قانون پیش‌فروش ساختمان در سال ۸۹ تصویب و در سال ۹۳ ابلاغ شد، اما این قانون براساس واقعیت‌ها تنظیم نشد و نگاه صنفی و اعمال‌نظر سردفتران در آن دخیل بود، به‌طوری‌که اگر عملکرد این قانون طی ۱۲ سال مورد بررسی قرار گیرد، شاید کمتر از هزار و ۸۰۰ قرارداد در چارچوب قانون پیش‌فروش تنظیم شده و بسیار از قراردادها به‌علت ضعف‌های قانون بدون مراجعه به دفترخانه، توسط مشاوران املاک منعقد شده است.

در حال‌ حاضر پس از گذشت ۱۵ سال دوباره زمزمه اصلاح این قانون به‌گوش می‌رسد تا قراردادها براساس قانون پیش بروند. البته ناگفته نماند، یکی از چالش‌های قانون پیش‌فروش، عدم‌تصویب ثبت رسمی معاملات غیرمنقول بود. از آنجایی که در حال‌ حاضر این قانون تصویب شده و به‌اجرا رسیده است، دیگر جای بهانه باقی نخواهد ماند و این امکان وجود دارد به بهترین شکل اجرا شود.

سازندگان استقبالی نکردند

تعداد قراردادهایی که طی ۱۵سال گذشته تنظیم شده، گویای آن است که قانون پیش‌فروش از سوی سازندگان مورداستقبال قرار نگرفته است، اگر در این قانون توازنی بین تعهدات مالک و سازنده وجود داشت، شاید در اجرا به چنین مشکلی برخورد نمی‌کرد. زمانی که قانون دارای ضعف است و موازنه‌ای در ایفای تعهدات وجود ندارد، سازنده هیچ‌وقت وارد یک طرح مشارکتی نخواهد شد که فقط یک‌طرف موظف به انجام وظایفش باشد و طرف مقابل، مشمول امتیاز شود.

اصلاح این قانون حتما بر بازار مسکن تاثیرگذار خواهد بود، چراکه مردم به‌جای اینکه یک ملک را آماده کرده و به نرخ گران بخرند، با نرخ مناسب‌تر خریداری می‌کنند. از سوی دیگر، سازنده هم قادر به تامین مالی پروژه‌اش خواهد بود. در حال‌ حاضر به‌علت تخلف و کلاهبرداری، ریسک پیش‌فروش بالارفته است، به‌طوری‌که بسیاری از خریداران ضررهای هنگفتی کرده‌اند.

در صورتی که الزامات قانونی و شفافیت لازم برای اجرای این قانون فراهم شود، خریدار و فروشنده با خیالی آسوده دست به اجرای قانون خواهند زد.

در چندین سال گذشته، با افزایش بی‌رویه تخلف به نام پیش‌فروش یک ملک به چند نفر مواجه بودیم. این شیوه کلاهبرداری به‌حدی سودآور، جذاب و بدون دردسر است که کلاهبرداران با اشتیاق وارد این حوزه می‌شوند؛ برای مثال شاهد بوده‌ایم که پروژه ۷۰۰ واحدی را به ۱۴هزار نفر فروخته‌اند.

همه نهادهای مربوطه مقصر هستند

در عدم‌اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان، برخی نهادها هم مقصر هستند. برای نمونه، شهرداری فقط یک ماشین امضا برای صدور پروانه ساخت نیست، بلکه باید پلتفرمی طراحی می‌کرد که سامانه پیش‌فروش به سامانه صدور پروانه متصل می‌شد. در واقع نظارت شهرداری ضروری است تا ساختار شهری مطابق با استانداردها و مهندسی سازه پیش برود و با چالش‌های حقوقی کمتری مواجه باشیم.

البته ناگفته نماند، عدم‌اجرای این قانون فقط مربوط به یک نهاد یا یک صنف نمی‌شود. باید هر ذی‌نفعی و شخصی که در پروژه‌های پیش‌فروش حضور دارد، اختیارات و وظایفش تعریف شود و پاسخگو باشد. بنابراین نمی‌توان یک سازمان یا نهاد را مقصر دانست، حتی مردم که از راه غیرقانونی دست به خرید ملک پیش‌فروش می‌زنند، مقصر هستند.

در سال ۸۹ بسیاری از زیرساخت‌ها آماده نبود و نیاز به توسعه داشتیم، اما در حال‌ حاضر بهانه کمتری برای اجرا وجود دارد و این توانایی را داریم که به بهترین شکل اجرا کنیم.

قانون ایده‌آل

در مدل مطلوب پیش‌فروش ساختمان یک حساب امانی ایجاد می‌شود که نزد بانک است. به این ترتیب زمانی که خریدار دست به خرید ملک پیش‌فروش می‌زند، مستقیم پول را به حساب سازنده واریز نمی‌کند، بلکه به حساب امانی منتقل می‌شود. در این حساب زمانی پول آزاد می‌شود که پروژه ساخته شود. اگر چنین رویکردی را در پیش نگیریم، ممکن است فروشنده پول را دریافت و صرف تکمیل پروژه نکند، اما با ایجاد یک حساب امانی، زمانی که یک واحد ساخته شود، پول برای فروشنده قابل‌برداشت خواهد شد.