بانک‌ها، بازیـگران اصـلی بـازار مسـکن
وزارت اقتصاد در ماه‌های ابتدایی سال گذشته، فعالیت بانک‌ها در بازارهای مسکن، طلا، سکه و ارز را ممنوع کرد.
کارشناسان معتقدند که بنگاهداری بانک‌ها، منجر به ناامنی اقتصاد ایران برای سرمایه‌گذاران شده است و این ممنوعیت‌ها مشکلی را حل نمی‌کنند.به‌علاوه اینکه، نظام بانکی علاوه بر پرداخت نکردن تسهیلات ساخت مسکن، با خالی نگه داشتن تعداد زیادی مسکن که متعلق به خودش است، زمینه نابسامانی بازار مسکن را مهیا کرده است.
باتوجه به موارد یادشده، آیا اجرای این دستورالعمل که با هدف هدایت منابع بانک‌ها به‌سمت بخش مولد اقتصاد ابلاغ شده، امکان‌پذیر است؟
حجم پول در گردش در معاملات بانکی به‌حدی بالا است که حضور بانک‌ها در یک بازار خاص، با سرعت و شدت بالا بر آن بازار اثر می‌گذارد. بانک‌ها با ورود پول به بازارهای مختلف، به‌ویژه بازار کالاهایی با عرضه پایین از جمله طلا و مسکن، سبب رشد نرخ حبابی آنها می‌شوند.به این ترتیب، بانک‌ها به‌راحتی می‌توانند با ورود و خروج به بازارها، تعادل آنها را بر هم بزنند و سبب بی‌ثباتی اقتصاد شوند؛ اتفاقی که در گرانی سکه در سال ۹۷ اثبات شد، اما هیچ‌گاه پیگیری‌های لازم درباره آن انجام نگرفت. صمت در این گزارش نقش بانک‌ها در نابسامانی بازار مسکن را موردبررسی قرار داده است.
خرید مسکن برای توسعه شعب بانکی
بانک‌ها اصولا یکی از مهم‌ترین مشتریان واحدهای مسکونی و تجاری هستند. بانک‌ها اصولا برای توسعه شعب و واحدهای اداری و پشتیبانی خود نیاز به خرید ملک دارند؛ پس بخش مهمی از تقاضای آنها، تقاضای حقیقی است.اما تمام تقاضای بانک‌ها برای خرید مستغلات، تقاضای حقیقی نیست. بانک‌ها اصولا یکی از مشتریان املاک مسکونی و تجاری به‌ویژه در تهران و مناطق بالای شهر هستند، چرا که اصولا افزایش نرخ مسکن در تهران بیش از شهرهای دیگر و در مناطق بالای تهران بیشتر از مناطق پایین و متوسط است؛ پس خرید مسکن توسط بانک‌ها در مناطق بالای شهر، نوعی سرمایه‌گذاری است.
به‌همین‌دلیل است که گاهی می‌بینیم در مناطق بالای شهر، ممکن است در یک خیابان خاص، همه بانک‌ها شعبه داشته باشند و حتی برخی بانک‌ها، در یک خیابان، بیش از یک شعبه داشته باشند.درست است که در برخی مناطق بالا و تجاری شهرها، گردش سرمایه بیشتر است و بانک‌ها باید آنجا شعبه داشته باشند، اما هدف دیگر بانک‌ها این است که دارایی خود را در جایی سرمایه‌گذاری کنند که ظرفیت افزایش نرخ داشته باشد و نسبت به تسهیلاتی که ارائه می‌دهند، سود بیشتری ببرند.
ورود بانک‌ها به بازارهای مالی فاجعه است
شهریار شقاقی، استاد دانشگاه و تحلیلگر اقتصادی در رابطه با نقش بانک‌ها در نابسامانی بازار مسکن به صمت توضیح داد: متاسفانه هیچ‌کدام از سیاست‌گذاری‌های دولت سیزدهم برای ساماندهی بازار مسکن کارساز نیست. دولت سیزدهم در مقابل چالش‌هایی که بازار مسکن را تحت‌فشار قرار داده، ناکام مانده و تمام اقدامات به چند شعار بی‌اساس ختم شده است.یکی از بزرگ‌ترین شعارهای دولت آقای رئیسی، ساخت یک‌میلیون واحد مسکونی است که با هیچ معیاری منطبق نیست و ما توانایی ساخت این تعداد خانه را نداریم، زیرا این اقدام نیاز به دانش و فناوری به‌روز برای ساخت‌وساز دارد. جدا از این مسائل، مهم‌ترین موردی که باعث تحقق این هدف می‌شود، برنامه‌ریزی است که این مورد را نیز در این ۲ سالی که از عمر دولت سیزدهم می‌گذرد، ندیده‌ایم.
وی افزود: اکنون با این وضعیت فعلی بازار مسکن نمی‌توانیم بگوییم که فعالیت یا عدم‌فعالیت بانک‌ها تمام مشکلات این بازار را حل می‌کند. بنده معتقدم که ورود بانک‌ها به بازار مسکن، طلا و ارز بدترین اقدامی بود که برای ساماندهی این بازارها انجام گرفت، چرا که به‌هیچ‌عنوان بستر مناسب برای این موضوع وجود ندارد و بانک‌ها به‌طورخودجوش در بازارهای یادشده؛ هم به‌عنوان خریدار و هم به‌عنوان فروشنده حضور پیدا کرده‌اند و دقیقا همین موضوع است که باعث می‌شود، بانک‌ها قیمت‌ها را بالا ببرند.
این استاد دانشگاه تصریح کرد: با این شرایط نابسامان، باید دولت ورود کند و جلوی فعالیت‌های اقتصادی بانک‌ها را بگیرد.
متاسفانه تنها با نگاهی به سال‌های اخیر متوجه می‌شویم که دولت زورش به بانک‌ها نرسیده است و همچنان بانک‌های دولتی و خصوصی در حال جولان در بازارهای مالی هستند و هیچ اعتنایی به دستورالعمل‌های دولت نمی‌کنند. فقط گاهی دیده شده که به‌طورظاهری با تصمیمات دولت موافقت می‌کنند، اما در عمل دوباره طبق روال گذشته عمل می‌کنند، زیرا بانک‌ها به‌شدت از چنین اقداماتی سود می‌برند. در سال‌های گذشته، رئیس اتحادیه مشاوران املاک به نقش ۵۰ درصدی بانک‌ها در افزایش نرخ ملک در تهران اشاره کرده بود که به بنده نیز با این صحبت‌ها موافقم، چرا که بخش زیادی از املاک مسکونی، تجاری و اداری شمال شهر و مناطق برخوردار متعلق به بانک‌ها است؛ در نتیجه ارزان شدن مسکن سودی برای‌شان ندارد، از این‌رو سنگ گرانی بازار ملک را بر سینه می‌زنند.
نظارت بر فعالیت بانک‌های خصوصی
شقاقی عنوان کرد: بانک مرکزی به‌عنوان سازمانی مستقل از دولت، مسئولیت نظارت و کنترل بر بازار مالی و بانکی را برعهده دارد. بانک مرکزی در این راستا باتوجه به قوانین و مقررات مربوطه باید وظیفه خود را بهتر ایفا کند؛ اما یکی از مشکلاتی که ممکن است باعث کاستی در نظارت بانک مرکزی بر بانک‌های خصوصی شود، ناتوانی بانک مرکزی در پوشش تمامی بخش‌های بازار مالی و بانکی است. به‌عبارت دیگر، بانک مرکزی قادر به نظارت بر تمامی فعالیت‌های بانک‌های خصوصی نیست. به‌همین‌دلیل، باید باتوجه به استراتژی‌های مشخص و بهینه، منابع خود را بهینه و از طریق یک تحلیل دقیق و کارآمد، نظارت خود را بر تمامی بخش‌های بازار مالی و بانکی تقویت کند.
وی ادامه داد: در برخی موارد، ناتوانی بانک مرکزی در پوشش تمامی بخش‌های بازار مالی و بانکی، ناشی از عدم‌شفافیت و الزامات نظارتی کافی بر بانک‌های خصوصی است. به‌عبارت‌دیگر، بانک‌های خصوصی ممکن است از عدم‌شفافیت و انحراف از مقررات استفاده کنند و در نتیجه، نظارت بانک مرکزی بر آنها کاهش بیشتری داشته باشد.
وی در پایان گفت: برای بهبود نظارت بانک مرکزی بر بانک‌های خصوصی، نیاز به استفاده از الزامات نظارتی مشخص و شفاف، تحلیل دقیق، کارآمد و افزایش شفافیت در بازار مالی و بانکی وجود دارد. به‌همین سبب، بانک مرکزی باید برای تقویت نظارت خود بر بازار مالی و بانکی، تلاش کند تا الزامات نظارتی را شفاف کند و بهبود دهد.
قدرت قیمت‌گذاری بانک‌ها در بازار مسکن
فرهاد بیضایی، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: برخی بانک‌ها به‌عنوان بازیگران قوی در بازار املاک عمل می‌کنند و قدرت قیمت‌گذاری در این بازار را دارند. بانک‌ها در زمانی که باید اموال غیرمنقول خود را به مزایده بگذارند، با تعیین قیمت‌های بسیار بالا، برای فروش آنها دست نگه می‌دارند و به این ترتیب، ترازنامه خود را افزایش می‌دهند.
این کارشناس اظهار کرد: باتوجه به وضعیت فعلی بازار ملک، می‌توان گفت که ثبات نسبی در نرخ مسکن، امسال حاکم است. بازار ملک به‌شدت پایدار است و مانند بازارهای ارز، بورس و طلا، تحرکات کوتاه‌مدت ندارد. بنابراین، زمانی که سیگنال‌های رشد یا کاهش نرخ در بازارهای دیگر دیده می‌شود، نباید به‌طورفوری وضعیت آینده بازار مسکن را ارزیابی کرد. همچنین، علاوه بر بازار ارز، متغیرهای دیگری نیز نظیر تحرکات بانک‌ها در حوزه خریدوفروش املاک و مستغلات بر بازار مسکن اثر می‌گذارند. بنابراین، برای ارزیابی وضعیت بازار مسکن، لازم است که به تمامی عوامل و متغیرهای موثر در بازار توجه کرد و آنها را به‌طورکامل موردبررسی قرار داد. وی افزود: یک نکته مهم در اینجا این است که حتی اگر بازار ارز باعث کاهش نرخ مسکن شود، سیاست‌هایی که برخی بانک‌ها در این زمینه دنبال می‌کنند، احتمالا منجر به ورود نقدینگی به بخش املاک خواهد شد و تاثیراتی روی بازار مسکن خواهد داشت. بانک‌ها در بازار املاک به‌عنوان بازیگران قوی عمل می‌کنند و به‌نظر می‌رسد که در آینده ممنوعیت قانونی برای بانک‌ها در بحث معاملات غیرمنقول برداشته خواهد شد. این مسئله می‌تواند تاثیرات تقاضای سرمایه‌ای را بر بازار مسکن تشدید کند.
وی خاطرنشان کرد: بانک‌ها به بازار مسکن بسیار علاقه‌مند هستند و از طریق راهکارهای مختلف، از جمله استفاده از دارایی‌های غیرمنقول، سعی در افزایش ترازنامه خود دارند. در گذشته، برخی از بانک‌ها این کار را به‌صورت غیرقانونی انجام می‌دادند، اما اگر قوانین اجرا شوند، آنها به‌صورت کاملا قانونی در حوزه املاک و مستغلات نقش‌آفرینی خواهند کرد. فرآیند قیمت‌گذاری املاک باید از بانک‌ها گرفته و به بانک مرکزی سپرده شود تا از طریق سامانه «سادا» املاک و مستغلات بانک‌ها را در بازار به بالاترین نرخ پیشنهادی عرضه کند.
سخن پایانی
ریشه مشکلات موجود در نظام بانکی ایران، بسیار عمیق‌تر از آن است که با ایجاد ممنوعیت‌هایی برای فعالیت بانک‌ها در بازارهای مسکن، طلا، سکه و ارز از بین برود. شاید مسئولان و تصمیم‌گیرندگان درباره این موضوعات باید به‌جای ایجاد ممنوعیت، به این فکر کنند که اساسا چرا بانک‌ها وظیفه اصلی خود را رها کرده‌اند و به سرمایه‌گذاری در بازارهایی مثل مسکن، طلا و سکه می‌پردازند؟
به‌نظر می‌رسد که منشأ این مشکل، فقدان امنیت سرمایه‌گذاری در اقتصاد ایران است. وقتی بانک‌ها مجبور هستند که سود سالانه حدود ۲۳ درصدی را برای سپرده‌گذاران خود تضمین کنند، باید در فعالیتی شرکت کنند که سودی حداقل برابر با این میزان را برای آنها به‌همراه داشته باشد.مشکلات متعدد در اقتصاد ایران از جمله وجود تحریم‌ها، تورم بالا و دخالت‌های همیشگی دولت، باعث می‌شود که چنین فعالیت سوددهی در بنگاه‌های تولیدی به‌ندرت یافت شود یا اصلا وجود نداشته باشد. در نتیجه، بدیهی است که بانک‌ها نیز همانند هر بنگاه اقتصادی دیگری، حداکثرسازی سود اقتصادی خود را هدف اصلی فعالیت‌های خود قرار دهند و به بازارهای جذابی مثل مسکن و طلا جذب شوند.در این موضوع که نظام بانکی ایران دچار مشکلات فراوانی است، شکی نیست، اما دولت در چند سال گذشته، بانک‌ها را هدف همه حملات خود قرار داده و مشکلاتی چون تورم تا سقوط شاخص کل بورس را به گردن بانک‌ها انداخته، در صورتی که ضعف بانک مرکزی در نظارت بر اجرای قوانین و فراهم نبودن بستر اقتصادی برای فعالیت موثر بانک‌ها در اقتصاد، بدنه نظام بانکی ایران را به‌شدت ضعیف کرده است.
