اسب سرکش بازار ملک رام نمی‌شود
در شرایطی که بازار اجاره از نرخ دستوری حداکثر ۲۵ درصدی اجاره‌بهای املاک مسکونی تبعیت نمی‌کند؛ این بار مجلس شورای اسلامی به‌منظور کنترل و ساماندهی بازار اجاره، نسخه جدی با این مضمون که «موجران باید براساس تورم سال گذشته اجاره یک سال آینده را اخذ کنند» ارائه داده است.
در حالی که کنترل دستوری بازار اجاره و مسکن در همه دنیا مرسوم بوده و اگر بستر قانونی و زیرساخت‌های فنی آن فراهم شود، در ایران هم قابل‌اجراست، البته به این شرط که با نظارت و پیگیری همراه باشد. طی چند سال گذشته، بازار مسکن با شوک‌های بسیاری رو به رو بوده است و در پی افزایش‌های نجومی و بی‌پایه نرخ در این حوزه، بسیاری از خانواده‌ها قید خرید خانه را زده و به اجبار گزینه اجاره مسکن را انتخاب کرده‌اند. در این میان، دولت و مجلس سعی داشتند با تعیین سقف اجاره‌بها، این بازار را تاحدودی کنترل کنند، اما موفق نبوده‌اند. برای نخستین‌بار در سال ۱۳۹۹، ستاد ملی مقابله با کرونا مصوب کرد که در شرایط کرونایی و برای کاهش جابه‌جایی خانوارها باتوجه به اینکه به شیوع بیماری کمک می‌کرد، موجران ملزم به تمدید قراردادهای اجاره مسکن برای شهر تهران ۲۵ درصد، کلانشهرها ۲۰ درصد و سایر شهرها ۱۵ درصد نسبت به سال قبل و ویژه قراردادهای تمدیدی تعیین شدند؛ این مصوبه تا امسال هم تمدید شد، هرچند مشاهدات حکایت از عدم‌رعایت این مصوبه و رشد ۱۰۰ درصدی اجاره مسکن در یک سال را دارد. به‌نظر می‌رسد طرح جدید مجلس نیز به همین سرنوشت دچار شود. صمت در این گزارش، طرح جدید مجلس برای ساماندهی بازار اجاره را موردبررسی قرار داده است.
کوچ مستاجران به مناطق پایین‌تر
با اعلام مرکز آمار ایران در زمینه تغییرات نرخ تورم در پایان تیر امسال، نرخ تورم نقطه به نقطه اجاره به رقم ۳۷.۹ درصد رسیده است. آن‌طور مشخص است، خانوارهای کشور به‌طورمیانگین، ۳۷.۹ درصد بیشتر از تیر ۱۴۰۱، برای اجاره خانه هزینه کرده‌اند و این به‌معنای عبور از سقف ۲۵ درصدی برای نرخ اجاره است. همچنین، نرخ تورم ۱۲ماهه منتهی به پایان تیر برای بخش اجاره به رقم ۳۵.۸ درصد رسیده که این نرخ نیز از سقف تعیین‌شده در تهران و در سایر شهرها بیشتر است. این روند افسارگسیخته در نرخ اجاره‌بها باعث شده تا بخش اعظمی از درآمد مستاجران این روزها صرف اجاره‌بهای مسکن شود و همین امر موجب کوچ مستاجران به مناطق پایین‌تر و دیگر سکونتگاه‌ها شده است.
حالا در این شرایط مجلس شورای اسلامی با اصرار بر تعیین سقف اجاره‌بها برای موجران، طرحی را ترتیب داده‌اند که براساس آن، موجر باید از تورم یک سال گذشته برای مبالغ یک سال آینده تبعیت کنند. این در شرایطی است که موجران خود اجاره را براساس تورم عمومی در امسال و برای امرار معاش خود اخذ می‌کنند. در حالی که بازار اجاره‌بها در ایران همواره تابعی از تورم عمومی و تورم مسکن بوده، آیا می‌توان انتظار رعایت چنین مصوباتی را داشت؟ آیا موجرانی که خود از دریافت اجاره به نرخ تورم عمومی امرار معاش می‌کنند، حاضر به رعایت این نسخه‌های دستوری مجلس می‌شوند؟
از طرفی، مشاوران املاک نیز با این ادعا که این قانون نه‌تنها نتوانسته و نمی‌تواند رشد نرخ اجاره‌بها را کنترل کند، معتقد هستند که این‌گونه طرح‌ها نه‌تنها موجب آرام کردن بازار مسکن نمی‌شود، بلکه موجب تلاطمات بیشتر و رشد بیش از حد قیمت‌ها می‌شود.
مسیر روشنی برای بازار ملک وجود ندارد
سیدبهلول حسینی، نماینده پیشین مجلس شورای اسلامی در زمینه طرح جدید مجلس برای ساماندهی بازار اجاره به صمت توضیح داد: اگر برنامه‌ریزی و سیاست‌گذاری‌های درست و موثر برای ساماندهی بازار مسکن انجام بگیرد، نه‌تنها تورم بخش مسکن در راستای برنامه‌ریزی‌ها کاهش پیدا می‌کند؛ بلکه می‌توانیم در مدت‌زمان کمتر هدف‌گذاری‌هایی را که برای بازار مسکن اتخاذ می‌شود، برای سالیان سال حفظ کنیم و به نتیجه مطلوب برسیم.
وی در ادامه گفت: باتوجه به طرح جدید مجلس درمی‌یابیم که هم دولت و هم مجلس در سعی و تلاش هستند تا بازار خرید و اجاره مسکن را تاحدودی کنترل کنند و در همین چند سال اخیر، سیاست‌گذاری‌های زیادی از این بابت در نظر گرفته‌اند، اما آن چیزی که درحال‌حاضر در حال اتفاق افتادن است، نشان نمی‌دهد که مسیر روشنی برای بازار ملک مهیا باشد، چراکه بارها شاهد این بودیم که طرح‌ها و برنامه‌ریزی‌های دولتمردان تحقق پیدا نکرده و رنگ اجرایی به خود نگرفته است، از این‌رو باید نوعی تغییر سازنده در نحوه تغییر سیاست‌گذاری‌ها انجام گیرد تا مشکلاتی که مردم در بخش مسکن دارند، حل‌وفصل شود.
سیاست‌های دولت کارساز نیست
حسینی بیان کرد: مشکلات اقتصادی، زمینه‌ساز تورم بالایی در کشور شده و همه بخش‌ها را درگیر کرده و دولت سیزدهم سیاست‌های مختلفی برای تعادل در عرضه و تقاضای بازار مسکن در پیش‌گرفته است؛ اما نباید تنها تولید مسکن را گره‌گشای مشکلات این بازار دانست، بلکه نیاز است با برنامه‌ریزی هدفمند و توجه به زیرساخت‌های موجود، گره کور بازار مسکن را باز کرد وگرنه حل یک مشکل نمی‌تواند کمکی به التهاب بازار ملک کند و گرهی از مشکلات بگشاید.
وی خاطرنشان کرد: زمانی که با یک چالش بزرگ در کشور روبه‌رو می‌شویم، باید برای حل آن تمام توان خود را بگذاریم و از همه جنبه‌های مختلف سیاسی، اقتصادی و اجتماعی برای برنامه‌ریزی استفاده کنیم. به این صورت که اقدامات در مسیری قرار گیرد که مسکن از بازار سرمایه‌ای به سمت بازار مصرفی حرکت کند و دولت با در اختیار گذاشتن زمین رایگان و ارزان‌نرخ به انبوه‌سازان و سازندگان باعث شود تا هزینه‌های ساخت کاهش باید و ملک ارزان شود. همچنین، اخذ مالیات‌های گوناگون از املاک، هدفمند ترسیم شود و نهادهای نظارتی بر تمام این فعالیت‌ها کنترل داشته باشند.
حسینی در پایان گفت: مشکلات بازار مسکن باید با همکاری تمام نهادهای ذی‌ربط پیگیری شود تا این حوزه با سرعت بیشتری در مسیر توسعه قرار بگیرد. در این صورت، عرضه و تقاضا در این بازار پرطرفدار به‌تعادل می‌رسد. تنها تلاش‌های دولت و مجلس در صورتی می‌توانند به بهبود بازار مسکن بینجامند که از تمام ظرفیت‌ها و زیرساخت‌های کشور باتوجه به برنامه‌ریزی دقیق استفاده شود.
سیاست‌گذاری‌های بی‌اثر برای بازار مسکن
محمود اولاد، کارشناس بازار مسکن، به صمت می‌گوید: حداقل در این ۲ سالی که از عمر دولت سیزدهم می‌گذرد، سیاست‌گذاری‌های متعددی برای ساماندهی بازار مسکن در نظر گرفته شده و علاوه بر وعده ساخت سالی یک میلیون واحد مسکونی در سال، چند طرح حمایتی دیگر نظیر تعیین سقف افزایش اجاره‌بها و اعطای وام ودیعه مسکن از سمت دولت وضع شد که به‌تازگی هم مجلس مطرح کرده است که موجران باید براساس تورم سال گذشته، اجاره یک سال آینده را اخذ کنند؛ اما با این حال، هیچ سیاستی که بتوانیم از آن به‌عنوان ناجی بازار مسکن نام ببریم، وجود ندارد، چراکه به‌طورواضح هم مردم و هم خود مسئولان، شاهد اوضاع برهم‌ریخته بازار ملکی هستند؛ شرایطی که شهروندان را برای خرید و حتی اجاره یک واحد مناسب سردرگم کرده است. وی در ادامه افزود: شرایط فعلی بازار مسکن را می‌توانیم از جنبه‌های متفاوتی ارزیابی کنیم. به این نحو که تمام سیاست‌گذاری‌های بخش مسکن که به اشتباه وضع شده، از سر ناآگاهی است. به این ترتیب که مسئولان ذی‌ربط از شرایط فعلی بازار مسکن هیچ اطلاعی ندارند و نمی‌دانند که سیاست‌گذاری‌های سلیقه‌ای چه تبعاتی می‌تواند داشته باشد. در حالت دوم باید بگوییم که این سیاست‌ها از ناچاری مطرح می‌شود و با اینکه همگان می‌دانند این قوانین کارساز نیست، بازهم بر اجرای آن پافشاری دارند و سعی در پاک کردن صورت‌مسئله می‌کنند. اولا مشکلات بخش مسکن را ریشه‌ای عنوان کرد و به صمت گفت: سال‌هاست که بنده اعتقاد دارم که مشکلات بخش مسکن ارتباطی به بازار مسکن ندارد، بلکه مشکل اصلی به افت رشد اقتصادی در کشور مرتبط است که باعث کاهش روزافزون قدرت مردم شده و این اتفاق با تحریم‌های غرب در حال شدت گرفتن است. حل مشکل مسکن در کشور ما چاره‌ای جز رشد و توسعه اقتصادی ندارد و اگر این موضوع حل نشود، کاری از پیش برده نمی‌شود و هر تلاشی جدا از این موضوع برای بهبود شرایط در بازار مسکن انجام گیرد، بی‌نتیجه می‌ماند. زمانی که سوءمدیریت در کنار کاهش رشد تولید قرار می‌گیرد، شرایط بازار مسکن به‌نوعی پیش می‌رود که جای هیچ سازندگی نمی‌ماند و پروژه‌ها یکی پس از دیگری با شکست مواجه می‌شوند.
راهکار کنترل بازار اجاره
اولاد بااشاره به اینکه افزایش تورم بخش اجاره یک دلیل بزرگ دارد، اظهار کرد: طی چند سال اخیر با افزایش افسارگسیخته نرخ مسکن، خرید خانه برای بسیاری از مردم تبدیل به یک رویا شده است، بنابراین در بخش اجاره‌بها نیز شاهد انفجار تقاضا هستیم. این موضوع به‌دلیل تراز نبودن تقاضا و عرضه در بازار، موجبات افزایش بیش از پیش اجاره را در بازار فراهم کرده است.
وی افزود: براساس آمارهای رسمی، میزان سرمایه‌گذاری در بخش مسکن با کاهش شدیدی روبه‌رو بوده است که این موضوع دلایل فراوانی دارد. یکی از آنها نبود امنیت سرمایه‌گذاری در بخش مسکن است. همچنین، افزایش بسیار زیاد نرخ مسکن باعث شده که بسیاری از اقشار جامعه از گردونه کسانی که شانس خرید خانه را دارا هستند، خارج شوند. همین موضوع نیز انگیزه سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را کاهش داده است. عدم‌تناسب درآمدها با سبد خانوار، مشکلات متعددی را برای تامین مایحتاج روزانه مردم پدید آورذه و هزینه‌های بخش مسکن نیمی از درآمد خانوارها را بلعیده است. از سوی دیگر، سیاست‌های دولت نیز چاره کار نبود و نتوانست کارآمد باشد، چراکه در عمل این سیاست‌ها در بهترین حالت فقط مسکنی هستند که برای مدتی شاید بتوانند درد بزرگی را که به جان جامعه افتاده است، تسکین دهند. وضع قوانین همیشه شروع آسانی برای حل مشکلات مختلف است و این قوانین زمانی به چالش کشیده می‌شود که به مرحله اجرا دربیاید و عملی شود.
این کارشناس در پایان افزود: تا زمانی که دولت علت‌های اصلی این موضوع یعنی کنترل شاخص‌های اقتصاد کلان را در دستور کار خود قرار ندهد، راه‌حل‌هایی مطرح می‌شود، جواب نخواهند داد و بازار خرید و اجاره مسکن سروسامان نخواهد گرفت. دولت برای کنترل بازار مسکن، باید وضعیت اقتصاد کلان را اصلاح کند. مسلما تا زمانی که این مسئله انجام نشود، راهکارهایی که برای مدیریت و تعادل در بازار به‌کار گرفته می‌شود، به‌هیچ‌عنوان جوابگو نخواهد بود.
سخن پایانی
قیمت بالای اجاره مسکن همواره یکی از دغدغه‌های اصلی مردم بوده و البته این موضوع در سال‌های اخیر به‌دلیل افزایش بیش از حد اجاره‌ها به یک مشکل اساسی برای مستاجران تبدیل شده است، چراکه آنان باید بخش قابل‌توجهی از دارایی و پس‌انداز خود را صرف رهن یا پرداخت اجاره‌بهای ماهانه کنند. کارشناسان همواره معتقدند مشکلاتی که در بازار اجاره‌بها وجود دارد، به‌دلیل خلأ قانونی در حوزه مسکن است، موضوعی که موجب شد نمایندگان مجلس برای ساماندهی این وضعیت برنامه‌ریزی‌های زیادی صورت دهند؛ موضوعی که بدون هیچ نظارتی به حال خود رها و تنها به پلمب چند بنگاه املاک متخلف ختم شده است. دولت و مجلس اگر قصد ساماندهی بازار مسکن را دارند، نباید تنها سیاست‌گذاری و طرح‌های مربوط به بخش مسکن را روی کاغذ بررسی کنند، بلکه باید با کنترل و نظارت کافی به این برنامه‌ریزی‌ها رنگ اجرایی دهند تا هرچه سریع‌تر بار سنگین مسکن را از دوش شهروندان بردارند.
