سقوط بازار اجاره به دره گرانی
گرانی روزافزون نرخ مسکن در کشور و بدون شک تاثیر مستقیمی که بر بازار اجاره می‌گذارد، دردسرهای زیادی را برای مستاجران به‌وجود آورده است. گاهی دولت برای تعادل بازار سیاست‌هایی را به مرحله اجرا درآورده که متاسفانه تاثیری بر ساماندهی بازار مسکن نداشته است.
اجاره بهای گزاف و کاهش قدرت خرید در بازار مسکن بارها خبرساز بوده است. براساس اعلام سازمان مدیریت و برنامه ریزی استان تهران حدود یک سوم تهرانی ها در بافت فرسوده و ناکارآمد و مسکن نامناسب زندگی می کنند و بنا بر گزارش مرکز آمار ایران، حدود نیمی از تهرانی ها مستاجر هستند، اما ماجرا به پایتخت گران قیمت ایران خلاصه نمی شود و آمار کم وبیش مشابهی درباره فقر مسکن در سایر استان های کشور هم وجود دارد.
گسترش فقر مسکن در ایران در شرایطی رخ می دهد که کارشناسان مسکن معتقد هستند سایر کشورهای جهان تجربیات متنوعی برای مهار فقر مسکن اجرا کرده اند. برای مثال یک چهارم اهالی پاریس در مسکن اجتماعی زندگی می کنند؛ خانه های دولتی که با اجاره بهای نازل در اختیار اقشار فقیر و متوسط قرار داده می شود. مدیران فرانسوی می گویند که نه تنها بنا دارند تعداد واحدهای مسکن اجتماعی را افزایش دهند، بلکه با ساخت این واحدهای مسکونی در مناطق مرفه شهر پاریس، تصمیم دارند پاریس را از حالت شهری مرفه نشین خارج و به شهری برای تمام شهروندان تبدیل کنند. صمت در این گزارش تاثیر بدمسکنی را بر زندگی شهروندان بررسی کرده است.
تعادل بازار مسکن برهم خورد
تورم 2 رقمی و کاهش قدرت خرید مسکن در ایران و البته کمبود عرضه نسبت به تقاضا باعث شده است که بازار مسکن یکی از پرچالش ترین بازارها برای خانواده های ایرانی باشد. در ایران آمار دقیقی درباره شمار مستاجران وجود ندارد. براساس سرشماری نفوس و مسکن سال ۹۵ مرکز آمار ایران، از ۲۳ میلیون و ۵۸۰ هزار و ۲۲۱ خانوار، ۳۰.۷ درصد خانوارها اجاره نشین بوده اند که در حال حاضر برخی متولیان از جمله مدیران وزارت راه و شهرسازی اعلام می کنند که نسبت مستاجران به حدود ۴۰ درصد خانوارها افزایش داشته است.هرچند آمارهای غیررسمی این درصد را بالاتر می داند، اما مرکز آمار ایران گزارش می دهد که در برخی استان های کشور از جمله تهران، نسبت مستاجران به حدود نیمی از جمعیت آن و هزینه های بالای اجاره بها در برخی مناطق کشور تا حدود ۶۰ تا ۷۰ درصد دستمزد افراد رسیده است. کاهش درخور توجه قدرت خرید مسکن در گزارش های ماهانه مرکز آمار از بازار اجاره هم قابل توجه و رشد اجاره بها در ایران در ماه های گذشته بارها دیده شده است.براساس گزارش مرکز آمار ایران، اجاره بها در کشور در ماه اول زمستان، با همان نرخ رشد ماهانه ماه آخر پاییز، افزایش داشت. آمار رسمی نشان می دهد، تورم ماهانه ۲.۸ درصدی اجاره در آذر، برای ماه دی نیز بدون تغییر، تکرار شد و تورم سالانه اجاره بها به حدود ۵۰ درصد رسیده است. نرخ اجاره بهای یک مترمربع واحد مسکونی در پایتخت از میانگین ۲۳ هزار و ۴۰۰ تومان در سال ۱۳۹۵ به ۱۲۶ هزار تومان در اردیبهشت ۱۴۰۱ رسیده که رشد ۴۳۸ درصدی را نشان می دهد و بسیاری از کارگران قدرت سکونت در تهران را از دست داده اند.بااین حال، سیاست دولت های ایران در بازار مسکن بیشتر ساخت خانه های دولتی و فروش آن با بهایی کمتر از بازار آزاد بوده است؛ خانه هایی که در حومه شهرها و با امکانات و کیفیت نامطلوب ساخته شده اند و نه تنها در قدرت خرید فقیرترین اقشار جامعه نیستند که زمان تحویل آنها هم بسیار طولانی و شمار آن نیز محدود است.
راهکار کنترل بازار اجاره مسکن
جواد خوانساری، کارشناس مسکن در رابطه با شرایط بازار مسکن به صمت گفت: ریشه بحرانی را که بازار رهن و اجاره خانه در حال تجربه کردن آن است، باید در افزایش افسارگسیخته نرخ ملک در چند سال اخیر دنبال کرد، چرا که به دلیل برهم خوردن عرضه و تقاضای بازار مسکن، خرید خانه به رویا تبدیل شده است، بنابراین در بخش اجاره بها شاهد انفجار تقاضا شده ایم.
وی افزود: فرازونشیب هایی که بازار ملک در این چندساله تجربه کرده، باعث شده تا میزان سرمایه گذاری ها شیب نزولی به خود بگیرد و شاهد خروج سرمایه از این بازار مهم و حیاتی باشیم. از سوی دیگر، افزایش روزافزون قیمت ها باعث شد تا بخش زیادی از اقشار کم درآمد، دیگر توانایی خرید خانه را نداشته باشند؛ همین موضوع نیز انگیزه سرمایه گذاری در بخش مسکن را کاهش داده است.متاسفانه حجم زیاد تقاضا در بازار ملک باعث ایجاد تورم در بخش اجاره بهای مسکن شده است، اما همچنان هیچ اقدام مناسبی برای نجات این بازار از بن بست نشده که این اتفاق روزبه روز در حال تشدید شدن است. تا زمانی که عرضه و تقاضا در بازار اجاره متعادل نباشد، انتظار نمی رود که وضعیت بازار در مسیر درستی قرار بگیرد.
این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: متاسفانه از سالیان گذشته، زنگ خطر بحران بدمسکنی و بی مسکنی به صدا درآمده و آمارهای زیادی توسط متخصصان اقتصادی در حوزه بازار مسکن به دست نهادهای ذی ربط رسیده، اما این آمارها گویی به هیچ کاری نیامده و فقط دولت به ساخت پروژه هایی مانند مسکن مهر و اقدام ملی اکتفا کرده است. مسکن سازی تنها به این معنی نیست که چند ساختمان، بدون توجه به موضوع شهرسازی و امکانات رفاهی ساخته شوند. امروزه در حاشیه تمامی شهرهای بزرگ جهان از جمله نیویورک، پاریس، لندن و...شهرک هایی وجود دارند که با بهترین امکانات رفاهی و حمل ونقلی به کلانشهرها متصل هستند. مسکن مهر نیز مانند پرند و پردیس در اطراف تهران به وجود آمده است، اما به دلیل اینکه هنوز با مترو به تهران متصل نشده ، به طورکامل نتوانسته است موفق عمل کنند. زمانی که کلنگ احداث این ساختمان ها زده شد، باید ساخت متروی پردیس و پرند نیز آغاز می شد، نه اینکه بعد از ۱۳ سال هم اکنون نیز معلوم نیست این خطوط چه زمانی به بهره برداری می رسند.
خوانساری بیان کرد: اگر مترو در شهرهای اطراف تهران و سایر کلانشهرها توسعه پیدا کند، آن زمان توزیع جمعیتی در شهرها بهتر انجام می شود و به تبع آن، وضعیت بازار اجاره نیز کنترل می شود. اگر تمرکز امکانات تنها در یک نقطه باشد، همه می خواهند در همان نقطه ساکن شوند. اگر توزیع امکانات وجود داشته باشد، می توان یک برنامه ریزی درست نیز انجام داد و همه چیز را به صورت متوازن توسعه بخشید.
این کارشناس مسائل اقتصادی در پایان تصریح کرد: راه حل بازار اجاره، ساخت مسکن ارزان در شهرک های حاشیه ای توسط دولت همانند مسکن مهر است؛ با این تفاوت که باید امکانات ارتباطی و حمل ونقل و همچنین سایر زیرساخت های شهری از جمله امکانات شهری، رفاهی، آموزشی و بهداشتی نیز در این مناطق توسعه پیدا کند. در این صورت، بعد از 3،2 سال بازار اجاره با ساخت چنین مجموعه هایی و توزیع جمعیت مستاجر قابل کنترل خواهد بود، در غیر این صورت ، وضعیت افسارگسیخته بازار اجاره با همین وضعیت، بدتر نیز خواهد شد.
بدمسکنی، یک تهدید جدی برای جامعه
عادل سجودی، کارشناس جامعه شناسی به صمت گفت: شاید اکثریت مردم، مسکن را به موضوع اقتصاد مرتبط بدانند، اما اگر این موضوع را مفهومی تر نگاه کنیم، درمی یابیم که مسکن رابطه نزدیکی با ناهنجاری های اجتماعی دارد. زمانی که خرید و حتی اجاره خانه برای بخش زیادی از مردم جامعه در دسترس نباشد، حاشیه نشینی و بدمسکنی را پدید می آورد که این موضوع به خودی خود چالش های متعددی را برای سلامت جامعه به همراه دارد. این روزها بحث کاهش قدرت خرید و اجاره مسکن به ویژه در کلانشهرها به دلیل بالا رفتن سرسام آور قیمت ها، از موضوع هایی است که در صدر اخبار قرار گرفته و به پیامدهای آن اشاره شده است.
تهیه یک سرپناه معقول یکی از نخستین نیازهای انسانی برای ادامه حیات است و معانی عمیقی در خود نهفته دارد و هر جامعه ای در تمامی دنیا باتوجه به شرایط خود، برنامه ویژه ای برای رفع مشکلات این بازار مهم و حیاتی به کار برده است.
وی در ادامه گفت: تهیه مسکن مناسب برای شهروندان از یک سو با بخش های مختلف اقتصاد خرد و کلان مرتبط و از سوی دیگر با رفاه و امنیت اجتماعی در ارتباط است، اما متاسفانه به دلیل نبود برنامه های دقیق و کاربردی در حوزه مسکن، کشور ما توفیق چندانی در رفع نیاز مسکن نداشته و گاهی با عملکردهای بیجا و بی برنامه، ضربه های اجتماعی و اقتصادی زیادی را به شهروندان تحمیل کرده است که از آن جمله می توان به سوداگری زمین و آسیب های اجتماعی به ویژه حاشیه نشینی نیز اشاره کرد.
عواقب بدمسکنی
سجودی افزود: حاشیه نشینی می تواند به یک بحران تبدیل شود، چرا که بیشتر جمعیت آن را جوانان تشکیل داده اند. شهرک سازی های مختلف اگر باتوجه به موضوع رفاه و امنیت ساخته می شد، می توانست شروع نوعی توسعه اقتصادی ـ اجتماعی باشد، اما اکنون تبدیل به یکی از نقاط بحرانی شده است. این شهرک ها یکی از بسترهای وسیع ناهنجاری های اجتماعی است که در صورت تداوم می تواند یک کشور را با بحران بزرگی روبه رو کند. حاشیه نشینان در طول سال های گذشته نه تنها هیچ گاه، آن چنان که باید، موردحمایت دولت و گروه های سیاسی حاکم قرار نگرفتند، بلکه با تغییر دولت ها و مدیریت های شهری نیز همچنان با مشکل های بسیاری مواجه بودند.این کارشناس تصریح کرد: برخلاف وجود مسائل و مشکلات ناشی از شرایط حاکم بر بخش مسکن از جمله نرخ رشد بالای جمعیت، کمبود سرمایه و مشکل های ناشی از کمبود مصالح ساختمانی، بخش عمده ای از ناتوانی برنامه های مسکن را می باید در چگونگی تدوین فرآیند برنامه ها جست وجو کرد.
این جامعه شناس در پایان تاکید می کند: برای افزایش توان خانوارها در دستیابی به مسکن، باید با اتکا بر سیاست های دقیق و حفظ انضباط پولی از افزایش بی دلیل و بی برنامه نقدینگی سرگردان جلوگیری کرد. با ایجاد تعادل در نقدینگی، می توان حد متعادلی از تقاضای مصرفی و سرمایه ای را در کنار یکدیگر حفظ کرد و به این وسیله ضمن پرهیز از حبابی شدن بازار، به تعادل در بازار عرضه و تقاضای مسکن دست یافت.
سخن پایانی
بازار مسکن ایران متفاوت از بازار مسکن سایر کشورها یک بازار سرمایه گذاری است و مسکن در ایران نه یک کالای مصرفی، بلکه یک کالای سرمایه ای است. مدت طولانی است که تلاش می شود بازار مسکن در ایران همانند سایر کشورها به یک بازار مصرفی معرفی شود، در صورتی که در باور مردم ایران، این قسمت از بازار نه تنها مصرفی نیست، بلکه سرمایه گذاری است، چرا که در تجاربی که مردم به دست آورده اند، بازار قابل اطمینانی برای افرادی که قصد سرمایه گذاری دارند، معرفی نشده است و مردم به این درجه از اطمینان نرسیده اند که در بازارهای دیگر، سرمایه آنها دارای امنیت بیشتر است.افزایش نرخ و ناپایداری بازار مسکن باعث شده تا بسیاری از مردم از این بازار خارج شوند، زیرا هزینه های زندگی و سهم پرداختی بابت تهیه خانه افزایش یافته و خانوارها را با ناتوانی روبه رو کرده است. اگر زمان مناسب برای تامین سرمایه مسکن حدود ۲۰ تا ۳۰ سال باشد، در حال حاضر به بالای یک قرن افزایش یافته است. واقعیت این است که دوره انتظار برای خرید مسکن قابل مقایسه با هیچ کشوری نیست و غیرپایدار بودن بازار مسکن، نگرانی های جدی را به وجود آورده است. از سویی، به نظر می رسد تنها موضوعی که باید برای ساماندهی بازار مسکن حل وفصل شود، کنترل تورم است. تا وقتی که برای مهار تورم برنامه ای نداشته باشیم، آسیب ها در بازار مسکن همچنان وجود خواهد داشت که این موضوع به روابط بین المللی و خنثی سازی تحریم ها برمی گردد.
