رفتار خصمانه بازار مسکن
ناصر چمنی -تحلیلگر بازار مسکن
روند کاهش نرخ تورم و ارتباط آن با رکود بخش مسکن، واقعا عجیب است و باید مسئولان مربوطه به مردم توضیح دهند که چگونه و با چه روشی به این نتیجه رسیده‌اند. بحث درباره این مسائل فقط شرایط را بدتر می‌کند. کاهش نرخ مسکن ناشی از فعالیت یا سیاست‌گذاری دولت و وزارت راه و شهرسازی نیست؛ بلکه به‌دلیل رکود در بازار مسکن است که خرید و اجاره آن از توان مردم خارج شده و بازار مسکن شاهد رکودی بی‌سابقه است.
رکود و تورم 2 مفهوم مجزا هستند که نباید آنها را اشتباه گرفت؛ به‌ویژه در بحث مسکن، رکود باعث افزایش قیمت‌ها شده و نرخ رشد مسکن را به‌سمت کاهش سوق داده است؛ زیرا بیشتر ساختمان‌ها به‌صورت شخصی و غیردولتی ساخته و سازندگان با تجمیع سرمایه‌های خود روبه‌رو شده‌اند. در این شرایط، تمایل به تولید مسکن کاهش یافته است و این بازار برای سازندگان بهره‌وری مناسبی ندارد. کاهش نرخ مسکن در شرایط فعلی مشکلات را حل نمی‌کند و مشکلات به‌همین‌شکل باقی می‌مانند.
در 5 سال گذشته، نرخ مسکن بیش از هزار درصد رشد کرده است. پول خرید خانه در 5 سال قبل، کفاف رهن همان خانه را در زمان کنونی نمی‌دهد؛ بنابراین، معتقدم که مدیریت‌ها و تصمیم‌گیری‌های نادرست در کشور باعث شده است تا نرخ مسکن به این اندازه بالا برود.
در این شرایط، حتی با کاهش چندمیلیونی قیمت‌ها، نمی‌توان به ساماندهی و کاهش نرخ مسکن در کشور امیدوار بود. هنگامی که رشد نرخ مسکن از درآمدهای کارگران پیشی می‌گیرد و هزینه‌های مسکن همچون بار سنگینی بر دوش اقشار کم‌درآمد سنگینی می‌کنند، قشر ضعیف با چالش‌های فراوانی روبه‌رو می‌شوند. در حال حاضر، حدود ۵۰ درصد جمعیت کشور را کارگران تشکیل می‌دهند که به یک مسکن مناسب نیاز دارند و نباید به‌این اندازه در تهیه یک مسکن حداقلی، برای خود مشکل داشته باشند.
علاوه بر این، نوسانات نرخ ارز باعث افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز می‌شود و نرخ مسکن را به تغییرات منفی و نامعمول تحت‌فشار قرار می‌دهد. در این شرایط، نمی‌توان امیدوار بود که با کاهش کمی درصدی قیمت، بازار خریدوفروش مسکن به حالت عادی بازگردد. روزهایی بود که با چند سال پس‌انداز و استفاده از تسهیلات، مردم صاحب‌خانه می‌شدند، اما در این روزها باید خانه‌اولی‌ها قید خرید مسکن را بزنند و اعداد و ارقام عجیبی مطرح می‌شود. البته وضعیت اجاره مسکن هم مساعد نیست و انتقال مستاجران از یک منطقه به منطقه دیگر، نشان‌دهنده شرایط نامناسب اجاره خانه است. متاسفانه، در حال حاضر بخش قابل‌توجهی از جمعیت کشور از بازار مسکن بیرون رانده شده‌اند.
متاسفانه، سیاست‌گذاری‌های یک‌شبه و با برداشت‌های سلیقه‌ای، همچنین غفلت از واقعیت‌های مسئله اقدامات صحیحی نیستند و کشور ما نیازمند هدف‌گذاری و بهره‌برداری از تجربه افراد شایسته است تا بازار مسکن را به وضعیتی پایدار نزدیک کند.
بازار مسکن در ایران بسیار پیچیده است و تاکنون هیچ تغییر مهمی رخ نداده است که بتوانیم به آینده این بازار امیدوار باشیم. همان‌طور که اشاره شد، صنعت ساخت‌وساز نیز در وضعیت نامناسبی قرار دارد و هزینه ساخت در کنار رکود بازار، سازندگان را ناامید کرده است؛ بنابراین، ما باید همچنان با رکود معاملات، رشد نرخ مسکن و کاهش فعالیت‌های ساخت‌وساز مواجه شویم و منتظر اتفاقات دیگر نباشیم.
به‌طورکلی، قیمت‌های مسکن در کشور ما بسیار افزایش یافته است، اما فروش و خرید مسکن نسبت به سال‌های گذشته به‌شدت کاهش یافته است. نرخی غیرقابل‌باور برای مسکن تعیین شده که هیچ‌کس قادر به خرید آن نیست و شرایطی در بازار مسکن ایجاد و به رکود منجر شده است و بخش قابل‌توجهی از جامعه حتی اگر سرمایه‌گذاری در مسکن را در نظر بگیرند، همچنان نمی‌توانند خانه‌ای خریداری کنند؛ همه این مسائل به سیاست‌های نادرست دولت برمی‌گردد و نیازمند اصلاحات جدی است.
