برای اینکه درک بهتری از این عدد داشته باشید، لازم است بدانید نرخ خانه ۱۰۰متری در تهران به‌شکل میانگین حدود 7 میلیارد و ۶۰۰ میلیون تخمین زده می‌شود، اما طبق گزارش بانک مرکزی؛ ارزش همین متراژ خانه در منطقه یک که گران‌ترین محدوده بازار مسکن پایتخت است، به حدود ۱۵میلیارد می‌رسد. نرخ مسکن در تهران از زمان توقف انتشار آمارهای رسمی یعنی در حد فاصل آذر پارسال تا مهر امسال، نزدیک ۶۰ درصد افزایش پیدا کرده است و با کنار هم گذاشتن داده‌های بانک مرکزی، متوجه ریزش ۴۲ درصدی حجم معاملات بازار مسکن طی یک سال گذشته می‌شویم.

بانک مرکزی این عدد را براساس واحدهایی که در بستر سامانه املاک و مستغلات کشور خریدوفروش شدند، به‌دست آورده و اعلام کرده است نسبت به شهریور امسال، ارزش واحدهای مسکونی حدود یک درصد ارتقا پیدا کرده و از متری ۷۵ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان به مرز ۷۶میلیون تومان رسیده است. همین عدد به‌نوعی میانگین نرخ در بازار مسکن پایتخت است و به‌زبان ساده مشخص می‌کند که خرید یک خانه ۱۰۰متری در تهران بدون در نظر گرفتن فاکتورهایی مثل عمربنا و امکانات، 7 میلیارد و ۶۰۰ میلیون آب می‌خورد. صمت در این گزارش آمارهای مربوط به نرخ و معاملات ملکی را موردبررسی قرار داده است.

سلیقه خریداران در بازار مسکن

قیمت مسکن در تهران در حالی از متری ۷۶ میلیون عبور کرده که میزان خریدوفروش‌های این بازار در مقایسه با یک سال قبل، ۴۲ درصد آب رفته است. گزارش جدید بانک مرکزی نشان می‌دهد که در مناطق ۲۲ گانه تهران،در طول ماه مهر امسال، فقط 3 هزار و ۱۳۳ واحد مسکونی معامله شده است، در حالی که مهر پارسال، شاهد خریدوفروش 5 هزار و ۴۱۶ واحد مسکونی در پایتخت بودیم. اگر به 2 سال قبل هم نگاه کنیم، میزان معاملات بازار مسکن تهران کمابیش به همین میزان تحلیل رفته است.منطقه 5 تهران، پرمعامله‌ترین نقطه بازار مسکن پایتخت است و ظرف شهریور امسال به‌تنهایی ۱۳درصد از خریدوفروش‌ها در این بخش از شهر انجام شده است. گزارش جدید بانک مرکزی مشخص می‌کند که ۴۰۴ آپارتمان مسکونی در منطقه 5 تهران ظرف مهر امسال معامله شدند که این عدد بیشتر از هر منطقه دیگری است؛ جایی که محله‌هایی مثل پونک، شهرک اکباتان و... واقع شده‌اند و بعد از آن، بیشترین حجم معاملات را در مناطق ۱۰ و 2 شاهد بودیم که به‌ترتیب در مرکز و شمال شهر قرار دارند. در طرف مقابل، کمترین میزان معاملات در مناطق ۱۹ و ۲۰ انجام گرفته که در هر کدام از این مناطق به‌ترتیب ۳۴ و ۴۲ خانه رد و بدل شده‌اند و بخشی از جنوب شهر محسوب می‌شوند.آپارتمان‌های ۵۰ تا ۶۰ متری در خریدوفروش‌های ماه مهر بازار مسکن تهران، بیشترین سهم را داشته‌اند. به‌شکلی‌که براساس داده‌های بانک مرکزی، ۱۵.۴درصد از کل خانه‌هایی که در ماه گذشته معامله شدند، متراژی بین ۵۰ تا ۶۰ متر داشتند. از این حیث، رتبه دوم و سوم در اختیار گزینه‌هایی قرار می‌گیرد که متراژشان به‌ترتیب بین ۴۰ تا ۵۰ و ۶۰ تا ۷۰ متر بوده است. گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن تهران، نکات ریز و درشت زیادی دارد و به‌عنوان‌مثال، نشان می‌دهد که خانه‌هایی که نرخ هر مترشان بین ۵۰ تا ۶۰ میلیون بوده است، با سهم ۱۵.۱درصدی بیشترین فراوانی را بین معاملات بازار مسکن پایتخت داشتند. از طرف دیگر، طبق این گزارش متوجه می‌شویم خانه‌هایی که عمر بنای آنها در نهایت 5 سال است، نسبت به بقیه گزینه‌ها و خانه‌هایی قدیمی‌ساز، سهم بیشتری در خریدوفروش‌ها داشته‌اند.

تاثیر شرایط اقتصادی بر بازار مسکن

فرهاد باقرنیا، کارشناس مسکن به صمت گفت: نرخ مسکن تحت‌تاثیر عواملی مانند عرضه و تقاضا، شرایط اقتصادی، تغییرات قوانین و مقررات مسکن، سیاست‌های دولت و عوامل دیگر قرار می‌گیرد. در سال‌های اخیر، نرخ مسکن در تهران تحت‌تاثیر عوامل متعددی قرار گرفته است. تهران به‌عنوان پایتخت و شهری با جمعیت بالا، تقاضای بسیار زیادی برای مسکن دارد؛ اما عرضه محدود و کمبود واحدهای مسکونی باعث افزایش قیمت‌ها می‌شود.

وی در ادامه افزود: شرایط اقتصادی کشور و تاثیر آن بر تورم و نرخ ارز می‌تواند تاثیر زیادی بر رشد نرخ مسکن داشته باشد. تغییرات در قوانین و مقررات مسکن، مانند تغییر در محدودیت‌های ساخت‌وساز، برنامه‌های مسکن دولتی و سیاست‌های تنظیم بازار مسکن، می‌توانند تاثیر قابل‌توجهی در قیمت‌ها داشته باشند.

معاملات مسکن چندان رونق ندارد

این کارشناس تاکید کرد: اگرچه گزارش بانک مرکزی، وضعیت کف بازار مسکن را به‌خوبی نشان نمی‌دهد و از یک روش متوسط‌گیری کمک گرفته، اما به‌خوبی نمایانگر این است که نرخ مسکن نیز همانند سایر کالاها در طول سال می‌تواند دچار یک تورم شود؛ اما این رشد نرخ از آن‌رو تاحدودی تعجب‌آور بود که این روزها معاملات مسکن چندان رونق ندارند، اما گزارش بانک مرکزی نشان می‌دهد که معاملات مسکن هم‌ روند خوبی نسبت به ماه گذشته و سال قبل داشته است، اما اگر به عقب‌تر و روزهای آغازین امسال برگردیم، متوجه خواهیم شد که بارها و بارها کارشناسان و انبوه‌سازان مسکن به دولت توصیه می‌کردند که اگر راهکاری برای جلوگیری از رشد نرخ نهاده‌های تولید مسکن اندیشیده نشود، قطعا افزایش نرخ مسکن در طول امسال دور از دسترس نخواهد بود.

وی خاطرنشان کرد: نوسان انتظارات تورمی طی چندساله اخیر، مهم‌ترین موتور رشد نرخ مسکن بوده است. با رشد انتظارات تورمی، نرخ مسکن نیز افزایش‌ یافته و با کاهش انتظارات تورمی، نرخ ملک نیز آرام‌ گرفته است. اتفاقی که در بازار مسکن رخ ‌داده، یک اتفاق نادر است، البته در گذشته بازار مسکن برای سرمایه‌گذاری بوده و اینکه در یک دهه بحران‌زایی مسکن این اتفاق گرانی در فصلی غیر از جابه‌جایی تعجب‌آور نیست. در حال‌ حاضر مردم به خرید مسکن فکر نمی‌کنند، چراکه این بازار با مشکلات زیادی روبه‌رو است. وقتی بازار ثبات ندارد، هرکسی نرخ خود را می‌گوید. این واقعیت را باید در نظر گرفت که عرضه و تقاضا از یک‌سو و از سوی دیگر، نرخ ارز است که بر این بازار تاثیر خواهد گذاشت.

باقرنیا در پایان گفت: گرچه سوددهی بالای مسکن در چندساله اخیر به خروج بازار مسکن از حالت مصرفی دامن زده، اما در طول زمان تمایل افراد نسبت به سرمایه‌گذاری در این بازار، با فراز و فرود همراه بوده است. وضعیت اقتصادی، مقدار درآمد، حجم ساخت‌وساز، نرخ تورم و نرخ دلار به همراه مسائل دیگر، بر رکود و رونق بازار مسکن تاثیر می‌گذارد. ازاین‌رو، مردم مشتاق هستند تا درباره پیش‌بینی نرخ مسکن در ماه‌های آینده بیشتر بدانند تا بهتر بتوانند برای پول و سرمایه خود برنامه‌ریزی کنند. برای داشتن دید بهتر از بازار مسکن، باید با جوانب مختلف این بازار آشنایی بیشتری داشته باشیم.

بازار مسکن در سراشیبی سقوط

علی فرامرزی، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: موضوع اصلی که باید به آن توجه شود، حل موانع اقتصادی است. اگر این اتفاق رخ دهد، بازار مسکن نیز در سمت‌وسوی درستی قرار می‌گیرد. اینکه هیچ سیاست مناسبی برای نجات بازار مسکن در پیش گرفته نشود و دائم از کاهش تورم سخن به‌میان آورده شود، چاره کار نیست و همه‌چیز را بدتر می‌کند؛ بنابراین زمانی که حرف و عمل با هم تناسب نداشته باشند؛ وضعیت بازار مسکن در سراشیبی سقوط قرار می‌گیرد و شرایط خریدوفروش و رهن و اجاره برای شهروندان دشوارتر از قبل می‌شود. وی در ادامه توضیح داد: در شرایطی که 6 برنامه توسعه گذشته به‌طورکامل محقق نشده‌اند، چه انتظاری می‌شود از اجرایی شدن برنامه توسعه هفتم داشت؟ کاهش تورم موجود اگر می‌خواهد به زیر ۱۰ درصد برسد، باید همسو با برنامه‌ریزی‌های کاملا دقیق و موثر باشد تا رنگ واقعیت بگیرد وگرنه در حرف و روی کاغذ، رساندن تورم حتی به زیر صفر هم کار راحتی است و هزینه‌ای ندارد. رویکردهای مختلفی برای بهبود اوضاع بازار مسکن مطرح ‌شده که در عمل تاکنون نتیجه‌ای نداشته است. اینکه چند سال یک‌بار طرح یا برنامه‌های مختلفی برای توسعه بخش‌های مختلف مطرح شود و در نهایت به‌جایی نرسد، جز تاثیر معکوس و نابسامانی شرایط اقتصادی، نتیجه دیگری ندارد.

مسکن، بازاری مطمئن برای سرمایه‌گذاری

فرامرزی تاکید کرد: ملک در کشور ما به‌علت عدم‌رونق تولید و مشکلاتی که در صنعت و تجارت خارجی وجود دارد از کالای مصرفی به کالای سرمایه‌ای تبدیل ‌شده است و به‌عنوان مطمئن‌ترین کالا برای سرمایه‌گذاری در بین مردم شناخته می‌شود. بعد از رشد افسارگسیخته مسکن در چند سال گذشته و رویا شدن مسکن برای خانه‌اولی‌ها و در کنار آن، بی‌اثر بودن وام خرید ملک، عمده هزینه مسکن صرف زمین می‌شود. سیاست‌گذار باید به فکر راه‌حل جدید برای خانه‌دار کردن مردم باشد که در این زمینه، اهدای زمین رایگان به مردم و کارآمدتر کردن صندوق مسکن ادارات و شرکت‌ها می‌تواند بسیار موثر باشد. برنامه توسعه قرار است بخش زیادی از تمرکز خود را روی بازسازی و مقاوم‌سازی بافت فرسوده بگذارد. از آنجایی که این بافت به یک تهدید بزرگ برای جان و مال شهروندان تبدیل شده است، باید هرچه سریع‌تر اقدامات مقتضی درباره آن انجام بگیرد. از سوی دیگر، دولت منابع مالی کافی برای ورود به نوسازی را در اختیار ندارد و به‌همین‌دلیل، تلاش می‌کند که با تسهیل امور، مردم و سازندگان را برای ورود به این حیطه ترغیب کند.

این کارشناس در پایان گفت: شاخص‌های کلان اقتصاد، وضعیت هشدارآمیز به خود گرفته و بازار مصالح ساختمانی و خدمات ساختمان آشفته است. با این شرایط، صحبت از کاهش نرخ تورم بخش مسکن ، غیرواقعی است؛ مگر اینکه گشایش واقعی در اقتصاد ایجاد شود و رشد قابل‌ملاحظه سرمایه‌گذاری در ایران اتفاق بیفتد که البته درصد این احتمال بسیار کم است.

سخن پایانی

در 2 سال اخیر، بازار مسکن درگیر رشد تورمی بوده و باوجود کاهش تعداد معاملات، رشد نرخ را تجربه کرده؛ یعنی این بازار در اثر عاملی غیر از رابطه عرضه و تقاضا رشد کرده است که این عامل می‌تواند باعث افزایش مداوم نرخ نهاده‌های ساختمانی و سفته‌بازی در نرخ زمین باشد. حال باید دید مسئولان چه برنامه‌ای برای کاهش نرخ کنونی مسکن دارند. باید مدیران توانمند اجرایی با نظارت و پیگیری‌های مستمر، به تولید مسکن در کشور سرعت ببخشند تا شاهد اعتمادسازی عمومی نسبت به بازار مسکن در جامعه باشیم. همچنین، با ایجاد سیاست‌های پولی و مالی مناسب، اقشار مختلف جامعه را برای خرید مسکن توانمند کنند. مشکلات بخش مسکن باعث ایجاد رکود در بازار می‌شود و با این اتفاق، انباشت تقاضا انجام می‌گیرد که تعادل بازار را بر هم می‌زند. در نتیجه، توان خرید مردم از بین رفته و بازار اجاره نیز که متاثر از نرخ مسکن است، ملتهب شده و همین امر باعث نارضایتی‌های عمومی می‌شود.