وصول ناچیز مالیات بر خانه‌های خالی

براساس داده‌های رسمی، مجموع مالیات وصول‌شده از خانه‌های خالی در سراسر کشور به ۳۴.۵۸ میلیارد ریال معادل حدود ۳.۴۶میلیارد تومان رسیده؛ رقمی که به‌گفته کارشناسان بیانگر اجرای بسیار محدود این قانون در سطح ملی است.

آمارها نشان می‌دهد، شمال تهران به‌تنهایی با پرداخت ۲۴.۸۲میلیارد ریال، حدود ۷۱.۷ درصد از کل مالیات اخذشده را به خود اختصاص داده است؛ اختلافی چشمگیر که این منطقه را با فاصله زیاد در صدر قرار می‌دهد. رتبه دوم نیز متعلق به محدوده عباس‌آباد است، اما با فاصله‌ای قابل‌توجه نسبت به مناطق شمالی پایتخت. 

به‌گزارش تحلیلگران، تمرکز عمده وصولی‌ها در شمال تهران به‌دلیل تراکم بالاتر واحدهای خالی و ارزش اجاره‌ای بسیار بیشتر این املاک است؛ موضوعی که نشان می‌دهد بخش قابل‌توجهی از سرمایه قفل‌شده در بازار مسکن در گران‌ترین مناطق پایتخت متمرکز شده است. این ارقام تاکید می‌کند که مسکن در شمال تهران بیش از گذشته نقش یک کالای سرمایه‌ای لوکس را ایفا می‌کند، در حالی که بخش زیادی از خانوارها همچنان با کمبود دسترسی به سرپناه روبه‌رو هستند.

شمال تهران به‌مثابه دوبرابر کل کشور

با در نظر گرفتن سهم ۷۱.۷ درصدی شمال تهران از کل مالیات، می‌توان مفهوم موردنظر شما را به‌خوبی تبیین کرد. اگرچه از نظر تعداد واحد فیزیکی، شمال تهران دوبرابر کل خانه‌های خالی کشور نیست، اما از نظر وزن اقتصادی و ارزش مالیاتی، سهم این منطقه به‌اندازه‌ای عظیم است که گویی ثروت قفل‌شده آن بر تمام کشور سایه انداخته است. این تمرکز به این معناست که بیشترین بار مالیاتی و ظرفیت درآمدزایی این قانون، نه در سطح کلان شهرها، بلکه صرفا در یک منطقه لوکس پایتخت متمرکز شده است. این موضوع نشان می‌دهد که دولت در هدف اصلی خود برای توزیع عرضه مسکن شکست خورده و صرفا توانسته است بخش کوچکی از خانه‌های بسیار گران‌قیمت را مشمول جریمه کند.

مقایسه وصولی و ظرفیت واقعی مالیات

ضعف اجرای قانون زمانی ملموس می‌شود که مبلغ وصول‌شده ۳.۴۶ میلیارد تومانی را در برابر اهداف و ظرفیت واقعی درآمدزایی قرار دهیم. هدف درآمدی تعیین‌شده در بودجه دولت‌ها از محل اخذ مالیات بر خانه‌های خالی بسیار بالاتر بوده و برای مثال در بودجه ۱۴۰۳، به میزان هزار میلیارد تومان پیش‌بینی شده بود. در عمل، آمار وصولی ۳.۴۶ میلیارد تومانی، تنها حدود ۰.۳۴ درصد از هدف تعیین‌شده را محقق کرده که نشان‌دهنده ناکامی مطلق قانون در تامین منابع مالی و فشار به بازار عرضه مسکن است.

۶۹ هزار برابر اختلاف! 

برآوردهای کارشناسی نشان می‌دهد که ظرفیت واقعی مالیات‌ستانی از خانه‌های خالی در کشور تا ۲۴۰ هزار میلیارد تومان در سال می‌رسد؛ رقمی که برپایه تخمین حدود ۴ میلیون واحد خالی و محاسبه نرخ متوسط مالیات سال دوم خالی‌ماندن به‌دست آمده است. با این حال، طبق آمار رسمی، میزان مالیات وصول‌شده از این محل تنها ۳.۴۶ میلیارد تومان بوده است. مقایسه این دو عدد نشان می‌دهد که فاصله بین ظرفیت و عملکرد دولت بیش از ۶۹ هزار برابر است؛ اختلافی که کارشناسان آن را نشانه شکست جدی در اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی می‌دانند. به‌گفته تحلیلگران، این شکاف بزرگ ثابت می‌کند که قانون مذکور نه‌‎تنها نتوانسته ابزار موثری برای کنترل بازار مسکن باشد، بلکه دولت را از یک منبع درآمدی عظیم برای تامین مالی طرح‌های عمرانی، خدمات عمومی و حتی پرداخت یارانه‌های نقدی محروم کرده است.

مالیات بر خانه خالی، ابزاری تنظیم‌کننده

در همین زمینه فرشید ایلاتی، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: مالیات برخانه‌های خالی، برای محلی برای درآمدزایی نیست، بلکه یک ابزار تنظیم‌کننده است. در واقع این نوع مالیات برقرار می‌شود، نه برای کسب درآمد بلکه مشوقی است تا مالکان خانه‌های خالی را به فروش برسانند یا اجاره دهند. بنابراین نباید وصولی مالیات بر خانه‌های ملاک باشد، بلکه باید بررسی شود که این ابزار جدید چقدر کارآیی داشته و موجب شده است واحدهای خالی به بازار عرضه شود.

وی افزود: هرچقدر وصولی مالیات از خانه‌های خالی کمتر باشد، اما عرضه واحدهای مسکونی بیشتر باشد، نشان‌دهنده آن است که قانون مالیات بر خانه‌های خالی به‌درستی اجرا شده است.

سامانه‌ای که هنوز کامل نشده است

این کارشناس بازار مسکن در پاسخ به این سوال که چرا وصول مالیات از خانه‌های خالی بسیار پایین‌تر از حد انتظار بوده، گفت: هنوز سامانه‌های املاک و اسکان کامل نشده است و باید پوشش آن به ۱۰۰ درصد برسد، یعنی تمام مالکان و ساکنان و بهره‌برداران املاک اطلاعات‌شان در آن ثبت شود. در صورتی که چنین اتفاقی بیفتد، اطلاعات هر واحد مسکونی از لحاظ سکونت مشخص می‌شود.

ایلاتی اظهار کرد: دولت نباید نگاه درآمدی به سیاست مالیات از خانه‌های خالی داشته باشد، در واقع باید به‌قدری نرخ مالیات را افزایش دهد که برای مالک صرف نکند مسکن را احتکار و مالیات هم پرداخت کند. سپس مبلغ مالیات را از خریدار واقعی بگیرد. به‌عبارت دیگر، اگر نرخ مالیات بر خانه‌های خالی به‌قدری بالا باشد که مالک یا سوداگران و دلالان نقره‌داغ شوند، احتکار مسکن برای‌شان صرفه اقتصادی نخواهد داشت.

نرخ مالیات باید به ۳۳ درصد برسد

وی تاکید کرد: زمانی که نرخ مالیات ۳۳ درصد ارزش واحد مسکونی باشد، اگر 3 سال مالکی مالیاتش را پرداخت نکند، در تملک دولت درخواهد آمد، اما اگر نرخ مالیات پایین باشد، مسلما مالک مالیات را از جیب خریدار واقعی پرداخت خواهد کرد. این کارشناس بازار مسکن گفت: بنابراین مالیات بر خانه‌های خالی باید براساس تورم عمومی تعیین شود، به عبارتی اگر تورم ۴۰ درصد است، باید ۵۰ درصد ارزش ملک مالیات اخذ شود.

ایلاتی تاکید کرد: تعیین چنین نرخی می‌تواند موجب شود مالکانی که واحدهای خالی در اختیار دارند، واحدهای خود را به‌فروش برسانند یا اجاره دهند، به این ترتیب ثبات قیمتی و حتی کاهش نرخ در بازار اجاره را شاهد خواهیم بود.

عملکرد نامناسب سازمان امور مالیاتی

همچنین مقداد همتی، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: در حوزه مسکن انواع و اقسام مالیات نظیر مالیات بر ارزش‌افزوده زمین، خانه‌های لوکس و خانه‌های خالی داریم. جنس سیاست مالیات بر خانه‌های خالی درآمدزایی نیست بلکه تنبیهی است تا مالک خانه خالی را نگه ندارد. سازمان مالیاتی باید متوجه باشد همه مالیات‌ها جنس‌شان درآمدزایی نیست. به عبارتی، اگر چه مالیات بر خانه‌های لوکس بیشتر جنبه درآمدزایی دارد، اما مالیات بر خانه‌های خالی تنبیهی است.

وی تصریح کرد: در حال‌ حاضر به‌علت عملکرد نامناسب سازمان امور مالیاتی، اخذ مالیات از مسکن جنبه درآمدزایی پیدا نموده و مسکن را به کالایی سرمایه‌ای تبدیل کرده است. این در حالی است که در تمام دنیا مسکن کالایی مصرفی است. زمانی که مسکن به کالای مصرفی تبدیل می‌شود، برای جلوگیری از احتکار این کالا، سیاست مالیات بر خانه‌های خالی پیاده می‌شود.

این کارشناس بازار مسکن گفت: به‌علت عملکرد نامناسب سازمان امور مالیاتی و عدم‌توجه و پیگیری وزارت راه و شهرسازی به‌عنوان متولی بازار مسکن، شاهد آن هستیم که مالیات بر خانه‌های خالی آن‌طور که باید اجرا نمی‌شود.

همتی تاکید کرد: وقتی وزارت راه و شهرسازی پیگیری نمی‌کند، سازمان امور مالیاتی هم جنس مالیات تنبیهی را درآمدی می‌بیند.

میزان مالیات باید بالا باشد

این کارشناس بازار مسکن گفت: باید میزان مالیات بر خانه‌های خالی آنقدر بالا باشد که برای دلال و سوداگر صرف نکند واحد مسکونی را نگه دارد و مالیات هم پرداخت کند، سپس گران‌تر به خریدار واقعی بفروشد. به‌عبارت دیگر، مالیات خانه‌های خالی نباید از جیب مصرف‌کننده نهایی پرداخت شود.

وی افزود: از سوی دیگر، در شناسایی املاک خانه‌های خالی چندان موفق عمل نکرده‌ایم. در واقع سازمان امور مالیاتی شاخص لازم را برای شناسایی خانه‌های خالی ایجاد نکرده است. برای ایجاد سازکار لازم باید بانک یا سامانه اسکان داشته باشیم که مشخص شود که افراد یک شهر در کدام منطقه ساکن هستند، به این ترتیب مشخص می‌شود که کدام خانه‌ها خالی هستند تا مالکان‌شان مالیات پرداخت کنند.

همتی تصریح کرد: ایراد اصلی مربوط به سازمان امور مالیاتی نیست، بلکه باید به عملکرد وزارت راه و شهرسازی خرده گرفت که پیگیری لازم را در این‌باره انجام نداده است.

وی در پاسخ به این سوال که چرا بیشتر خانه‌های خالی در شمال تهران هستند، گفت: چون مسکن به کالای سرمایه‌ای تبدیل شده و سوداگران در هر منطقه‌ یا شهری که رشد بیشتری داشته باشد، سرمایه‌گذاری می‌کنند.

این کارشناس بازار مسکن گفت: در سایر کشورها قوانینی وجود دارد که جلوی احتکار زمین یا ملک را می‌گیرد. برای مثال شهرداری اعلام می‌کند اگر مالک طی ۵ سال ساخت‌وساز در زمین خود انجام ندهد، کل زمین به مصادره شهرداری در خواهد آمد.

سخن پایانی

مالیات بر خانه‌های خالی پس از چند سال هنوز به‌طورکامل اجرا نشده است. در واقع راه شناسایی املاک از طریق سامانه املاک و اسکان نتیجه‌ای جز اتلاف وقت نداشته، چراکه تکمیل این سامانه بسیار زمانبر شده است. کارشناسان معتقدند؛ اگر وزارت راه و شهرسازی نظارت دقیق‌تری بر عملکرد سازمان امور مالیاتی داشت، امروز با چنین وضعی مواجه نبودیم. ضمن اینکه مبلغ مالیات بر خانه‌های خالی باید به‌قدری افزایش یابد تا پرداخت مالیات برای سوداگر و دلال به‌صرفه نباشد.