بازار مسکن ایران در فصل جابه‌جایی، وارد مرحله‌ای تازه شد؛ مرحله‌ای که تحت تاثیر پیامدهای جنگ ۱۲ روزه، با کاهش قابل توجه نرخ در بخش خرید و فروش و همچنین اجاره همراه بوده است. تحلیل این تغییر را می‌توان به دو عامل مهم و کلان نسبت داد؛

عامل اول: تاثیر عمومی جنگ بر بازار مسکن

تجربه جهانی نشان می‌دهد که در زمان وقوع جنگ، معمولا نرخ ملک کاهش می‌یابد، در حالی که نرخ ارز و طلا روند افزایشی پیدا می‌کند. در واقع، رفتارهای مالی در شرایط بحرانی نشان می‌دهند که تمایل سرمایه‌گذاران از بازار ملک به سمت دارایی‌های امن‌تر مانند ارز و طلا حرکت می‌کند. بررسی‌ها در یک ماه اخیر نیز این الگو را تایید می‌کنند؛ نرخ طلا و ارز صعودی بوده، در حالی که بازار مسکن شاهد افت محسوس قیمت‌ها بوده است! با خروج از شرایط جنگی و کاهش تنش‌های منطقه‌ای، اصلاح قیمتی در بازار ارز و طلا آغاز شد و در هفته آخرتیرماه، شاهد کاهش قیمت‌ها در این حوزه بودیم.

با این وجود، سوال اصلی آن است که چرا بازار مسکن نتوانسته افت قیمتی ناشی از بحران را جبران کند؟

عامل دوم: مدیریت ورود و خروج اتباع خارجی

پاسخ این سوال را می‌توان در سیاست‌های جدید دولت برای کنترل حضور اتباع غیرمجاز جست‌وجو کرد. دولت در راستای حفظ منافع ملی، اقداماتی در جهت ساماندهی ورود و خروج اتباع خارجی در دستور کار قرار داده است؛ اقدامی که از همان روزهای نخست اثرات خود را بر بازار مسکن آشکار کرده است. یکی از این تاثیرات، کاهش قابل توجه اجاره‌بها در برخی مناطق است؛ که به نوبه خود بر نرخ ملک نیز فشار نزولی وارد کرده است. برخی کارشناسان حوزه مسکن معتقدند که میزان اجاره در تهران تا ۳۰ درصد کاهش یافته و این خبر خوبی برای مستاجرانی است که طی سال‌های گذشته، به دلیل نبود قانون منسجم، تحت فشار شدید مالی قرار داشتند.

درست است که کاهش «قیمت مسکن» هدف مستقیم دولت در اجرای طرح اخراج اتباع بیگانه نبود، اما این اقدام به‌صورت غیرمستقیم اثر خود را بر بازار گذاشت و باعث شد بسیاری از مستاجران پس از مدت‌ها، اندکی احساس آرامش کنند.

بارها اتحادیه مشاوران املاک نسبت به تخلف در اجاره دادن ملک به اتباع غیرمجاز هشدار داده بود، اما تعدادی از موجران بدون توجه به این هشدارها، اقدام به عقد قرارداد کردند و همین مسئله برای‌شان دردسرساز شد.

در واقع، فردی که فاقد مدارک هویتی معتبر است، قانونا نمی‌تواند قرارداد رسمی اجاره امضا کند. با این حال، برخی موجران به دلیل تمایل به دریافت اجاره‌بهای بیشتر، چشم بر این موضوع بستند و مرتکب تخلف شدند. البته باید اذعان کرد که بخش بزرگی از تبعات این رفتار نادرست، در نهایت گریبان خود موجران را گرفت و مشکلات متعددی برایشان به‌وجود آورد.

اگر نظارت بر معاملات مسکن با جدیت بیشتری دنبال شود و قانون‌گذاری در زمینه اسکان اتباع خارجی به صورت منسجم‌تر اجرا گردد، بازار مسکن می‌تواند به سمت تعادل و ثبات حرکت کند. این مسیر نه‌تنها به نفع مستاجران و مالکان خواهد بود، بلکه می‌تواند پایه‌ای برای بازآفرینی اعتماد عمومی در بازار ملک ایران باشد.

لازم است به نقش هماهنگی میان نهادهای اجرایی، قضایی و صنفی نیز توجه ویژه‌ای شود. اخطارهایی که از سوی اتحادیه مشاوران املاک صادر شد، نشان‌دهنده حساسیت موضوع و تلاش برای حفظ چارچوب‌های قانونی در معاملات ملکی بود. اما اجرای موثر قوانین نیازمند عزم مشترک و اراده جمعی همه نهادهای ذی‌ربط است.

از سوی دیگر، بهبود شرایط اقتصادی مستاجران پس از کاهش نسبی اجاره‌بها فرصت مناسبی برای بازنگری در سیاست‌های حمایتی دولت هست. شاید بتوان در قالب طرح‌های ملی، تسهیلاتی برای تبدیل مستاجر به مالک در نظر گرفت؛ گامی که در بلندمدت می‌تواند وضعیت سکونت را در کشور کمی سامان بخشد و نرخ جابه‌جایی‌های ناخواسته را کاهش دهد.