چالش‌های اجرای طرح مالیات بر خانه‌های خالی

هدف اصلی از اعمال مالیات بر خانه‌های خالی در ایران، ترغیب مالکان به اجاره این املاک و کاهش مشکلات مسکن در شهرها بود. با افزایش تعداد خانه‌های خالی، مسائلی مانند کاهش تقاضا برای مسکن، افزایش نرخ املاک و تشدید مشکلات مسکن برای اقشار کم‌درآمد و متوسط جامعه به‌وجود می‌آید. اگر این مالیات به‌درستی اجرا و محدودیت‌هایی برای مالکان خانه‌های خالی اعمال شود، می‌تواند به‌تدریج موثر باشد؛ اما برای دستیابی به این هدف، ضروری است چالش‌هایی که مانع از اجرای این قانون مالیاتی هستند، برطرف شوند. در برخی دوره‌ها، میان مجلس و دولت درباره نحوه اجرای مالیات بر خانه‌های خالی اختلاف‌نظرهایی وجود داشته که این موضوع مانع از عملیاتی شدن این مالیات شده است. یکی از چالش‌های اصلی در این زمینه، تعیین دقیق تعداد خانه‌های خالی و ارزیابی ارزش آنها بود که باعث بروز اختلاف‌نظر میان مالکان و مسئولان مالیاتی شد. برخی مالکان خانه‌های خالی به‌دلیل فشارهای اقتصادی، قادر به پرداخت مالیات مربوطه نبوده‌اند. به‌طورکلی، باید اذعان کرد سیستم مالیاتی در کشور ما هنوز نیاز به بهبود دارد و مشکلاتی مانند کمبود نیروی انسانی در بخش مالیاتی، عدم‌پیگیری مناسب بدهی‌های مالیاتی و نواقص در سیستم ثبت مالکیت مسکن، مانع از اجرای موثر مالیات بر خانه‌های خالی شده است.

از طرف دیگر، عده‌ای بر این باورند که این مالیات در واقع هزینه‌های مالی مالکان خانه‌های خالی را افزایش می‌دهد و به‌جای اینکه آنها را به اجاره دادن ترغیب کند، مالکان را به فروش املاک خود سوق می‌دهد. همچنین، برخی دیگر معتقدند که این مالیات می‌تواند به تضعیف بازار مسکن منجر شود و مشکلاتی نظیر کاهش ارزش املاک و افت تقاضا برای خریدوفروش مسکن را به‌همراه داشته باشد.

ضرورت هماهنگی بین دستگاه‌های اجرایی

مسعود نجفی، کارشناس بازار مسکن درباره قانون مالیات بر خانه‌های خالی در گفت‌وگو با صمت اظهار کرد: این قانون در ایران چند سالی می‌شود که در سامانه املاک و اسکان کشور به‌اجرا درآمده است. کاهش تعداد خانه‌های خالی به‌دلیل ناتوانی دستگاه‌های اجرایی در بررسی و صدور مجوزهای لازم برای خریدوفروش مسکن، نبود یک سامانه جامع اطلاعاتی و همچنین انتظارات بالا از این طرح اتفاق افتاده است. علاوه بر این، برخی افراد به‌دلیل دسترسی آسان به منابع مالی، ترجیح می‌دهند خانه‌های خالی خود را نگه دارند و از آنها به‌عنوان سرمایه استفاده کنند.

وی افزود: با این وجود، این طرح همچنان در حال اجراست و امیدواریم باتوجه به پیشرفت‌های سامانه املاک و اسکان کشور، تعداد خانه‌های خالی به‌حداقل برسد و بازار مسکن تقویت شود. به‌همین‌دلیل، ضروری است که سامانه جامع اطلاعاتی و هماهنگی میان دستگاه‌های اجرایی بهبود یابد و برای افرادی که قصد سرمایه‌گذاری در خانه‌های خالی دارند، راهکارهای جایگزینی ارائه شود تا بازار مسکن رونق بیشتری یابد.

این کارشناس اظهارکرد: مالیات بر خانه‌های خالی تنها راه‌حل موجود نیست و در واقع برای مقابله با مشکل خانه‌های خالی، گزینه‌های دیگری نیز وجود دارد.

راهکاری برای توانمندسازی بازار مسکن

به‌منظور کاهش احتکار مسکن، لازم است که توانمندی بازار مسکن افزایش یابد و تولید مسکن متناسب با نیاز جامعه گسترش یابد. برای این هدف، دولت چهاردهم می‌تواند از ابزارهایی نظیر تسهیلات اعتباری و مالیاتی برای ترغیب سازندگان مسکن بهره‌برداری کند. همچنین، در برخی کشورها مانند فرانسه، اقدام به تحریم خانه‌های خالی شده است. در این روش، سازندگان مسکن ملزم به اجاره دادن خانه‌های خالی خود هستند و در صورت عدم‌رعایت این قانون، با مجازات‌هایی مواجه خواهند شد. در بسیاری از کشورهای جهان، مالیات بر خانه‌های خالی توسط شهرداری‌ها دریافت می‌شود. شناسایی این خانه‌ها برعهده شهرداری‌ها است. با این حال، در برخی کشورها هدف از اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی کنترل بازار مسکن نیست و این قانون به‌طورعمومی اجرا نمی‌شود، بلکه تنها در چند شهر خاص به‌کار گرفته می‌شود. وی افزود: بخش قابل‌توجهی از خانه‌های خالی در اختیار دولت قرار دارد. تعداد کمی از این خانه‌ها متعلق به افراد حقیقی هستند. با این حال، باید به این نکته اشاره کرد که اگر قانون مالیات بر خانه‌های خالی به‌درستی اجرا شود، می‌تواند تاثیر زیادی داشته باشد. اجرای صحیح این قانون می‌تواند مسکن را از حالت سرمایه‌ای خارج کرده و به‌سمت مصرفی شدن سوق دهد. نجفی در پایان اظهار کرد: امیدوارم این قانون به‌درستی به‌مرحله اجرا درآید، اما باید به این نکته توجه کرد که اجرای آن بدون برنامه‌ریزی، تنها منجر به ایجاد تنش در جامعه خواهد شد. مسئولان می‌توانند با بهره‌گیری از فناوری‌های موجود، روش‌های بهتری را برای اجرای این قانون اتخاذ کنند. اجرای صحیح و اصولی این قانون می‌تواند تا حدی به کنترل نرخ مسکن و به‌ویژه اجاره‌بها کمک کند.

اخذ مالیات بر خانه‌های خالی راه‌حل نیست

امیر حجتی نیک، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: دولت قبلی این موضوع را به‌عنوان راه‌حلی برای حل معضل مسکن معرفی کرده است، اما این قانون قادر به حل هیچ مشکلی نیست. در دنیای امروز، دولت‌ها برای مداخله در بازار مسکن، به‌دنبال حمایت از تقاضا هستند و به‌همین‌دلیل تسهیلات خرید مسکن ارائه می‌شود. در ایران، حتی اگر بانک‌ها توان و انگیزه لازم برای اعطای تسهیلات را داشته باشند، باتوجه به نرخ بالای سود تسهیلات بانکی، اقساط آن به‌قدری خواهد بود که بازپرداختش برای خانوارهای ایرانی بسیار دشوار خواهد بود.

وی بیان کرد: مسئولان دولتی ما ادعا می‌کنند که در ایران تعداد زیادی خانه خالی وجود دارد که به‌طورعمده احتکار شده‌اند. اما بیشتر این واحدهای خالی از نوع لوکس یا ویلا هستند. بنابراین، افرادی که از اجاره دادن خانه‌های خود صرف‌نظر می‌کنند، معمولا دارای سرمایه کافی هستند که مالیات دولت را نیز پرداخت می‌کنند. در نتیجه، دولت همچنان به هدف خود برای وارد کردن این خانه‌ها به بازار نخواهد رسید.

مسکن به یک مکان برای سرمایه‌گذاری تبدیل شده است

این کارشناس تصریح کرد: در حال‌ حاضر، بازار مسکن در ایران به یک مکان برای سرمایه‌گذاری تبدیل شده و تقریبا از خریداران مصرفی خالی شده است. تعداد معاملات نیز این واقعیت را تا حدی تایید می‌کند که بازار در دست خریداران سرمایه‌ای قرار دارد. متاسفانه، در ایران به‌دلیل حداقل دستمزدهای کارگری و حقوق و مزایای کارمندی، زمان لازم برای خانه‌دار شدن بسیار طولانی و فراتر از تصور است و حل این مشکلات تنها با اخذ مالیات از خانه‌های خالی امکان‌پذیر نیست. حجتی به این نکته اشاره کرد که در هیچ کشوری مالیات بر خانه‌های خالی به‌عنوان منبع درآمد مالیاتی محسوب نمی‌شود. برای حل معضل مسکن، بهتر است به‌اندازه نیاز جامعه مسکن تولید و از احتکار آن جلوگیری کنیم. درباره اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی، مشاهده می‌شود که مردم به‌هیچ‌وجه تمایلی به ثبت خانه‌های خالی خود در سامانه مربوطه ندارند و مدیران دولتی نیز به‌دلیل کمبود اطلاعات کافی، قادر به اجرای این مالیات نیستند. بنابراین، به‌وضوح مشخص است که با این روند، طرح مذکور با شکست مواجه خواهد شد. این کارشناس بر این باور است که دولت در این طرح قادر نخواهد بود به هدف خود، یعنی حل معضل مسکن، دست یابد. در دنیای امروز، دولت‌ها برای مداخله در بازار مسکن، به‌دنبال تقویت تقاضا هستند. در حال ‌حاضر، عدم‌شفافیت اطلاعات مربوط به اقامتگاه‌ها، نبود سند برای بسیاری از املاک، نبود یک سامانه جامع و هماهنگی میان دستگاه‌های اجرایی دولت و همچنین کمبود زیرساخت‌های ارتباطی و اطلاعاتی لازم، به‌عنوان مهم‌ترین چالش‌ها در زمینه اخذ مالیات از خانه‌های خالی شناخته می‌شوند. وی در پایان تاکید کرد: یکی از اصلی‌ترین دلایل افزایش نرخ مسکن، سفته‌بازی و سوداگری در بازار زمین به‌عنوان گران‌ترین نهاده ساختمانی است. بنابراین، اگر سیستم مالیات سالانه بر زمین برقرار می‌شد، ممکن بود فرآیند تنظیم‌گری در بازار مسکن از بالا به شکل بهتری آغاز شود. به‌طورکلی، مالیات بر خانه‌های خالی می‌تواند به‌عنوان یکی از راه‌حل‌های مشکل مسکن مطرح شود، اما برای حل این معضل نیاز به راهکارهای جامع‌تری داریم که شامل توسعه مسکن مقرون به صرفه، ایجاد تسهیلات برای خرید مسکن، جلوگیری از احتکار مسکن، بهبود شرایط اقتصادی و اجرای قوانین مرتبط با مسکن باشد.

سخن پایانی

برخی کارشناسان، مشکلات کنونی در حوزه مسکن را ناشی از کمبود مسکن نمی‌دانند، بلکه آن را به مسائلی مانند وجود خانه‌های خالی و عدم‌مدیریت مناسب این موضوع مرتبط می‌سازند. برخی سرمایه‌گذاران در زمان‌های خاص از فروش یا اجاره املاک خود خودداری می‌کنند تا با این اقدام، قیمت‌ها را افزایش دهند و در نهایت به سودهای کلانی دست یابند. به‌همین‌دلیل، جریمه خانه‌های خالی و اعمال مالیات‌های سنگین بر آنها به‌منظور مقابله با این مشکل مطرح شده است.

دولت بارها اعلام کرده است، هدف از اخذ مالیات از خانه‌های خالی، درآمدزایی نیست و در واقع به‌دنبال کاهش گرانی و افزایش عرضه در بازار مسکن است.

 اجرای این طرح می‌تواند به این منجر شود که خریداران ملک به‌جای سرمایه‌گذاری، به خرید مسکن مصرفی یا مشارکت در تولید روی آورند که این خود گامی مهم در ساماندهی بازار مسکن به‌شمار می‌رود. در قانون مالیات بر خانه‌های خالی ذکر شده است که در صورت عدم‌خوداظهاری مردم، آنها از دریافت برخی خدمات مانند خدمات بانکی و دسته‌چک محروم خواهند شد، اما این موضوع نیز با ابهاماتی همراه است.