همه شهرها نیازمند مسکن استیجاری هستند

در همین زمینه احسان شریف، پژوهشگر و فعال حوزه املاک به صمت گفت: طرح مسکن استیجاری نخستین‌بار در دهه ۵۰ اجرا شد. در این طرح مسکن‌هایی که در رهن بانک‌ها بودند، به‌منظور کنترل بازار اجاره، در اختیار مستاجران قرار می‌گرفتند. قرارداد اجاره این املاک ابتدا به‌صورت مال‌الاجاره بود و سپس به‌شکل اجاره به‌شرط تملیک درمی‌آمد. به این ترتیب مستاجر پس از پایان دوره اجاره و پرداخت اقساط مشخص، به مالکیت ملک یا دارایی موردنظر دست می‌یافت. این روش به‌ویژه برای افرادی که به دلایل مالی قادر به خرید نقدی ملک نبودند، بسیار مناسب بود.

وی تاکید کرد: بافتی که قرار است برای مسکن‌های استیجاری در نظر بگیرند، باید حاکمیت تعیین کند و در اختیار وزارت راه‌وشهرسازی یا تعاونی‌ها قرار دهد.

پژوهشگر و فعال حوزه املاک تصریح کرد: باتوجه به اینکه نهضت ملی مسکن در حال‌ حاضر با کمبود نقدینگی دست‌وپنجه نرم می‌کند، بنابراین بعید به‌نظر می‌رسد منابع مالی لازم برای این طرح تامین شود. فعلا فقط صحبت‌هایی درباره این موضوع انجام شده، اما به‌اجرا نرسیده است، در صورتی که عملیاتی شود، بازار اجاره سروسامان خواهد گرفت. البته ناگفته نماند که این طرح فقط نباید در پایتخت اجرایی شود، بلکه باید به‌صورت منطقه‌ای و شهر به شهر، مسکن‌های استیجاری ساخته شود.

 از آنجایی که پروژه‌های بزرگ در شهرهایی نظیر پردیس، کرج، پاکدشت و پرند به‌اجرا رسید، مهاجرت به تهران برای سکونت در مسکن‌های دولتی زیاد شد، در صورتی که هنوز زیرساخت‌های موردنیاز ساخته نشده بود. این در حالی است که اگر پروژه‌های بزرگ شهر به شهر و استانی ساخته می‌شد، با چنین مشکلاتی روبه‌رو نبودیم و از پراکندگی جمعیت هم جلوگیری می‌شد و از همه مهم‌تر، نرخ مسکن هم در تهران پایین می‌آمد.

دولت از نهضت ملی عبرت بگیرد

شریف در پاسخ به این سوال که آیا برای ساخت مسکن استیجاری زمین در تمام شهرهای موجود است، گفت: بله، زمین‌های زیادی در اختیار بنیاد مستضعفان و ستاد اجرایی امام(ره) قرار گرفته است تا در اختیار تعاونی‌ها و وزارت راه‌وشهرسازی قرار دهد. در حال‌ حاضر بسیاری از مستاجران زیر خط فقر هستند و خرید خانه، برای‌شان به آرزو تبدیل شده است، به این ترتیب طرح مسکن استیجاری کمک زیادی به مستاجران خواهد کرد، البته اگر به سرنوشت مسکن ملی دچار نشود.

وی ادامه داد: در حال‌ حاضر به‌قدری سهم مسکن در سبد خانوار افزایش یافته است که کارمند یا کارگر حتی توانایی اجاره ندارد؛ چه برسد به خرید مسکن. بنابراین باید دولت زمینه‌های اجرای صحیح این طرح را مهیا کند تا همه صاحب سرپناه شوند، بدون اینکه مانند مسکن‌های دولتی خبری از مشکلات زیرساختی باشد، در غیر این صورت باید شاهد چالش‌هایی در زمینه‌های فرهنگی، آموزشی، بهداشتی و حمل‌ونقل باشیم.

این پژوهشگر و فعال حوزه املاک گفت: وظیفه وزارت راه‌وشهرسازی است تا مسکن استیجاری در مسیر درستی حرکت کند، اما شاهد آن هستیم که این وزارتخانه فقط به جوانب ساخت توجه می‌کند و مواردی نظیر زیرساخت را در نظر نمی‌گیرد.

خروج اتباع، اقدام درستی بود

شریف با تاکید بر اینکه، اخراج اتباع از کشور اقدام بسیار درستی بود، چراکه روی بخش اجاره و اشتغال تاثیر بسزایی گذاشت، گفت: اگر سختگیری در مرز بین ایران و افغانستان انجام می‌شد، به‌گونه‌ای‌که ورود اتباع تنها براساس کارت اقامت ممکن بود، با مشکلاتی نظیر تصاحب برخی مشاغل از سوی افغانستانی‌ها یا اجاره گروهی واحدهای مسکونی از سوی آنها مواجه نمی‌شدیم.

بازار اجاره دستوربردار نیست

این پژوهشگر و فعال حوزه املاک تاکید کرد: تعیین سقف برای بازار اجاره کاملا اشتباه بود، چراکه حتی اگر موجری قصد افزایش اجاره‌بها را نداشت، براساس قانون باید ۲۵درصد به مبلغ اجاره اضافه می‌کرد یا حتی برخی از موجران که قصد داشتند کمتر از ۲۵درصد اجاره را افزایش دهند با تصویب چنین قانونی، افزایش ۲۵درصدی اجاره را شرعی و قانونی می‌دانستند.

وی ادامه داد: اگر برای افزایش اجاره حد و حدودی قائل می‌شدند، بسیار عادلانه‌تر بود؛ برای مثال وقتی ملکی به مناقصه و مزایده گذاشته می‌شود یا حتی توقیف می‌شود، یک سقف کارشناسی و یک سقف پایین برای آن در نظر می‌گیرند. این در حالی است که تمام واحدهای مسکونی از شمال تا جنوب تهران با امکانات عالی یا ضعیف، باید ۲۵درصد افزایش نرخ داشته باشند که عادلانه نیست.

شریف تاکید کرد: زمانی که دولت چنین رویکردی در پیش می‌گیرد و حداقل و حداکثر نرخ افزایش اجاره تعیین نمی‌شود، اگر ورود نکند، بهتر است. چراکه طی سال‌های گذشته، مالک و مستاجر در دفاتر املاک به‌راحتی به‌توافق می‌رسیدند.

مسیر ساماندهی بازار اجاره

این پژوهشگر و فعال حوزه املاک در پاسخ به این سوال که برای ساماندهی بازار اجاره باید چه اقداماتی از سوی دولت انجام شود، گفت: زمانی که بانک‌ها به بنگاهداری می‌پردازند و دست به ساخت‌وساز و خرید ملک می‌زنند، به‌جای اینکه تسهیلاتی در زمینه خرید، اجاره و ساخت‌وساز در اختیار متقاضیان قرار دهند؛ نباید انتظار داشت که مشکلات بازار مسکن نظیر اجاره‌بها رفع شود.

وی افزود: بنابراین دولت نباید اجازه دهد تا برخی سازمان‌ها و نهادها وارد بازار مسکن شوند. از سوی دیگر، باید روی بخش اشتغال جوانان در شهرها و استان‌ها کار کرد تا برای فعالیت در یک حرفه به تهران مهاجرت نکنند.

همچنین اگر دولت قصد ساخت مسکن استیجاری دارد، نباید تصور کند همه مستاجران از وضعیت مالی خوبی برخوردار نیستند، چون بسیاری از آنها در تهران مستاجر هستند، اما در شهر خود ویلا دارند که اوقات فراغت را در آنجا می‌گذرانند.

طرحی شکست‌خورده

همچنین فرهاد بیضایی، کارشناس بازار مسکن گفت: دولت برای پیاده کردن طرح مسکن استیجاری، متحمل هزینه زیادی خواهد شد. این در حالی است که سازنده به‌خاطر شرایط اقتصادی تمایلی به اینکه دارایی منقول داشته باشد، ندارد. به‌همین علت سیاست‌گذار به‌سمت استفاده از ظرفیت‌های عمومی یا شبه‌دولتی می‌رود که باز هم بی‌نتیجه خواهد بود. به‌عبارت دیگر، از آنجایی که زیرساخت اقتصادی این طرح مهیا نیست و نرخ بازدهی بازار اجاره پایین است، سرمایه‌گذار از این طرح استقبالی نمی‌کند.

وی افزود: تاکنون هر نسخه‌ای که دولت برای بازار اجاره پیچیده، از تعیین سقف ۲۵درصدی اجاره‌بها تا مسکن استیجاری ناکارآمد بوده است.

عرضه مسکن باید افزایش یابد

بیضایی تاکید کرد: به این ترتیب اگر سیاست توسعه بازار مسکن را در پیش بگیریم، اثرگذاری بیشتری خواهد داشت. البته تجربیات خوبی هم در دهه‌های مختلف داشتیم، به‌طوری‌که طی سال‌های گذشته هر زمانی عرضه مسکن ملکی برای تقاضای مصرفی وجود داشته و عرضه بالا رفته، بازار اجاره ثبات نسبی پیدا کرده است.

این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه باید دولت استراتژی خود در بازار اجاره را مشخص کند، گفت: انتخاب آزادانه، نه اجبار اجاره ملک، باید به یک راهبرد اساسی در حوزه سیاست‌گذاری مسکن تبدیل شود. به‌عبارتی باید افراد براساس شرایط اقتصادی خود تصمیم بگیرند که مسکن استیجاری یا ملکی اختیار کنند.

وی به راهکار ساماندهی بازار اجاره اشاره کرد و گفت: اگر تقاضا یا شدت تقاضا در بازار اجاره کاهش یابد، نقش موثری در ساماندهی بازار اجاره خواهد داشت. به این ترتیب پکیجی از برنامه‌های عرضه و تامین مسکن ملکی می‌تواند سطح تقاضا را در بازار اجاره کاهش دهد.

بیضایی ادامه داد: بنابراین اگر خانه‌های خالی عرضه شود یا واگذاری زمین برای ساخت‌وساز انجام شود، شاهد افزایش صدور پروانه‌های ساخت‌وساز و عرضه مسکن خواهیم بود.

وی گفت: به‌دنبال پیاده‌سازی سیاست‌های موازی به‌ویژه در بازار مسکن می‌توان شدت تقاضا را کاهش داد، به‌طوری‌که به یک ثبات در بازار اجاره برسیم.

این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: سیاست‌ها و دخالت‌های دولت در بازار اجاره، گویای آن است که موفق نمی‌شود این بازار را سروسامان دهد. مثل سیاست قیمت‌گذاری دستوری اجاره‌بها که بازار از آن تبعیت نکرد و رفتار خاص خودش را داشت. در واقع زمانی‌که تورم عمومی بالاست و اجاره‌بها هم روند صعودی دارد، چرا باید انتظار داشت بازار از تعیین سقف تبعیت کند.

سخن پایانی

طرح مسکن استیجاری در دولت‌های گذشته هم مطرح شده است، اما از آنجایی که زیرساخت‌های اقتصادی آن مهیا نبوده، چندان استقبالی از این طرح نشده است. بنابراین باید برای اجرای درست و اصولی آن، چگونگی تعیین و واگذاری زمین، همچنین حمایت از انبوه‌سازان روشن شود تا براساس یک برنامه هدفمند در این مسیر گام بردارند. تجربه در کشورهای دیگر نشان می‌دهد دولت با ساخت مسکن‌های استیجاری، هم درآمد کسب کرده و هم رفاه اجتماعی خانوارها را بالا برده است. سیاستی که در ایران هم قابل‌اجراست، به‌شرطی‌که حمایت‌های لازم انجام شود تا ساخت مسکن استیجاری برای انبوه‌سازان به‌صرفه باشد. در حال ‌حاضر به‌قدری جذابیت بازارهایی نظیر طلا و دلار بالا رفته است که جذابیتی برای سرمایه‌گذاری در صنعت ساخت‌وساز وجود ندارد.