چالش‌های بازار مسکن
جواد خوانساری کارشناس بازار مسکن
در شرایط کنونی، نگرانی اصلی سرمایه‌گذاران ساختمانی، افزایش هزینه‌های ساخت و تمام‌شده ملک است. آنها معتقدند تا زمانی که تورم بالا در بازار مسکن حاکم است، سرمایه‌گذاری در این بخش مقرون به صرفه نخواهد بود. برای ارزیابی دقیق وضعیت بازار مسکن، ضروری است ابتدا تحلیلی جامع از عوامل تاثیرگذار بر نرخ مسکن انجام شود و سپس به پیش‌بینی شرایط آینده پرداخته شود.
عوامل متعددی بر نرخ مسکن تاثیرگذار هستند، اگرچه می‌تواند میزان تاثیر هر یک از این عوامل متغیر باشد. این تاثیرات ممکن است به‌سرعت یا در طول زمان نمایان شوند، که نیازمند توجه دقیق به هر یک از آنهاست.
بررسی دقیق عوامل موثر در ساخت‌وساز توسط سرمایه‌گذاران و سازندگان اهمیت بسزایی دارد. این بررسی مشخص می‌کند آیا نرخ مسکن در سطح متعارفی قرار دارد یا دچار تورم شده است. همچنین، این امکان را فراهم می‌آورد تا نسبت تورم عمومی به تورم مسکن سنجیده شود.
در صورت اجرای صحیح برنامه‌ریزی‌ها برای ساماندهی بازار ملک، احتمال کاهش نرخ مسکن و نزدیک شدن سطح قیمت‌ها به توان خرید مردم تا پایان سال وجود دارد. این امر می‌تواند امید و اطمینان لازم برای آغاز سرمایه‌گذاری در پروژه‌های جدید ساختمانی را در امسال فراهم آورد، زیرا سازندگان به رونق مجدد معاملات مسکن و بهبود شرایط امیدوار می‌شوند.
در ماه‌های اخیر، بحث‌های زیادی درباره آرامش نسبی بازار مسکن مطرح شده بود. این آرامش بیشتر ناشی از رکود بازار بود تا ثبات واقعی! با این حال، اعلام افزایش ۴۵ درصدی هزینه‌های تمام‌شده مسکن نسبت به سال گذشته، این آرامش را بر هم زده و مانعی جدی بر سر راه ساماندهی بازار مسکن ایجاد کرده است.
اعلام چنین آمارهایی می‌تواند آینده بازار مسکن را با چالش مواجه کرده و انتظارات تورمی را در بازار افزایش دهد. نکته مهمی که باید موردتوجه مردم و مسئولان قرار گیرد، این است که اعلام نرخ تمام‌شده ساخت با ارقام بالا، اقدامی نادرست است. مشاهدات عینی نشان می‌دهد که هزینه‌های واقعی ساخت، بسیار پایین‌تر از ارقام اعلام شده است. به‌نظر می‌رسد انبوه‌سازان با ابراز نارضایتی مکرر، سعی در افزایش نرخ تمام‌شده مسکن دارند، زیرا ساخت‌وساز یکی از پرسودترین فعالیت‌های اقتصادی در کشور محسوب می‌شود.
این شرایط نشان می‌دهد برای بهبود وضعیت بازار مسکن، نیاز به شفافیت بیشتر، نظارت دقیق‌تر بر هزینه‌های ساخت و اتخاذ سیاست‌های موثر برای کنترل تورم و افزایش دسترسی مردم به مسکن مناسب وجود دارد.
بازار مسکن ایران در حال حاضر با چالش‌های جدی روبه‌رو است که ریشه در سیاست‌گذاری‌های نادرست گذشته دارد. افزایش ناگهانی قیمت‌ها که اکنون شاهد آن هستیم، می‌بایست طی سال‌های قبل با اتخاذ تدابیر منطقی و تدریجی مدیریت می‌شد. اقدام نکردن به‌موقع در این زمینه باعث شده است تا حل مشکلات انباشته‌شده به آینده موکول شود.
این وضعیت فشار مضاعفی را بر دوش مردم تحمیل کرده است. از یک‌سو، خریداران و مستاجران در بلاتکلیفی و سردرگمی به‌سر می‌برند و از سوی دیگر، سازندگان از عرضه واحدهای خالی به بازار خودداری می‌کنند. این امر منجر به تغییر رویکرد سازندگان از تولید مسکن به‌سمت فعالیت‌های دلالی در این بازار شده است. در حال حاضر، بازار مسکن با کمبود عرضه مواجه است و میزان ساخت‌وساز به‌شدت کاهش یافته، همزمان، قدرت خرید مردم نیز به‌شدت تضعیف شده است و این امر مانع از ورود تقاضای موثر به بازار می‌شود. باتوجه به کمبود عرضه که طی سال‌های اخیر ایجاد شده، پیش‌بینی می‌شود در سال آینده شاهد افزایش چشمگیر تقاضا در این بازار باشیم.
تورم به‌عنوان یکی از معضلات اصلی اقتصاد کشور، تاثیر قابل‌توجهی بر نرخ تمام‌شده کالاها از جمله مسکن داشته و این امر موجب افزایش هزینه نهاده‌های تولید مسکن مانند زمین و مصالح ساختمانی شده است. به‌تازگی شاهد افزایش شدید هزینه تمام‌شده ساخت‌وساز بوده‌ایم، اما این سوال مطرح است که آیا این افزایش نرخ اعلام‌شده، متناسب با نرخ تورم و شرایط واقعی بازار است یا خیر؟
بدون شک، انتشار چنین آمارهایی تلاش‌های انجام‌گرفته برای ساماندهی بازار مسکن را بی‌اثر کرده و فرصتی را برای سوداگران و دلالان فراهم آورده است تا از این وضعیت به‌نفع خود بهره‌برداری کنند. دولت باید برای تثبیت قیمت‌ها راهکارهای موثری را در پیش گیرد. اقداماتی نظیر حذف واسطه‌ها و دلالان از بازار مسکن می‌تواند نقش مهمی در کنترل قیمت‌ها ایفا کند.
در مجموع، برای بهبود وضعیت بازار مسکن، نیاز به یک برنامه جامع و بلندمدت است که شامل افزایش عرضه مسکن، تقویت قدرت خرید مردم، مهار تورم و مقابله با فعالیت‌های سوداگرانه باشد. تنها با اتخاذ چنین رویکردی امید می‌رود که در آینده شاهد ثبات و تعادل در این بازار حیاتی باشیم.
