زهرا پیربداقی

ضرورت بهره از سرمایه‌گذاری‌های خطرپذیر

مهیار رمضانخانی، کارشناس و تحلیلگر بازار مسکن به صمت گفت: عدم‌اختصاص تسهیلات بانکی، جای خالی مشوق‌ها و کاهش شدید قدرت خرید مردم موجب شده است سرمایه‌گذاران کمتری نسبت به سابق وارد بازار مسکن شوند، هرچند در اقتصاد ایران مسکن یک نیاز اساسی است و حدود ۳۳ تا ۴۰ درصد مشاغل کشور مربوط به حوزه ساخت‌وساز می‌شود که از شاخه‌های اصلی یا زیرشاخه‌های صنعت ساختمان هستند، در واقع می‌توان گفت صنعت ساختمان محرک اشتغال و کارآفرینی است که یک‌سوم در اقتصاد کشور سهم دارد.

وی تاکید کرد: طی سال‌های گذشته، رکود حاکم بر این بازار موجب شده است تا ساخت‌وساز ۳۰ تا ۳۵ درصد کاهش یابد، به‌طوری‌که منجر به نقدشوندگی پایین و کاهش شدید قدرت خرید شده و در نهایت ورودی کمتر سرمایه به صنعت ساختمان و کاهش شدید اشتغال را به‌دنبال داشته است.

این کارشناس و تحلیلگر بازار مسکن در پاسخ به این سوال که چگونه کارآفرینی در حوزه مسکن توسعه می‌یابد، گفت: باتوجه به اینکه صنعت ساختمان، به‌عنوان صنعت مادر در رکود به‌سر می‌برد، ابتدا باید رونق یابد که این مهم از طریق ابزارهای نوین مالی نظیر پاپریکا، فاینانس‌ها قابل‌دستیابی است.

رمضانخانی اظهار کرد: در کشورهای دیگر از ابزار پاپریکا در زمینه خرید سهمی، صندوقی، متری، ایجاد قوانین پیش‌فروش و حقوقی همچنین اعتبارسنجی بسترهای حقوقی استفاده می‌شود که منجر به ورود سرمایه‌های خرد به بازار مسکن می‌شود. همچنین باید تسهیلات بانکی بلندمدت با نرخ بهره پایین برای اقشار کم‌درآمد در نظر گرفت که درصد بالایی از هزینه خرید مسکن را پوشش دهد. در این میان برای ورود هرچه بیشتر سرمایه‌گذاران به بازار مسکن می‌توان از سرمایه‌گذاری‌های خطرپذیر بهره برد.

وی اظهار کرد: در حال ‌حاضر شاهد آن هستیم که ابزارهای نوین مالی به‌علت موانع حقوقی و مالی که در ساختار اقتصادی وجود دارد، در سیستم ساخت‌وساز جایی ندارند و ابزارهای سنتی هم هزینه‌های خرید مسکن را پوشش نمی‌دهند. این در حالی است که بازار مسکن فقط با ابزارهای نوین مالی جان دوباره می‌گیرد.

ضرورت اعطای تسهیلات و مشوق

این کارشناس و تحلیلگر بازار مسکن تصریح کرد: متاسفانه بخش عمده‌ای از کارآفرینی در حوزه مسکن غیررسمی است، به این معنی که عمده مشاغلی که به‌طورمستقیم با صنعت ساختمان در ارتباط هستند، فاقد بیمه و ساختارهای حقوقی هستند. در واقع از آنجایی که بیشتر ساختارها در حوزه ساخت‌وساز توسط حقیقی‌ها و به‌طور غیررسمی دنبال می‌شود، باید مشوق‌ها و تسهیلاتی به تولیدکنندگان اختصاص یابد تا به ساخت‌وساز اعتبار بدهد و ضمن ورود حقوقی‌ها به این بخش اشتغال پایدار شکل بگیرد.

رمضانخانی در پاسخ به این سوال که چه بخشی از بازار مسکن ظرفیت بیشتری در کارآفرینی دارد، گفت: باتوجه به اینکه ۳۰ تا ۴۴ درصد مشاغل چه در تولید مسکن و چه تولید در نهاده‌های ساختمان وابسته به صنعت ساختمان است، بنابراین ظرفیت کارآفرینی در حوزه ساخت‌وساز بیشتر از بخش فروش است. متاسفانه شاهد آن هستیم که کارآفرینی نه‌تنها در فروش بلکه در ساخت‌وساز آن‌طور که باید و شاید، توسعه نیافته است.

 

کارآفرینی تحت‌تاثیر سیاست‌های دولت

همچنین مجید گودرزی، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: کارآفرینی در حوزه مسکن تحت‌تاثیر سیاست‌های دولت است. در حال‌ حاضر در بکارگیری فناوری جدید در حوزه مسکن از کشورهای دیگر بسیار عقب افتاده‌ایم، به‌طوری‌که حتی در نورپردازی و استفاده از ظرفیت طبیعی ساختمان‌ها عملکرد ۲۰۰ سال گذشته را هم نداریم.

وی افزود: در حال‌ حاضر شاهد آن هستیم که طراحی ساختمان‌ها به‌قدری ناکارآمد است که حتی در روشنایی روز هم نیاز به نور مصنوعی و برق دارند. این در حالی است که در گذشته ایرانیان در طراحی ساختمان سرآمد بودند، به‌گونه‌ای‌که در طراحی به نورپرداری، میزان رطوبت وحتی جهش وزش باد هم اهمیت می‌دادند، اما در حال‌ حاضر یک عقب‌گرد خیلی بزرگ در حوزه مسکن اتفاق افتاده است و از فناوری‌های جدید کمتر استفاده می‌شود. این رویه موجب شده است کسب و کارهایی که در حوزه فناوری جدید فعالیت داشتند، از کار بیکار شوند.

این کارشناس بازار مسکن تاکید کرد: از آنجایی که سازندگان به هر نحوی شده قصد کاهش هزینه‌های ساخت‌وساز را دارند، طبیعی است کارآفرینان در این بخش رشد نکنند. این در حالی است که اگر فناوری‌های جدید در بخش ساختمان به‌کار ببریم، تحولی بزرگ در این حوزه رقم خواهد خورد. از طرف دیگر، شاهد آن هستیم که به‌علت اینکه بازار مسکن به حال خود رها شده و نرخ گذاری‌ها منطق خاصی نداشته، قدرت خرید مردم به شدت پایین آمده است، بنابراین طبیعی است کارآفرین انگیزه‌ای برای ورود به بخش مسکن نداشته باشد، چراکه خبری از بازگشت سرمایه نیست.

گودرزی با بیان اینکه یکی از مواردی که موجب تحولی بزرگ در صنعت ساختمان می‌شود، محاسبه جهش تابش خورشید در ساختمان‌ها است، گفت: اگر فقط این مورد در ساختمان‌ها محاسبه شود، حدود ۳۰ تا ۴۰ درصد در مصرف سوخت صرفه‌جویی خواهد شد.

وی گفت: شاهد آن هستیم در حوزه کسب‌وکارها به‌خاطر سیاست‌گذارهای غلط و عدم‌اهتمام دولت در رسیدگی به وضع موجود بسیاری تعطیل شده‌اند و در بهترین حالت با ظرفیت بسیار کم فعالیت می‌کنند، بنابراین پربیراهه نیست اگر بگوییم دولت مسبب بسیاری از مشکلات در بخش صنعت ساختمان است.

لزوم بکارگیری از فناوری‌های جدید

این کارشناس بازار مسکن در پاسخ به این سوال که چه اقداماتی باید انجام شود تا کارآفرینی در بخش مسکن توسعه یابد، گفت: یکی از موارد بکارگیری فناوری‌های جدید است، چراکه روش‌های سنتی دیگر پاسخگو نیست. از طرف دیگر، دولت باید روی بحث قیمت‌گذاری اقدامات کارشناسی انجام دهد تا نرخ ملک به‌صورت خودسرانه تعیین نشود. چنین شیوه‌ای کسب‌وکارهایی زیادی را با چالش مواجه کرده و حتی بسیاری را ورشکسته کرده است. بنابراین ضروری است قیمت‌گذاری از دست خریدار و فروشنده یا مالک و مستاجر خارج و یک استانداردی برای آن تعریف شود.

گودرزی گفت: دولت باید باتوجه به نیازهایی که در بازار اجاره یا خریدوفروش ملک انباشته‌شده به وظایف قانونی خود عمل کند و به ترک فعل‌ها پایان دهد. برای مثال براساس قوانین بالادستی به‌اندازه نیاز جامعه زمین رایگان در اختیار مردم قرار دهد.

کاهش هزینه‌ها و صرفه‌جویی

وی در پاسخ به این سوال برای توسعه کارآفرینی در بخش مسکن نباید مشوق‌هایی درنظر بگیرند، گفت: توسعه کارآفرینی یک انتخاب نیست، بلکه یک ضرورت است، چراکه اگر در این مسیر حرکت کنیم با صرفه‌جویی و کاهش هزینه‌های هنگفتی مواجه خواهیم شد، بنابراین دولت چاره‌ای ندارد به‌سمت کسب‌وکارهای جدید حرکت کند و از آنها حمایت کند تا بخش مسکن جان دوباره بگیرد. در حال ‌حاضر در بخش جلوگیری از هدررفت انرژی و استفاده از ظرفیت‌های طبیعی اقدامات خاصی انجام نمی‌شود و هنوز در مسیر سنتی و پرهزینه حرکت می‌کنیم. این در حالی است که باید در مسیر بهره‌گیری از فناوری‌های جدید و کاهش هزینه‌های تولید گام برداریم.

این کارشناس بازار مسکن در پاسخ به این سوال ظرفیت چه بخشی در جذب کارآفرینان بیشتر است، گفت: طبیعتا در بخش تولید ظرفیت بیشتری وجود دارد، چراکه در حال ‌حاضر از فناوری‌های جدیدی در تولید مصالح ساختمانی بهره می‌گیرند و با کیفیت بالاتری تولید می‌شوند و حتی شاهد آن هستیم که در بخش جلوگیری از هدررفت انرژی هم اقداماتی انجام شده، اما باید دولت حمایت لازم را انجام دهد و قوانین را لازم‌الاجرا کند، زیرا اگر اجبار در کار نباشد، سازندگان و پیمانکاران رغبتی به استفاده از فناوری جدید نخواهند داشت و متعاقبا دانش‌بنیان‌ها و کارآفرین‌ها که می‌توانند موجب جهش تولید مسکن شوند، انگیزه فعالیت نخواهند داشت.

سخن پایانی

عدم‌اختصاص تسهیلات بانکی، جای خالی مشوق‌ها و کاهش شدید قدرت خرید مردم موجب شده است سرمایه‌گذاران کمتری نسبت به سابق وارد بازار مسکن شوند، هرچند در اقتصاد ایران مسکن یک نیاز اساسی است و حدود ۳۳ تا ۴۰ درصد مشاغل کشور مربوط به حوزه ساخت‌وساز می‌شود که از شاخه‌های اصلی و یا زیرشاخه‌های صنعت ساختمان هستند. در واقع می‌توان گفت صنعت ساختمان محرک اشتغال و کارآفرینی است که یک‌سوم در اقتصاد کشور سهم دارد. برای توسعه کارآفرینی در حوزه مسکن، ابتدا باید این بخش رونق یابد که این مهم از طریق ابزارهای نوین مالی نظیر پاپریکا، فاینانس‌ها قابل‌دستیابی است. در کشورهای دیگر از ابزار پاپریکا در زمینه خرید سهمی، صندوقی، متری، ایجاد قوانین پیش‌فروش و حقوقی همچنین اعتبارسنجی بسترهای حقوقی استفاده می‌شود که منجر به ورود سرمایه‌های خرد به بازار مسکن می‌شود، همچنین باید تسهیلات بانکی بلندمدت با نرخ بهره پایین برای اقشار کم‌درآمد در نظر گرفت که درصد بالایی از هزینه خرید مسکن را پوشش دهد. در این میان برای ورود هرچه بیشتر سرمایه‌گذاران به بازار مسکن می‌توان از سرمایه‌گذاری‌های خطرپذیر بهره برد.