در بازار مصالح ساختمانی مانند هر بازار دیگری نوسانات نرخ دیده می‌شود، که این نوسانات مانند هر بازار دیگری بسته به عرضه و تقاضا، کم ‌و زیاد می‌شود. متاسفانه عوامل زیادی در تعیین نرخ یک محصول وابسته به ساخت‌وساز دخیل هستند و معمولا این عوامل در سطح جهانی و منطقه‌ای نیز تاثیرگذارند.

برای مثال نرخ هر مترمربع یونولیت ۱۱۰ هزار تومان بود که در ۱۵ روز گذشته به ۴۰۰ هزار تومان افزایش‌ یافته است. در دو هفته گذشته شاهد نایاب شدن بلوک سقفی (یونولیت) در بازار هستیم و همین امر خود در نرخ تمام‌شده ساخت مسکن تاثیر بسیار زیادی گذاشته است.

به‌طورکلی ایران شرایط سیاسی و نوسانات بازار جهانی در بازار مصالح ساختمانی بسیار تاثیرگذارند. علاوه بر این عواملی مانند نرخ بنزین، نرخ ارز و عوارض صادراتی نیز در پرنوسانی این بازار دخیل هستند.

جهش چشمگیر تورم نهاده‌های ساختمانی

مرکز آمار ایران به‌تازگی گزارش تحولات بازار مصالح ساختمانی در سه‌ماهه دوم سال را منتشر کرده که با انتقادات زیادی ازسوی فعالان صنعت ساختمان مواجه شده است. سازندگان مسکن عنوان می‌کنند داده‌های مرکز آمار، از زمین تا آسمان با آنچه در بازار مصالح ساختمانی در جریان است تفاوت دارد.

در حالی مرکز آمار از کاهش ۳.۴ درصدی تورم فصلی مصالح ساختمانی خبر داده که این رقم در مقایسه با تورم فصول قبل بسیار ناچیز به‌نظر می‌رسد. فعالان بازار اعلام می‌کنند ارقام و آمارهایی که به‌تازگی مرکز آمار از وضعیت بازار مصالح ساختمانی در فصل تابستان منتشر کرده، با نرخ‌های مشاهده‌شده در بازار تفاوت زیادی دارد و مشخص نیست مرکز آمار داده‌های خود را از کدام بازار استخراج کرده است.

نکته عجیب گزارش مرکز آمار هم همین تورم فصلی است. در این گزارش گفته‌ شده تغییر قیمت‌ها نسبت به فصل قبل ۳.۴ درصد منفی بوده است؛ به‌نحوی‌که نه‌تنها تورم ۲۶.۳ درصدی فصل بهار از بین رفته بلکه قیمت‌ها تورم منفی مضاعفی را تجربه کرده و ۲۹.۷ درصد عقب‌نشینی کرده‌اند؛ اما آیا در کف بازار هم ریزش ۳۰ درصدی نرخ مصالح ساختمانی دیده می‌شود. صمت در این گزارش نقش گرانی مصالح ساختمانی در نرخ تمام‌شده مسکن را بررسی کرده است.

تاثیر نرخ مصالح ساختمانی بر نرخ تمام‌شده ملک

محمود فاطمی‌عقدا، کارشناس بازار مسکن درباره تاثیر نرخ مصالح ساختمانی در نرخ تمام‌شده مسکن به صمت گفت: نرخ مصالح ساختمانی همچون سیمان و میلگرد که مصالح اصلی ساخت‌وساز به شمار مي‌روند، می‌توانند تاثیر مستقیمی بر نرخ تمام‌شده ملک داشته باشند. بازار مسکن ایران در سال‌های گذشته از شرایط ناپایداری برخوردار بوده و روزبه‌روز از تعداد خریداران در این بازار به‌دلیل افزایش قیمت‌ها کاسته می‌شود.

کارشناسان و فعالان مسائل متفاوتی را عامل نابسامانی بازار مسکن می‌دانند، اما یکی از اصلی‌ترین دلایل نابسامانی بازار مسکن، کاهش ساخت‌وساز بوده که بخشی از این کمبود خود معلول افزایش نرخ مصالح ساختمانی است، چراکه نرخ مصالح ساختمانی تاثیر مستقیمی با کاهش تولید و به‌دنبال آن افزایش نرخ مسکن دارد.

مسیر صعودی نرخ مصالح ساختمانی

فاطمی‌عقدا خاطرنشان کرد: تاثیر افزایش نرخ مصالح ساختمانی بر نرخ مسکن امری اجتناب‌ناپذیر است و اکنون برخی خبرها از افزایش ۳ برابری نرخ یونولیت در بازار حکایت دارد. از طرفی با سرد شدن هوا، بیم افزایش دوباره نرخ سیمان و میلگرد در پی قطعی گاز صنایع می‌رود. تولید یونولیت‌ و تمامی مواد اولیه این محصول در داخل کشور انجام می‌شود، اما متاسفانه در حال‌ حاضر شاهد عرضه نشدن این محصول در بازار هستیم.

در 6 ماه ابتدایی سال جاری افزایش حقوق و دستمزد و نرخ مصالح ساختمانی همزمان با جراحی بزرگ اقتصادی دولت سیزدهم، رکود تولید در بازار مسکن را عمیق‌تر کرد و حتی قطع نشدن برق صنایع و به‌تبع آن ثبات در بازار سیمان و میلگرد هم نتوانست به بازار تولید مسکن کمکی کند.

وی ادامه داد: در حال ‌حاضر انباشت تقاضای 5 ‌میلیون واحدی در بازار مسکن وجود دارد، اما افزایش سرسام‌آور نرخ مصالح ساختمانی از ابتدای امسال در کنار کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی منجر به این شد که علائم حیاتی بازار مسکن هر روز ضعیف‌تر شود. حتی طرح نهضت ملی مسکن هم نتوانست تا امروز کمکی به بازار مسکن کند.

قیمت تمام‌شده مسکن تابع نرخ مصالح است

فاطمی‌عقدا با اشاره به‌احتمال افزایش نرخ سیمان و میلگرد و تاثیر آن بر بازار مسکن به سمت گفت: تغییر در نرخ هر یک از مولفه‌های موثر در ساخت مسکن می‌تواند نرخ تمام‌شده مسکن را تحت تاثیر قرار دهد؛ بنابراین نرخ مصالح ساختمانی همچون سیمان و میلگرد و یونولیت که از مصالح اصلی ساخت‌وساز به‌شمار می‌روند، می‌تواند تاثیر مستقیمی بر نرخ تمام‌شده ملک داشته باشد.

 امیدواریم دولت بتواند عوامل مؤثر بر نرخ تمام‌شده مسکن را کنترل کند و شاهد افزایش هزینه‌ها نباشیم. اگر دولت بتواند نرخ مصالح را کنترل کند، در پروژه مسکن ملی نیز با چالشی روبه‌رو
نمی‌شویم.

در زمینه وضعیت بازار مسکن باتوجه به شرایط حاکم بر اقتصاد داخلی و فضای بین‌المللی باید گفت برجام فعلا به نتیجه نرسیده و بارها اشاره ‌کرده‌ایم که نرخ مسکن آنچنان و به‌طور مستقیم تابع مسائل بین‌المللی به‌ویژه برجام نیست، اما باتوجه به فرهنگی که در جامعه ما حاکم شده و همه‌ چیز با نرخ دلار سنجیده می‌شود، هر تغییری در نرخ دلار، بازارهای موازی را تحت تاثیر قرار می‌دهد؛ بنابراین بازار مسکن نیز از تحولات بازار ارز تاثیرپذیر است. در مجموع باید گفت وضعیت بازار مسکن و قیمت‌ها در آن به چگونگی اجرای سیاست‌های دولت در ماه‌های باقیمانده سال بستگی دارد.

وی ادامه داد: امیدواریم دولت به‌صورت جدی برای اجرای سیاست و برنامه‌های مربوط به حوزه مسکن وارد عمل شود و پروژه‌های ساخت مسکن آغاز
 شوند.

طمئناً اگر اجرای پروژه‌های نهضت ملی مسکن در ابعاد گفته‌شده آغاز شود و بازار شاهد فعال شدن ساخت‌وساز باشد، قطعا این حوزه عکس‌العمل مثبتی از خود نشان خواهد داد و نه‌تنها تا پایان سال افزایش نرخ نخواهیم داشت، بلکه شاهد تعدیل قیمت‌ها نیز خواهیم بود.

این کارشناس بازار مسکن در پایان گفت: اگر همچون گذشته ساخت‌وساز در حوزه مسکن راکد بماند و تغییر و تحولی در این جهت صورت نگیرد، قطعا بازار به تحقق نیافتن برنامه‌های دولت در تامین مسکن عکس‌العمل منفی نشان خواهد داد؛ از همین رو وضعیت بازار مسکن به اجرا شدن یا نشدن برنامه‌های دولت بستگی دارد.

چالش‌های جدی در بازار مسکن

جواد خوانساری، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: بارها اعلام‌ شده نرخ بسیار بالای مصالح ساختمانی در نهایت بسیاری از سرمایه‌گذاران را ناچار به خروج از حوزه ساخت‌وساز کرده است. در این میان، بررسی‌ها همچنان نشان‌دهنده افزایش نرخ مسکن است. مشاهدات اخیر در بازار مسکن و شاخص‌هایی که بر نرخ آن تاثیر می‌گذارد، به‌خوبی نشان می‌دهد وضعیت جالب‌توجهی بر بازار مسکن حاکم نیست و باید هر چه سریع‌تر فکری به حال آن شود.

وی افزود: یکی از اصلی‌ترین مشکلاتی که تقریبا تمام سرمایه‌گذاران بازار مسکن با آن دست‌وپنجه نرم می‌کنند، افزایش نرخ ناگهانی مصالح ساختمانی است که در نهایت بر نرخ تمام‌شده مسکن نیز اثر می‌گذارد. خیلی از کارشناسان عقیده دارند تا زمانی که تورم بر بازار مصالح ساختمانی حاکم است، نمی‌توان انتظار داشت تورم بازار مسکن کاهش پیدا کند. در این شرایط، همچنان حلقه آخر بازار یعنی فروش به مصرف‌کننده، دچار چالش می‌شود.

تورم روزافزون در بازار مصالح ساختمانی

خوانساری خاطرنشان کرد: در حال ‌حاضر، سرمایه‌گذاران می‌گویند تا زمانی که تورم بالایی در بازار مصالح ساختمانی وجود دارد، حضور در این بازار به‌صرفه نخواهد بود، این در حالی است که نرخ نهاده‌های ساختمانی تنها یکی از عوامل موثر بر نرخ مسکن است؛ به ‌این ‌ترتیب برای اینکه وضعیت بازار مسکن به‌خوبی بررسی شود، باید ابتدا تحلیل درستی از متغیرهای موثر بر نرخ مسکن داشت و سپس به سراغ پیش‌بینی وضع موجود رفت.

وی توضیح داد: به‌طورکلی 4 عامل بر نرخ مسکن اثر می‌گذارند که شامل نرخ مصالح ساختمانی، نرخ دلار، نرخ زمین و تورم عمومی هستند. البته ممکن است اثرگذاری هر یک از این عوامل متفاوت باشد. حتی ممکن است این اثرگذاری سریع یا در طولانی‌مدت باشد که تمام این فاکتورها نیز در اهمیت‌شان موثر خواهند بود.

این کارشناس در ادامه به سمت گفت: بررسی این عوامل توسط سرمایه‌گذار و سازنده بسیار ضروری است، چراکه مشخص می‌کند آیا نرخ مسکن، سطح متعارفی دارد یا اینکه درگیر تورم شده است. همچنین می‌توان نسبت تورم عمومی به تورم مسکن را سنجید.

خوانساری در پایان گفت: در صورتی ‌که تورم نرخ مسکن از تورم مصالح بیشتر شود، می‌توان کاهش نرخ مسکن و نزدیک شدن سطح قیمت‌ها به استطاعت خریداران را به‌وضوح مشاهده کرد.

 این موضوع امیدواری و اطمینان نسبی لازم برای شروع سرمایه‌گذاری در پروژه‌های جدید ساختمانی را فراهم می‌آورد، چراکه سازندگان مطمئن می‌شوند معاملات مسکن دوباره رونق می‌‌یابد و وضعیت بهبود پیدا می‌کند.

سخن پایانی

شاخص‌های مختلفی در بازار، هزینه نهایی ساخت و عرضه مسکن را تعیین می‌کند. در سال‌های اخیر شاخص‌ها در جهتی بوده که جهش‌های پی‌درپی نرخ مسکن را رقم زده است. مهم‌ترین این شاخص‌ها نرخ نهاده‌های ساختمانی و میزان سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان است. تورم نهاده‌های ساختمانی در سال‌های اخیر نشان می‌دهد این بخش مهم در ساختمان‌سازی از سال ۹۷ تورم سالانه بالایی را تجربه کرده است.

باید در نظر گرفت اساسا ساخت‌وساز یکی از حوزه‌هایی است که هر سرمایه‌گذاری را برای به‌دست آوردن سود بیشتر وسوسه می‌کند. ارکان تعیین‌کننده در نرخ نهایی مسکن، شامل مواردی نظیر نرخ زمین، هزینه‌های مجوز، نرخ تمام‌شده اسکلت، نرخ مصالح ساختمانی، هزینه‌های پیش‌بینی‌نشده، اجرت پیمانکاران و... است که باتوجه به افزایش نرخ این نهاده‌ها، شمار تولید مسکن در سال جاری نسبت به سال‌های گذشته کاهش چشمگیری داشته است. این در حالی است که هر زمان عرضه و تقاضای مسکن در راستای هم حرکت کنند، قطعا بخش مسکن سامان خواهد یافت.

در یک جمع‌بندی می‌توان گفت کاهش تولید مسکن تحت تاثیر افزایش نرخ مصالح ساختمانی، یکی از اتفاقات بازار مسکن در سال جاری است. البته آمار کاهش تولید مسکن، بسته به عوامل گوناگون در شهرهای مختلف کشور متغیر است.