این بانک از فروردین سال ۱۳۹۶ تا مرداد سال ۱۴۰۳ با استفاده از داده‌های خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور، به‌صورت ماهانه اقدام به تهیه و انتشار گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران کرده است که گزارش‌های مذکور در پایگاه اطلاع‌رسانی بانک مرکزی در دسترس عموم قرار دارد.

لازم به تاکید است، باتوجه به اتخاذ ترتیبات جدید درباره نحوه تبادل آمار و اطلاعات بین دستگاه‌های مختلف، مکاتبات لازم و بسیار متعدد برای دسترسی این بانک به سامانه‌های جدید (خودنویس و کاتب) با وزارت راه و شهرسازی، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و کارگروه تعامل‌پذیری دولت الکترونیک انجام شده، اما متاسفانه تاکنون دسترسی حتی در سطح گزارش‌گری به این سامانه‌ها توسط مراجع مربوطه برای این بانک فراهم نشده است.

کارشناسان معتقدند؛ از زمانی که سامانه کاتب و خودنویس طراحی شده‌اند، دردسرهای بانک مرکزی، مردم و دفاتر مشاور املاک دوچندان شده است. در واقع از آنجایی که تمهیدات لازم برای طراحی سامانه‌ها اندیشیده نشده، محدودیت‌های بسیاری در ثبت معاملات قائل شده‌اند. چالش‌های بازار ملک و اجاره افزایش یافته، به‌طوری‌که شاهد آن هستیم که قانون علیه خودشان عمل کرده است. صمت در شماره امروز به بررسی دلایل بانک مرکزی در عدم‌انتشار تورم مسکن پرداخته است که در ادامه می‌خوانید.

 

 قانون علیه سیاست‌گذار

در همین زمینه منصور غیبی، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: قبلا وزارت صمت، متولی ثبت معاملات بود، اما این سامانه به وزارت راه و شهرسازی منتقل شد، به امید اینکه نرخ اجاره و ملک کنترل شود، به این ترتیب رصد بازار مسکن و اعمال تصمیمات مدیریتی و کنترلی و اشراف بر فعالیت‌های مشاوران املاک، کاملا در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرارگرفت. این در حالی است که سیستم قبلی برای مردم و نظام اداری جاافتاده بود و اتحادیه مشاوران املاک هم نظارت خوبی بر آن داشت و تمام گزارشات به‌صورت ماهانه توسط شورای اصناف، وزارت صمت و متولیان اجرایی در اختیار بانک مرکزی و سازمان آمار قرار می‌گرفت.

هر دو سامانه نقص‌های بسیاری دارد

وی افزود: راه‌اندازی سامانه‌های کاتب و خودنویس و تغییر در ثبت معاملات موجب سرگردانی مردم و اتحادیه مشاوران املاک شده است. به‌همین علت نباید وزارت راه و شهرسازی را متولی سامانه‌های کاتب یا خودنویس می‌کردند، چراکه این وزارتخانه بازار مسکن را نمی‌شناسد و آگاه به مراودات حقوقی نیست.

این کارشناس بازار مسکن اظهار کرد: وزارت راه و شهرسازی دست به طراحی سامانه‌ها زده است، اما آگاهی نداشته که باید داده‌ها به‌صورت مشترک در اختیار برخی نهادها و سازمان‌ها قرار گیرد، همچنین برخی اداره‌ها نظیر پست، وزارت امور اقتصادی و دارایی باید در سامانه لینک‌های جداگانه داشته باشند.

غیبی تصریح کرد: فقط در طراحی خودنویس شعار ثبت رایگان اجاره مسکن را سر دادند، بدون اینکه توجهی به طراحی جزئیات شود. این اشتباه بزرگی است، چراکه مردم آگاهی لازم ندارند که در متمم و الحاقیه و نیازهای اصلی‌شان از چه عباراتی استفاده کنند که بار حقوقی نداشته باشد. زمانی که قرارداد اجاره در کافی‌نت‌هایی ثبت می‌شود که به مسائل حقوقی آشنایی ندارند، تبعات حقوقی بسیار خواهد داشت.

وی افزود: به‌دلیل این نقص‌ها، مسئولان تصمیم به اصلاحات در سامانه خودنویس گرفتند که در دل این رسیدگی، کاتب زاده شد و براساس قانون، الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مقرر شد، اسناد رسمی از طریق دفترخانه ثبت شوند. آن سامانه هم چندین بار اصلاح شد، اما شاهد آن هستیم که تنظیم یک قرارداد اجاره ساده به‌سختی و حتی غلط انجام می‌شود. برای مثال اصلا در سامانه تعریف نشده است که اگر موجر نخواهد انباری‌اش را به مستاجر اجاره دهد،باید آن را کجا ثبت کند. همچنین نقش وکیل به‌عنوان تنظیم‌کننده قرارداد در سامانه تعریف نشده است، یعنی حتی اگر وکالتش احراز شود، باید به دفترخانه مراجعه کند.

زحماتی که به باد فنا رفت

این کارشناس بازار مسکن گفت: بهم‌ریختگی در ثبت معاملات مسکن موجب شده است قانون علیه خودشان عمل کند. در واقع مطالعات میدانی نشان می‌دهد بنگاهی‌ها به نظام 3 برگی خودشان برگشتند، یعنی اسناد عادی تنظیم می‌کنند و روی قول‌و وعید خریدار و فروشنده حساب باز می‌کنند، بنابراین زحماتی که برای طراحی سامانه کشیده شد، در عمل به باد فنا رفت.

غیبی تاکید کرد: در حال ‌حاضر نه‌تنها مجری از مزایای اجرای قانون بی‌بهره است، بلکه برای مردم و دفاتر مشاور املاک دردسرساز شده است. آنقدر در طراحی سامانه‌ها محدودیت قائل شده‌اند که در حال‌ حاضر قانون علیه خودشان عمل می‌کند و سیاست‌گذار پولی قادر نیست که آماری از وضعیت بازار مسکن ارائه دهد.

وی گفت: در حال ‌حاضر شاهد آن هستیم که از یک‌سو مردم از اجرای قانون گریزان هستند و از سوی دیگر قانون‌گذار موفق نشده نظام یکپارچه‌سازی در ثبت املاک و آپارتمان‌ها اجرا کند.

باید یک سامانه طراحی شود

این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: بنابراین باید تمام سامانه‌ها یکپارچه شده و به یک سامانه تبدیل شود. در حال‌ حاضر شاهد آن هستیم که برای اعطای وام ودیعه، 4 بانک سامانه خودنویس را تایید می‌کنند،اما 4 بانک دیگر می‌گویند علاوه بر خودنویس، در کاتب هم باید ثبت شود. در واقع مردم اسیر و مشاوران املاک خسته شده‌اند و بانک‌ها هم سرگردان هستند.

غیبی گفت: وقتی با پشتیبانی خودنویس صحبت می‌شود، ادعا می‌کنند سامانه‌ای به نام کاتب نمی‌شناسند، در حالی که از مرداد سال گذشته اعلام شده که معتبرترین سامانه برای ثبت املاک، کاتب است. تا زمانی که دو سامانه وجود دارد که یکدیگر را قبول ندارند، مردم از آن گریزان می‌شوند.

وی تاکید کرد: زمانی که سامانه‌ها، به سازمان‌ها و نهادهای ذی‌ربط متصل نباشند، مشخص است که بانک مرکزی قادر به ارائه آمار نخواهد بود. به‌جای اینکه یک اتحادیه مسئول ثبت قرارداد شود، هر روز یک سامانه و یک متولی برای ثبت قراردادها معرفی می‌کنند.

شفافیت بازار مسکن زیر سوال رفت

این کارشناس بازار مسکن اظهار کرد: 2 سامانه کاتب و خودنویس موجب شدند تا شفافیت بازار مسکن زیر سوال برود، چراکه بانک مرکزی قادر به ارائه داده و اطلاعات نیست. اگر آمار درست و شفافی از بازار مسکن منتشر نشود، مردم براساس شایعات و اخبار فضای مجازی تصمیم خواهند گرفت. این در حالی است که باید داده‌های صحیح در اختیار مردم قرار بگیرد تا شاهد آمارسازی و تصمیمات هیجانی نباشیم.

غیبی ادامه داد: هر زمانی که اطلاعات و داده‌ای از وضعیت بازار مسکن منتشر نشود، فعالان اقتصادی قادر نخواهند بود تا براساس شرایط اقتصادی، تصمیم درستی بگیرند. در حال ‌حاضر که با عدم‌ثبات سیاسی و اقتصادی مواجهیم، بیش از هر زمان دیگری به داده و اطلاعات نیازمند هستیم، اما شاهد آن هستیم که بانک مرکزی به‌علت عدم‌هماهنگی بین سامانه‌ها قادر به ارائه آمار نیست. در چنین شرایطی التهاب دوچندان بازار مسکن دور از ذهن نیست.

جولان دلالان و سوداگران

وی اظهار کرد: همچنین عدم‌ارائه آمار به هر دلیلی، موجب جولان دلالان و سوداگران در بازار مسکن خواهد شد، به‌طوری‌که با انتشار آگهی‌های فروش، نرخ واحد مسکونی به نرخ بالا، به‌راحتی دست به قیمت‌سازی می‌زنند. در چنین شرایطی، جای تعجب ندارد که نرخ ملک بالا هم برود. اگرچه در برخی از مواقع، سیاست‌گذار برای افزایش نیافتن تورم مسکن، از انتشار آمار خودداری می‌کند، اما شیوه درستی نیست.

این کارشناس بازار مسکن گفت: این مشکلات ریشه در تصمیمات اشتباه نظام سیاست‌گذار اقتصادی دارد، فقط مربوط به این دولت هم نمی‌شود، یعنی وقتی به‌طورشفاف و اعیان با واقعیت‌های اقتصادی برخورد نمی‌کنیم و به دلالان و سوداگران اجازه جولان می‌دهند، تبعات و دودش به چشم دولت می‌رود که قادر نیست فضای ملتهب را اداره و مدیریت کند.

غیبی تاکید کرد: از یک‌سو نظام حکمرانی اقتصادی نمی‌داند چگونه بازار مسکن را مدیریت کند. از طرف دیگر، افرادی که سامانه خودنویس و کاتب را طراحی کردند، آگاهی لازم را نداشته‌اند، به این ترتیب جای تعجب ندارد که در چنین شرایطی گرفتار شده‌ایم.

وی تاکید کرد: نباید اتحادیه مشاور املاک را کنار می‌گذاشتیم و طراحی سایت خودنویس و کاتب را به 2 نفر ناآشنا به مسائل حقوقی و مسکن می‌سپردیم که سامانه با متن حقوقی و نظام اجرایی غلط، طراحی شود.

 

سامانه‌ها دردسرساز شده‌اند

همچنین ناصر چمنی، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: در برخی مواقع، مسئولان برای جلوگیری از افزایش تورم، آمار را از چشم عموم پنهان می‌کنند که رویه‌ای کاملا اشتباه است. در واقع نبود داده و اطلاعات، آرامش را به بازار بر نمی‌گرداند، بلکه موجب تنش و حتی التهاب یک بازار خواهد شد.

وی ادامه داد: اگر آمار بازار مسکن منتشر شود، حتی اگر خبر از تورم بالای مسکن یا افزایش قیمت‌ها بدهد، موجب می‌شود فعالان اقتصادی و مردم بهترین تصمیم را بگیرند، به‌ویژه که در حال‌ حاضر در شرایط سیاسی مبهمی به‌سر می‌بریم و بیش از هر زمانی به ارائه داده و اطلاعات نیاز داریم.

این کارشناس بازار مسکن اظهار کرد: حتی اگر آمار تورم و گرانی مسکن هم منتشر شود، برای مدت کوتاهی بازار مسکن تحت‌تاثیر قرار می‌گیرد و پس از مدتی دوباره به شرایط عادی بازخواهد گشت. بنابراین باید برای اعتمادسازی هم که شده است، آمار بازار هرچند منفی منتشر شود.

کاهش سرمایه‌گذاری در مسکن

چمنی تاکید کرد: زمانی که آمار درستی در اختیار فعالان اقتصادی قرار نگیرد، قادر نخواهند بود افق یک بازار را موردارزیابی قرار دهند و براساس آن، دست به سرمایه‌گذاری بزنند.

وی گفت: در حال ‌حاضر حتی اگر سرمایه‌گذاری قرار باشد در کشور رخ دهد، باید اطلاعات و داده‌ها در اختیار سرمایه‌گذاران قرار گیرد. برای مثال باید مشخص شود انبوه‌سازان به‌سراغ پروژه‌های بزرگ بروند یا کوچک. نباید انبوه‌ساز براساس مطالعات میدانی خود تشخیص دهد که در حال‌ حاضر باید واحدهای مسکونی کوچک بسازد، چون مشتری بیشتری دارد.

این کارشناس بازار مسکن اظهار کرد: نه‌تنها شاهد آن هستیم که در برخی مواقع، آماری از یک بازار منتشر نمی‌شود، بلکه هرازگاهی آمار ضد و نقیض هم منتشر می‌شود. این در حالی است که باید در انتشار داده و اطلاعات، شفافیت را در اولویت قرار داد تا آمار درستی در اختیار عموم مردم قرار بگیرد.

چمنی درباره عدم‌ارائه آمار از سوی بانک مرکزی به‌علت متصل نبودن به سامانه‌های کاتب و خودنویس گفت: این سامانه‌ها برای یکپارچه‌سازی طراحی شده‌اند، اما در حال‌ حاضر برای مردم و اتحادیه مشاوران املاک دردسرساز شده‌اند، چراکه ضعف‌های بسیاری دارند. اگر ابتدا سامانه را طراحی و معایب آن را برطرف می‌کردند، حالا با مشکلات عدیده مواجه نبودیم که موجب سرگردانی عده‌ای شود.

وی گفت: در حال‌ حاضر نه‌تنها متعاملین باید حق کمیسیون مشاوران املاک را بپردازند، بلکه باید مبلغی به دفاتر اسناد رسمی پرداخت کنند، در واقع هزینه‌های خریدار و فروشنده بالارفته است.

سخن پایانی

بهم‌ریختگی در طراحی سامانه‌ها و ثبت معاملات مسکن موجب شده است قانون علیه خودشان عمل کند، به‌طوری‌که سیاست‌گذار پولی هم قادر نیست تا آماری از تحولات بازار مسکن منتشر کند. این در حالی است که باید فقط یک سامانه برای ثبت معاملات از اجاره گرفته تا خرید و فروش طراحی و به سایر سازمان و نهادهای مربوطه متصل می‌شد که در حال‌ حاضر با عدم‌شفافیت بازار مسکن، سرگردانی مردم، مشاوران املاک و حتی بانک‌ها مواجه نباشیم.