لابی بنگاه‌ها برای قیمت‌گذاری مسکن!
مسکن به‌عنوان یکی از مهم‌ترین بازارهای اقتصادی تاثیرات زیادی بر جنبه‌های کلان زندگی شهروندان دارد.
مسکن به عنوان یکی از مهم ترین بازارهای اقتصادی تاثیرات زیادی بر جنبه های کلان زندگی شهروندان دارد. از این رو، زمانی که خللی در عملکرد این بازار پیش می آید، نابسامانی های بی شماری بر جای می گذارد، چرا که مسکن یکی از نیازهای اولیه زندگی برای بقا و تشکیل خانواده است. اکنون بازار مسکن در ایران فراز و نشیب های زیادی را تجربه و تورم اقتصادی ضربه های مهلکی بر پیکره تولید و توزیع در این بازار مهم وارد و خرید خانه را از دسترس بیشتر خانواده های ایرانی خارج کرده است. این اتفاق دلایل مختلفی دارد و به طبع، مقصران بی شماری در وخامت اوضاع دست دارند که رفته رفته مسکن را از یک بازار مصرفی به سمت بازار سرمایه سوق داده اند.چنین موضوعاتی باعث شده است تا کاهش تولید مسکن و کم شدن قدرت خرید مردم، تعادل بین عرضه و تقاضا را در بازار مسکن بر هم بزند و معاملات را با رکود مواجه کند؛ رکودی که گاهی به دلیل نبود خریدار و گاه به خاطر نبود فروشنده پدید می آید. در این بین، نقش برخی مشاوران املاک در تنش های معاملاتی به شدت زیاد است و جای واسطه گری را با سوداگری عوض کرده اند. صمت در این گزارش عملکرد مشاوران املاک شهر تهران را به طورمیدانی مورد بررسی قرار داده و نظر کارشناسان را دراین باره جویا شده است.
دلال بازی، بلای جان بازار ملک
در سال های اخیر، انگشت اتهام زنی ها برای گرانی بازار ملک هرازگاهی به سمت مشاوران املاک نشانه گرفته می شد، اما پیگیری ها از اتحادیه مشاوران املاک برای حل وفصل دلالی های غیرمجاز و سوداگری های بازار ملک از سوی مسئولان این حوزه بی نتیجه ماند و این اتحادیه به هیچ عنوان زیر بار مسئولیت گرانی مسکن نرفت.نکته حائزاهمیت این است، زمانی که یک بازار مالی دچار التهاب و تشنج می شود، کوچک ترین عاملی می تواند تبعات گسترده بر جای بگذارد. بنابراین در شرایط کنونی بازار مسکن، حتی یک شایعه می تواند برای مدتی نرخ مسکن را افزایش چشمگیری دهد، در نتیجه نمی توان گفت مشاوران املاک در گرانی های اخیر کاملا بی تقصیر بوده اند و در التهاب بازار ملک نقشی ندارند.همچنین قاعده ای نانوشته می گوید؛ هرچه دولت و مجلس برای تنظیم بازار مسکن می بافند، برخی مشاوران املاک رشته می کنند. مشکل اصلی این است که هرچه ارزش قرارداد بیشتر شود، درآمد املاکی ها افزایش می یابد، به طوری که یک میلیون تومان در جابه جایی نرخ هر متر خانه، صدها میلیون تومان را به جیب مشاوران املاک می ریزد. طی روزهای گذشته، بارها شنیده شده است که دریافت کمیسیون از معاملات خریدوفروش مسکن توسط برخی مشاوران املاک به صورت دلخواه تعیین می شود و در سایه نبود نظارت، این تعرفه تا ۶ برابر رقم اعلامی نیز از طرفین دریافت می شود.
قیمت گذاری در چارچوب بنگاه های ملکی
افزایش تعداد بنگاه های معاملات ملکی در شهر تهران به حدی مشهود است که در برخی معابر، چند بنگاه معاملات ملکی دیواربه دیوار هم مشغول فعالیت هستند و هر روز ظاهر قدیمی خود را به دفاتر لاکچری و با ظاهری به روز تغییر می دهند و این موضوع بیانگر این است که این صنف از درآمد خوبی برخوردار هستند.در گذشته، روند قیمت گذاری املاک براساس توافق خریدار و فروشنده شکل می گرفت، اما در سال های اخیر برخی واسطه گران تعیین کننده قیمت ها هستند و نحوه قیمت گذاری در چارچوب املاک انجام می گیرد و اصولا به مصوبه دولت و مجلس توجهی نمی شود. نمونه این بی توجهی را می توان در مصوبه افزایش ۲۵ درصدی اجاره بها مشاهده کرد که در آن کارشناسان املاک با حمایت از مالکان، راه های دور زدن این مصوبه را آموزش می دهند. مطابق قانون، هزینه کمیسیون مشاوران املاک در خریدوفروش، دریافت ۰ . ۵ درصد کارمزد از طرفین است، اما قاعده روی کاغذ مانده است و در عمل، نرخ های دیگری از خریدار و فروشنده دریافت می شود.التهابات بازار مسکن باعث شده است تا هرچند وقت یک بار به دلایل مختلفی معاملات ملکی با رکود مواجه شود، اما این عامل نیز باعث نشده تا تعداد بنگاه ها کاهش پیدا کند. حال سوالی که پیش می آید، این است که اگر معامله ای در بنگاه های املاک انجام نمی شود، پس چرا هنوز این افراد برای ادامه فعالیت خود در این حوزه پافشاری می کنند و حتی از مشاغل دیگر دل کنده اند و به سمت این شغل گرایش دارند؟
حسام عقبایی، نایب رئیس اتحادیه املاک در رابطه با این موضوع به صمت می گوید: آمارهایی که از سوی برخی خبرگزاری ها مبنی بر افزایش تعداد بنگاه های مشاور املاک اعلام شده، کاملا غلط و بدون پشتوانه است؛ آمارهایی که برای مقصر کردن مشاوران املاک در بحث گرانی مسکن در کشور مطرح می شود، باید مصداق درستی داشته باشد و باتوجه به این موضوع که اتحادیه املاک نهادی خصوصی است، هیچ وظیفه اجرایی در برابر موضوع قیمت گذاری مسکن و هیچ دخل و تصرفی در نرخ زمین، مصالح، منابع مالی و انسانی ندارد.همان طور که در بالا گفته شد، نابسامانی در یک موضوع کلان، دلایل مختلفی دارد و نمی توان این صحبت های رئیس اتحادیه مشاوران املاک را کاملا قابل دفاع دانست، چرا که حلقه اول معاملات مسکن توسط مشاوران املاک شکل می گیرد، از این رو آنها نمی توانند در گرانی ملک بی تقصیر باشند.
صاحب بسیاری از خانه ها خود املاکی ها هستند
جدا از نظرات مختلف در رابطه با فعالیت املاکی ها با گشتی در مناطق ۱۰ ، ۱۱ و ۱۳ تهران با چندین بنگاه املاک به عنوان خریدار و فروشنده صحبت شد و نظرات متفاوتی از آنها به دست آمد. برای مثال، به عنوان خریدار برای خرید ملک به چند بنگاه در خیابان جمهوری مراجعه کردیم، اما به غیراز چند واحد نوساز، فایل دیگری در منطقه موجود نبود و برای خرید همین خانه ها نیز، باید بیشتر از مبلغ واقعی خانه، پول هزینه می شد.زمانی که به مبلغ ها اعتراض کردیم، در جواب ما، املاکی ها ادعا کردند که « قیمت بالای خانه ها به این دلیل است که خریدار زیاده شده و فروشنده کم؛ به خاطر همین موضوع، فروشنده های واقعی قیمت های بالاتری را برای ملک خود پیشنهاد داده اند،» اما در یک اتفاق جالب، زمانی که حرف از بازدید خانه شد، یکی از املاکی ها گفت که کل این ساختمان را خودمان ساخته ایم و از متریال به کار رفته در آن خیال تان راحت باشد! با این حرف متوجه شدیم که صاحب خانه ها خود صاحب بنگاه است.در بنگاه دیگر، به عنوان فروشنده اقدام به فروش ملک ۷۰ متری نوساز کردیم. در همان ابتدا، مشاور املاک اطلاعات منزل را گرفت و در نهایت پرسید: نرخ واحد را چند گذاشته اید؟ در جوابش میانگین نرخ منطقه را برای فروش ملک عنوان کردیم، اما مشاور املاک از نرخ ما تعجب کرد و گفت: «بازار کساد شده است و خریداران به شدت کم شده اند، به هرحال فایل می کنم، اما بعید می دانم که با این نرخ برای فروش موفق شوید»!
در بنگاه دیگر، اتفاق عجیب تری افتاد و مشاور املاک نرخ ملک را از ما پرسید و ما برای فروش واحد ۷۰ متری نوساز، رقم ۴ میلیارد و ۹۰۰ میلیون تومان را عنوان کردیم که در این لحظه مشاور املاک گفت؛ «مشکلی ندارد من ملک شما را ۵ میلیارد تومان به فروش برسانم و شما همین مبلغی را که عنوان کردید، بگیرید و کنار بکشید»؟! این یعنی اگر مشاور املاک چنین معامله ای را در واقعیت انجام می داد، جدا از یک درصد حق کمیسیون، چیزی در حدود ۱۰۰ میلیون تومان پول به جیب می زد.
در مراجعه بعدی، با ورود به یک بنگاه که در منطقه ۱۰ تهران قرار داشت، با جمع دوستانه ای روبه رو شدیم که به نظر می رسید با یکدیگر آشنا و همکار بودند. در این مورد، به عنوان فروشنده، ملک ۱۲۰ متری ۳ سال ساخت را با قیمت مناسبی برای فروش معرفی کردیم، اما هنوز صحبت مان به پایان نرسیده بود که مشاور املاک یکی از افراد کنار خود را به عنوان خریدار معرفی کرد و بااشاره به وی گفت: «از اتفاق، این آقا خیلی وقت است که دنبال خانه ای شبیه ملک شما است و اگر فروشنده اید، پول ایشان نقد و حاضر است». این مورد در بنگاه های خیابان های پیروزی و شیخ هادی نیز تکرار شد که مشاوران املاک با شنیدن مبلغی مناسب، به سرعت مشتری دست به نقد پیدا کردند. این موضوع دقیقا مصداق بارز املاک چندقولنامه ای است؛ به این معنی که یک ملک برای رسیدن به دست خریدار واقعی، چند دست می چرخد و در آخر یک خانه در مدت شاید کمتر از یک ماه صدها میلیون تومان بالاتر به فروش می رسد و در اصل خریدار، خود مشاور املاک است که به عنوان خریدار ظاهر می شود. تمام این موارد، تنها گوشه ای از بازارگرمی برخی املاکی ها است که به عنوان دلالی مسکن اقدام به تخلفات آشکار می کنند و حتی مصوبات قانونی دولت را نیز زیر سوال می برند. این بی قانونی جز نظارت و دخالت اتحادیه مشاوران املاک چاره دیگری ندارد و اتحادیه نمی تواند از این مسئولیت شانه خالی کند. مسلما تکذیب و پاک کردن صورت مسئله هیچ مشکلی را حل نمی کند. البته در کنار املاکی های متخلف و سوداگر، بسیاری از مشاوران املاک در چارچوب اختیارات خود اقدام به فعالیت می کنند و جدا از مبلغ تعریف شده ای که باید از طرفین اخذ کنند، پولی دریافت نمی کنند و به فکر سوداگری نیستند.کنترل کردن چگونگی فعالیت تمامی بنگاه های معاملات ملکی و کوتاه کردن دست دلالان مسکن از روند خریدوفروش خانه در سراسر ایران می تواند یکی از راهکارهای مهم در کنترل نرخ تمام شده مسکن و حتی کاهش نرخ آن باشد.
جولان دلالان در پوشش مشاوران املاک
فرشید ایلاتی، کارشناس مسکن به صمت گفت: در شرایطی که طی سال های اخیر، خرید و حتی اجاره مسکن برای بسیاری از مردم سخت و حتی غیرممکن شده، جولان بدون محدودیت دلالان در پوشش مشاوران املاک، بازار مسکن را دچار تلاطم های شدید کرده است.سوداگری و واسطه گری ملک در ایران جزو کارهای پرسود و بی دردسر در سال های اخیر بوده است، در نتیجه بنگاه های املاک تنها به خاطر ارتباط برقرار کردن بین خریداران و فروشندگان، حق الزحمه زیادی به جیب می زنند و تنها به خاطر اینکه کمیسیون بیشتری از طرفین دریافت کنند، تمایل زیادی برای افزایش غیرواقعی قیمت ها دارند؛ هرچند این موضوع را قبول ندارند و در گرانی ملک هیچ نقشی برای خود قائل نیستند.
سخن پایانی
ورود مستقیم بنگاهداران به بازار در نقش دلال با هدف کسب سودهای کلان، مهم ترین انگیزه آنها برای فعالیت در حرفه مشاور املاک است و البته تنها دلیل رشد برق آسای این بنگاه ها در سال های اخیر هم هست. صرف نظر از معدود بنگاهدارانی که خود را آلوده به سفته بازی و نرخ سازی های کاذب نمی کنند و عموما افرادی باسابقه در این حرفه هستند، اکنون تعداد قابل توجهی از بنگاهداران، نقش دلال را در بازار مسکن بازی می کنند. یکی از جذاب ترین مزیت های ورود دلالان به بازار مسکن، سوءاستفاده از رانت اطلاعات خریدوفروش واحدهای مسکونی است. در واقع این افراد با افتتاح بنگاه معاملات ملکی و تبدیل شدن به محل رجوع خریداران و به ویژه فروشندگان مسکن، از آگهی های تجمیع شده در بنگاه سوءاستفاده و اقدام به خرید واحدهایی می کنند که ظرفیت رشد نرخ بیشتری داشته باشند و سپس همین واحدها را با قیمتی بالاتر به فروش می رسانند. در واقع، هدف این دلالان از فعالیت به عنوان مشاور املاک، اولویت یافتن در خرید واحدهای ارزان تر و رسیدن به سود کلان از فروش همین واحدها به خریداران است؛ در چنین شرایطی، فروشندگان و خریداران مسکن بیش از هر چیز به طعمه های دلالان برای کسب سود تبدیل می شوند.
