مسکن گروگان رکود
با نزدیک شدن به عید نوروز، بازار مسکن شاهد افزایش جزئی در معاملات است، اما خلاف انتظارات، این رونق با افزایش نرخ همراه نبوده است.
بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد که بیشتر خریداران به‌دنبال واحدهایی هستند که با قیمت‌های پایین‌تر از عرف منطقه عرضه می‌شوند و فروشندگان نیز برای جذب مشتری، تخفیف‌هایی ارائه کرده‌اند. در این میان، نوسانات بازار ارز تاثیری بر نرخ مسکن نداشته و کارشناسان معتقدند که بازار در وضعیت ثبات قرار دارد. با این شرایط، خریدارانی که به‌دنبال سرمایه‌گذاری یا خرید خانه هستند، می‌توانند از این فرصت برای انتخاب گزینه‌های مناسب‌تر بهره‌برداری کنند. به‌طورسنتی، در پایان سال بازار مسکن دچار تحرکاتی می‌شد و معاملات رونق می‌گرفت، اما مدتی است که به‌دلیل رکود حاکم بر بازار، تغییرات قابل‌توجهی در معاملات مسکن مشاهده نمی‌شود. حتی در شب عید نیز نتوانستیم رونق سال‌های گذشته را در بازار مسکن ببینیم. به‌نظر می‌رسد، تمامی جوانب بازار مسکن به‌هم‌پیوسته‌اند و هیچ‌یک از بحران‌های کنونی آن در کوتاه‌مدت قابل‌حل نیستند. از یک‌سو، تولید مسکن کاهش یافته و از سوی دیگر، قدرت خرید مردم نیز کاهش یافته است.
نکته حائزاهمیت این است که افزایش نرخ فعلی، تنها مختص بازار مسکن نیست و سایر بازارهای مرتبط، از جمله مصالح ساختمانی نیز تحت‌تاثیر این بحران قرار گرفته‌اند. بازار مسکن تک‌بعدی نیست و نمی‌توان انتظار داشت که قیمت‌ها به‌طورناگهانی و بدون توجه به حوزه‌های مرتبط افزایش یابند. حال که به پایان سال و نزدیک شدن به نوروز نزدیک می‌شویم، دوباره همان سوال همیشگی در بازار مسکن مطرح می‌شود: چه باید کرد؟ آیا باید همین امروز خرید را انجام داد یا آن را به بعد از سال جدید موکول کرد؟
تهدید برای عرضه و تقاضای مسکن
این روزها رکود بازار مسکن به دومین سال خود وارد شده و همزمان با افزایش نرخ ارز، این موضوع به‌عنوان تهدیدی برای هر دو بخش تقاضا و عرضه مسکن مطرح است. افزایش نرخ ارز باعث ایجاد رکود تورمی در بخش تقاضا و افزایش هزینه‌های تولید در بخش عرضه مسکن می‌شود. انبوه‌سازان بر این باورند که رکود بازار و کاهش قابل‌توجه معاملات، تمایل سازندگان را کاهش داده و در نتیجه، روند صدور پروانه‌های ساختمانی در تهران در امسال به پایین‌ترین سطح خود در سال‌های اخیر رسیده است. این رکود به نگرانی عمده‌ای برای فعالان و کارشناسان بازار تبدیل شده و آنها بر این عقیده‌اند که این وضعیت به کاهش شدید تولید مسکن منجر شده است. در حالی که به روزهای پایانی سال نزدیک می‌شویم، تولید مسکن در امسال نتایج خوبی نداشته و به‌نظر نمی‌رسد تا پایان سال تغییر مثبتی در این حوزه رخ دهد. بازار مسکن در سال گذشته با رکود مواجه شده و تعداد معاملات در بسیاری از ماه‌ها کاهش یافته است. افزایش نرخ مسکن و کاهش قدرت خرید خریداران بر این رکود تاثیر گذاشته است. همچنین، بسیاری از مالکان به‌دلیل افزایش نرخ دلار و طلا و نگرانی از آینده بازار مسکن، در چند ماه اخیر از فروش املاک خود صرف‌نظر کرده‌اند.
صمت درباره رکود معاملات بازار مسکن با کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران به گفت‌وگو پرداخته است که در ادامه می‌خوانید.
باتوجه به اینکه در روزهای پایانی سال ۱۴۰۳ به‌سر می‌بریم و همان‌طور که می‌دانید معاملات مسکن همه‌ساله در شب عید افزایش می‌یابد، آیا امسال هم همین‌گونه است یا شاهد ادامه رکود در بازار مسکن خواهیم بود؟
همان‌طور که فرمودید، در روزهای پایانی سال‌های گذشته معاملات مسکن وضعیت نسبتا خوبی داشت، زیرا مشاوران املاک بیشتر تمایل دارند معاملات‌شان به آن‌طرف سال نرسد تا دچار تغییرات نشوند؛ به‌همین‌دلیل آنها سعی می‌کنند از ابتدای دی هر سال، معاملات خود را تا پایان اسفند به‌سرانجام برسانند. در آن دوران، رفت‌وآمد در بنگاه‌های مشاوران املاک افزایش یافته بود و به همان نسبت تقاضا برای خرید هم بیشتر در جامعه احساس می‌شد؛ اما با این تغییر نرخی که درباره طلا و ارز انجام گرفته است، اکنون این مالکان هستند که دست از انجام معاملات برداشته‌اند. باتوجه به اینکه روزهای پایانی سال را طی می‌کنیم، همچنان شاهد تغییرات جزئی در معاملات مسکن هستیم. ان‌شاءالله که این تغییرات به‌نفع مردم خواهد بود.
آخرین آمار بانک مرکزی درباره معاملات مسکن برای مرداد بوده است، به نظر شما دلیل این حبس آماری چیست؟
بنده اطلاع موثقی ندارم که دلیل آن چیست، اما فکر می‌کنم رکود بازار که از مرداد تا الان ادامه دارد، در این ماجرا بی‌تاثیر نباشد.
چند سالی بود کاهش معاملات و رشد نرخ ملک را به فعالیت املاکی‌ها نسبت می‌دادند که این اتفاق هم‌اکنون کمرنگ شده است. شما فکر می‌کنید چرا انگشت اتهام از صنف مشاوران املاک برداشته شد؟
جدای از اینکه یک‌سری عدم‌همکاری‌ها و عدم‌فعالیت‌ها در حوزه اقتصادی مسکن باعث می‌شد تا نگاه‌ها به‌سمت دیگری باشد، ما همیشه گفته‌ایم که رابطه عرضه و تقاضا مسئله اصلی است. اگر تناسب بین عرضه و تقاضای مسکن وجود داشته باشد، قیمت‌ها کاهشی خواهد بود،اما در غیر این صورت، افزایش می‌یابد. جدای از این، سیاست‌های تورمی به این موضوع دامن خواهد زد. در حال حاضر حاکمیت و وزارت راه و شهرسازی و همچنین کسانی که در حوزه اقتصاد و مسکن مشغول به کار هستند؛ متوجه شده‌اند که صنف مشاوران املاک در تورم و افزایش نرخ مقصر نیستند، بلکه برای سر گرفتن معاملات و بسته شدن قراردادهای معاملات ملکی حتی مجبور به کاهش نرخ نیز شده‌اند.
به این شکل که در ابتدا قیمتی را مشخص می‌کنند، اما در انتها این نرخ را پایین می‌آورند تا معامله به‌نفع هر دوطرف انجام پذیرد. اکنون برای حاکمیت و جامعه این موضوع مسجل شده است که مشاوران املاک نه‌تنها در افزایش نرخ دخیل نیستند، بلکه در کاهش آن نیز موثر هستند. علاوه بر این ما به‌عنوان یک واسطه، عامل رونق حوزه اقتصاد مسکن هم هستیم.
این یک واقعیت است. بدون وجود مشاوران املاک، مطمئن باشید بسیاری در حوزه اقتصاد مسکن گرفتار خواهند شد؛ بنابراین ما مشاوران املاک و خود اینجانب به‌شخصه در سایه قانون و در نظم و ساماندهی در حال انجام کار هستیم و این موضوع به‌ویژه درباره قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول بسیار نمایان است. می‌توان گفت ما تا چند وقت دیگر دارای نظم بسیار مطلوبی در قالب سامانه خواهیم بود تا هیچ‌گونه نگاه منفی به مشاوران املاک وجود نداشته باشد.
درباره نرخ کمیسیون مشاوران املاک قانون جدیدی وضع شده است؟
ما در این زمینه، براساس قانونی که وجود دارد، عمل می‌کنیم. این قانون طبق ارزش معاملاتی ملک، نرخ دریافتی مشاوران املاک را تعیین می‌کند. در این صورت حتی بحث نرخ دریافتی هم دیگر بر ما وارد نخواهد شد. ما در واقع ضریبی از ارزش معاملاتی را به‌عنوان نرخ دریافت می‌کنیم، به‌شرط اینکه سبد زندگی خودمان هم پر شود. قانون هم همین را گفته است. قانون نگفته است کاهش، بلکه گفته منبع درآمدی ما از این طریق باشد و آن نگاه منفی هم که بعضی‌ها مسبب آن هستند، باعث این دیدگاه نشود که چون مشاوران املاک قراردادشان بالاتر است، موجب افزایش نرخ شده‌اند. امیدوارم که این دیدگاه اشتباه از بین برود.
افزایش نرخ طلا و ارز چه تاثیری بر معاملات بخش مسکن گذاشته است؟
افزایش نرخ دلار، طلا و سکه خوشبختانه تاثیری بر بازار مسکن نداشته است. با این حال، باید در نظر داشت که بازار مسکن به‌طورکلی بازار وسیعی است و به‌سرعت رشد کرده است؛ بنابراین هر اقدامی که انجام شود، به‌طورطبیعی بازاری برای آن شکل می‌گیرد. به‌عنوان‌مثال، با افزایش نرخ دلار، منطقی است که مردم نباید دلار خریداری کنند، اما در عمل، حتی افرادی که تنها ۵۰۰ هزار تومان دارند، مقداری دلار یا طلا می‌خرند. در نتیجه، عرضه و تقاضا در بازار وجود دارد، اما گسترش آن در زمان‌های مختلف متفاوت است.
با این وجود، در زمینه مسکن، قیمت‌ها به‌حدی بالا است که این مسائل تاثیری بر خرید ندارند؛ اما اگر افزایش نرخ دلار بر مواد اولیه مسکن مانند آجر، سرامیک، لوله و همچنین عوامل دیگری نظیر مجوز ساخت و عوارض تاثیر بگذارد، به‌طورطبیعی نرخ نهایی مسکن افزایش خواهد یافت و این موضوع بر بازار تاثیر خواهد گذاشت.
البته این وضعیت می‌تواند منجر به رکود بیشتر و آسیب به بازار مسکن شود.
پیش‌بینی شما از آینده معاملات مسکن در سال پیش‌رو چیست؟
قیمت مسکن طی چند سال اخیر به‌قدری افزایش پیدا کرده است که تقریبا می‌توان گفت دهک‌های آسیب‌پذیر قادر به تهیه آن نخواهند بود. مگر اینکه دولت خودش بخواهد حمایت کند یا با تسهیلات بانکی در ابعاد ۷۰ درصد بتواند به آن دهک‌های آسیب‌پذیر یاری رساند تا آنها هم بتوانند صاحب خانه شوند. در غیر این صورت می‌توان گفت همان دهک‌های آسیب‌پذیر هستند که حوزه مسکن را با خرید خانه‌های ۵۰ یا ۶۰ متری رونق می‌دهند، وگرنه آنهایی که خانه‌هایی با متراژ زیاد دارند، برحسب تنوع یا شرایط خاصی ممکن است بخواهند خانه خود را بفروشند.
در نتیجه تصور می‌شود، در سال آینده قیمت‌ها به یک ثبات نسبی برسد و دیگر شاهد تغییرات مداوم قیمت مسکن نخواهیم بود. همچنین اگر در حوزه مسکن هم فعالیت‌های تولید افزایش یابد و وزارت راه و شهرسازی با آن همکاری کند، شاهد رونق در بازار مسکن هم خواهیم بود. قطعا وزیر محترم راه و شهرسازی، سرکار خانم فرزانه صادق بسیار نسبت به کار خودشان تسلط دارند و رشته تخصصی‌شان همین است.
نگاه ایشان همان نگاهی است که می‌گوید وزارت راه و شهرسازی بیشتر باید مدیریت کند تا خودش مجری کار باشد. همچنین ایشان اعلام کرده‌اند که تمامی نهادهای کشوری و لشکری و شرکت‌های دولتی مربوط به این حوزه، خودشان وارد بخش مسکن شوند، چراکه این امر به‌نفع کارکنان آنها است. در این صورت به‌نظر من آینده مسکن روشن خواهد بود.
درباره بازار اجاره چه ارزیابی دارید؟
در حال حاضر بازار اجاره ثبات دارد و تغییرات قیمتی عمدتا از اوایل سال آینده اتفاق خواهد افتاد. باتوجه به روند فعلی، انتظار می‌رود افزایش نرخ اجاره در سال آینده کمتر از سال‌های گذشته باشد.
در پایان اگر صحبتی هست، بفرمایید.
طبق روال همیشه من به همه هموطنان عزیزم توصیه می‌کنم، اگر می‌خواهند قراردادی را منعقد کنند، حتما طبق ضوابط به سامانه‌های موجود رجوع کنند و همچنین با مراجعه به دفاتر مشاوران املاکی که دارای پروانه کسب معتبر هستند و تنظیم قرارداد خود در این دفاتر حافظ منافع و امنیت خود باشند، چراکه این مشاوران دوره‌های لازم در زمینه معاملات ملکی را گذرانده‌اند و تخصص کافی در این حیطه را دارند.
