هر ساله تعداد واحدهای مسکونی موردنیاز بیشتر از گذشته خواهد شد. حتی اگر به یک بازار قابل قبول در آینده دسترسی پیدا کنیم، خلأهایی که در شرایط رکود ایجاد شده اند، گاه غیرقابل جبران هستند و برنامه های آتی را هم مختل می کنند.تجربه 4 سال گذشته بازار مسکن نشان داده، ثباتی که در مقاطعی ایجاد می شود، موقتی است؛ مگر اینکه رشد نقدینگی متوقف شود و ساخت وساز افزایش پیدا کند. اقدامی که دولت باید انجام بدهد، این است که ابتدا رشد نقدینگی را کنترل کند. یکی از مهم ترین راهکارها برای تعادل بخشی به بازار مسکن، ایجاد تناسب بین عرضه و تقاضا است. زمانی که مسکن به اندازه کافی وجود ندارد، نرخ آن از توان متقاضیان مصرفی خارج می شود و رکود اتفاق می افتد؛ بنابراین فشار به بازار اجاره افزایش می یابد.
