ساماندهی ثبت معاملات ملک

با توافق بی‌سابقه در سطح عالی حاکمیت، اجرای کامل «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» به‌عنوان یک ضرورت ملی در دستور کار قرار گرفته است.

در شرایطی که معاملات غیررسمی ملک هر سال بخش بزرگی از ظرفیت دستگاه قضایی را درگیر می‌کند، سران 3 قوه و نهادهای نظارتی کشور با اجماع کم‌سابقه بر اجرای فوری «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات» تاکید کرده‌اند. این قانون که پس از سال‌ها بررسی و با دستور و حمایت مستقیم رهبر معظم انقلاب مسیر تصویب خود را طی کرد، اکنون به‌عنوان یک پروژه ملی برای اصلاح ساختار حقوقی و اقتصادی کشور شناخته می‌شود.

رهبر انقلاب در تیرماه ۱۴۰۲ با اشاره به پیامدهای گسترده معاملات عادی فرمودند که سلب اعتبار از معاملات غیررسمی «امری مهم» است و بسیاری از فسادها از همین نوع نقل‌وانتقال‌ها شکل می‌گیرد. این تاکید، مسیر تصویب نهایی قانون در مجمع تشخیص مصلحت نظام را هموار و اختلافات حقوقی سال‌های گذشته را رفع کرد.

در ادامه این رویکرد، حجت‌الاسلام محسنی اژه‌ای، رئیس قوه قضائیه، اجرای این قانون را ضرورتی برای «آرامش‌بخشی به مردم» و تثبیت حقوق مالکانه دانسته و هشدار داده است که عدم‌اجرای کامل قانون به زیان قانون‌گذاری آتی کشور خواهد بود. شهید آیت‌الله رئیسی نیز در زمان ریاست‌جمهوری خود بر تسریع اجرای قانون تاکید و آن را عاملی مهم برای ساماندهی نظام مالکیت توصیف کرده بود.

در مجلس نیز محمدباقر قالیباف، رئیس قوه مقننه، با اشاره به حجم گسترده پرونده‌های ناشی از معاملات عادی، این قانون را یکی از اقدامات مهم دوره اخیر مجلس معرفی کرده و اجرای آن را برای مقابله با کلاهبرداری، پولشویی و بی‌نظمی اقتصادی ضروری دانسته است.

ابعاد اجرایی و نظارتی قانون نیز فعال شده است. دادستان کل کشور، حجت‌الاسلام موحدی آزاد، با اشاره به بار سنگین پرونده‌های انتقال مال غیر، اجرای قانون را عاملی مهم برای کاهش ورودی پرونده‌ها به محاکم اعلام کرده است. همچنین کمیسیون اصل نود مجلس با محوریت حجت‌الاسلام پژمان‌فر اعلام کرده که نظارت جدی بر روند اجرا در دستور کار قرار دارد و تحقق اهداف قانون نیازمند همکاری ملی میان نهادهاست.

مجموع این مواضع نشان می‌دهد که پایان دادن به اعتبار اسناد عادی در نقل‌وانتقال املاک دیگر یک انتخاب نیست؛ بلکه مسیری قطعی برای ایجاد عدالت پایدار، ثبات اقتصادی و تضمین حقوق مالکیت در کشور است.

پیش‌نویس قرادادها نه اثر حقوقی دارد، نه ثبتی

در همین زمینه کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک به صمت گفت: کار برای مشاوران املاک سخت شده است، چراکه پیش‌نویس قرادادهای ملکی نه اثر حقوقی دارد، نه ثبتی. به‌طوری‌که ممکن است متعاملین به‌علت پرداخت وجه به دفترخانه دیگر زیربار پرداخت حق کمیسیون مشاوران املاک نروند. وی ادامه داد: شاهد آن هستیم به‌جای اینکه تضمینی برای استرداد مبالغ تعیین کنند، به یک‌باره صورت‌مسئله پاک کرده‌اند، به‌شکلی‌که نحوه کارکرد مشاوران املاک به چالش کشیده شده است. این در حالی است که اگر همان رویکرد سابق شکل قانونی به خود می‌گرفت، بهتر از اجرای شیوه جدید بود. رئیس اتحادیه مشاوران املاک تاکید کرد: باتوجه به اینکه قانون جدید موجب سرگردانی مشاوران املاک و خریدار و فروشنده شده است، باید مورد اصلاح و بازنگری قرار گیرد، چراکه مسلما چنین نقص‌هایی در ساماندهی بازار مسکن تاثیر منفی خواهد گذاشت. گودرزی اظهار کرد: با اینکه همواره اتحادیه مشاوران املاک از توسعه سامانه‌های ثبت قرارداد استقبال کرده است، اما شاهد آن بودیم که ثبت قراردادهای عادی در این سامانه‌ها قطع شد و در سامانه کاتب فقط اسنادی که پس از تاریخ ۰۳/۰۴/۱۴۰۳ صادر شده است، ثبت می‌شود یا اسناد تک‌برگ سبزرنگ می‌توانند در این سامانه با عنوان قرارداد پیش‌نویس یا قرارداد یکسان ثبت شوند و متعاملین پس از مراجعه به دفاتر اسناد، ادامه فرآیند اداری را طی کنند. وی ادامه داد: از آنجایی که پیش‌نویس قراردادهای ملکی نه اثر حقوقی دارد، نه ثبتی، چنانچه متعاملین طی ۵ روز به دفترخانه مراجعه نکنند، قرارداد باطل می‌شود، به این ترتیب حق کمیسیون مشاوران املاک از بین خواهد رفت.

ثبت اسناد عادی چالش‌زا شده است

رئیس اتحادیه مشاوران املاک گفت: در حالی مشاوران املاک در راستای اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول هرگونه قرارداد خارج از قالب‌های مصوب و ثبت رسمی را نباید انجام دهند که مردم برای ثبت قراردادهای اسناد عادی سردرگم شده‌اند.

گودرزی افزود: باتوجه به اینکه نیمی از معاملات در شهرستان‌ها به‌صورت وکالتی و عادی در جریان است، منع مشاوران املاک از تنظیم قرارداد برای این نوع معاملات چالش‌زا خواهد شد. وی گفت: باتوجه به اینکه مشاوران املاک کار دلالی خود را انجام می‌دهند، باید حق الزحمه‌شان به‌طورکامل پرداخت شود تا در آینده با مشکلات حقوقی و عدم‌پرداخت وجه توسط متعاملین مواجه نباشند.

هر روز یک سامانه تعریف می‌شود

رئیس اتحادیه مشاوران املاک ادامه داد: در حال‌ حاضر شاهد آن هستیم که برای هر نهادی یک سامانه معرفی می‌کنند، اما صنف مشاوران املاک هر روز با طراحی یک سامانه مواجه می‌شود، بدون اینکه حتی کوچک‌ترین مشورتی با این صنف کرده باشند. در حال ‌حاضر مکاتباتی با نهادهای ذی‌ربط و مربوطه انجام شده تا در بخشنامه‌هایی که برای این صنف صادر می‌شود، موردبازنگری قرار گیرد.

مشاوران املاک دانش حقوقی ندارند

مجید گودرزی، کارشناس بازار مسکن به صمتپ گفت: باتوجه به اینکه در بخش ثبت اسناد و املاک یکسری دسترسی‌ها به سامانه املاک و اسکان و سامانه کاتب لازم است، قوه قضائیه تشخیص داده در اختیار مشاوران املاک قرار ندهد. به‌عبارت دیگر، چون اسناد ثبت‌شده وجهه حقوقی و رسمی پیدا می‌کنند و مشاوران املاک قادر به پاسخگویی به نیازهای حقوقی این دسترسی‌ها نیستند، برای کاهش پرونده‌های قضایی، قانون‌گذار تشخیص داده معاملات در دفاتر اسناد رسمی ثبت شوند.

وی تاکید کرد: درگذشته به‌علت ثبت نشدن قانونی معاملات ملک با حجم عظیمی از شکایت‌ها مواجه بودیم، به‌طوری‌که سالانه بیش از یک میلیون و 400 هزار پرونده ملکی وارد دستگاه قضا می‌شد، بنابراین ضروری بود که تحول مثبتی در این زمینه رخ می‌داد. ضمن اینکه رهبر معظم انقلاب هم در دیدار مسئولان قضایی کشور تاکید کردند؛ قراردادهای غیررسمی باید ملغی و از درجه اعتبار ساقط شوند. این یک تحول عظیم در بخش املاک بود که باید با دقت و دانش کافی انجام می‌گرفت. در حال‌ حاضر تمام هم‌ و غم این است که اسناد قولنامه و غیررسمی تبدیل به اسناد رسمی شوند و از طرف دیگر، نقل و انتقالات آنها حساب‌شده انجام شود.

این کارشناس بازار مسکن ادامه داد: به‌علت پیچیدگی و مباحث فنی و حقوقی از مشاوران املاک نمی‌توان انتظار رعایت قوانین و مقررات و ثبت درست قراردادها را داشت. بنابراین این یک قدم رو به جلوست، چون بخشی از فعالیت مشاوران املاک به بازدید و شناسایی ملک و مشاوره برمی‌گردد، اما در بخش حقوقی و فنی نمی‌توان به مشاوران املاک تکیه کرد،زیرا ورود به این صنف نیاز به مدرک خاصی ندارد.

گودرزی با بیان اینکه نابسامانی در ثبت قراردادها از چالش‌های معاملات ملک است، گفت: رد و بدل بی‌پایه و اساس پول، چالش‌برانگیز شده بود، به‌طوری‌که پرونده‌های زیادی در این‌باره در دستگاه قضا تشکیل شده است، بنابراین ثبت رسمی قراردادها موجب کاهش دعاوی و قانونمند شدن انتقال اسناد و نرخ املاک خواهد شد.

درآمد بی‌حساب‌وکتاب مشاوران املاک

وی تصریح کرد: پولی که مشاوران املاک از متعاملین دریافت می‌کنند، با خدماتی که ارائه می‌دهند، هیچ سنخیتی ندارد و باعث نارضایتی گسترده مردم شده است. برای مثال حق کمیسیون مشاوران املاک در برخی از املاک صنعتی و تجاری و مناطق یک، ۲ و ۵ تهران، از تمام درآمد یک کارمند یا بازنشسته بیشتر است. این هزینه‌هایی که دریافت می‌کنند، رقم درشتی است که مردم آن را ناعادلانه می‌دانند.

این کارشناس بازار مسکن ادامه داد: به هرحال ورود به حرفه واسطه‌گری در کشورهای پیشرفته به گذراندن دوره‌های متعدد و اخذ مدارک دانشگاهی منوط است، اما شاهد آن هستیم که مشاوران املاک قادر نیستند، چنین خدماتی ارائه دهند، چون در رشته‌های غیرمرتبط تخصص دارند و مدرک تحصیلی لازم را ندارند یا دوره‌های آموزشی که گذرانده‌اند، از کارآیی لازم برخوردار نبوده تا خدمات بهتری ارائه دهند. مردم هم عموما زیر بار پرداخت چنین پول‌هایی نمی‌روند و معتقدند، باید خدمتی ارائه دهند. گودرزی اظهار کرد: قانونمند شدن قراردادهای ملکی می‌تواند کمک زیادی به حل و فصل مشکلات این بخش کند. نباید انتظار داشت مشاوران املاک که از دانش تخصصی لازم برخوردار نیستند، تصمیمات حقوقی بگیرند و به سامانه‌های تخصصی و ملی دسترسی داشته باشند. وی گفت: مشکلاتی که مشاوران املاک برای خریداران، مستاجران و... به‌وجود آورده‌اند، بسیار زیاد است و از حجم پرونده‌های قضایی کاملا مشهود است. امیدوارم که با این تغییر و تحولات رویه خود را تغییر دهند، چون یک رویه ناصواب بود و حق کمیسیونی که دریافت می‌کردند، مشکلاتی برای مردم به‌وجود می‌آورد، به طوری‌که موجب بی‌سر و سامانی بازار مسکن شده بود. بسیاری از مردم به‌خاطر اقدامات مشاوران املاک، سال‌ها درگیر رفت و آمد به دستگاه قضا شده بودند. این کارشناس بازار مسکن در پاسخ به این سوال که چرا این صنف را ساماندهی نکرده‌اند که در حال ‌حاضر با چنین مشکلاتی  مواجه نباشیم، گفت: مشاوران املاک باید در قبال پولی که می‌گیرند، خدماتی ارائه دهند، اما آیا توان این کار را دارند؟‌ آیا تخصصی در این زمینه دارند؟ آیا پول‌های کلان بدون خدمات قابل‌توجه دریافت نکرده‌اند؟ آیا مشکلی به مشکل مردم اضافه نکرده‌اند؟‌ و اگر عملکردشان خوب بوده، چرا پرونده‌های زیادی در محاکم قضایی در این‌باره وجود دارد؟ رفتارهای غیرحرفه‌ای مشاوران املاک در سال‌های گذشته موجب طرح دعاوی متعدد در محاکم شده است. از طرف دیگر، صنعت ساختمان و بازار مسکن به‌طورکامل قفل شده است و شکی نیست بخشی از این بحران هرچند کم، مربوط به عملکرد مشاوران املاک می‌شود، چراکه در بخش قیمت‌سازی ورود می‌کنند و بدون هیچ کارشناسی یا روش استانداردی نرخ ملک را تعیین می‌کنند. بسیاری از آگهی‌های ملکی را مشاوران املاک منتشر می‌کنند که اکنون به معضلی تبدیل شده، چراکه بیشتر این آگهی‌ها در راستای افزایش بی‌رویه و خودسرانه نرخ املاک است. گودرزی اظهار کرد: به‌همین‌دلیل این صنف باید ساماندهی و به‌روز شود تا تناسبی بین خدماتی که ارائه می‌دهند و پولی که از مردم دریافت می‌کنند، وجود داشته باشد.

سخن پایانی

ورود به حرفه واسطه‌گری در کشورهای پیشرفته منوط به گذراندن دوره‌های متعدد و اخذ مدارک دانشگاهی است، اما شاهد آن بودیم که مشاوران املاک بدون گذراندن دوره‌های تخصصی به‌دنبال شناسایی و معرفی ملک پول‌های کلانی به جیب می‌زدند. در حال ‌حاضر با طراحی سامانه‌هایی نظیر خودنویس و کاتب فعالیتشان محدودتر شده است و به نسبت خدماتی که ارائه می‌دهند حق‌الزحمه دریافت می‌کنند. البته تغییر و تحولات در ثبت معاملات ملکی به مذاق فعالان این حوزه، خوش نیامده و درخواست اصلاح و بازنگری از مسئولان ذی‌ربط دارند.