تهیه و اجاره مسکن یکی از مهم‌ترین دغدغه‌ها و مشکلات مردم به‌ویژه در چند سال اخیر بوده است که انتظار می‌رود دولت با ورود موثر خود به این حوزه و اجرا و طرح‌ریزی برنامه‌های منظم و کارشناسی‌شده مانند راه‌اندازی سامانه املاک و نظارت دقیق‌تر بر بحث مالیات خانه‌های خالی و لوکس بتواند کمی از دغدغه و فشار تهیه مسکن و اجاره آن را از دوش مردم کم کند، همچنین در صورت امکان، بازار مسکن روندی عادلانه و منطقی به‌خود بگیرد. از آنجا که مسکن یک بازار سرمایه‌ای به‌شمار می‌رود، نوسانات بازار ارز و طلا تاثیر بسیاری بر این حوزه داشته‌اند به‌گونه‌ای که با افزایش نرخ دلار، خریدهای سرمایه‌ای در بازار مسکن افزایش پیدا کرد، اما با بازگشت نرخ دلار به محدود ۵۵ هزار تومانی، تمایل به خریدهای سوداگری در این بازار از بین رفته و در حال‌ حاضر بازار مسکن به فاز رکود با یک ثبات قیمتی بازگشته است.

از سوی دیگر، افزایش ساخت‌وساز به‌عنوان یکی از عوامل کنترل‌کننده مسکن تحت‌تاثیر 2 عامل نوسانات نرخ ارز و مصالح ساختمانی است که در مورد اول خوشبختانه تلاطمی نداریم، اما در زمینه مصالح ساختمانی، در حال‌ حاضر تورم عمومی در محدوده ۴۳ درصدی قرار دارد که این موضوع خود تاثیر مستقیمی بر نرخ مسکن خواهد داشت. دولت سیزدهم طی برنامه‌هایی که از حدود 2 سال گذشته در قالب طرح نهضت ملی مسکن آغاز کرده، توانسته است بیش از 2 میلیون و ۳۰ هزار واحد مسکونی را به مرحله ساخت برساند که با این اقدام مقداری از انتظارات تورمی ناشی از کمبود مسکن در آینده کنترل خواهد شد، اما باز هم از دولت انتظار می‌رود که با نفوذ و دخالت‌های موثر در بازار مسکن، بتواند آرامش و ثبات نسبی را به این حوزه بازگرداند و کمی از دغدغه‌های مردم را در زمینه تهیه مسکن کاهش دهد.

فاصله بازار از رکود

برخی کارشناسان حوزه املاک، معتقدند فصل پایانی سال ۱۴۰۲، تحرکی نسبی در بازار مسکن و آپارتمان به‌وجود آورده است. اما اکنون باتوجه به فاصله گرفتن بازار از رکود چندماهه، آیا زمان مناسبی برای ورود به بازار مسکن محسوب می‌شود؟

سال ۱۴۰۲ آخرین روزهای خود را می‌گذراند. بازار ملک و مسکن از ابتدای تابستان امسال تحت‌تاثیر تورم و سیاست‌های انقباضی دولت، در رکودی بی‌سابقه فرو رفته که حتی کاهش نسبی قیمت‌ها هم، درمان مفیدی برای آن نبوده است. در این شرایط، برخی کارشناسان معتقدند که براساس قانونی نانوشته و سنتی، معاملات مسکن در آستانه نوروز روندی افزایشی دارد. بر این اساس، آیا اکنون زمان مناسبی برای ورود به بازار مسکن است؟ سیاست‌های دولت چه افقی برای بازار مسکن در سال آینده ترسیم کرده است؟

جا ماندن بازار مسکن از تب‌وتاب و گرانی شب عید

فرشید ایلاتی، کارشناس مسکن اظهار می‌کند: به‌طورمعمول شب عید بازار مسکن با یک تقاضای سنتی روبه‌رو است که تعدادی از خریداران، خریدهای خود را در این بازه زمانی انجام می‌دهند، به‌همین‌دلیل در این محدوده زمانی، یک درصد افزایش معاملات را خواهیم داشت، اما اگر بخواهیم به‌طوردقیق بگوییم، افزایش قیمتی نخواهیم داشت، از آنجا که بازار مسکن در حالت رکود به‌سر می‌برد، قدرت چانه‌زنی به‌دست خریداران است و این خود فرصت بسیار خوبی برای متقاضیان این حوزه و رفع نیازشان است.

وی اضافه کرد: اگر بخواهیم نرخ مسکن را موردبررسی قرار دهیم، می‌توان گفت سال آینده بازار مسکن دچار جهش تولید خوبی خواهد شد و از این ناحیه به اعداد مطلوبی دست پیدا خواهیم کرد که حتی ممکن است سال آینده به رکوردهای نزدیک یک میلیون نیز دست پیدا کنیم، از این‌رو درباره مسکن شرایط خیلی خوبی خواهیم داشت.

تکمیل و پیاده‌سازی سامانه املاک

کارشناس مسکن در ارتباط با کنترل تقاضا ادامه می‌دهد: با پیاده‌سازی و تکمیل سامانه املاک و اسکان، همچنین اتصال این سامانه به تمام خدمات ارائه‌شده به یک واحد مسکونی مانند آب، برق و گاز نه‌تنها موجب تکمیل این سامانه خواهد شد، بلکه موجب اجرای سیاست‌های مالیاتی نیز می‌شود و تا زمانی که این سامانه وجود نداشته باشد، دولت در شناسایی خانه‌های خالی، اعمال مالیات بر املاک لوکس، سوداگری و معاملات مکرر مشکل خواهد داشت که حل این چالش بسته به تکمیل این سامانه است؛ بنابراین دولت باید طی یک اقدام و برنامه‌ریزی منظم این سامانه را تکمیل کند تا بتواند در کنار افزایش تولید مسکن، تقاضای بازار مسکن را نیز به‌خوبی کنترل کند.

ایلاتی بااشاره به اینکه بازار مسکن یک بازار سرمایه‌ای است، می‌گوید: بازار مسکن علاوه بر آنکه ارتباط تنگاتنگی با دلار و ارز دارد، تحت‌تاثیر سایر بازارهای سرمایه‌ای مانند سهام است و تا زمانی که بحث سرمایه‌ای بودن مسکن مطرح است، نمی‌توانیم نرخ آن را به‌سرعت در یک شرایط نزولی قرار دهیم.

وی اظهار می‌کند: بازار مسکن نیازمند سرمایه‌گذارانی است که به‌دنبال سود منطقی هستند، اما تقاضاهای سوداگرانه که به‌دنبال خرید، فروش، دلالی و افزایش نرخ مسکن هستند، باید با سیاست‌های مالیاتی از بازار خارج شوند، به‌همین‌خاطر علاوه بر خارج کردن تقاضاهای سرمایه‌ای باید تقاضاهای سوداگرانه از بازار مسکن خارج و تفکیک شود، زیرا تا زمانی که این اتفاق رخ ندهد، نوسانات نرخ مسکن ادامه‌دار خواهد بود، اما با فراهم شدن مقدمات آن می‌توان گفت حداقل دیگر با جهش‌های نجومی مسکن روبه‌رو نخواهیم شد و طی یک مسیر منطقی و زیر نرخ تورم عمومی نه مانند حال حاضر که بالای نرخ تورم عمومی کشور، قیمت مسکن در حال نوسان است، می‌توانیم شرایط بهتری را در نرخ مسکن داشته باشیم.

تاثیر نوسانات ارز و طلا بر بازار مسکن

کارشناس مسکن عنوان می‌کند: از آنجا که پیش‌تر هم به این موضوع اشاره کردیم، به‌دلیل آنکه بازار مسکن یک بازار سرمایه‌ای است، پس زمانی که مسکن گران می‌شود، خدمات هم متقابلا گران خواهد شد، اما تفاوتی که فضای مسکن با دیگر بازارهای سرمایه‌ای مانند سکه دارد، این است که در صورت گرانی سکه، تنها خود سکه گران می‌شود، اما با گران شدن مسکن، اجاره‌بها نیز گران خواهد شد که به‌دنبال آن گرانی خدمات نیز رخ می‌دهد، از این‌رو تاثیر بیشتری بر تورم خواهد داشت، در نتیجه کنترل نرخ مسکن می‌تواند کنترل تورم عمومی کشور را به‌دنبال داشته باشد و تأثیر مثبتی بر آن بگذارد.

ایلاتی اضافه می‌کند: در حال ‌حاضر مسکن به‌طورکامل یک کالای سرمایه‌ای است؛ حدود ۷۰ تا ۸۰ درصد تقاضای موجود در بازار، تقاضای سرمایه‌ای است و از این‌رو یک چسبندگی سریع بین نرخ دلار، طلا و مسکن به‌وجود آمده است، چراکه در گذشته با تاخیر زمانی این واکنش‌ها اتفاق می‌افتاد و بازار مسکن به‌طورمعمول آخرین بازاری بود که به نوسانات نرخ ارز واکنش نشان می‌داد، اما در حال‌ حاضر این فاصله زمانی بسیار کم شده و قیمت‌ها خیلی سریع با نرخ ارز اصلاح می‌شوند و این نشان‌دهنده آن است که بازار مسکن به‌طورکامل به یک بازار سرمایه‌ای تبدیل شده، از این‌رو لازمه پیاده‌سازی سیاست‌های مالیاتی بر بازار مسکن به‌شدت حس می‌شود، همچنین با ادامه‌دار بودن این شرایط همبستگی و تاثیرپذیری نرخ مسکن از سایر کالاها هم تداوم خواهد داشت.

وی در پایان می‌گوید: اینکه سازندگان مسکن با هر قیمتی که مایل هستند قیمت‌گذاری خانه‌ها را انجام می‌دهند، نشان‌دهنده رها شدن قیمت‌گذاری بازار مسکن است و دولت هیچ‌گونه دخالت یا ورودی در این حوزه ندارد، در واقع این مردم هستند که به‌دلیل شرایط حاکم بر بازار تحت‌فشار هستند، پس دولت همچون حوزه‌های مختلف به این موضوع هم باید بپردازد و تقاضاها را مدیریت کند و از تقاضاهایی که به‌دنبال افزایش نرخ مسکن هستند، با جریمه و مجازات جلوگیری کند.

تحرک خریداران بیشتر شد

منصور غیبی، کارشناس مسکن درباره شرایط فعلی بازار املاک گفت: «همان‌طور که پیش‌بینی می‌شد با نزدیک شدن به پایان سال، تحرک خریداران در بخش مسکن و معاملات ملکی با رونق نسبی مواجه است و حداقل، حضور و پرسش در این زمینه افزایش یافته است.»

وی افزود: «براساس مطالعات میدانی، این تراکم تقاضا در غرب منطقه ۵، جنوب منطقه ۲، محدوده مرکزی مناطق ۹ و ۱۰ و همچنین بخش مرکزی منطقه ۴ از لحاظ پرسش و پاسخ و حضور برای اطلاع از نرخ خرید و فروش ملک بیشتر بوده، البته همان‌طور که بیان شد، این تراکم فعلی باتوجه به نزدیکی سال نو طبیعی است.»

غیبی همچنین در زمینه چشم‌انداز بازار مسکن باتوجه به سیاست‌های دولت توضیح داد: «نکته بعدی در بحث ملک و آپارتمان و شرایط این بازار در روزهای انتهایی سال ۱۴۰۲ و نزدیکی ورود به سال جدید، این است که با نظر به آنچه دولت در سیاست‌ها، برنامه‌های اقتصادی و برنامه و بودجه‌ای که به مجلس ارائه داده، تورم و افزایش قیمتی در حوزه خدمات، کالا و همچنین ملک و آپارتمان را تایید و تعریف کرده است.»

وی در این‌باره ادامه داد: «به‌نظر می‌رسد این شاخص بین ۳۰ تا ۴۰ درصد افزایش داشته باشد. البته اگر نظام سوداگری و دلالی باتوجه به انتظارات تورمی بالا باشد، محتمل است این درصد نیز بالاتر نیز برود.»

متقاضیان مصرفی تا پایان امسال خرید کنند

این کارشناس بازار مسکن درباره زمان مناسب برای خرید مسکن اظهار کرد: «باتوجه به این موارد، می‌توان پیشنهاد کرد کسانی که به‌عنوان مصرف‌کننده علاقه‌مند به خرید ملک هستند، پیش از شروع سال جدید، اقدام لازم را انجام دهند. به‌طبع در این صورت برندگان، مصرف‌کنندگان واقعی خواهند بود.»

باتوجه به اینکه نرخ مسکن در سال آینده صعودی پیش‌بینی می‌شود، خرید ملک و آپارتمان می‌تواند طی یک سال آینده برای خریداران این حوزه سودآور باشد. این در حالی‌ است که این کالای اساسی در سالی که گذشت، همسو با رکود در بازار، سود چشمگیری را برای خریدهای سرمایه‌ای به‌همراه نداشته است.

سخن پایانی

باتوجه به اهمیت مسکن که علاوه بر اینکه از دغدغه‌های مردم است، یکی از موضوعات چالش‌برانگیز صنعت و اقتصاد کشور نیز به‌شمار می‌رود، پس لازم است مجلس غیر از تصویب مصوبات، از کارشناسی و اجرایی بودن آنها نیز مطمئن شود؛ چراکه تنها تصویب یک طرح، راه‌حل مناسب نخواهد بود و مهم‌تر از آن، امکان اجرایی شدن آن طرح و مصوبه است، همچنین بااشاره به‌گفته کارشناسان این حوزه، دولت همچون دیگر زمینه‌هایی که به آن ورود کرده است، باید به حوزه مسکن و زمین نیز ورود موثری داشته باشد و با تصویب و اجرایی‌سازی قوانین سختگیرانه، جلوی تورم، افزایش نرخ و جولان سوداگران این بازار را بگیرد. با آنکه دولت طرح‌هایی در قالب نهضت ملی مسکن و پروژه‌های مشابه آن اقداماتی را انجام داده، اما شواهد نشان‌دهنده آن است تا زمانی که قیمت‌گذاری‌ها به‌دست سازندگان است، بازار مسکن به ثبات نسبی نخواهد رسید و تنها مردم هستند که در این میان به‌دلیل نبود قوانین مشخص تحت‌فشار و مشکلات تهیه مسکن و زمین خواهند بود.