خانه‌های روستایی درخطرهستند
وقوع بلایای طبیعی نظیر زلزله و سیلاب، زنگ خطر بهسازی و نوسازی واحدهای فرسوده روستایی را به‌صدا درآورده است.
از سال ۱۳۸۴ و در ماده ۱۱ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن از سال ۱۳۸۷ ، نوسازی واحدهای فرسوده به ویژه در مناطق روستایی موردتوجه قرار گرفت و مطابق قوانین مذکور، دولت ها مکلف به ساخت و نوسازی حداقل ۲۰۰ هزار واحد مسکونی در روستاها شدند، زیرا در سال ۱۳۸۴ ، تنها ۳۱۰ هزار واحد روستایی از ۴ میلیون و ۴۳۰ هزار کل واحدها در این مناطق مقاوم سازی شده و بیش از ۴ میلیون و ۱۰۰ هزار واحد روستایی غیرمقاوم و فرسوده بوده اند. به عبارت دیگر، نزدیک به ۱۸ میلیون نفر از روستاییان در صورت وقوع مخاطرات طبیعی از جمله سیل و زلزله با خطر روبه رو می شدند.
در همین راستا در قوانین برنامه توسعه کشور، دولت مکلف است سالانه نوسازی بیش از ۲۰۰ هزار واحد مسکن روستایی را در دستور کار قرار دهد و با پرداخت تسهیلات با کارمزد ۵ درصد و تامین مابه التفاوت سود آن، اقدام کند که متاسفانه این اقدام با چالش های زیادی روبه رو شده و تاخیر بانک ها در پرداخت تسهیلات ساخت مسکن روستایی مشکلات زیادی را در این بخش به وجود آورده است. صمت در این گزارش علت تاخیر بانک ها در پرداخت این تسهیلات ساخت مسکن روستایی را بررسی کرده است.
عملکرد دولت ها در نوسازی مسکن روستایی
به گزارش بنیاد مسکن انقلاب اسلامی، دولت ها از سال ۱۳۸۴ تا سال ۱۴۰۰ مکلف بودند تا حدود ۳ میلیون و ۷۶۰ هزار واحد از واحدهای روستایی را با پرداخت وام ساخت مسکن روستایی، بهسازی و نوسازی کنند، در حالی که براساس آمار منتشره از سوی بنیاد مسکن انقلاب اسلامی به عنوان متولی ساخت وساز در روستاها، تنها حدود ۲ میلیون واحد مسکونی در روستاها تخریب و نوسازی شده اند و دولت ها در پرداخت وام ساخت مسکن روستایی برای قریب به یک میلیون و ۸۰۰ هزار واحد مسکونی عقب ماندگی دارند، به عبارت دیگر، عملکرد دولت ها برای نوسازی مسکن روستایی طی این ۱۷ سال، حدود ۵۱ درصد بوده است.
هر ساله و در دولت های مختلف از جمله دولت های نهم و یازدهم پرداخت این تسهیلات در دستور کار بوده و سازمان برنامه و بودجه تامین مابه التفاوت سود تسهیلات را برعهده داشته است. این در حالی است که در ماه های گذشته باوجود ابلاغ مصوبات شورای عالی مسکن توسط رئیس جمهور به سازمان برنامه و بودجه مبنی بر پرداخت وام ۲۰۰ میلیون تومانی مسکن روستایی، سازمان برنامه و بودجه نسبت به تامین مابه التفاوت سود تسهیلات اقدام نکرده و پرداخت تسهیلات ۲۰۰ میلیون تومانی مسکن روستایی، متوقف شده است.
در حال حاضر بانک مرکزی ضوابط پرداخت تسهیلات مسکن روستایی را به ۹ بانک (مسکن، صادرات، ملت، تجارت، ملی، سپه، رفاه کارگران، کشاورزی و پست بانک) ابلاغ کرده که این تسهیلات به تمامی روستاها برابر اولویت های ماده ۴ همین دستورالعمل برای احداث واحدهای مسکونی به متقاضیان اعطا می شود.
در این بین، همواره سهم سود متقاضی ۵ درصد خواهد بود و مابه التفاوت آن از سوی وزارت راه و شهرسازی تامین خواهد شد، همچنین، مجموع دوره ساخت و دوره بازپرداخت اقساط برای کلیه مشمولان طرح اعم از انفرادی و مجموعه ساز، ۲۴۰ ماه است که طول دوره ساخت ۲۴ ماه و مابقی به عنوان دوره فروش اقساطی منظور می شود.
تسهیلات تکلیفی، کارساز نیست
بیت الله ستاریان، کارشناس مسکن در رابطه با عملکرد بانک ها برای پرداخت تسهیلات ساخت مسکن روستایی به صمت گفت: تسهیلات تکلیفی همیشه یک سیاست تخریبی است. ساختار بانک ها باید به گونه ای باشد که با سیستم آزاد فعالیت کنند، درست همانند دیگر کشورهای دنیا که عملکرد بانک ها به طورکامل مستقل است.
وی بیان کرد: فشار دولت برای پرداخت تسهیلات مختلف مسکن باعث شده که بانک ها زیر بار این سیاست های به ظاهر تحمیلی نروند و از پرداخت این تسهیلات سر باز زنند. اتفاقی که در سال های اخیر شدت یافته و تمرکز را از سیستم بانکی گرفته است، همچنین با نگاهی به آمارها مشاهده می کنیم که این گونه اقدامات ممکن است باعث ورشکستی و زوال بانک ها در آینده شود.
ستاریان به صمت گفت: اقتصاد ناموزون و نامتعارف، یکی از مشکلات اصلی کشور است که تاثیر نامطلوبی بر بازار مسکن گذاشته و بیشتر دولت ها در گذشته این فشار اقتصادی را بر دوش بانک ها و بخش خصوصی انداخته اند. از طرفی باید محاسبه شود که چگونه بانک ها با تورم ۴۰ درصدی و نرخ های متفاوت بهره بانکی، توان پرداخت این حجم از تسهیلات را خواهند داشت.
اجرای یک سیاست تخریبی
ستاریان بیان کرد: در بیشتر کشورهای دنیا فرمول مشخصی برای نرخ بهره بانکی وجود دارد که متناسب با تورم موجود در هر کشور متغیر است،اما در کشور ما باتوجه به منابع محدود مالی و بستر اقتصادی نامناسب نرخ بهره به طوردائم در حال تغییر است و این امر باعث شده که بانک ها از سوی بانک مرکزی اخطار دریافت کنند و گاهی جریمه شوند.
این کارشناس مسکن با بیان اینکه تسهیلات تکلیفی در بیشتر مواقع کارساز نخواهد بود، به صمت گفت: ساختار بانک ها باید به گونه ای باشد که با سیستم آزاد کار کنند و مجری تخصصی برنامه های خود باشند.
درست است که گاهی از عملکرد و سیاست های بانک ها انتقاد می شود، اما زمانی که بانک ها در فشار مالی قرار بگیرند، با ضرر و ورشکستگی های جبران ناپذیری درکوتاه مدت روبه رو می شوند و هرج و مرج سیستم بانکی کشور را فرامی گیرد.
وی افزود: زمانی که تورم کشور روز به روز در حال افزایش است و نرخ بهره بانکی کنترل شده نباشد، باید با هموارسازی بسترهای اقتصادی در مسیری قرار گرفت که پرداخت تسهیلات به سمت تولید برود و موانع متعدد از سر راه برداشته شود.
ستاریان در پایان گفت: در حال حاضر مشکل اصلی کشور بستر اقتصادی نامناسب است که بر بازار مسکن نیز تاثیر گذاشته است، همچنین دولت می تواند با برنامه ریزی و مدیریت صحیح در راستای بهبود وضعیت اقتصادی گام بردارد و مشکل مسکن در کشور را ساماندهی کند.
حفظ استقلال بانک ها در پرداخت تسهیلات
حجت الله فرزانی، کارشناس بانکی درباره علت تاخیر بانک ها در پرداخت تسهیلات بخش مسکن به صمت گفت: در شرایطی که با پرداخت وام ساخت و نوسازی مسکن روستایی برای حداقل ۸۰۰ هزار واحد در سال می توان عقب ماندگی در بازسازی مناطق روستایی را جبران کرد، سرپیچی سازمان برنامه از دستور رئیس جمهوری برای پرداخت وام ساخت مسکن روستایی، تخلف و خسارت بار به نظر می رسد.
نرخ سود مصوب این تسهیلات برای دوران مشارکت مدنی و فروش اقساطی ۵ درصد و بانک عامل موظف است سود دوره مشارکت مدنی را به اصل تسهیلات اضافه کرده و سپس تقسیط کند. در کل باید توجه کرد که پرداخت این نوع تسهیلات باعث خلل در سیستم بانکی نشده و مشکل، زمانی اتفاق می افتد که استقلال بانک ها در پرداخت تسهیلات دلخواه زیرسوال رود.
پرداخت تسهیلات مسکن روستایی تورم زا نیست
فرزانی افزود: پرداخت تسهیلات مسکن از سوی بانک ها با اما و اگرهای مختلفی روبه رو شده است که بسیاری از کارشناسان این سیاست ها را تکلیفی از سوی دولت به بانک ها می دانند. منابع محدود و سیاست های داخلی بانک ها برای تخصیص منابع خود به بخش های مختلف عواملی هستند که تمایل بانک ها را برای پرداخت تسهیلات بخش مسکن کمرنگ کرده است.
این کارشناس اظهار کرد: تسهیلات مسکن روستایی با سود ۵ درصد پرداخت می شود که آثار تورمی ندارد، زیرا منابع مالی نزد بانک ها محفوظ بوده و دولت نحوه تخصیص این تسهیلات را طبق بودجه به بانک ها ابلاغ می کند. اینکه تسهیلات بخش مسکن را بخواهیم تورم زا بدانیم، صحیح نیست، زیرا فقط تسهیلات مسکن موردبحث نبوده و بانک ها به صورت مداوم نسبت به اخذ سپرده قدم برداشته و تسهیلاتی را به بخش های مختلف پرداخت می کنند.
وی در ادامه گفت: این نکته باید در نظر گرفته شود که پرداخت این گونه تسهیلات فقط زمانی تورم زا است که از منابع خارج از بانک های ذی ربط تامین شود، یعنی بانک مرکزی با اعطای خط اعتباری به بانک های عامل، بودجه این تسهیلات را فراهم کند و در صورتی که بانک ها از منابع خود برای پرداخت تسهیلات بخش مسکن استفاده کنند، آثار تورمی ندارد. با این اتفاق، دست بانک ها از تخصیص بسته می شود، به عبارتی، اگر در گذشته بانک ها به سازمان ها و اشخاص مختلف تسهیلات پرداخت می کردند، در حال حاضر باید بخشی از منابع خود را به بخش مسکن اختصاص دهند.
رویکرد تکلیفی دولت در قبال بانک ها
فرزانی بیان کرد: بانک ها در عمل وکیل سپرده گذارها هستند که باید از این سپرده ها به نحو احسن استفاده کنند تا برای بازپرداخت سود و اصل این سپرده ها با مشکل روبه رو نشوند، همچنین فرآیند اعتباری بانک ها باید به گونه ای باشد که از دریافت درآمد تسهیلات اطمینان داشته باشند.
از طرفی، بسیاری از بانک ها در کشور منابع لازم را برای پرداخت تسهیلات بخش مسکن ندارند، چرا که تعهداتی در قالب قراردادهای مالی با موسسات و سپرده گذاران منعقد کرده اند که در راستای تحقق اهداف خود باید به آنها عمل کنند، در واقع، اگر سیاست های کلی دولت به سمتی حرکت کند که پرداخت تسهیلات مسکن برعهده بانک های محدودی باشد، موفقیت بیشتری حاصل می شود، چرا که در حال حاضر نیمی از بانک ها این تسهیلات را پرداخت نمی کنند.
وی در پایان گفت: بانک ها موظف هستند تسهیلات بخش مسکن روستایی را با سود ۵ درصد پرداخت کنند. در کل تسهیلات این بخش باعث خلل در سیستم بانکی نشده و فقط مشکل در جایی اتفاق می افتد که استقلال بانک ها در پرداخت تسهیلات دلخواه زیرسوال رود.
سخن پایانی
در دولت سیزدهم نیز، سازمان برنامه و بودجه با وجود دستور چندباره شخص رئیس جمهوری برای تامین وام نوسازی مسکن روستایی، از دستور مستقیم رئیس جمهوری سر باز زده و ساخت مسکن روستایی را متوقف کرده است.
در شرایطی که با پرداخت وام ساخت و نوسازی مسکن روستایی برای حداقل ۸۰۰ هزار واحد در سال می توان عقب ماندگی در بازسازی مناطق روستایی را جبران کرد، سرپیچی سازمان برنامه از دستور رئیس جمهوری برای پرداخت وام ساخت مسکن روستایی، تخلف و خسارت بار به نظر می رسد و ضروری است، این موضوع با ورود جدی تر رئیس جمهوری، تعیین تکلیف شود.
پرداخت وام ساخت و نوسازی مسکن روستایی در شهریور، در حالی وارد فاز تازه ای شد که کشور فصل ساخت وساز را پشت سر گذاشته و با ورود به فصل سرما و به طبع افزایش بارندگی ها، تعویق چندماهه در بهسازی و بازسازی مسکن روستایی به وجود آورده است. امید می رود با برنامه ریزی و همکاری نهادها و سازمان های ذی ربط هرچه سریع تر این مشکلات از میان برداشته شود و وقفه چندساله ای که در رابطه با این موضوع رخ داده، پایان یابد.
